【正文】 開發(fā)。占地約 600 畝，建筑面積約 60 萬平方米。 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁 共 30 頁 分析項(xiàng)目的可行性，首先必須對(duì)該項(xiàng)目所關(guān)涉的政治、經(jīng)濟(jì)和地理的環(huán)境進(jìn)行分析和把握。經(jīng)過不懈的努力，把中心城區(qū)建設(shè)成園林綠化城市、優(yōu)秀旅游城市和國(guó)家衛(wèi)生城市。因此，項(xiàng)目未來升值潛力巨大。 由以上分析可以看出，本項(xiàng)目選擇在 B 市 C 區(qū) X 湖片區(qū)有利有弊，獲利與風(fēng)險(xiǎn)并存。 通過相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析可知，本項(xiàng)目的預(yù)期收益率符合房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)要 求，因此本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上是一個(gè)可行的投資項(xiàng)目。 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及完善的物業(yè)管理都將為 B 市提供了一定的就業(yè)機(jī)會(huì)，并將增加 B 市財(cái)稅收入。 項(xiàng)目選址地是 B 市與 C 區(qū)已經(jīng) 確立的城市功能新區(qū)， 兩級(jí)政府對(duì)該區(qū)域具有強(qiáng)烈的建設(shè)開發(fā)需求，為下一步開發(fā)提供了良好的政策環(huán)境。老百姓有錢了，幾億農(nóng)民要進(jìn)城，而中國(guó)人天生又喜歡置業(yè)，就有了很大住房的需求，需求和供應(yīng)的博弈帶來價(jià)格的上漲。充分挖掘和提升歷史文化內(nèi)涵，圍繞江、湖、山，以標(biāo)志性建筑、公園廣場(chǎng)、江河風(fēng)光帶、綠化亮化和城市雕塑等市政設(shè)施，豐富城 市內(nèi)涵，提升城市品位。本項(xiàng)目銷售時(shí)，將充分利用 D 集團(tuán)已有的成功銷售策略制定相應(yīng)的銷售方案。同時(shí)住宅區(qū)主要包圍在 X 湖公園周邊和布局在 F 大道兩廂用地上。社區(qū)具體綠化設(shè)計(jì)方案將進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，將本社區(qū)建成 B 市有影響力的國(guó)際化生態(tài)高尚社。 四、項(xiàng)目定位 X 湖 新 城 概 念 設(shè) 計(jì) 之 二 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁 共 30 頁 （一） X 湖公園、 F 大道 X 湖新城標(biāo)段道路建設(shè) 充分利用 X 湖公園的自然資源，融合現(xiàn)代文化色彩，投資對(duì)其開發(fā)建設(shè) 。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度 比其它幾個(gè)區(qū)為快。 房屋銷售面積 2020年全市銷售面積為 ，比上年同期增長(zhǎng) %。在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量明顯提高，在全面取消農(nóng)業(yè)稅的情況下，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，比上年凈增 億元，增長(zhǎng) %，創(chuàng)歷史新高，財(cái)政收入占 GDP 的比重 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容： 根據(jù) B 市城市總體規(guī)劃和 X 湖新城區(qū)域規(guī)劃，按“整體規(guī)劃，分期實(shí)施”原則進(jìn)行投資建設(shè)。城區(qū)人口已達(dá) 89 萬人。 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁 共 30 頁 2020 年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8490 元，比上年增加 532 元，增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)上漲因素實(shí)際增長(zhǎng) %，其中工薪收入 5935 元，增加 172 元；經(jīng)營(yíng)凈收入 248 元，增加 21 元；轉(zhuǎn)移性收入 2513 元，增加 300 元；財(cái)產(chǎn)性收入 47 元，減少 9 元。城市花園、新城國(guó)際、鉆石 城、都市春天和 XX 世家。當(dāng)前該區(qū)域推出的樓盤主要有：東山路的多層洋房吉星花園價(jià)格 980 元 /㎡，陽光花苑價(jià)格 1100 元 /㎡；東風(fēng)南路的高層?xùn)|江華庭起價(jià)為 1288 元 /㎡，均 價(jià)約 1580 元 /㎡，火車站旁的高層?xùn)|方名居起價(jià)為 1680 元 /㎡，均價(jià)約 1800 元 /㎡ 主要特征：檔次低，規(guī)模小，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，均價(jià)只有 1100 元 /㎡； 但打江景牌的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高，均價(jià)約 1900 元 /㎡ 。 （二） 高尚生態(tài)居住區(qū)、綜合商業(yè) 在 B 市東部 X 湖周邊、 F 大道 X 湖新城標(biāo)段道路兩廂開發(fā)面向 B、 A乃至中南部地區(qū)的國(guó)際化生態(tài)高尚住 宅社區(qū)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁 共 30 頁 二期項(xiàng)目包括：投資對(duì) F 大道從東環(huán)路至高速鐵路客運(yùn)站路段的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；投資對(duì) F 大道該路段兩廂的補(bǔ)償土地（土地補(bǔ)償?shù)捻樞驗(yàn)樽詵|向西依次出讓）及 X 湖新城內(nèi)補(bǔ)償之外土地進(jìn)行商住開發(fā)。 （三）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方式 項(xiàng)目確定后， D 集團(tuán)將在項(xiàng)目所在地成立具有企業(yè)法人資格的項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理。 