【正文】 （咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計 2176 主體 12層，裙樓 23層，不含洗衣房 住宅 ① 方案 1 總面積： 7200㎡ 層高： 12層 戶數(shù)： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120140㎡ 160180㎡ 或 4種戶型： 120140㎡兩種 160180㎡兩種 頂層 4套復式 依據(jù)：從市場的角度， 140160㎡的戶型是最不好銷的。 12 層的單位建安成本約為 1300元， 18層的為 1500元左右。但建安成本后者比前者大。 因此建議：若建 12層，應為 1梯 4戶；若建 18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比 較。 ⑵ 地下停車場的設計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 13 兩種建設方案： 地下停車場的立面示意 圖方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 4320㎡ 停車場為地下 1層，不包括地下二層設備間 停車位 123個 35㎡ /個 造價 693萬元 1600元 /㎡ 出租 效益 44萬元 /年 租價 300元 /個 月 回收期 693247。 ⊙ 注：停車位售價的核算： 目前的市場價為 10萬元 /個，但銷售情況不好。8%= 萬元 /個 投資住宅（買房出租）的年回報率一般為 4%6%，這里按 5%計算， 300（元 /個 月） 12 （個月） 247。 ⑶ 本項目能夠提供的停車位：地下停車場為 123個；綜合樓門前停車場約 15個停車位；住宅樓西側空地建做停車場停車位約 30個。 ⑷ 供需差額為 24個。 建議 使用 IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時 IC卡）。根據(jù)分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。 對 項目開發(fā)周期 、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時 時間等進行預計。 ② 方案 B（略） 推 廣構想 ①營銷 方式 ②營銷 費用預測 ①銷售周期、 各期銷售時間、價格、面積 ； 回款時間表； ② 銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 ①企業(yè)組織 是否需要成立獨立法人公司（項目公司）； 主要部門設置 ； 企業(yè)組織形式。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關系，幅度越大，層次越少。 ② 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術人員、管理與經(jīng)營人員、服務人員。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等） 15 年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。 培訓方式： 培訓計劃：培訓人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式 培訓費用： 合作方式及條件 ① 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 ② 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 A土地費用 ： ① 土地出讓金政府一次性收取的標準地價 ② 拆遷成本 （ 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 ） 圍合區(qū)域內房屋均為磚混結構，其中 4棟 5層住宅樓房（實驗小學職工二棟 40 戶，四建公司職工住宅一棟 16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30 戶）。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結，圍合區(qū)內需拆除房屋面積：住宅 34329平方米，經(jīng)營性用房 600平方米，合計住戶約 205 戶。住戶 90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權證、獨戶水、電表。 拆遷成本估算： 按照 A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。按照 A市人民政府第 9號令，對 A市城市區(qū)域內房屋拆遷，在 2021年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2021年 7月 1日開始執(zhí)行后。再者， A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎上預計上調 100元 /平方米左右，由此拆遷成本預計為： /平方米 +100元 /平方米 = *34929平方米 = ③ 影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支 土地費用 合計： 本項目占地 畝，每畝 萬元，土地總價值為 萬元。 設計方案一： 對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積： 50*10*2=1000㎡，建筑面積： 2021㎡。沿建設東路建二層裙房，形式基本同 S小高層，裙房上建三棟 12層住宅，裙房占地 110*15*2=3300㎡，三棟 12層住宅建筑面積：**12層 *3棟 =14606㎡，合計建筑面積： 17906㎡。 建筑成本 估算 ① 工程前期費： 前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、 土地平整、 前期工程咨詢費等項費用。 （ 規(guī)劃設計： 10 萬元 ； 建筑設計： 5元 /平方米； 地質勘探： 2元 /平方米； 測量定位： 10萬元 ） ② 建筑安裝工程費用 根據(jù)相關建設工程造價指標，結合本項目實際情況，住宅樓按 1300元 /㎡（方案 1）， 1500元 /㎡（方案 2），綜合樓按 1600 元 /㎡，寫字樓裝修按 600 元 /㎡，酒店及配套服務功能裝修按 1000 元 /㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為 8472萬元（方案 1）， 9168萬元（方案 2） 。根據(jù)本項目實際情況，按 50元 /㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。 ④ 建設配套費用 。按建安成本的 10%取費。 ⑥ 建設單位管理費 按前 五 項費用之和的 2%計提。 C營銷 預算 ① 項目前研究及可行性研究的開支 ② 項目策劃的開支 ③ 銷售策劃的開支 ④ 廣告開支 ⑤ 項目公司日常運作的開支 ⑥ 項目及企業(yè)的公關開支 D金融成本 ① 貸款引起的利息支出 按本項目建設期二年，貸款額 1億元，每年貸款 5000萬元，年貸款利率 5%計算，利息總額為 500萬元（每年為 250萬元）。 