【正文】 施城市向南發(fā)展，市政府將遷往華陽，華陽新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有政府政策支持，并在消費(fèi)者中有比較強(qiáng)的號(hào)召力。全社會(huì)小康后的家庭消 費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。未來幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么本項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn) 整個(gè)華陽人口眾多，外來人口也較多，而且私營， 民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之政府南遷的大規(guī)模建 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 77 頁 設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)華陽的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。 本項(xiàng)目目前交通狀況良好，已建的天府大道，規(guī)劃的將成都地鐵 1 號(hào)線即將開建，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷， 而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項(xiàng)目在這個(gè)時(shí)候和大道的建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，將 風(fēng)險(xiǎn)論證 ，市政府宣布南遷計(jì)劃造就了華陽新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，但如果南遷工作相對(duì)滯后，則房地產(chǎn)市場(chǎng)的耐久度會(huì)有降低，可能會(huì)對(duì)華陽新區(qū)房地產(chǎn)造成影響。 六、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目周邊樓盤分析 華陽新區(qū)商品房市場(chǎng)狀況 樓盤 建筑形態(tài) 價(jià)格 付款方式 銷售狀況 遠(yuǎn)大風(fēng)景1期 歐式花園洋房，水環(huán)境、歐式商2020畝 住宅 16萬平方米 商業(yè) 3萬平方2020年年底開盤，現(xiàn)一期已銷 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 77 頁 業(yè)街 低密度建筑 米 售 50%，銷售狀況較好。已售商品房 萬平方米，其中住宅已售 萬平方米，正在銷售的有 萬平方米，新開樓盤有 米，占 72%；商業(yè)用房已售 ，正在銷售銷售 米，新開樓盤 萬平方米，占 %，總的來看，華陽新區(qū)房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。 華陽新區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì) 華陽目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中 在華陽新區(qū)，現(xiàn)有遠(yuǎn)大風(fēng)景，左岸花都，水上花城，黃金海岸，翠擁天地、城南名筑等項(xiàng)目；商業(yè)樓盤主要包括遠(yuǎn)大風(fēng)景荷蘭水街、左岸花都商業(yè)街、嘎納映像等，華陽新區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有低層、多層，高層，聯(lián)體別墅。 ◆ 遠(yuǎn)大風(fēng)景 1期： 物業(yè)形態(tài)和建筑面積： 歐式花園洋房，水環(huán)境、歐式商業(yè)街，低密度建筑 商品房建設(shè)與銷售表020406080100住宅用房 商業(yè)用房0%20%40%60%80% 開發(fā)量( 萬平方米)已售量( 萬平方米)銷售比例 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 77 頁 總建筑面積： 19 萬平 方米，住宅 16萬平方米，商業(yè) 3 萬平方米； 開盤日期和價(jià)格： 開盤起價(jià) 3100，均價(jià) 3300； 3月漲價(jià) 100元， 5月漲價(jià) 150 元； 開盤日期： 2020年 12月 規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)： 遠(yuǎn)大風(fēng)景 1 期住宅部分規(guī)劃為低層建筑，容積率 ，建筑密度25%，以 4+1為主，中心環(huán)境采用大面積水景，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上來看，遠(yuǎn)大風(fēng)景是華陽新區(qū)最高檔的樓盤。 