【正文】 設兩格蓄水池一座，水池總容量 600 m3，其中生活用水量 100，消防用水量為500，設計中采取措施，保證消防用水不被動用。 室外排水采用污、雨水分流制，雨水經(jīng)雨水管匯集，排至城市雨水道。由 兩 棟 26 層高層住宅組成，并設有商業(yè)裙樓 、 休閑健身設施 及管理用房。本小區(qū)所需負荷為 2633KW，取同時系數(shù) KX=，計算負荷為 2433KW。 配電方案 本小區(qū)在 1棟地下室設中心變配電所，各棟建筑低壓電源均引自中心變配電所，中心變配電所內設二臺變壓器供小區(qū)的用電設備的電力，低壓側采用單母線分段，變壓器采用分列運行，母線開關手動切換。君悅紫園項目可行性研究報告 31 事故照明采用帶蓄電池的專用燈具。 防雷接地 在屋面四周設置不大于 10m 10m 的避雷帶作接閃器，利用框架柱或剪力墻鋼筋作引下線，利用基礎鋼筋作接地體。電氣接地、火災報警機房等弱電接地均共享防雷接地極，接地電阻 R≤ 1Ω。在地下層及商業(yè)用房等公共建筑及住 宅各單元入口處設置重復顯示盤，地下車庫、電梯前室、電梯機房、商鋪及公共建筑等場所按規(guī)范設置火災探測器和手動報警按鈕。樓梯間、地下室適當設置火災警鈴。 弱電設計 項目按智能化建筑物進行各項弱電設計，以數(shù)據(jù)庫為中心，采用計算機網(wǎng)絡技術，高度集成，充分體現(xiàn)系統(tǒng)的智能化，并遵循實用性的原則，在確?？煽啃缘幕A上，突出先進性，同時預留將來的可擴充性，做到一次規(guī)劃，分步實施，一次布線，逐 步擴展。樓內設多媒體電視接收系統(tǒng)，多媒體電視的線路沿電纜溝鋪設，再由支線引入各用戶，各住戶預留媒體電視記號插頭。住戶在家中可以享受諸如遠程教育、遠程醫(yī)療、網(wǎng)上購物、電子郵件等，并共享其網(wǎng)上的所有增值服務。 消防工程 項目 消防工程設計嚴格按照國家有關民用建筑設計防火規(guī)范執(zhí)行，設計水消防和滅火器消防。根據(jù)需要和消防設計原則，在地下一層設置一座兩格蓄水池以及相應消防和消防泵房，水池總容量 600 m3，其中生活用水量 100 m3，消防用水量為 500 m3，高層各棟屋頂各設一座 18m3 的屋頂消防水箱， 從區(qū)域環(huán)狀生活給水管各引兩條 DN100 的水管進行消防貯水池，設計中采取措施，保證消防用水不被動用。 區(qū)內環(huán)狀消防管內網(wǎng)沿區(qū)域主干道約 100m 左右設地上式消火栓。 在區(qū)域內公用建筑物內適當位置手提式或推車式滅火器，滅火器數(shù)量根據(jù)建筑物滅火等級要求分別采用不同的配置標準。 梁：所有梁均為鋼筋混凝土現(xiàn)澆梁，保護層厚度為 25mm，耐火極限為 。 屋面承重構件采用澆鋼筋混凝土屋面，保護層厚度為 15mm，耐火極限大于 h。 非承重外墻，疏散走道兩側的隔墻均采用混凝土空心砌塊，厚度≥ 120，耐火極限大于 。 以上所選用材料均不燃燒體，均滿足《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595）的要求。 一、設計依據(jù) 設計采用有關文件： TJ3679《工業(yè)企業(yè)設計衛(wèi)生標準》、《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標準》。 衛(wèi)生間、廚房排出污水、油煙氣，車庫排出的含油廢氣。 三、環(huán)保標準 按照《人業(yè)企業(yè)設計衛(wèi)生標準》中規(guī)定：煙塵在居住區(qū)大氣中，有害物質最高容許濃度 毫克 /立方米，二氧化硫最高 容許濃度 毫克 /立方米。 生活污水排放水質必須符合國家《生活污水排放標準》中的有關規(guī)定。 