【正文】 一期項(xiàng)目包括：投資對(duì) F 大道從 B 市康乾公司至東外環(huán)路路段（約 公里）的基礎(chǔ)設(shè)施及 X 湖公園建設(shè)；投資對(duì) F大道上述路段兩廂的土地及 X 湖公園周邊的補(bǔ)償土地（ F 大道上述路段兩廂的土地的補(bǔ)償順序?yàn)樽晕飨驏|依次出讓）進(jìn)行商住開(kāi)發(fā)。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃 整個(gè) X 湖新城分為四大功能區(qū)： 交通功能區(qū)。占地約 1000 畝。投資對(duì) X 湖公園進(jìn)行改造， 以“親水”為主題， 擬引 X 水進(jìn)湖，利用 X 湖水域的自然 資源，融合現(xiàn)代文化色彩，建成面向全市人民開(kāi)放的休閑娛樂(lè)、觀光旅游 的 風(fēng)景區(qū) ，并成為城市中一道亮麗的風(fēng)景線 。 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 30 頁(yè) 高尚生態(tài)居住社區(qū)概念設(shè)計(jì)之二 高尚生態(tài)住宅區(qū)。每個(gè)組團(tuán)各有特色，城 創(chuàng)新型豪華別墅、現(xiàn)今設(shè)計(jì)理念的小高層建筑、建筑風(fēng)格獨(dú)特的高層建筑 等等紛呈別致。同時(shí)住宅區(qū)主要包圍在 X 湖公園周邊和布局在 F 大道兩廂用地上。 綜合中心商業(yè)區(qū)。占地約 600 畝，建筑面積約 60 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)采取整體規(guī)劃、綠化先行、 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 30 頁(yè) 分步獲得用地、分期建設(shè)、宣傳方案整體策劃等方式。后期項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將采用整體設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案將涵蓋項(xiàng)目所有用地，設(shè)計(jì)方案將把項(xiàng)目作為一個(gè)整體考慮，從全局角度考慮各期項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。整體設(shè)計(jì)，分步建設(shè)是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要原則，整體設(shè)計(jì)方案制定后，分解確定每步項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容，根據(jù)建設(shè)內(nèi)容完成相關(guān)設(shè)計(jì)并逐步實(shí)施。項(xiàng)目公司成立后，將有專門(mén)的部分負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃，策劃部門(mén)將結(jié)合項(xiàng)目定位制定項(xiàng)目整體策劃方案，根據(jù)第一期項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容分解整體策劃方案后形成一期項(xiàng)目的策劃方案，根據(jù)策劃方案逐步實(shí)施。本項(xiàng)目銷售時(shí)，將充分利用 D 集團(tuán)已有的成功銷售策略制定相應(yīng)的銷售方案。作為社區(qū)功能的重要組成部分 — 物業(yè)管理在高尚社區(qū)中占有重要位置，在物業(yè)管理方面 D 集團(tuán)的普遍 做法是成立自己的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)充分考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的要求，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司和物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)密不可分。 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 30 頁(yè) 分析項(xiàng)目的可行性，首先必須對(duì)該項(xiàng)目所關(guān)涉的政治、經(jīng)濟(jì)和地理的環(huán)境進(jìn)行分析和把握。她東接三吳，南面五嶺，西 連黔滇，北通鄂豫。 XX、 XX 鐵路干線交匯市 C 區(qū)，目前正建設(shè)的武廣高速鐵路也穿過(guò) B 市，并且該高速客運(yùn)站落戶 B 城市東部。水上運(yùn)輸也很便利， X 江上溯瀟水，下入洞庭， X 水等一級(jí)支流可四季通航。 2．政策環(huán)境 B 市委市政府十分重視 X 湖新城的發(fā)展，“十一五”規(guī)劃綱要明確提出： 提高城鎮(zhèn)綜 合承載能力，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程 ， 高起點(diǎn)規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)管理，做優(yōu)做強(qiáng)市區(qū)中心城市，充分發(fā)揮中心城市和城鎮(zhèn)的聚集和輻射功能。樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市理念，充分利用各種資源，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作方式，加快建設(shè)路、橋、水、電、燃?xì)?、通訊等一批重大市政工程。充分挖掘和提升歷史文化內(nèi)涵，圍繞江、湖、山，以標(biāo)志性建筑、公園廣場(chǎng)、江河風(fēng)光帶、綠化亮化和城市雕塑等市政設(shè)施，豐富城 市內(nèi)涵，提升城市品位。抓好城區(qū)段三江兩岸風(fēng)光帶建設(shè)。經(jīng)過(guò)不懈的努力，把中心城區(qū)建設(shè)成園林綠化城市、優(yōu)秀旅游城市和國(guó)家衛(wèi)生城市。 這也是我們傾向于在 B 投資建設(shè)的重要原因之一。全市各金融機(jī)構(gòu)（本幣）存款余額 億元，比上年末凈增 億元，增長(zhǎng) %，其中企業(yè)存款 億元，增長(zhǎng) %，居民儲(chǔ)蓄存款 億元，凈增 億元，增長(zhǎng) %。已探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有金、銀、銅、鐵、鉛、鋅 、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長(zhǎng)石等 60 多種，其中鈉長(zhǎng)石儲(chǔ)量居亞洲之首，硼砂為華南獨(dú)有，高嶺土名列全國(guó)前茅，巖鹽為華南之冠。 XX 是國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，素有 “XX” 和 “XX” 之稱，佛道同尊共榮于一山的宗教文化為我國(guó)宗教一絕。 