遠(yuǎn)大風(fēng)景設(shè)計(jì)特點(diǎn)是比較多地應(yīng)用水景營造多個(gè)主題環(huán)境，并營造高檔自然的居住環(huán)境 ；在戶型設(shè)計(jì)上注重高檔次，都設(shè)計(jì)了入戶花園。 目標(biāo)客源：私企老板、高收入的白領(lǐng)和金領(lǐng)以及比較富裕的企事業(yè)工作人員，在目標(biāo)客戶中二次或多次購房比例很高。 左岸花都 1 期主力戶型是 4+2+2， 3+2+2；主力戶型面積從120180 平方米不等。 銷售狀況：已經(jīng)清盤。 ◆ 遠(yuǎn)大風(fēng)景 1期： 開發(fā)商： 歐式花園洋 房，水環(huán)境、歐式商業(yè)街，低密度建筑 總建筑面積： 19 萬平方米，住宅 16萬平方米，商業(yè) 3 萬平方米； 開盤日期和價(jià)格： 開盤起價(jià) 3100，均價(jià) 3300； 3月漲價(jià) 100元， 5月漲價(jià) 150 元； 開盤日期： 2020年 12月 規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)： 遠(yuǎn)大風(fēng)景 1 期住宅部分規(guī)劃為低層建筑，容積率 ，建筑密度 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 77 頁 25%，以 4+1為主，中心環(huán)境采用大面積水景，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上來看，遠(yuǎn)大風(fēng)景是華陽新區(qū)最高檔的樓盤。 遠(yuǎn)大風(fēng)景設(shè)計(jì)特點(diǎn)是比 較多地應(yīng)用水景營造多個(gè)主題環(huán)境，并營造高檔自然的居住環(huán)境；在戶型設(shè)計(jì)上注重高檔次，都設(shè)計(jì)了入戶花園。 目標(biāo)客源：私企老板、高收入的白領(lǐng)和金領(lǐng)以及比較富裕的企事業(yè)工作人員，在目標(biāo)客戶中二次或多次購房比例很高。 遠(yuǎn)大風(fēng)景主力戶型是 4+2+2， 5+2+3， 3+2+2；主力戶型面積從 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 77 頁 130200 平方米不等。 銷售狀況：現(xiàn)已經(jīng)銷售 50%，銷售狀況比較好。 ◆ 遠(yuǎn)大風(fēng)景 1期： 物業(yè)形態(tài)和建筑面積： 歐式花園洋房，水環(huán)境、歐式商業(yè)街，低密度建筑 總建筑面積： 19 萬平方米，住宅 16萬平方米，商業(yè) 3 萬平方米； 開盤日期和價(jià)格： 開盤起價(jià) 3100，均價(jià) 3300； 3月漲價(jià) 100元， 5月漲價(jià) 150 元； 開盤日期： 2020年 12月 規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)： 遠(yuǎn)大風(fēng)景 1 期住宅部分規(guī)劃為低層建筑，容積率 ，建筑密度25%，以 4+1為主，中心環(huán)境采用大面積水景，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上來看，遠(yuǎn)大風(fēng)景是華陽新區(qū)最高檔的樓盤。 遠(yuǎn)大風(fēng)景設(shè)計(jì)特點(diǎn)是比較多地應(yīng)用水景營造多個(gè)主題環(huán)境，并營造高檔自然的居住環(huán)境；在戶型設(shè)計(jì)上注重高檔次，都設(shè)計(jì)了入戶花 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 77 頁 園。 目標(biāo)客源：私企老板、高收入的白領(lǐng)和金領(lǐng)以及比較富裕的企事業(yè)工作人員，在目標(biāo)客戶中二次或多次購房比例很高。 遠(yuǎn)大風(fēng)景主力戶型是 4+2+2， 5+2+3， 3+2+2；主力戶型面積從130200 平方米不等。 銷售狀況：現(xiàn)已經(jīng)銷售 50%，銷售狀況比較好。 ◆ 遠(yuǎn)大風(fēng)景 1期： 物業(yè)形態(tài)和建筑面積： 歐式花園洋房，水環(huán)境、歐式商業(yè)街，低密度建筑 總建筑面積： 19 萬平方米，住宅 16萬平方米，商業(yè) 3 萬平方米； 開盤日期和價(jià)格： 開盤起價(jià) 3100，均價(jià) 3300； 3月漲價(jià) 100元， 5月漲價(jià) 150 元； 開盤日期： 2020年 12月 規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)： 遠(yuǎn)大風(fēng)景 1 期住宅部分規(guī)劃為低層建筑，容積率 ，建筑密度25%，以 4+1為主，中心環(huán)境采用大面積水景，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上來看，遠(yuǎn)大風(fēng)景是華陽新區(qū)最高檔的樓盤。 遠(yuǎn)大風(fēng)景設(shè)計(jì)特點(diǎn)是比較多地應(yīng)用水景營造多個(gè)主題環(huán)境，并營造高檔自然的居住環(huán)境；在戶型設(shè)計(jì)上注重高檔次，都設(shè)計(jì)了入戶花園。 