【導(dǎo)讀】本項目為新規(guī)劃的長沙市君悅紫園商住綜合小區(qū)項目建設(shè)工程，其位置位于長沙市中心地段——梓園路東側(cè)。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通十分便捷，周邊配套設(shè)施完善，星級酒。店、餐飲、娛樂、學(xué)校、醫(yī)院等單位一應(yīng)俱全。湖南銘地置業(yè)投資有限公司于2020年8月經(jīng)湖南省工商行政管。理局批準(zhǔn)成立，通過長沙市建委審批的房地產(chǎn)開發(fā)二級級資質(zhì)級企業(yè)。人，占總?cè)藬?shù)80%。公司自成立以來，上下勤勉務(wù)實，勇于開拓，管理。規(guī)范，服務(wù)優(yōu)良并獲得消費者的好評。銷售過程中，均使用建設(shè)部規(guī)范合同，無虛假廣告。長沙市2020-2020年城市規(guī)劃；長沙市規(guī)劃局關(guān)于該項目建設(shè)用地規(guī)劃要點通知書；會議要求，要進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改。革，啟動住房消費，拉動經(jīng)濟增長。濟快速增長的一項重要舉措。具體措施，使住宅建設(shè)從粗放型生產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)向集約型生產(chǎn)。歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市之一。長沙市中心區(qū)域，區(qū)內(nèi)新老建筑混在一起，梓園路兩廂形象有待改善，

　　

【正文】 建設(shè)進度計劃 本項目一次開發(fā)，從項目啟動開始至全部銷售完成，預(yù)計需要 年，即六個季度。從 2020 年 元 月至 2020 年 6 月。 詳見附表 一 ： 項目 進度計劃表 君悅紫園項目可行性研究報告 40 第九章 物業(yè)管理 物業(yè)管理包括提供優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、小區(qū) 治安以及精神文明建設(shè)，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。項目建設(shè)單位擁有高素質(zhì)的物業(yè)管理公司對本項目進行管理，物業(yè)管理公司將參與前期管理工作，如物業(yè)驗收、入住管理、裝修管理及日常管理等，并制訂一系列的物業(yè)管理細(xì)則，從而真正做到住戶“買得放心，住得省心。” 君悅紫園項目可行性研究報告 41 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算范圍 君悅紫園 項目設(shè)計總用地為 ，總建筑面積為 ，其中住 宅面積 40050m2，商業(yè)及配套設(shè)施面積 （一層商業(yè) 平米，二層商業(yè) 平米，可售商業(yè)共 平米），地下車庫建筑面積 m2（地下設(shè)停車位 188 個）。 投資估算范圍包括土地轉(zhuǎn)讓費和出讓金、建安工程費、土石方工程、道路廣場工程、室外供配電及給排水等基礎(chǔ)設(shè)施工程等費用。 投資估算依據(jù) 《中華人民共和國國土法》及土地管理條例，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況及建勘提供的資料進行估算； ，根據(jù)長沙市各類建筑工程社會平均成本情況估算； （ 1998） 1398 號文件，結(jié)合工程實際進行估算。 估算結(jié)果 項目總投資約為 26460 萬元 （詳見項目總投資估算表） ，其中： 土地成本約為 11592 萬 元， 工程 相關(guān) 費用 約為 9254 萬元，其他 管理費用、君悅紫園項目可行性研究報告 42 銷售費用、財務(wù)成本等綜合費用約為 5614 萬元 。 