【正文】 、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。 第四部分 投資估算與融資方案 31 ⑤工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 按建安工程總造價(jià)的 1%計(jì)算，共計(jì)為 萬(wàn)元。 ⑦預(yù)備費(fèi) 由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的 6%計(jì)提。 ②各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支 ③稅收和行政性收費(fèi) ④不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支 總成本估算 說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，第四部分 投資估算與融資方案 32 住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。 單位成本 銷售收入估算 依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫(kù) 800元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計(jì)： 142392800元 營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費(fèi)用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 第四部分 投資估算與融資方案 33 毛利潤(rùn)：銷售收入 總成本 ==元 稅務(wù)分析 營(yíng)業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃 資金投入計(jì)劃：各 期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。 ②經(jīng)營(yíng)期自有資金占用 項(xiàng)目 資金占用量 (萬(wàn)元 ) 計(jì)算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2 萬(wàn)元 /每間客房；配套功能設(shè)備： 1000 元 /㎡ 。 可行性研究中，要分別說(shuō)明各種可 能的資金來(lái)源、資金使用條件，利用貸款的，要說(shuō)明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時(shí)間等。為保證項(xiàng)目有適宜的籌資方案，要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)行比選。 （ 1）資金來(lái)源可靠性分析 （ 2）融資結(jié)構(gòu)分析 （ 3）融資成本分析 投資使用計(jì)劃 投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來(lái)源分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。還款資金來(lái)源、計(jì)算依據(jù)；第四部分 投資估算與融資方案 36 各種借款的償還順序；計(jì)劃還款時(shí)間。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和 利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。等額還本，利息照付。利息將隨本金逐年償還而減少。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)?？疾祉?xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)狀況，從 企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、財(cái)務(wù)平衡表。 ①營(yíng)業(yè)收入估算 營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元） 計(jì)算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330元 /㎡ ，公開(kāi)銷售 3300元 /㎡ 寫字間出租 486/a 90%出租率； 50 元 /㎡ 酒店客房營(yíng)業(yè)收入 972/a 按 50%的住房率，平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200 元 /㎡ 天 配套功能營(yíng)業(yè)收入 335/a 200 元 /㎡ 月，不含會(huì)議室 停車場(chǎng)出租 36/a 300 元 /㎡ 月個(gè) 合計(jì) 1829/a 未計(jì)住宅樓銷售收入 1794 萬(wàn)元 ②成本費(fèi)用估算 ___________項(xiàng)目測(cè)算例表（萬(wàn)元） 項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn) 說(shuō)明 土地費(fèi)用 土地為 ___萬(wàn) /畝 前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi) 行政性收費(fèi) 建安工程費(fèi) 景觀及配套費(fèi)用 銷售成本 按銷售收入 3%控制 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款按總投入 50%利率為 8% 管理費(fèi) 按總投入的 3%計(jì) 合計(jì) ③營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本） 營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元） 計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/a 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)； 酒店客房營(yíng)業(yè)收入 486/a 按 50%的利潤(rùn)率計(jì)算 配套功能營(yíng)業(yè)收入 168/a 按 50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室 停車場(chǎng)出租 36/a 100%出租率 合計(jì) 1129/a 未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn) 1794 萬(wàn)元 ④項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020 年 ﹒﹒﹒ 20年 合計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤(rùn) (元 /m2) 利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 靜態(tài)獲利分析 ①投資收益率 (R) 第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 39 投資回報(bào)率計(jì)算 按 50 年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算， 1192（ ） +1794247。 50=6% ②投資回收期 (Pt) 項(xiàng)目總投資的回收期為（ 154871794）247。（假定貸款本金 ，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息） 動(dòng)態(tài)獲利分析 ①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ②內(nèi)部收益率 貸款償還期等 償債能力分析 ①流動(dòng)比率 ②杠桿比率 綜合指標(biāo)表 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù) 值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元） 銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 銷售凈利率 投資回報(bào)率 （方案 2） 略 第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 40 方案的比較分析： 幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項(xiàng)目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營(yíng)收入， A 方案后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較大。 第六部分 不確定性分析 41 第六部分 不確 定性分析 在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。 根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)， 盈虧平衡分 析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。 36264+1300]247。（其中假設(shè)內(nèi)部購(gòu)買部分除建安成 本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ? 第六部分 不確定性分析 42 B、酒店經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn) 20050%50%247。 C、寫字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn) 物業(yè)管理費(fèi)按 5元 /㎡ 月計(jì)算，保平點(diǎn)是 5247。 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比。敏感系數(shù)可正可負(fù)。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。例如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本 90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本 110% 預(yù)測(cè)成本 120% 第六部分 不確定性分析 43 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng) 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià) 90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià) 110% 預(yù)測(cè)售價(jià) 120% 營(yíng)業(yè)額 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利 率 總投資回報(bào)率 變動(dòng)因素一容積率變動(dòng) 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營(yíng)業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤(rùn) 稅后凈利率 總投資回報(bào)率 風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而 對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷?？梢詫?duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。 （影響及對(duì)策） （ 1）工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 （ 2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施 第八部分 研究結(jié)論與建議 46 第八部分 研究結(jié)論與建議 根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見(jiàn)。 ③對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見(jiàn)。 ⑤可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論。 ①對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議。 ③對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)。 ⑤相關(guān)的注意事項(xiàng)及建議 專業(yè)好文 檔 47 第九部分 附錄 它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。專業(yè)人員必須依 照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 成本估算表 成本項(xiàng)目 總成本（萬(wàn)元） 單位成本（元 /m2） 參考項(xiàng)目單位成本 說(shuō)明 一、土地獲得價(jià)款 政府地價(jià)及市政配套 合作款項(xiàng) 紅線外市政配套 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 三、主體建筑工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝修 室內(nèi)水電氣暖 專業(yè)好文 檔 48 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi) 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費(fèi) 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 建筑小品費(fèi) 道路廣場(chǎng)建造 圍墻建造費(fèi) 室外照明費(fèi) 室外背景音樂(lè) 室外零星工程 六、公共配套設(shè)施費(fèi) 游泳池 會(huì)所 幼兒園 學(xué)校 兒童游樂(lè)設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 營(yíng)銷費(fèi)用 資本化利息 物業(yè)管理完善費(fèi) 合 計(jì) 說(shuō)明： 成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無(wú)法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類 參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表 ： 一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)專業(yè)好文 檔 49 或城市的總體規(guī)劃圖等等。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert.