【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 77 頁 目錄 第一章 前 言 一、可行性研究的目的和依據(jù) 可行性研究的目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。 可行性研究的依據(jù) 成都市規(guī)劃管理規(guī)定； 國家建設(shè)部及成都市頒 布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 成都市 2020 房地產(chǎn)年鑒； 成都市成都市房地產(chǎn)信息中心相關(guān)數(shù)據(jù)； 成都市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會開發(fā)信息； 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。 二、項目概況 項目土地的獲得和建設(shè)指標(biāo) 本項目是川開集團轉(zhuǎn)讓地塊，位于華陽新區(qū)，總共 125 畝， 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 77 頁 川開集團擬定包干轉(zhuǎn)讓價為 100 萬元 /畝，土地總價值約為 12500 萬元。 地塊呈長方形，南北向約 350米，東西向約 240 米，東側(cè)為臨河面。 本項目屬于成都市二類商住用地，建設(shè)指標(biāo)如下： ①總用 地面積： 公頃，合 125 畝。 ②容積率：高層≤ 多層≤ ③總建筑面積： 多層≤ 高層≤ ④建筑密度：多層≤ 30%、高層≤ 20% ⑤綠化率：≥ 25% ⑥建筑高度：≤ 50米 項目地理位置 項目位于華陽新區(qū)，緊鄰府河西岸，毗鄰嘎納印象、翠擁天地、政府公寓等樓盤。 項目所在地的周邊環(huán)境 自然環(huán)境和環(huán)境質(zhì)量 該地塊屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： 南向 毗鄰政府公寓，順路前行約 500 米即到華陽老區(qū)。 北向 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 77 頁 緊鄰華陽公園和嘎納印象樓盤，嘎納印象是一個大型純商業(yè)樓盤，有助于本項目完成商業(yè)配套設(shè)施和娛樂休閑配套設(shè)施。 東向 緊鄰府南河和河邊的公路，由于河堤已經(jīng)修葺完成，公路和河邊綠化景觀形成優(yōu)美的風(fēng)景，空氣清新，寧靜而美麗，可提升本項目的居住環(huán)境和商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。 西向 西向為農(nóng)田，遠眺可見到黃龍溪的公路。 人文環(huán)境： 華陽原為雙流縣的一個鎮(zhèn)，距成都約 20公里，居民約 3萬人，華陽原有醫(yī)院、購物中心、中小學(xué)校等；現(xiàn)四川大學(xué)，成都信息工程院等院校都南遷至距華陽城不遠的地方；華陽新區(qū)作為 2020年后興起的居住區(qū)，二年中銷售已經(jīng)超過 100萬平方米，但入住率比較低，只有大概 1 萬人，約為 25%；由于華陽新區(qū)入住人口較少，其商業(yè)等還未形成規(guī)模；成都市的向南發(fā)展計劃和市政府搬遷計劃，隨基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，新區(qū)人口會迅速增加，人文環(huán)境也將得到根本改善。 經(jīng)濟環(huán)境： 華陽原為雙流縣的一個鎮(zhèn)，一直以來經(jīng)濟水平都比較好，華陽從九十年代開始發(fā)展就以休閑娛樂和綠化種植為主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)， 2020年人均收入達到 19552 元，隨華陽不斷成熟，華陽經(jīng)濟還將提升。 社會環(huán)境： 醫(yī)療網(wǎng)點：本案距華陽最近的醫(yī)院車程約 10 分鐘，步行約 30 分 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 77 頁 鐘，在城市生活配套范圍內(nèi)； 購物環(huán)境：本案距華陽老成區(qū)最近的綜合購物網(wǎng)點車程約為 10分鐘，步行約為 30分鐘，偏遠了一些； 銀行環(huán)境：本案距華陽老城區(qū)最近的金融服務(wù)網(wǎng)點車程約為 10分鐘，步行約為 30分鐘，偏遠了一些； 交通環(huán)境：本案位于華陽新區(qū)，距南沿線約 600米，距華陽老成區(qū)約 500 米，今后的地鐵站在附近有兩個，距本盤大約 500 米左右；在新區(qū)樓盤中，交通環(huán)境相對較好；附近暫時沒有開通通公共汽車，但據(jù)了解嘎納印象將開通至市內(nèi)的公共汽車線路，對于交通環(huán)境，我們認(rèn)為在近期有很大的提升的可能性。 餐飲娛樂網(wǎng)點；華陽老城區(qū)目前尚無集中的餐飲娛樂網(wǎng)點，新區(qū)現(xiàn)只有 6 家餐飲、 2家娛樂，而這些餐飲娛樂的檔次很低，基本是給 汽車服務(wù)網(wǎng)點（包括加油站、汽車美容店、汽車修理廠）：目前在華陽新區(qū)已經(jīng)有了汽車美容店，尚未發(fā)現(xiàn)加油站和汽車修理廠； 在建的嘎納影象作為綜合休閑購物公園配套有大型超市和其他休閑商業(yè)服務(wù)設(shè)施，將會徹底解決購物網(wǎng)點、銀行網(wǎng)點、汽車服務(wù)網(wǎng)點以及餐飲娛樂網(wǎng)點，充分提高本案的生活配套環(huán)境，本案的生活配套環(huán)境將會有很大的更新空間。 地鐵一線即將開工，預(yù)計 2020 年投入運營，華陽的交通情況將得到本質(zhì)性的改 變，而現(xiàn)在已經(jīng)在房地產(chǎn)市場中表現(xiàn)出客戶的預(yù)期認(rèn)可。 三、項目的性質(zhì)和主要特點 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 77 頁 1 項目的性質(zhì) 本項目是二類商住用地，是以開發(fā)住宅為主，附帶一部分商業(yè)房屋的項目。 從周邊環(huán)境來看，本項目應(yīng)該開發(fā)中檔或中高檔住宅。 項目主要特點 本項目已屬于歷史征用地，已完成拆遷的賠付工作； 本項目土地已完成三通工作； 本項目土地的賠償青苗費由川開集團負責(zé)，費用包含在土地轉(zhuǎn)讓費中； 本項目開發(fā)條件比較成熟； 本項目的開發(fā)環(huán)境比較好。