生活污水經(jīng)化糞池處理，含油廢水經(jīng)隔油池處理，處理后的污水、廢水排至城市下水道，經(jīng)城市污水廠處理后排放。 建筑內部設有垃圾站，所有垃圾均由人工送至垃圾 站，定期用垃圾車運送到城市指定的地點集中處理。針對上述兩項影響，應采取相應的保護措施，減少項目施工期對環(huán)境的影響。 （ 2）對主要運輸?shù)缆芳笆┕鏊ㄆ跒⑺?，有效抑制砂料開采、裝卸、運輸產(chǎn)生的揚塵。 施工噪聲影響 （ 1）合理安排施工時間，減少夜間施工，對聲環(huán)境敏感的盡量遠君悅紫園項目可行性研究報告 36 離噪聲作業(yè)區(qū)。 （ 3）對有較大噪聲的設備采取隔聲和消聲處理。本著“以人為本，環(huán)境取勝”的指導思想，使住宅建筑物盡量遠離城市道路，形成綠化隔離帶，在有限的用地內，爭取盡可能多綠地面積。居民住宅的屋頂、陽臺等處由各住戶分散養(yǎng)花種草。 注意保護原有的自然地形地貌及森林植被，符合可持續(xù)發(fā)展的要求。 公共場所選用節(jié)電、發(fā)光效率高的新光源和照明燈，減少用電負荷。 君悅紫園項目可行性研究報告 37 變壓器均采用 S9 型油浸節(jié)能變壓器。 在建筑設計上 應充分考慮所有房間均能自然通風和采光，以減少能耗。 君悅紫園項目可行性研究報告 38 第七章 建設內容及建設規(guī)模 君悅紫園 項目總占地面積 ，總建筑面積 m2， 其中住宅部分 40050m2， 商業(yè) 裙樓等 配套設施部分 。建筑整體典雅大氣，西部層次十分豐富，環(huán)境營造追崇意境，技術 上精益求精。 君悅紫園項目可行性研究報告 39 第八章 建設進度計劃 本項目一次開發(fā)，從項目啟動開始至全部銷售完成，預計需要 年，即六個季度。 詳見附表 一 ： 項目 進度計劃表 君悅紫園項目可行性研究報告 40 第九章 物業(yè)管理 物業(yè)管理包括提供優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、小區(qū) 治安以及精神文明建設，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務性工作，它直接關系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。” 君悅紫園項目可行性研究報告 41 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算范圍 君悅紫園 項目設計總用地為 ，總建筑面積為 ，其中住 宅面積 40050m2，商業(yè)及配套設施面積 （一層商業(yè) 平米，二層商業(yè) 平米，可售商業(yè)共 平米），地下車庫建筑面積 m2（地下設停車位 188 個）。 投資估算依據(jù) 《中華人民共和國國土法》及土地管理條例，結合當?shù)貙嶋H情況及建勘提供的資料進行估算； ，根據(jù)長沙市各類建筑工程社會平均成本情況估算； （ 1998） 1398 號文件，結合工程實際進行估算。 詳細數(shù)據(jù)見 附表二：君悅紫園 項目開發(fā)總投資估算表 資金籌措 工程全部投資總估算為 26460 萬元 ，其中企業(yè)自籌 12020 萬元，申請銀行貸款 9000 萬元，預售回款 5460 萬元，詳見資金使用計劃和資金籌措計劃表 附表三：資金籌措及資金使用計劃表（單位：萬元） 序號 項目名稱 合計 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 2020年 二 季度 1 投資總額 26460億 11592 3000 3000 3000 3000 2868 建設投資 11592 3000 3000 3000 3000 2868 2 資金籌措 11592 3000 3000 3000 3000 2868 自有資金 11592 408 銀 行貸款 2592 2020 2020 2020 408 預售收入 1000 1000 1000 2460 君悅紫園項目可行性研究報告 43 第十一章 財務評價 銷售收入估算 君悅紫園項目設計 總建筑面積為 ，其中住宅面積40050m2，商業(yè)及配套設施面積 （一層商業(yè) 平米，二層商業(yè) 平米，可售商業(yè)共 平米），地下車庫建筑面積 m2（地下設停車位 188 個）。 