【導讀】媒集團的委托提供“成都大魔方項目”可行性研究報告。本次可行研究報告數(shù)據(jù)截止日期為2020年2月。

　　

【正文】 型留蓉者，平均留蓉時間為 天，但也有少量 5 天內(nèi)的留蓉客戶。 訪親會友型留蓉時間（所占總體比例不大），多數(shù)為 1－ 2 天內(nèi)。 到蓉旅游人數(shù)預測 “大魔方”項目可行性研究報告 33 可見，到蓉旅游人數(shù)穩(wěn)步上升，從 2020年的 2020年是 萬人 次，年平均增長率達到 10%左右，隨著成都市旅游及會展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及逐步完善，到蓉旅游及商務(wù)旅游的人數(shù)將進一步上升，按照成都市近幾年旅游人數(shù)平均增長趨勢來看，在未來 3年內(nèi)到蓉旅游人數(shù)分別為 、 、 萬人次。 ? 成都市高星級酒店的房價水平分析及走勢預測 平均房價分析 酒店名稱 2020 年執(zhí)行價 （元 /晚） 2020 年執(zhí)行價 （元 /晚） 增幅 錦江賓館 680 828 22% 凱賓斯基 560 915 64% 索菲特萬達 470 939 100% 總府皇冠 假日 600 818 36% 天府麗都喜來登 700 989 41% 家園國際酒店 550 680 24% 加州花園貴賓樓 680 914 44% 香格里拉酒店 _ 1200 — 平均值 605 918 52％ 房價走勢預測 從供給層面來說，成都的五星級酒店由 2020 年到 2020 年一直處于增長態(tài)勢，且增幅還較大，五星級酒店家數(shù)的增幅分別為 50％和 ％，各種類型客房數(shù)量增幅分別為 ％和 ％。同時，中航、深圳茂業(yè)集團等在天府新城均有酒店項目，預計成都的五星級酒店家數(shù)及客房供應(yīng) 數(shù)在未來 5 年將會進一步增加。 就需求層面而言，涉外游客和高端商務(wù)人事是五星級酒店的主要客戶群體。近年來，隨著成都整體經(jīng)濟前景的看好和旅游資源的不斷豐富，有大量外資企業(yè)進駐成都，以及大量涉外游客來蓉觀光的趨勢。如， 2020年到 2020 年短短兩年的時間內(nèi)，駐蓉外資企業(yè)翻了一倍；涉外游客從 “大魔方”項目可行性研究報告 34 2020 年到 2020 年的增幅分別為 ％、 ％、 ％、 ％、%、 %（ 2020 年“非典”事件負增幅），這一比率較為樂觀。 結(jié)合供需因素可知，盡管成都五星級酒店的供給增幅較大，但隨著其 基數(shù)的增加，增幅速度有望減??；而在成都整體經(jīng)濟前景普遍看好的情況下，成都外資企業(yè)和涉外游客的數(shù)量會呈逐年上升的態(tài)勢。因此，撇開重大宏觀經(jīng)濟政策出臺等影響因素，成都未來 2～ 3 年內(nèi)五星級酒店的價格將保持基本小幅上漲。 成都市高星級酒店市場未來發(fā)展趨勢分析 過幾十年的發(fā)展，成都市酒店業(yè)已步入了成熟發(fā)展階段，高星級酒店已經(jīng)形成了相當規(guī)模，各項設(shè)施配套完善，經(jīng)過對成都市高星級酒店市場及區(qū)域內(nèi)酒店市場的研究，對成都高星級酒店市場趨勢作出如下預測： ? 成都市高星級酒店根據(jù)其發(fā)展規(guī)律，已經(jīng)形成了按城市 CBD 區(qū)域、交 通主干道沿線及沿河濱江景觀帶分布的特征；未來在以上區(qū)域至少還將建成 5 家高星級酒店，成都酒店業(yè)即將步入一個高速發(fā)展階段； ? 商務(wù)住宿、會展人群及旅游業(yè)是區(qū)域酒店市場的主要需求來源，隨著成都市“最佳旅游城市”榮譽的獲得、世紀城新會展中心的 逐步成熟 、試驗區(qū)效應(yīng)帶來的投資環(huán)境的提升，預計未來以上三大需求將保持持續(xù)快速上升，不斷擴大區(qū)域酒店市場的容量。 ? 未來幾年的成都市酒店市場（尤其是高端酒店市場），將呈現(xiàn)出一個需求供應(yīng)均高速增長的動態(tài)平衡狀態(tài)， 根據(jù)《四川省旅游星級飯店發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》（ 2020 年 2020 年），到 2020 年，成都市將擁有五星級酒店 12 家；到 2020 年，成都市將擁有五星級酒店 15 家；到 2020 年，成都市五星級的擁有量 將達到 28 家。 