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 77 頁 第二章 開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查 一、需拆遷的地面建筑（見下 表） 單位：平方米 建筑高度 層數(shù) 占地面積 建筑面積 備注 水塔 15 米 已賠付 辦公室 米 2 層 180 360 已賠付 民房 1 米 3 層 97 220 已賠付 民房 2 3 層 90 197 已賠付 二、用地范圍內(nèi)居住人口和拆遷情況 本項目用地范圍內(nèi)已完成拆遷。 三、用地范圍內(nèi)沒用生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)。 四、用地內(nèi)其它地上和地下附著物 數(shù)量 單位 備注 水井 1 口 已賠付 菜地 100 畝 川開集團賠付 五、各種市政管線 本項目東面臨河道路已經(jīng)完工，北面河堤已經(jīng)整修，道路施工即將開始，南面的規(guī)劃道路已經(jīng)開工，西面規(guī)劃道路按照規(guī)劃于2020 年動工； 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 77 頁 本項目用地屬于平原地貌，拆遷量和場地平整工作量比較少； 該地塊用水有水廠提供 ,在地塊附近建有管徑為 300毫米的給水管 ,地塊用水可由該管接入； 該地塊雨水、污水系統(tǒng)均已安裝到用地東側(cè)的公路下； 該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的變電所的 10kv架空線路引來。 整個新區(qū)目前小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,埋 設(shè) DN500 管道一根。 地區(qū)郵局位于老城區(qū) ,根據(jù)規(guī)劃將在本項目北面設(shè)立一個郵政所；該地塊現(xiàn)狀電信線路由東南側(cè)的華陽電信局引來。 廣播和網(wǎng)絡(luò)光纖已經(jīng)埋設(shè)在本項目東側(cè)臨河公路下。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 77 頁 第三章 市場分析和建設(shè)規(guī)模確定 一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 自 2020 年以來，我國宏觀經(jīng)濟正處于經(jīng)濟周期的上升階段。國家針對宏觀過熱的現(xiàn)象，于去年下半年開始實施新一輪的宏觀調(diào)控措施。到目前為止，已經(jīng)取得了一定的成果。宏觀經(jīng)濟已經(jīng)保持平穩(wěn)運行，國民經(jīng)濟總體形勢好轉(zhuǎn)。預(yù)計我國國民經(jīng)濟在 2020年可以繼續(xù)保持較快增長， GDP增長率將 超過自亞洲金融危機爆發(fā)以來的平均水平。 經(jīng)濟環(huán)境 2020 年，成都市社會消費零售總額為 億元，比上年增長%： 生活 物價方面人均可支配收入 10394元，人均消費支出為 8997元，比 2020 年同期增長 %； 2020年成都市的價格指數(shù)為 ，高于 2020 年。 成都市歷年城市居民人均可支配收入圖0202040006000800010000120202020年 2020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %人均可支配收入名義增長率 以上宏觀數(shù)據(jù)顯示，成都的經(jīng)濟經(jīng)過多年的發(fā)展，目前正處于一個較高速度的發(fā)展階段，為成都未來經(jīng)濟發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 77 頁 政策環(huán)境 2020 年進行的新一輪宏觀調(diào)控政策 ，其措施可歸納成以下四個方面： （ 1）貨幣政策：兩次提高商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金，實行差別存款準(zhǔn)備金制度；擴大貸款浮息制度；提高存貸款利率制度等等。 （ 2）土地政策：國土資源部實行土地管理部門的省以下垂直領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格土地保護制度；加強土地和環(huán)境保護法執(zhí)行力度；對部分城市實行了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用停止審批半年的措施等。 （ 3）行政措施：中國人民銀行對金融機構(gòu)實行窗口指導(dǎo)，限制對鋼鐵、電解鋁、水泥三行業(yè)投資。 （ 4）財政政策：調(diào)整國債發(fā)行量；調(diào)整國債資金使用結(jié)構(gòu)等， 其中貨幣政策、土地政策和行政措施對房地產(chǎn)業(yè)有較大的影響。 二 、成都房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境 成都經(jīng)濟現(xiàn)狀和趨勢 經(jīng)濟指標(biāo)增速比較 (%) 0 5 10 15 20 25 30 35 1999 2020 2020 2020 2020 2020 地區(qū)生產(chǎn)總值 固定資產(chǎn)投資總額 社會消費品零 售總 額 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 77 頁 、特大型城市方向發(fā)展的時期，房地產(chǎn)開發(fā)已由幾年前集中在一至二環(huán)路間開發(fā)轉(zhuǎn)向三環(huán)路以外以及更遠的郊區(qū)樓盤并舉的局面， 由于土地限制，南面開發(fā)已經(jīng)向三環(huán)路外發(fā)展，天府大道沿線將會成為發(fā)展重點。 城西的開發(fā)由于受到文物保護的影響控制了城西的房地產(chǎn)發(fā)展。 成都市住房消費市場為增量市場，過去的存量到目前為止基本被消化。目前面臨的主要問題是開發(fā)跟不上需求。 95年購房的進行升級換代的第一個高峰期 ，進一步提高了需求， ，外來人口大量進入成都， 2020年已經(jīng)達到 萬人，隨著戶籍制度的改革，今后還會有更多的外來人口遷入成都，對住房的消費需求也會進一步增多。 成都市歷年人口情況0200400600800