1．交通地理環(huán)境 B 市位于 A 省中南部，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的 XX 改革開放過渡試驗(yàn)區(qū)。爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家級(jí)文明城市。 項(xiàng)目區(qū)域有 B市大學(xué)城，文化氛圍濃厚。在項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，策劃得當(dāng)，操作有力，管理到位的條件下，需政府在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造寬松的投資環(huán)境，將會(huì)大大降低開發(fā)成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。 總而言之，該項(xiàng)目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益 、 社會(huì)效益。 項(xiàng)目的建設(shè)和 D 集團(tuán)建設(shè)國(guó)際化生態(tài)高尚社區(qū)的理念及強(qiáng)大的企業(yè)資源，將有效提升 B 市房地產(chǎn)行業(yè)整體建筑水平，為 B 市、 C 區(qū)吸引大量的高端消費(fèi)群。因此，本項(xiàng)目的操作可控制 2020 多畝土地，對(duì)集團(tuán)實(shí)行土地儲(chǔ)備是個(gè)較好的時(shí)機(jī)。 （二）房地產(chǎn)需求分析 近幾年來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常活躍，價(jià)格上漲也很快，根源在于我國(guó)改革開放二十多年來經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。加快交通主干線及次干道建設(shè)，健全城市管理體系，提升城市管理水平。 樓盤銷售?？紤]該項(xiàng)目就在區(qū)域土地為 X 水泥沙沖積而成，地面建筑以小高層和低層為主。從初步來看，本項(xiàng)目地塊進(jìn)行綠化時(shí)將初步計(jì)劃在 F 大道路側(cè)進(jìn)行縱深綠化建設(shè)使其成為社區(qū)的主要景觀帶之一，縱深深度結(jié)合政府總體規(guī)劃后給出；為充分利用地塊現(xiàn)有 X 湖水面并對(duì)其投資改造型，初步計(jì)劃利用項(xiàng)目地 塊內(nèi) X湖主要水系，使其成為社區(qū)的另外一個(gè)主要景觀帶。 B、賣場(chǎng)和樣板房 ：與現(xiàn)在大城市先做賣場(chǎng)和綠化園林，后建樓的做法相反的是， B 本地的眾多樓盤不注重賣場(chǎng)的包裝和銷售氣氛的營(yíng)造，大多僅設(shè)置非常簡(jiǎn)陋的售樓部，包裝差，且很少做樣板房，一般都是在主體工程基本完工后才開始做綠化園林，無法體現(xiàn)樓盤的檔次，甚至沒有綠化園林，也沒有認(rèn)識(shí)到全新式營(yíng)銷 對(duì)樓盤銷售的促進(jìn)作用，缺乏對(duì)購(gòu)房者的正確引導(dǎo)。 主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較小，檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高，戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理，以三房為主力，一般做到 120— 150平方米， 120130 平方米的三房旺銷，四房面積一般在 160— 190 平方米。 房屋竣工面積 2020年全市竣工面積為 ，比上年同期增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： 。（提供區(qū)域地形圖、可供補(bǔ)償土地范圍后再詳細(xì)約定） 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀： 略 項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目占地面積約 5000 畝，建筑 面積約為 200 萬 ㎡ ，建設(shè)總投資約為 35 億元人民幣。 ④ C 區(qū)現(xiàn)狀 C 區(qū)位于 B 市 XX 東岸，素有 XX 城 “ 東大門 ” 之稱。農(nóng)村居民人均純收入 3833 元，比上年增加 368 元，增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng) %，其中工資性收入 1501 元。主要特征：有一定的規(guī)模，規(guī)劃理念較先進(jìn)，優(yōu)美的小區(qū)景觀，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層、小高層及高層，戶型設(shè)計(jì)比較合理，面積以中、大戶型為主，物業(yè)管理好、小區(qū)或樓盤檔次高、規(guī)模大而成為引導(dǎo)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，售價(jià)在 1650 元 /平方米以上。 B 市房地產(chǎn)存在的主要問題 開發(fā)規(guī)模普遍偏小 目前， B 市 100 畝以上的的在建樓盤目前幾乎沒有， 10 畝以下的項(xiàng)目是市場(chǎng)主流，多是一些市區(qū)內(nèi)效益較好的單位集資房和舊城改造項(xiàng)目，此類項(xiàng)目雖然無小區(qū)概念又無環(huán)境綠化景觀，但大都處在市區(qū)中心區(qū)域和 XX 開發(fā)區(qū)，老城區(qū)地理位置 優(yōu)越配套非常完善、 XX 區(qū)雖然生活配套設(shè)施稍微欠缺，但整體環(huán)境較好，空氣好，加上項(xiàng)目規(guī)模小，土地的取得多為單位開發(fā)，成本較低，除地理位置好的樓盤外，大部分都以較低價(jià)格對(duì)內(nèi)部職工進(jìn)行銷售，所以在很大程度上解決了大部分居民的住房問題，從而對(duì) B 市商品房的銷售和需求產(chǎn)生了很大程度的影響。 B 市豐富的旅游資源及方便的交通為高尚社區(qū)開發(fā)了有利條件，高尚社區(qū)建成后配合良好的策劃宣傳將吸引大量的 B 地區(qū)中高端客戶、 A 省高端客戶、及外地高端客戶等。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃 整個(gè) X 湖新城分為四大功能區(qū)： 交通功能區(qū)。項(xiàng)目開發(fā)采取整體規(guī)劃、綠化先行、