目標(biāo)客源：私企老板、高收入的白領(lǐng)和金領(lǐng)以及比較富裕的企事業(yè)工作人員，在目標(biāo)客戶中二次或多次購房比例很高。 吸納值預(yù)測(cè) 預(yù)計(jì) 2020年和 2020年市場(chǎng)需求大約為 150170萬平方米之間，而 2020年和 2020年的供應(yīng)量應(yīng)該在 130萬平方米以內(nèi)。 從以上吸納分析來看，商業(yè)用房的吸納值和吸納速度明顯低于住宅，說明現(xiàn)在華陽新區(qū)的商業(yè)環(huán)境還不成熟，在本項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)該注意商業(yè)用房的建設(shè)規(guī)模和比例；而住宅中電梯公寓的吸納值和吸納速度低于多 層和低層住宅，說明華陽新區(qū)目前對(duì)電梯公寓的消費(fèi)還不成熟，但今后隨華陽新區(qū)的土地市場(chǎng)供應(yīng)減少，購買需求量的增加，電 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 77 頁 梯公寓逐漸會(huì)被市場(chǎng)接受，據(jù)了解遠(yuǎn)大都市風(fēng)景、左岸風(fēng)景都計(jì)劃在今后向市場(chǎng)推出電梯公寓。 ②容積率：高層≤ 多層≤ ③總建筑面積： 多層≤ 高層≤ ④建筑密度：多層≤ 30%、高層≤ 20% ⑤綠化率：≥ 25% ⑥建筑高度：≤ 50米 本項(xiàng)目確定確定建設(shè)規(guī)模的策略 物業(yè)形態(tài)的確定 本項(xiàng)目臨河面環(huán)境優(yōu)美，靠近公園，可開發(fā)部分商業(yè)用房，與嘎納映像的商業(yè)連接，充分利用嘎納映像的商業(yè)氛圍營造外部的休閑商業(yè)。 物業(yè)環(huán)境的確定 華陽新區(qū)的消費(fèi)者對(duì)房屋環(huán)境期望值比較高，而華陽新區(qū)所 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 77 頁 開發(fā)的房屋都是中檔或高檔房屋，所以本項(xiàng)目應(yīng)該開發(fā)中高 檔房屋；居住環(huán)境應(yīng)該設(shè)計(jì)為中高檔，最好形成主題環(huán)境，并在銷售中突出環(huán)境。 配套設(shè)施方面，會(huì)所、地下停車位等應(yīng)該配備比較充足。總建筑面積： 161858平方米，容積率 ，住宅共 149858平方米，商業(yè) 11000平方米，地面公建 1000平方米。 二期用地 ，全部建設(shè) 11+1的小高層公寓，建筑密度 20%，容積率： ，小高層住宅建筑面積 97858 平方米。 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 77 頁 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 一、項(xiàng)目市政設(shè)施走向規(guī)劃 本項(xiàng)目東面臨河道路已經(jīng)完工，北面河堤已經(jīng)整修，道路施工即將開始，南面的規(guī)劃道路已經(jīng)開工，西面規(guī)劃道路按照規(guī)劃于2020 年動(dòng)工； 該地塊用水有水廠提供 ,在地塊附近建有管徑為 300毫米的給水管 ,本項(xiàng)目用水可由該管接入； 該地塊雨水、污水系統(tǒng)均已安裝到用地東側(cè)的公路下 ,本項(xiàng)目排污、雨水可由此接入； 該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的變電所的 10kv架空線路引來 ,本項(xiàng)目電力可由此接入； 整個(gè)新區(qū)目前小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,在本項(xiàng)目東南面埋設(shè) DN500 管道一根，本項(xiàng)目天然氣管道可由此接入； 在本項(xiàng)目東面已經(jīng)鋪設(shè)光纖和電信電纜，本項(xiàng)目光纖和電信線路可由此接入。 二、華陽新區(qū)消費(fèi)分析 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 77 頁 華陽新區(qū)近年項(xiàng)目 樓盤 建筑形態(tài) 賣點(diǎn) 開發(fā)面積 銷售狀況 都市風(fēng)景1期 歐式花園洋房，水環(huán)境、歐式商業(yè)街 低密度建筑 歐式花園洋房，荷蘭式水環(huán)境。 左案花都1期 多層、商業(yè)商業(yè)街 綠化環(huán)境 大盤運(yùn)作，低密度建筑。 2020年年底開盤，一期已經(jīng)清盤 水上花城 低密度建筑，臨河環(huán)境，低密度建筑，別墅群 臨河環(huán)境，低密度建筑，環(huán)境優(yōu)美。 2020年開盤，現(xiàn)已銷售 70% 黃金海岸 多層建筑，別墅 海岸風(fēng)光，休閑居家 有一定的功能區(qū)域 2020年開盤現(xiàn)已銷售 90% 翠擁天地 多層建筑，別墅 綠化環(huán)境 風(fēng)景園林 有一定的功能性，處于較為繁