【正文】 2020 2020 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % % 上表中很明顯， 20 2020 年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。 衡陽 房地產(chǎn)供求分析 1）供給分析 01002003004005002020 2020 2020 2020商品房施工面積(萬平方米) 其中新開工面積(萬平方米) 專業(yè)好文檔 第 14 頁 共 58 頁 年 份 2020 2020 2020 2020 商品房施工面積（萬平方米） 其中新開工面積（萬平方米） 新開工面積增幅 % % % % 2020 年， 不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是新開工面 積增幅達(dá) %,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系， 2020 年可以算是一個(gè)不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。 衡陽房地產(chǎn)市場特征分析： 綜上所述， 我們 可以 對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 ③ 商品房 供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。 2020 年衡陽樓市分析 ① 衡陽房地產(chǎn)市場走勢 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，衡 陽 2020 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將 呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。 3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 . 銷售預(yù)測 項(xiàng)目 需求分析 本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個(gè)區(qū) ,人口眾多 ,交通發(fā)達(dá) ,但湘江以東尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo) 客戶 群定位如下： ① 一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。公司從 1964 年開始研制卷取機(jī)卷 筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機(jī)、卷取機(jī)。公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1億元。 該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近 3萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購買主力客戶群，預(yù)計(jì)可購房 8001000 套。 ② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項(xiàng)目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 ④ 四 類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。特別是劉和平等名人作 為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 ⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 本 項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時(shí)間購買到湘水明珠的房屋。 銷售 計(jì)劃 鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計(jì)劃。 銷售 收入預(yù)測 1） 周邊城市房價(jià)比較： 許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽目前房價(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相?dāng)長的一段時(shí)間里，將有比較好的成長空間， 2020 年 10 月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計(jì)局 湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：專業(yè)好文檔 第 19 頁 共 58 頁 全省商品房住宅均價(jià)為 2291 元 /平方米，衡陽的均價(jià)為 元 /平方米，低于全省平均水平。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在 1905 元 /平方米以上。 在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段： 90 年代至 2020 年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整； 2020 年至 2020 年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行 業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。 2020年開始進(jìn)入第三階段，衡陽樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建材價(jià) 格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 2020 年 6 月份時(shí)，衡陽商品房均價(jià)為 元 /平方米 ,但到年底已經(jīng)突破 2020 元 /平方米 ,上漲勢頭迅猛。 3） 項(xiàng)目銷售價(jià)格定位： 根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 2700元 /㎡； 其中 1號住宅樓銷售均價(jià) 2800 元 /平方米， 2號住宅樓銷售均價(jià) 2650 元 /平方專業(yè)好文檔 第 20 頁 共 58 頁 米， 3 號住宅樓銷售均價(jià) 2800 元 /平方米， 1 號至 3號樓公共停車場 3000 元 /平方米，3 號樓一層商鋪銷售均價(jià) 9000 元 /平方米， 3 號樓二層商鋪銷售均價(jià) 5000 元 /平方米，本項(xiàng)目 預(yù)測銷售總收入為 萬元， 詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。該項(xiàng)目價(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。 ② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。 電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。 ⑤ 營銷活動(dòng) ? 活動(dòng)一： “沿江風(fēng)光帶竣工典禮 ”、 “湘水明珠開盤慶典 ”。 ? 活動(dòng)三： “百年衡陽湘江風(fēng)光帶 ”攝影圖片展 ”。 ? 活動(dòng)五：系列名人講座。開專業(yè)好文檔 第 21 頁 共 58 頁 盤當(dāng)月，公司會配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在衡陽的知名度，加以促進(jìn)銷售。 ? 公交和站臺廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。 ? 影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放 ,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。 ? 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式 ,力求單張波及到衡陽的每一個(gè)角落。 ? 公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行 1－ 2 場，開盤后視銷售情況舉行。 . 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。 專業(yè)好文檔 第 22 頁 共 58 頁 土地權(quán)屬類別 和土地狀況 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于 衡陽市 珠暉區(qū)荷花坪 154 號地區(qū)， 面積為 20,平方米。 本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng) 衡陽市 規(guī)劃 局 審議通過。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地 ，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構(gòu)成典型的盆地形勢。整個(gè)盆地南面地勢較高， 1000 米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在 100 米以下。地貌類型以崗丘為主。東部為 羅霄山 余脈天光山、 四方山 、園明坳；南部為 南嶺 余脈 塔山 、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。南部山峰大多在海拔 600 米以上，最高是常寧的天堂山，海拔 1265米。東北部除南岳衡山外，一般 地面高程在海拔 300 米 500 米。整個(gè)地形比降為 ‰ 。境內(nèi)有河長 5公里或流域面積 10平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長達(dá) 8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。境內(nèi)流域面積在 3000 平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。 衡陽資源豐富，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的 “ 有色金屬之鄉(xiāng) ” 、 “ 非金屬之鄉(xiāng) ” 和 “ 魚米之鄉(xiāng) ” 。 根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020），該區(qū)域地震動(dòng)峰值 加速度分區(qū)（ g）＜ ，地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為 ，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。 ①氣溫 年平均氣溫 ℃ 一月份氣溫 ℃ 七月份氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ ②降水量 年平均降水量 年降雨天數(shù) 150 天 專業(yè)好文檔 第 24 頁 共 58 頁 日最大降水量 ③濕度 最冷月平均相對濕度 81% 最熱月平均相對濕度 75% ④風(fēng) 風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風(fēng)速 23m/s ⑤最大積雪深度 10cm ⑥最大凍土深度 5cm ⑦全年日照時(shí)數(shù) 水文地質(zhì) 衡陽 水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在 550— 700 毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。但客水資源目前只利用了 3億立方米。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列 萬輛。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級輪船。 專業(yè)好文檔 第 25 頁 共 58 頁 衡陽作為全國 45 個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。 生態(tài)環(huán)境條件 風(fēng)水有云：宅居者 “ 藏風(fēng)聚氣，得水為上 ” ,項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長達(dá)約 800米 ,屬湘江衡陽段最為寬闊之地 ,水脈綿長而流遠(yuǎn) ,整體呈江水環(huán)抱之勢 ,處態(tài)不凡 ,俯瞰廣遠(yuǎn) ,吞吐萬匯 ,斂氣納財(cái) ,乃物阜人豐之天象 ,足以世襲湘江千年貴 胄 氣脈。仁者樂 島 ，智者樂水，臨 島 而居，近水而棲，吸納 天地 之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。 施工條件 本項(xiàng)目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。而 湖南 省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。目前， 衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā) [2020]20 號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。項(xiàng)專業(yè)好文檔 第 27 頁 共 58 頁 目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長廊”，全長 公里，獨(dú)享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。 在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項(xiàng)目以 建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 專業(yè)好文檔 第 28 頁 共 58 頁 . 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 ① 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； ③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ④ 人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。