天府新城區(qū)域酒店市場分析 “大魔方”項目可行性研究報告 35 項目所在區(qū)域內(nèi)聚集了國際會展中心、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)、極地海洋世界、四川電力、中國聯(lián)通、聯(lián)想等大型企事業(yè)單位，會展經(jīng)濟、旅游業(yè)、產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟及總部經(jīng)濟將為區(qū)域內(nèi)酒店提供強有力的客源支撐。因此，主題性酒店的競爭力較強，區(qū)域內(nèi)酒店具有較好的發(fā)展前景。 ? 區(qū)域酒店物業(yè)供給情況分析 現(xiàn)有酒店供應(yīng)情況 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有三家酒店 建成營業(yè)。總房數(shù)為 1620 間左右，均為 2020 年后建成，配套設(shè)施完善。 “大魔方”項目可行性研究報告 36 酒店名稱 開業(yè)時間 總層數(shù) 房價 前臺現(xiàn)價 客房數(shù) 配套設(shè)施 世紀城假日酒店 2020年 18 層 標準間 1121 豪華間 1380 行政間 1610 套房 2329 標準間 600 豪華間 650 行政間 800 套房 1100 780間 飯店餐飲設(shè)施：思飛咖啡廳、華府中餐廳、火舞巴西燒烤、食趣美食店、白領(lǐng)快餐。 飯店娛樂設(shè)施：星空酒廊、健身中心、美容沙龍。 世紀城洲際大飯店 2020年 30 層 高級標間 2200 豪華間 2400 貴賓房 3000 特色套房 4000 套房 5000 行政套 房7500 高級間 1200 豪華間 1400 貴賓房 1800 特色套房2150 套房 2550 行政套房3400 560間 飯店餐飲設(shè)施：廊橋咖啡廳、波堤斯意大利餐廳、香榭花園法國餐廳、龍軒中餐廳。 飯店娛樂與健身設(shè)施：卡拉 OK廳、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室。 未來酒店供應(yīng)情況 從成都市天府新城規(guī)劃來看，項目所在區(qū)域內(nèi)正在建設(shè)及未來將要建設(shè)的高星級酒店將達到 10 家以上，包括成都茂業(yè)中心的茂業(yè)萬象大酒店、三峽廣場豪生國際大酒店，中航國際購物中心等高星級酒店及與本項目所在地相隔不遠的合景泰富地塊。如果我們 擴大區(qū)域范圍，以天府大道為軸線向天府軟件園方向延伸，存在 8 家 左右 潛在開發(fā)的高星級酒店，即驕子世紀城對面的希頓國際廣場包含的超 五 星級酒店、天府軟件園 A區(qū)對面的紫羅蘭酒店及天府軟件園 C 區(qū)的螺旋樓 五 星酒店等。 高星級酒店在短時間內(nèi)的激增，將可能為區(qū)域市場在未來的一定時間內(nèi)帶來激烈競爭。據(jù)調(diào)查，預計未來 34 年，天府新城新增高星級酒店家數(shù)占到整個成都主城區(qū)新增總數(shù)的 60%。 ? 區(qū)域酒店物業(yè)需求情況分析 從區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)未來發(fā)展的需求來看，主要有幾個方面的客源給酒店業(yè)提供支撐，即世紀城新國際會展中心、極地海洋世界及高新 孵化園等產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)。酒店客戶來源主要以商務(wù)辦公住宿為主，極地海洋世界建成后還將包括部分旅游住宿，同時還包括主城區(qū)無法消化的客源。 “大魔方”項目可行性研究報告 37 會展經(jīng)濟 2020 年 7 月起，大型展會全面移師世紀城，已先后舉辦了泛珠三角 9+2會議、啤酒狂歡節(jié)、世紀城成都之夜大型主題活動、糖酒會等大型會展活動，為周邊酒店業(yè)提供了大量的客源。 2020 年，雖受到地震災(zāi)害和金融危機的雙重影響， 成都 會展業(yè)仍實現(xiàn)260 多個展會活動產(chǎn)值超過 億元，躋身中國五大會展中心城市之列 ，預計 2020 年 成都預計舉行會展節(jié)慶活動 280 個以上，拉動消費 200億 元以上。 