詳細(xì)數(shù)據(jù)見 附表二：君悅紫園 項目開發(fā)總投資估算表 資金籌措 工程全部投資總估算為 26460 萬元 ，其中企業(yè)自籌 12020 萬元，申請銀行貸款 9000 萬元，預(yù)售回款 5460 萬元，詳見資金使用計劃和資金籌措計劃表 附表三：資金籌措及資金使用計劃表（單位：萬元） 序號 項目名稱 合計 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 2020年 二 季度 1 投資總額 26460億 11592 3000 3000 3000 3000 2868 建設(shè)投資 11592 3000 3000 3000 3000 2868 2 資金籌措 11592 3000 3000 3000 3000 2868 自有資金 11592 408 銀 行貸款 2592 2020 2020 2020 408 預(yù)售收入 1000 1000 1000 2460 君悅紫園項目可行性研究報告 43 第十一章 財務(wù)評價 銷售收入估算 君悅紫園項目設(shè)計 總建筑面積為 ，其中住宅面積40050m2，商業(yè)及配套設(shè)施面積 （一層商業(yè) 平米，二層商業(yè) 平米，可售商業(yè)共 平米），地下車庫建筑面積 m2（地下設(shè)停車位 188 個）。 以住宅開發(fā)為主， 輔以少量裙樓商業(yè)， 可銷售住宅總面積 40050 平米 ，項目在高層住宅主體完成一半時開始預(yù)售，預(yù)計銷售期 12 個月。 根據(jù)項目的性質(zhì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、地理位置和周邊競爭項目情況，項目住宅銷售均價為 7000 元 / ㎡， 首層 商鋪銷售均價為 16000 元 /平米，二層商業(yè)銷售均價為 8000 元 /平米，車位銷售均價 10 萬元 /個， 經(jīng)估算，項目總銷售收入 約為 億 元，詳見銷售收入估算表 。 附表四：君悅紫園項目銷售收入估算 表（單位：萬元） 項目 數(shù)量 預(yù)估單價 銷售收入（萬元） 備注 住宅部分 40500 ㎡ 7000 元 /㎡ 28035 一層商業(yè) ㎡ 16000 元 /㎡ 二層商業(yè) ㎡ 8000/㎡ 地下車位 188 個 10 萬 /個 1880 合計 開發(fā)建設(shè)成本及經(jīng)營費用估算 君悅紫園項目可行性研究報告 44 開發(fā)建設(shè)成本 項目開發(fā)建設(shè)成本包括土地轉(zhuǎn)讓費、建安工程費及其他費用，經(jīng)估算，項目總開發(fā)成本為 26460 萬元，詳見建設(shè)投資估算表 經(jīng)營費用估算 經(jīng)營費用是房地產(chǎn)銷售過程中所發(fā)生的費用，包括財務(wù)費用、管理費用、銷售費用等費用。貸款年利率按 %計，銷售費用按銷售收入的 5%計 取 （含廣告費用） ，管理費按總投資 5%計取。經(jīng)估算，項目總經(jīng)營費用為 5114 萬元，詳見成本費用估算表 附表五： 成本費用估算表 序號 項目 名稱 合計 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 212年 二 季度 1 投資額 20846 11592 1800 1800 1800 1800 2054 2 管理 費用 1764 300 300 300 300 300 265 3 銷售 費用 1850 600 300 300 300 350 4 財務(wù) 費用 2020 2020 5 稅金 3700 0 700 600 600 600 1200 6 總成本 30160 利潤估算 根據(jù)國家現(xiàn)行的財稅政策和長沙市的地方稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)君悅紫園項目可行性研究報告 45 應(yīng)按營業(yè)收入繳納 5%的營業(yè)稅，按營業(yè)稅繳納 7%的城市維護建設(shè)稅，按營業(yè)稅繳納 5%的教育費附加， 營業(yè)稅及附加與企業(yè)所得稅綜合按 10%估算， 詳見利潤表 附表六： 利潤表（單位：萬元） 序號 項目 名稱 合計 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 2020年 二 季度 1 銷售 收入 37000 0 15000 5000 6000 6000 5000 2 項目總投資 26460 0 840 280 280 280 280 稅費 3700 3 總成本 30160 4 利潤額 6840 財務(wù)盈利能力分析 根據(jù)項目的財務(wù)現(xiàn)金流量表可知，本項目稅 后 全部投資財務(wù)收益率為 %，投資回收期為 年，說明本項目財務(wù)贏利能力較強，財務(wù)上是可行的， 詳見財務(wù)現(xiàn)金流量表 。 