【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目為新規(guī)劃的長(zhǎng)沙市君悅紫園商住綜合小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)工程，其位置位于長(zhǎng)沙市中心地段——梓園路東側(cè)。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通十分便捷，周邊配套設(shè)施完善，星級(jí)酒。店、餐飲、娛樂、學(xué)校、醫(yī)院等單位一應(yīng)俱全。湖南銘地置業(yè)投資有限公司于2020年8月經(jīng)湖南省工商行政管。理局批準(zhǔn)成立，通過長(zhǎng)沙市建委審批的房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)級(jí)資質(zhì)級(jí)企業(yè)。人，占總?cè)藬?shù)80%。公司自成立以來，上下勤勉務(wù)實(shí)，勇于開拓，管理。規(guī)范，服務(wù)優(yōu)良并獲得消費(fèi)者的好評(píng)。銷售過程中，均使用建設(shè)部規(guī)范合同，無虛假廣告。長(zhǎng)沙市2020-2020年城市規(guī)劃；長(zhǎng)沙市規(guī)劃局關(guān)于該項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃要點(diǎn)通知書；會(huì)議要求，要進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改。革，啟動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。濟(jì)快速增長(zhǎng)的一項(xiàng)重要舉措。具體措施，使住宅建設(shè)從粗放型生產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)向集約型生產(chǎn)。歷史文化名城和第一批對(duì)外開放的旅游城市之一。長(zhǎng)沙市中心區(qū)域，區(qū)內(nèi)新老建筑混在一起，梓園路兩廂形象有待改善，

　　

【正文】 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目一次開發(fā)，從項(xiàng)目啟動(dòng)開始至全部銷售完成，預(yù)計(jì)需要 年，即六個(gè)季度。從 2020 年 元 月至 2020 年 6 月。 詳見附表 一 ： 項(xiàng)目 進(jìn)度計(jì)劃表 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 第九章 物業(yè)管理 物業(yè)管理包括提供優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、小區(qū) 治安以及精神文明建設(shè)，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。項(xiàng)目建設(shè)單位擁有高素質(zhì)的物業(yè)管理公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行管理，物業(yè)管理公司將參與前期管理工作，如物業(yè)驗(yàn)收、入住管理、裝修管理及日常管理等，并制訂一系列的物業(yè)管理細(xì)則，從而真正做到住戶“買得放心，住得省心。” 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算范圍 君悅紫園 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總用地為 ，總建筑面積為 ，其中住 宅面積 40050m2，商業(yè)及配套設(shè)施面積 （一層商業(yè) 平米，二層商業(yè) 平米，可售商業(yè)共 平米），地下車庫建筑面積 m2（地下設(shè)停車位 188 個(gè)）。 投資估算范圍包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)和出讓金、建安工程費(fèi)、土石方工程、道路廣場(chǎng)工程、室外供配電及給排水等基礎(chǔ)設(shè)施工程等費(fèi)用。 投資估算依據(jù) 《中華人民共和國國土法》及土地管理?xiàng)l例，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況及建勘提供的資料進(jìn)行估算； ，根據(jù)長(zhǎng)沙市各類建筑工程社會(huì)平均成本情況估算； （ 1998） 1398 號(hào)文件，結(jié)合工程實(shí)際進(jìn)行估算。 估算結(jié)果 項(xiàng)目總投資約為 26460 萬元 （詳見項(xiàng)目總投資估算表） ，其中： 土地成本約為 11592 萬 元， 工程 相關(guān) 費(fèi)用 約為 9254 萬元，其他 管理費(fèi)用、君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本等綜合費(fèi)用約為 5614 萬元 。 詳細(xì)數(shù)據(jù)見 附表二：君悅紫園 項(xiàng)目開發(fā)總投資估算表 資金籌措 工程全部投資總估算為 26460 萬元 ，其中企業(yè)自籌 12020 萬元，申請(qǐng)銀行貸款 9000 萬元，預(yù)售回款 5460 萬元，詳見資金使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃表 附表三：資金籌措及資金使用計(jì)劃表（單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 2020年 二 季度 1 投資總額 26460億 11592 3000 3000 3000 3000 2868 建設(shè)投資 11592 3000 3000 3000 3000 2868 2 資金籌措 11592 3000 3000 3000 3000 2868 自有資金 11592 408 銀 行貸款 2592 2020 2020 2020 408 預(yù)售收入 1000 1000 1000 2460 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入估算 君悅紫園項(xiàng)目設(shè)計(jì) 總建筑面積為 ，其中住宅面積40050m2，商業(yè)及配套設(shè)施面積 （一層商業(yè) 平米，二層商業(yè) 平米，可售商業(yè)共 平米），地下車庫建筑面積 m2（地下設(shè)停車位 188 個(gè)）。 