根據(jù)項目的性質、建設標準、地理位置和周邊競爭項目情況，項目住宅銷售均價為 7000 元 / ㎡， 首層 商鋪銷售均價為 16000 元 /平米，二層商業(yè)銷售均價為 8000 元 /平米，車位銷售均價 10 萬元 /個， 經(jīng)估算，項目總銷售收入 約為 億 元，詳見銷售收入估算表 。貸款年利率按 %計，銷售費用按銷售收入的 5%計 取 （含廣告費用） ，管理費按總投資 5%計取。 附表七： 財務現(xiàn)金流 量表 序號 項目 名稱 合計 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 2020年 二 季度 1 現(xiàn) 金 流入 37000 0 15000 5000 6000 6000 5000 銷 售 收入 37000 0 15000 5000 6000 6000 5000 2 現(xiàn) 金 流出 30160 11892 3400 3000 5000 3000 3869 固 定 資產(chǎn)投資 20846 11592 1800 1800 1800 1800 2054 君悅紫園項目可行性研究報告 46 綜 合 管理費用 5614 300 900 600 2600 600 615 稅費 3700 0 700 600 600 600 1200 3 凈 現(xiàn) 金流量 11892 11600 2020 1000 3000 1131 4 累 計 凈現(xiàn) 金 流量 11892 292 1708 2708 5708 6840 清償能力分析 通過對本項目的借款還本付息計算，項目銀行貸款本金為 9000 萬元，其借款償還期為 年，從以上分析表明，項目具有較強的清償能力。根據(jù)下列公式計算盈虧平衡點及盈虧平衡點銷售率 盈虧平衡點（ Q0）＝ CF/（ P－ Cx） =2374/（ 70002349） =51% 盈虧平衡點銷售率＝盈虧點銷售面積 /可售面積 （固定成本 — CF 單位變動成本 — Cx 單位售價 — P） 通過計算結果表明，假定本項目的總投資不變，且售價和銷售收款進度如計劃所列，則當整體的物業(yè)銷售面積達到 27438 ㎡，銷售率君悅紫園項目可行性研究報告 47 達到 51%時，項目的開發(fā)效益剛好 達到平衡。 敏感性分析 從財務效益分析的評價指標及現(xiàn)時的市場情況看來，成本和銷售情況是對項目收益影響最大要素。計算結果參看下表： 附表八： 敏感性分析表 成本 售價 ＋ 30％ ＋ 20％ ＋ 10％ 0 － 30％ 11796 9004 6212 3420 － 20％ 8296 5504 2712 80 － 10％ 4796 2020 788 3580 0 1296 1497 4288 6840 從該表的計算結果可以看出，在成本提高 10％，售價降低 20％或售價降低 10％，成本提高 20％的情況下，項目面臨虧損，表明本項目對銷售價格和投資成本敏感性相同，同時亦反映出項目具有較強的抗風險能力。 （ 2）財務“ 兩 率一期”指 標好于目前行業(yè)的基準值，說明投資經(jīng)濟效益較好。 綜上所述，該項目建成后，反映經(jīng)濟效 益的數(shù)據(jù)和經(jīng)濟效益的指標都是好于行業(yè)平均值，因此本項目從財務上切實 可行 的 。 此報告 懇請準予核準建設 ！ 湖南銘地置業(yè)投資有限公司 二零一零年十月