《中國會展經(jīng)濟年度報告》顯示，成都市會展業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展水平和綜合競爭力在全國中西部主要城市中穩(wěn)居第一位。世紀城新國際會展中心建成之后，承接了成都市 80%以上展會，按成都市會展業(yè)的發(fā)展速度，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來幾年的酒店配套無法滿足會展業(yè)高速發(fā)展的需要，大約只能滿足其 80%的需求量。因此，隨著世紀城會展產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展， 天府新城 未來幾年對酒店配套的需求旺盛。 各產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供的商務(wù)客源 項目所在區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有天府軟件園、高新孵化園、成都市高新區(qū)教育科技產(chǎn)業(yè)園 3 個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，入住各類企業(yè) 150 余家，由此將為區(qū)域內(nèi) 酒店提供一定量的商務(wù)客源，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)入住企業(yè)的不斷增加，商務(wù)客源有望進一步提高。除了以上客源，高新大廈及未來周邊將要建成寫字樓項目同樣將為區(qū)域內(nèi)提供一定量的商務(wù)客源，同時項目所在區(qū)域作為未來成都市副中心，將成為未來成都市的又一 CBD 中心，成都市商務(wù)客源將向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，其商務(wù)客源規(guī)模將不斷擴大。 綜合以上分析，項目所在區(qū)域酒店業(yè)有商務(wù)辦公及旅游兩方面的客源作支撐，其中，會展業(yè)是現(xiàn)階段該區(qū)域酒店業(yè)需求的主要提供來源，并將長期作為酒店業(yè)的支撐；隨著該區(qū)域的逐漸發(fā)展及新的 CBD 中心的形 “大魔方”項目可行性研究報告 38 成，各辦公區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提 供的商務(wù)客源將進一步增加； 未來 海洋世界建成后，將為該區(qū)域酒店提供較穩(wěn)定的旅游住宿客源。 ? 區(qū)域酒店客戶群體分析 行業(yè)背景 主要是到成都市政府辦公的政府職員，到高新區(qū)商務(wù)出差的高科技企業(yè)職員及參加展會的參展企業(yè)人員。由此可見，區(qū)域內(nèi)酒店客戶群體的行業(yè)背景主要集中在政府部門、高科技企業(yè)、會展及其參展行業(yè)，其中由于展會種類多種多樣，使得地區(qū)內(nèi)酒店行業(yè)客源行業(yè)范圍較廣。 客戶來源 區(qū)域內(nèi)酒店客戶來源主要包括國內(nèi)客源和國外客源兩類，國外客源主要是在成都高新區(qū)各產(chǎn)業(yè)園設(shè)廠的國外高科技企業(yè)所帶來的客源，國內(nèi)客源包括到成都參 加各類展會的人員、會展企業(yè)客源、成都市周邊各市區(qū)縣政府職員及市外旅游客源。 購買力 區(qū)域內(nèi)既有 高新區(qū) 政府這樣的政府機關(guān)，也有四川電力、中國聯(lián)通、中石油等國有大型企業(yè)，同時在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)還有像聯(lián)想、愛立信及華為等各類高科技企業(yè)，一般具有較強的購買力。 需求檔次、交通、區(qū)位、配套設(shè)施 區(qū)域內(nèi)酒店客群多為國有大型企業(yè)、會展類企業(yè)、高科技公司，一般對產(chǎn)品需求檔次較高，有關(guān)渠道了解來看，政府機關(guān)公務(wù)人員一般住宿標準為 4 星級酒店；參加展會的企業(yè)從成本考慮也有可能以 4 星級酒店為標準；對于外資高科技企業(yè)，其一般住宿標準較高 ，可達 5 星級。 