房地產(chǎn)-某市某新城項(xiàng)目預(yù)可行性分析報(bào)告(doc)-地產(chǎn)可研-文庫吧
2025-07-10 15:37 本頁面
【正文】 投資和更新改造投資的增長幅度。 2020 年 112 月 B市房地產(chǎn) 開發(fā)投資完成情況表 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 30 頁 計(jì)量 合計(jì) 計(jì)量單位 合計(jì) 按用途分 單位 住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)營用房 其他 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬元 132307 四、房屋建筑、銷售面積 萬平方米 其中：國有單位投資 萬元 15112 １、施工面積 萬平方米 其中：商品房建設(shè)投資 萬元 130539 其中：新開工面積 萬平方米 土地開發(fā)投資 萬元 1688 ２、竣工面積 萬平方米 土地購置費(fèi) 萬元 10496 ３、商品房屋銷售建筑面積 萬平方米 按用途分： 其中：銷售給個(gè)人 萬平方米 住宅 萬元 93367 ４、空置面積 萬平方米 辦公樓 萬元 2706 其中：空置一年至三年 萬平方米 0 商業(yè)營業(yè)用房 萬元 19162 空置三年以上 萬平方米 0 0 其他 萬元 17072 五、商品房屋竣工價(jià)值 萬元 40270 30036 1293 1504 7682 3051 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 30 頁 二、本年購置土地面積 萬平方米 六、商品房屋銷售額 萬元 62247 52402 834 177 7887 1781 三、完成開發(fā)土地面積 萬平方米 24 其中：銷售給個(gè)人 萬元 62247 52402 834 177 7887 1781 房屋施工面積 2020年， B市商品房施工面積 ，同比增長 %。 房屋竣工面積 2020年全市竣工面積為 ，比上年同期增長 %。 房屋銷售面積 2020年全市銷售面積為 ，比上年同期增長 %。 房屋空置面積 隨著開發(fā)量的增加，積壓 商品房總量也仍在繼續(xù)增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)：2020 年末商品房空置面積為 萬平方米。 B 市商品房空置面積的大幅度增加主要是由二個(gè)原因造成的： A、一直以來，特別是 2020 年 —— 2020 年間， B 市效益較好的企事業(yè)單位都興建了大量的帶安居性質(zhì)的集資房，形成了集資建房的熱潮，解決了 B 市大部分居民的住房問題，致使市場整體需求不足； B、 20202020 年 B 市大體量的房地產(chǎn)開發(fā)，短期內(nèi)難以消化。 空置房屋面積大，一方面也反映了 B 市場實(shí)際上是一個(gè)需求小增量市場，市場容量相當(dāng)有限。 B 房地產(chǎn)市場 供求特征 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 30 頁 物業(yè)特點(diǎn) : 目前市場在售樓盤相對集中在老城區(qū)和 XX 開發(fā)區(qū)，大致可分三類： 第一類以舊城改造的項(xiàng)目居多，主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，周邊環(huán)境較雜亂，小區(qū)景觀無從談起，面積以偏大戶型為主； 第二類為中小規(guī)模的樓盤，主要特征是：規(guī)模很小，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層和小高層建筑，規(guī)劃水平不高，小區(qū)無景觀，戶型以偏中大戶型為主，不同區(qū)域地段的樓盤售價(jià)相差較大，整體均價(jià)在 1400 元 /㎡左右； 第三類為規(guī)模稍大、品質(zhì)高的樓盤，如 XX 開發(fā)區(qū)的 D城市花園、新城國際、鉆石 城、都市春天和 XX 世家。主要特征：有一定的規(guī)模，規(guī)劃理念較先進(jìn)，優(yōu)美的小區(qū)景觀，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層、小高層及高層，戶型設(shè)計(jì)比較合理，面積以中、大戶型為主，物業(yè)管理好、小區(qū)或樓盤檔次高、規(guī)模大而成為引導(dǎo)市場的主流產(chǎn)品，售價(jià)在 1650 元 /平方米以上。 各板塊開發(fā)及主要特點(diǎn) 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為 B 市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以高尚次的高層公寓、商鋪為主，銷售平均價(jià)格較高。住宅在 1380~2020元 /㎡左右。 主 要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，環(huán)境指數(shù)一般，小區(qū)景觀無從談起，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為 1380~2020 元 /平方米左右。 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 30 頁 XX 開發(fā)區(qū)板塊 XX 開發(fā)區(qū)位于 B 市西部，是 B 市新的行政中心，市委、市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。 B 市民對 XX 區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，隨著都市春天、 D城市花園、XX 世家、新城國際、鉆石城等高尚次樓盤的成功開發(fā)，再加上 B 市眾多行政事業(yè)性單位的職工集資房的興建，為片區(qū)形成了良好的開發(fā)環(huán)境和居住氛圍，現(xiàn)已成為 B 市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。住宅在 1600~2300 元 /㎡左右。 主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較小，檔次相對其他幾個(gè)區(qū)域要高，戶型面積上相對而言設(shè)計(jì)比較合理，以三房為主力，一般做到 120— 150平方米， 120130 平方米的三房旺銷，四房面積一般在 160— 190 平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度 比其它幾個(gè)區(qū)為快。售價(jià)多為1600~2300 元 /平方米左右。 江東（ C 區(qū)）板塊 江東已基本成型，比較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，綠化空間少，建筑物老舊，道路比較窄，交通擁擠，生活配套檔次比較低，已逐漸失去競爭力。由于整個(gè) B 城市空間往西移動(dòng)，江東的一些居民過 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 30 頁 江買房，尤其是一些追求高品質(zhì)生活的人士到“江西”的幾個(gè)區(qū)域買房。住宅在 980~1800 元 /㎡左右。當(dāng)前該區(qū)域推出的樓盤主要有：東山路的多層洋房吉星花園價(jià)格 980 元 /㎡，陽光花苑價(jià)格 1100 元 /㎡；東風(fēng)南路的高層?xùn)|江華庭起價(jià)為 1288 元 /㎡，均 價(jià)約 1580 元 /㎡，火車站旁的高層?xùn)|方名居起價(jià)為 1680 元 /㎡，均價(jià)約 1800 元 /㎡ 主要特征：檔次低，規(guī)模小，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，均價(jià)只有 1100 元 /㎡； 但打江景牌的樓盤價(jià)格相對比較高，均價(jià)約 1900 元 /㎡ 。 B 市房地產(chǎn)存在的主要問題 開發(fā)規(guī)模普遍偏小 目前， B 市 100 畝以上的的在建樓盤目前幾乎沒有， 10 畝以下的項(xiàng)目是市場主流，多是一些市區(qū)內(nèi)效益較好的單位集資房和舊城改造項(xiàng)目，此類項(xiàng)目雖然無小區(qū)概念又無環(huán)境綠化景觀，但大都處在市區(qū)中心區(qū)域和 XX 開發(fā)區(qū)，老城區(qū)地理位置 優(yōu)越配套非常完善、 XX 區(qū)雖然生活配套設(shè)施稍微欠缺，但整體環(huán)境較好，空氣好，加上項(xiàng)目規(guī)模小，土地的取得多為單位開發(fā)，成本較低，除地理位置好的樓盤外，大部分都以較低價(jià)格對內(nèi)部職工進(jìn)行銷售，所以在很大程度上解決了大部分居民的住房問題，從而對 B 市商品房的銷售和需
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