房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論(doc8)-地產(chǎn)可研-閱讀頁
2024-09-02 14:42本頁面
【正文】 突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。 目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀 人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。 附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研 究報(bào)告必不可少的部分。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 B、可行性研究報(bào)告正文部分的編寫 正文部分是可行性研究報(bào)告的核心部分。 概況： （ 1）進(jìn)行可行性研究的 背景； （ 2）所研究項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等； （ 3 ）委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人； （ 4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人； （ 5）可行性研究的目的； （ 6）可行性研究的編寫人員名單； （ 7）可行性研究的編寫依據(jù)； （ 8）研究報(bào)告的假設(shè)和說明。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫出項(xiàng)目所 具備的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過程中市政條件是否具備。 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度：專業(yè)人員可對項(xiàng)目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進(jìn)度安排，他們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了準(zhǔn)備。例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種主要資金來源的安排等。 風(fēng)險(xiǎn)分析：一般要求計(jì)算出保本銷售額、盈虧平衡點(diǎn)及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)。 有關(guān)建議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。 第 5 操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算 一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含 7 項(xiàng)目建設(shè)的工程概算。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容： 營銷開支概算，包括： 項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 項(xiàng)目策劃的開支 銷售策劃的開支 廣告開支 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支 工程開支概算，包括： 用于工程勘探的開支 用于吹沙填土、平整土地的開支 用于工程設(shè)計(jì)的開支 用于建筑施工的開支 用于設(shè)施配套的開支 用于工程監(jiān)理的開支 土地征用開支概算，包括： 政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 金融成本開支，包括： 外匯資 金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出 貸款引起的利息支出 各項(xiàng)保險(xiǎn)開支 稅收和行政性收費(fèi) 不可預(yù)見開支 第 6 操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究 現(xiàn)實(shí)化的可行性研究前握 事實(shí)上，一個(gè)好的市場營銷者才是一個(gè)最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機(jī)會(huì)的利潤潛力，捕捉贏利機(jī)會(huì)。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會(huì)。 消費(fèi)者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計(jì)劃。公司要對每個(gè)選定的細(xì)分市場制定產(chǎn)品定位策略。定位是勾劃公司形象和所提供價(jià)值的行為，以此使該細(xì)分市場的顧客理解和正確認(rèn)識(shí)本公司有別于其競爭者的特征。 產(chǎn)品是營銷首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對產(chǎn)品類 型的選擇 、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇以及開發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇與房地產(chǎn)開發(fā)資金的 籌措渠道密不可分。房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計(jì)劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？ 開發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模與投資額、營運(yùn)費(fèi)用及稅費(fèi)、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營期間現(xiàn)金流量分析。計(jì)劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容： 計(jì)劃概要（便于決策者快速瀏覽） 市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料） 機(jī)會(huì)與問題分析 目標(biāo)、銷售量、市場占有率、盈利水平 市場營銷策略 行動(dòng)方案：做什么？誰去做？如何做？何時(shí)做？費(fèi)用多少？ 預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表 控制措施 策略涉及的是營 銷活動(dòng)“是什么”和“為什么”的問題，而執(zhí)行則涉及“誰？”“時(shí) 間？”“地點(diǎn)？”“怎么樣？”等問題。
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