項目總投資估算表（方案 1） 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 1） 土地費用 2） 前期工程費用 3） 建筑安裝工程費用 （含裝修費） 4） 建設 配套費用 5） 室外工程費 6） 管理費用 7） 銷售費用 8） 財務費用 9） 各種稅金支出 10） 預備費 綜合以上 1至 10項費用，本項目總投資估算為 15487萬元（方案 1）， 16342（方案 2）。 19 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 現(xiàn)金流量表 要求結果公司的具體情況，付款時間適當控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。 附： 全部投資的現(xiàn)金流量 樣 表 （ 單位：萬元 ） ： 時間項目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 – 5409 自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707 土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利 財務費用 250 250 250 其他費用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 – 6116 自有資金的核算 ① 建設期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2021萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。酒店管理辦公設備： 50萬元； 流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的 50% 不可預見費 128 上述兩項費用之和的 10% 融資方案 項目融資主體 項目資金來源 籌措資金首先必須了解各種可能的資金 來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有： 國家預算內撥款； 國內銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等； 20 國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿易等； 自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來源。 融資方案分析 籌資方案要在對項目資金來源、建設進度進行綜合研究后提出。 可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風險等進行比較，尋求財務費用最經(jīng)濟的籌資方案。 編制投資使用計劃表。 借款償還計劃 借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最 長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應對下述內容進行說明。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。 第 五 部分 ： 財務評價 在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進行財務、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設方案。財務評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用。 項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內含報酬事等指標。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中 一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔 。 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ ic）設定 21 財務評價 （ 方案 1） 財務盈利能力分析 財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務成本計算 。15487=300% 每年為 300%247。 （ 1193250） =。 B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應較小。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風險。這項工作稱為不確定性分析。盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。 例如： A、住宅銷售的平衡點是 [（ 154878472）247。 3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達到盈虧平衡點。 200=25% 即住房率達到 25%能夠保本經(jīng)營。 50=10% 即出租率達到 10%即可以保本經(jīng)營。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加 10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加 20％，則售價的敏感系數(shù) =20％ /10%=2。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏 感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。 變動因素一成本變動 成本 變動幅度（ %）對 各項經(jīng)濟指標變化的 影響。 ① 風險等級劃分 ② 風險因素的識別和評估 風險防范對策 ① 市場風險分析 ② 經(jīng)營管理風險分析 ③ 金融財務風險分析 第 七 部分 ： 綜合評價 社會評價（定性） 在可行性研究中，除對以上各項經(jīng)濟指標進行計算、分析外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析。內容包括：項目與當?shù)鼗A設施發(fā)展水平的相互適應性；項目對合理利用自然資源的影響。主要內容有： 25 ① 明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力 ②對推薦的擬建方案的結論性意見。 ④對主要的對比方案進行說明。 建議 是專業(yè)機構的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、 社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。 ②對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。 ④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。 專家論證意見 主管部門意見 附表： 是可行性研究報告中涉及的諸多計算表， 如投資匡算表、 銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表