XX 的岐山、鳥(niǎo)洲， XX 的天堂山， B 的岣嶁峰等都是風(fēng)光旖旎、獨(dú) 具特色的休閑旅游勝地 。老百姓有錢(qián)了，幾億農(nóng)民要進(jìn)城，而中國(guó)人天生又喜歡置業(yè)，就有了很大住房的需求，需求和供應(yīng)的博弈帶來(lái)價(jià)格的上漲。雖然現(xiàn)在 B 的住宅市場(chǎng)是買(mǎi)方市場(chǎng)，新房有一定的空置率，但這是短暫的現(xiàn)象，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看， 房地產(chǎn) 投資的空間是很大的。因此，項(xiàng)目未來(lái)升值潛力巨大。 項(xiàng)目 X湖公園改造后 ，是城市中心難得的一個(gè)水景休閑觀光勝地。 5 D集團(tuán)有多年綠色高尚住宅開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)。 劣勢(shì)分析 整個(gè) X湖新城目前規(guī)劃以及配套設(shè)施不是特別完善。 項(xiàng)目以投 F大道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為切入點(diǎn)，對(duì)前期籌備工作和資金要求較高。 機(jī)會(huì) 點(diǎn)分析 國(guó)家土地政策的從嚴(yán)，加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的難度，特別是大面積的土地。 項(xiàng)目選址地是 B 市與 C 區(qū)已經(jīng) 確立的城市功能新區(qū)， 兩級(jí)政府對(duì)該區(qū)域具有強(qiáng)烈的建設(shè)開(kāi)發(fā)需求，為下一步開(kāi)發(fā)提供了良好的政策環(huán)境。 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 30 頁(yè) B市，特別是 C區(qū)中高檔樓盤(pán)景觀規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)普遍不夠人性化，中等戶型比例供給較少，形成市場(chǎng)空白點(diǎn)。 由以上分析可以看出，本項(xiàng)目選擇在 B 市 C 區(qū) X 湖片區(qū)有利有弊，獲利與風(fēng)險(xiǎn)并存。當(dāng)利大于弊時(shí)，項(xiàng)目才可能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施操作。在項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)中，在前一期項(xiàng)目完成后，通過(guò)階段性運(yùn)營(yíng)，為下一期項(xiàng)目打鋪墊作準(zhǔn)備，憑借成熟的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)作收入，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡和資產(chǎn)的增殖，完成對(duì)下一期項(xiàng)目的運(yùn)作投資，直至項(xiàng)目全部建成并投入使用。 D 集團(tuán)作為投資主體，目前在全國(guó)已經(jīng)建成的住宅、商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目已形成穩(wěn)定的利 潤(rùn)來(lái)源和強(qiáng)大的現(xiàn)金流，可以為項(xiàng)目建設(shè)提供強(qiáng)大的資金保障。 D 集團(tuán)與中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行是戰(zhàn)略發(fā)展伙伴；是廣發(fā)銀行和廣發(fā)證券以及數(shù)家金融機(jī)構(gòu)的大股東，項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)有暢通的融資渠道 （五）項(xiàng)目投資效益分析 開(kāi)發(fā)及銷售假設(shè) 占地面積 2020 畝，土地單價(jià)為 25 萬(wàn)元 /畝（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資及投資回報(bào)折算的凈地價(jià)格），綜合容積率為 ，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為多層洋房、小高層、別墅和商業(yè)用房，多層洋房及小高層建筑面積為 1260000 平 方米，銷售單價(jià)為 1800 元 /平方米；別墅建筑面積為 140000 平方米，銷售單價(jià)為 4000 元 /平方米；商業(yè)建筑面積為 600000 平方米，銷售單價(jià)為 3000元 /平方米。 F 大道建成 中國(guó)最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 30 頁(yè) 后將改變整個(gè) B 市東部城區(qū)交通瓶頸，徹底打通東大門(mén)； X 湖公園的建設(shè)將充分利用其自然環(huán)境，建設(shè)成以“親水”為主題面向全市人民開(kāi)放的集休閑、娛樂(lè)為一體的景觀公園，也為 B 市旅游業(yè)發(fā)展提供了必要的配套支持。 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及完善的物業(yè)管理都將為 B 市提供了一定的就業(yè)機(jī)會(huì)，并將增加 B 市財(cái)稅收入。 項(xiàng)目建成后將成為 B 市新的標(biāo)志城市名片，同時(shí)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)也將給 B 帶來(lái)很多就業(yè)機(jī)會(huì)和稅收收入。 通過(guò)相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析可知，本項(xiàng)目的預(yù)期收益率符合房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)要 求，因此本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上是一個(gè)可行的投資項(xiàng)目。 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 30 頁(yè) （二）建議 為保障項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，除開(kāi)發(fā)商本身的條件與運(yùn)作方式外，還需要有一個(gè)良好的外部環(huán)境來(lái)支持，即開(kāi)發(fā)政策扶持。 由于項(xiàng)目的切入點(diǎn)是以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入為前提，前期資金投入量大。 香江集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部拓展部 二 00 六年七月