以住宅開發(fā)為主， 輔以少量裙樓商業(yè)， 可銷售住宅總面積 40050 平米 ，項(xiàng)目在高層住宅主體完成一半時(shí)開始預(yù)售，預(yù)計(jì)銷售期 12 個(gè)月。 根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、地理位置和周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況，項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為 7000 元 / ㎡， 首層 商鋪銷售均價(jià)為 16000 元 /平米，二層商業(yè)銷售均價(jià)為 8000 元 /平米，車位銷售均價(jià) 10 萬元 /個(gè)， 經(jīng)估算，項(xiàng)目總銷售收入 約為 億 元，詳見銷售收入估算表 。 附表四：君悅紫園項(xiàng)目銷售收入估算 表（單位：萬元） 項(xiàng)目 數(shù)量 預(yù)估單價(jià) 銷售收入（萬元） 備注 住宅部分 40500 ㎡ 7000 元 /㎡ 28035 一層商業(yè) ㎡ 16000 元 /㎡ 二層商業(yè) ㎡ 8000/㎡ 地下車位 188 個(gè) 10 萬 /個(gè) 1880 合計(jì) 開發(fā)建設(shè)成本及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 開發(fā)建設(shè)成本 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、建安工程費(fèi)及其他費(fèi)用，經(jīng)估算，項(xiàng)目總開發(fā)成本為 26460 萬元，詳見建設(shè)投資估算表 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是房地產(chǎn)銷售過程中所發(fā)生的費(fèi)用，包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等費(fèi)用。貸款年利率按 %計(jì)，銷售費(fèi)用按銷售收入的 5%計(jì) 取 （含廣告費(fèi)用） ，管理費(fèi)按總投資 5%計(jì)取。經(jīng)估算，項(xiàng)目總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為 5114 萬元，詳見成本費(fèi)用估算表 附表五： 成本費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 合計(jì) 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 212年 二 季度 1 投資額 20846 11592 1800 1800 1800 1800 2054 2 管理 費(fèi)用 1764 300 300 300 300 300 265 3 銷售 費(fèi)用 1850 600 300 300 300 350 4 財(cái)務(wù) 費(fèi)用 2020 2020 5 稅金 3700 0 700 600 600 600 1200 6 總成本 30160 利潤(rùn)估算 根據(jù)國家現(xiàn)行的財(cái)稅政策和長(zhǎng)沙市的地方稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 應(yīng)按營(yíng)業(yè)收入繳納 5%的營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅繳納 7%的城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅繳納 5%的教育費(fèi)附加， 營(yíng)業(yè)稅及附加與企業(yè)所得稅綜合按 10%估算， 詳見利潤(rùn)表 附表六： 利潤(rùn)表（單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 合計(jì) 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 2020年 二 季度 1 銷售 收入 37000 0 15000 5000 6000 6000 5000 2 項(xiàng)目總投資 26460 0 840 280 280 280 280 稅費(fèi) 3700 3 總成本 30160 4 利潤(rùn)額 6840 財(cái)務(wù)盈利能力分析 根據(jù)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可知，本項(xiàng)目稅 后 全部投資財(cái)務(wù)收益率為 %，投資回收期為 年，說明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)贏利能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)上是可行的， 詳見財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 。 