從客群對酒店交通的要求來看，由于客群多為商務(wù)辦公人群，其對交通 “大魔方”項目可行性研究報告 39 便捷的程度要求較高，一般希望能夠快速的達到市中心、城市各主要商務(wù)辦公區(qū)及機場等區(qū)域，以減少其在路途上消耗的時間。 客群對區(qū)位的要求主要是酒店處于市中心或商務(wù)區(qū)內(nèi)，在主要交通沿線附近，交通便捷；區(qū)域內(nèi)有較好的商務(wù)辦公配套，商業(yè)配套齊全。 客群對酒店配套主要的要求是，能夠提供舉行各種規(guī)模會議的場所；餐飲配套完備，能提供中西菜品，以滿足不同類型客戶的需要；擁有現(xiàn)代化的商務(wù)辦公配套，提供中英文字處理、寬帶網(wǎng)絡(luò)、復印、電傳、圖文傳真、國際國 內(nèi)直撥電話、銀行、旅游票務(wù)、上網(wǎng)等服務(wù)；豐富的休閑娛樂設(shè)施，能夠提供健身、游泳、洗浴、按摩等服務(wù)；能夠使用國內(nèi)外信用卡。 從長期來看，隨著總部經(jīng)濟的發(fā)展、會展及旅游業(yè)的逐漸壯大，勢必對酒店等相關(guān)配套行業(yè)需求加大，其帶來的波及效應(yīng)將對酒店業(yè)起到促進作用。因此，在總部經(jīng)濟、會展經(jīng)濟及旅游業(yè)發(fā)展良好的前提下，區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展將步入一個較好的發(fā)展階段 ，本項目的酒店發(fā)展也將有廣闊的客戶資源。 寫字樓市場 分析 天府新城甲級寫字樓在未來 23 年，將出現(xiàn)較大的放量 ， 中小企業(yè)發(fā)展所需的 創(chuàng)新型寫字樓 的供應(yīng)量較少， 在目前區(qū) 域?qū)懽謽枪?yīng)量較大的情況下， 開發(fā) 具有特點、創(chuàng)新型的 寫字樓將有著較強的市場競爭力。 成都市寫字樓市場成熟度分析 ? 成都市寫字樓市場格局及發(fā)展現(xiàn)狀 “大魔方”項目可行性研究報告 40 如上圖所示，由于辦公物業(yè)用方對地段的要求，成都市寫字樓主要集中交通干道沿線，形成六大寫字樓集中區(qū)域。 分布區(qū) 人民南路 天府大道 沿線 東大街 沿線 順城大街 區(qū)域 西大街 區(qū)域 南大街 區(qū)域 特點 交通便利、位置優(yōu)越、樓宇形象檔次高、是未來成都高檔寫字樓最重要的聚集區(qū)域之一 成都市辦公物業(yè)市場發(fā)展最為迅速也是發(fā)展空間最大的一個區(qū)域，交通便捷：“五縱三 橫”及地鐵 1 號線，總部經(jīng)濟效應(yīng)顯著 目前商業(yè)氛圍濃于商務(wù)氛圍，隨著部分高檔寫字樓項目相繼落成，商務(wù)氛圍逐漸顯現(xiàn)，也是未來成都高檔寫字樓聚集區(qū)域之一 位處傳統(tǒng) CBD核心，成都市最早的辦公物業(yè)集中區(qū)，辦公物業(yè)以純辦公為主，多為中檔或高檔，但隨著時間推移整體形象檔次稍顯老舊 傳 統(tǒng) 商 圈內(nèi) 的 辦 公物 業(yè) 集 中區(qū)，形象檔次不高 交通便利，城 南 大 量中 小 企 業(yè)聚集地 典型代表 匯日央擴大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈、國航世紀中心等 高 新 國 際 廣場、特拉克斯國際廣場、天府 軟 件 園 一期、成達大廈等 天府時代廣場、東方廣場等 冠城廣場、新世紀廣場等 國信廣場、國 貿(mào) 廣 場等 宏達大廈、成 都 高 速大廈等 ? 成都市主要寫字樓區(qū)域成熟度分析 分布區(qū) 人民南路 天府大道 沿線 東大街 沿線 順城大街 區(qū)域 西大街 區(qū)域 南大街 區(qū)域 “大魔方”項目可行性研究報告 41 可開發(fā)情況 未來可供開發(fā)的土地不多，省博物館搬遷釋放的土地，目前已規(guī)劃含有辦公物業(yè) 尚有大量土地可供開發(fā)，目前已有部分在建寫字樓項目，另有部分成交土地規(guī)劃含有辦公物業(yè) 尚有大量土地可供開發(fā)，目前已有部分成交土地規(guī)劃含有辦公物業(yè) 開發(fā)已近