附表七： 財務(wù)現(xiàn)金流 量表 序號 項目 名稱 合計 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 2020年 二 季度 1 現(xiàn) 金 流入 37000 0 15000 5000 6000 6000 5000 銷 售 收入 37000 0 15000 5000 6000 6000 5000 2 現(xiàn) 金 流出 30160 11892 3400 3000 5000 3000 3869 固 定 資產(chǎn)投資 20846 11592 1800 1800 1800 1800 2054 君悅紫園項目可行性研究報告 46 綜 合 管理費用 5614 300 900 600 2600 600 615 稅費 3700 0 700 600 600 600 1200 3 凈 現(xiàn) 金流量 11892 11600 2020 1000 3000 1131 4 累 計 凈現(xiàn) 金 流量 11892 292 1708 2708 5708 6840 清償能力分析 通過對本項目的借款還本付息計算，項目銀行貸款本金為 9000 萬元，其借款償還期為 年，從以上分析表明，項目具有較強的清償能力。 盈虧平衡及敏感 性分析 盈虧平衡分析 本項目固定成本主要包括土地成本 11592 萬元，前期工程費 646萬元，小區(qū)配套設(shè)施費 538 萬元。根據(jù)下列公式計算盈虧平衡點及盈虧平衡點銷售率 盈虧平衡點（ Q0）＝ CF/（ P－ Cx） =2374/（ 70002349） =51% 盈虧平衡點銷售率＝盈虧點銷售面積 /可售面積 （固定成本 — CF 單位變動成本 — Cx 單位售價 — P） 通過計算結(jié)果表明，假定本項目的總投資不變，且售價和銷售收款進度如計劃所列，則當(dāng)整體的物業(yè)銷售面積達到 27438 ㎡，銷售率君悅紫園項目可行性研究報告 47 達到 51%時，項目的開發(fā)效益剛好 達到平衡。表明該項目具有較好盈利可能的同時，物業(yè)銷售壓力亦維持在合理水平內(nèi)。 敏感性分析 從財務(wù)效益分析的評價指標(biāo)及現(xiàn)時的市場情況看來，成本和銷售情況是對項目收益影響最大要素。因此，本項目的敏感性分析確定選取物業(yè)銷售價格及投資成本兩項進行考察，分別算出上述兩個因素以下表所示的幅度增加或減少時，對項目所得稅前資本收益的影響。計算結(jié)果參看下表： 附表八： 敏感性分析表 成本 售價 ＋ 30％ ＋ 20％ ＋ 10％ 0 － 30％ 11796 9004 6212 3420 － 20％ 8296 5504 2712 80 － 10％ 4796 2020 788 3580 0 1296 1497 4288 6840 從該表的計算結(jié)果可以看出，在成本提高 10％，售價降低 20％或售價降低 10％，成本提高 20％的情況下，項目面臨虧損，表明本項目對銷售價格和投資成本敏感性相同，同時亦反映出項目具有較強的抗風(fēng)險能力。 君悅紫園項目可行性研究報告 48 財務(wù)評價結(jié)論 通過靜態(tài)與動態(tài)計算、分析，可以看出： （ 1） 該項目建成后，從新增銷售 收入、利潤總額及上繳稅金來看，該項目的經(jīng)濟效益是好的。 （ 2）財務(wù)“ 兩 率一期”指 標(biāo)好于目前行業(yè)的基準(zhǔn)值，說明投資經(jīng)濟效益較好。 （ 3）從盈虧平衡分析來看，本項目具有很強的抗風(fēng)險能力。 綜上所述，該項目建成后，反映經(jīng)濟效 益的數(shù)據(jù)和經(jīng)濟效益的指標(biāo)都是好于行業(yè)平均值，因此本項目從財務(wù)上切實 可行 的 。 君悅紫園項目可行性研究報告 49 第十二章 結(jié)論 通過對本項目的法人資格、建設(shè)的必要性、市場分析、建筑規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)條件、環(huán)境保護、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟效益初步分析等多方面進行研究與論證認(rèn)為：項目 投資 建設(shè)符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)目的明確，建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案合理，建設(shè)條件具備，資金來源可靠 ，用 地基礎(chǔ) 配套設(shè)施全，項目建設(shè)條件基本具備 。 此報告 懇請準(zhǔn)予核準(zhǔn)建設(shè) ！ 湖南銘地置業(yè)投資有限公司 二零一零年十月