附表七： 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流 量表 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 合計(jì) 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 2020年 二 季度 1 現(xiàn) 金 流入 37000 0 15000 5000 6000 6000 5000 銷 售 收入 37000 0 15000 5000 6000 6000 5000 2 現(xiàn) 金 流出 30160 11892 3400 3000 5000 3000 3869 固 定 資產(chǎn)投資 20846 11592 1800 1800 1800 1800 2054 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46 綜 合 管理費(fèi)用 5614 300 900 600 2600 600 615 稅費(fèi) 3700 0 700 600 600 600 1200 3 凈 現(xiàn) 金流量 11892 11600 2020 1000 3000 1131 4 累 計(jì) 凈現(xiàn) 金 流量 11892 292 1708 2708 5708 6840 清償能力分析 通過對(duì)本項(xiàng)目的借款還本付息計(jì)算，項(xiàng)目銀行貸款本金為 9000 萬元，其借款償還期為 年，從以上分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的清償能力。 盈虧平衡及敏感 性分析 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目固定成本主要包括土地成本 11592 萬元，前期工程費(fèi) 646萬元，小區(qū)配套設(shè)施費(fèi) 538 萬元。根據(jù)下列公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)及盈虧平衡點(diǎn)銷售率 盈虧平衡點(diǎn)（ Q0）＝ CF/（ P－ Cx） =2374/（ 70002349） =51% 盈虧平衡點(diǎn)銷售率＝盈虧點(diǎn)銷售面積 /可售面積 （固定成本 — CF 單位變動(dòng)成本 — Cx 單位售價(jià) — P） 通過計(jì)算結(jié)果表明，假定本項(xiàng)目的總投資不變，且售價(jià)和銷售收款進(jìn)度如計(jì)劃所列，則當(dāng)整體的物業(yè)銷售面積達(dá)到 27438 ㎡，銷售率君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 47 達(dá)到 51%時(shí)，項(xiàng)目的開發(fā)效益剛好 達(dá)到平衡。表明該項(xiàng)目具有較好盈利可能的同時(shí)，物業(yè)銷售壓力亦維持在合理水平內(nèi)。 敏感性分析 從財(cái)務(wù)效益分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)及現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)情況看來，成本和銷售情況是對(duì)項(xiàng)目收益影響最大要素。因此，本項(xiàng)目的敏感性分析確定選取物業(yè)銷售價(jià)格及投資成本兩項(xiàng)進(jìn)行考察，分別算出上述兩個(gè)因素以下表所示的幅度增加或減少時(shí)，對(duì)項(xiàng)目所得稅前資本收益的影響。計(jì)算結(jié)果參看下表： 附表八： 敏感性分析表 成本 售價(jià) ＋ 30％ ＋ 20％ ＋ 10％ 0 － 30％ 11796 9004 6212 3420 － 20％ 8296 5504 2712 80 － 10％ 4796 2020 788 3580 0 1296 1497 4288 6840 從該表的計(jì)算結(jié)果可以看出，在成本提高 10％，售價(jià)降低 20％或售價(jià)降低 10％，成本提高 20％的情況下，項(xiàng)目面臨虧損，表明本項(xiàng)目對(duì)銷售價(jià)格和投資成本敏感性相同，同時(shí)亦反映出項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 48 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過靜態(tài)與動(dòng)態(tài)計(jì)算、分析，可以看出： （ 1） 該項(xiàng)目建成后，從新增銷售 收入、利潤(rùn)總額及上繳稅金來看，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是好的。 （ 2）財(cái)務(wù)“ 兩 率一期”指 標(biāo)好于目前行業(yè)的基準(zhǔn)值，說明投資經(jīng)濟(jì)效益較好。 （ 3）從盈虧平衡分析來看，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，該項(xiàng)目建成后，反映經(jīng)濟(jì)效 益的數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)都是好于行業(yè)平均值，因此本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上切實(shí) 可行 的 。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 49 第十二章 結(jié)論 通過對(duì)本項(xiàng)目的法人資格、建設(shè)的必要性、市場(chǎng)分析、建筑規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益初步分析等多方面進(jìn)行研究與論證認(rèn)為：項(xiàng)目 投資 建設(shè)符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)目的明確，建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案合理，建設(shè)條件具備，資金來源可靠 ，用 地基礎(chǔ) 配套設(shè)施全，項(xiàng)目建設(shè)條件基本具備 。 此報(bào)告 懇請(qǐng)準(zhǔn)予核準(zhǔn)建設(shè) ！ 湖南銘地置業(yè)投資有限公司 二零一零年十月