【正文】 ，結(jié)合幼兒園的實(shí)際需要，布置跑道、小操場(chǎng)及器械活動(dòng) 場(chǎng)所等。還建房周圍由于用地緊張，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔的植草停車位，以及少量的綠化，使其在有限的范圍內(nèi)得到更有效的使用，也能形成自己獨(dú)立的外部環(huán)境。 （一） 開發(fā)直接成本 中國(guó) 最大管理資源中心 1. 土地費(fèi)用（固定成本 C） ① 土地出讓金： 萬(wàn) /畝 ② 拆遷安置及補(bǔ)償費(fèi)：計(jì)入土地費(fèi)用。 ⑤ 項(xiàng)目招標(biāo)管理費(fèi)：計(jì)入企業(yè)管理費(fèi)用，不單獨(dú)計(jì)算。 ② 天然氣安裝費(fèi)： 2700 元 /戶（代收） ③ 閉路安裝費(fèi)： 410 元 /戶（代收） ④ 智能化設(shè)備安裝費(fèi)： 10 元 /㎡ ⑤ 電梯購(gòu)置及安裝費(fèi)： 40 萬(wàn) 元 /部 ⑥ 工程監(jiān)理費(fèi)： 元 /㎡ 4. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（半變動(dòng)成本 C） ① 幼兒園： 900 元 /㎡（含普通裝修） ② 游泳池： 1100 元 /㎡（含污水處理），綜合在景觀工程中計(jì)算。 ② 變配電設(shè)備費(fèi)用：按設(shè)計(jì)院投資估算 750 萬(wàn) ③ 室外管網(wǎng)建設(shè)：按設(shè)計(jì)院投資估算 150 萬(wàn) ④ 小區(qū)室外照明與景觀工程： 150 元 /㎡ （二）開發(fā)間接費(fèi)用估算 1. 管理費(fèi)用： 5%*直接投資 2. 財(cái)務(wù)費(fèi)用：短期流動(dòng)資金貸款年利率 6%。 （其中投資額的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：高層 950 元 /㎡：多層 550 元 /㎡） 12. 環(huán)保評(píng)估費(fèi)： 1 萬(wàn) （四）不可預(yù)見費(fèi)： 3%*（一 +二 +三） （五）銷售稅金及手續(xù)費(fèi) 1. 營(yíng)業(yè)稅金及附加： %*銷售收入 2. 契稅： %*銷售收入（乙方） 3. 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)： %*銷售收入（甲乙雙方） 4. 交易手續(xù)費(fèi)：新建商品房 3 元 /㎡ 5. 印花稅： %*銷售收入（計(jì)入企業(yè)綜合管理費(fèi)） 6. 辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證： %*銷售收入 7. 土地增值稅： 0 項(xiàng) 目 投 資 費(fèi) 用 估 算 表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 投資額 （萬(wàn)元） 占總成本 比例 單方造價(jià) （元 /㎡） 備 注 1 土地費(fèi)用 3560 % 247 含拆遷費(fèi) 2 前期工程費(fèi) % 含三通一平 中國(guó) 最大管理資源中心 3 房屋建安工程費(fèi) % 844 含電梯費(fèi)用 4 公建設(shè)施配套費(fèi) 1068 % 74 5 市政設(shè)施配套費(fèi) 750 % 52 6 直接工程成本合計(jì) 79% 7 政府規(guī)費(fèi) % 154 8 不可預(yù)見費(fèi) 685 3% 9 開發(fā)間接費(fèi) 2024 % 10 項(xiàng)目總成本合計(jì) 23519 100% 1633 不包括稅金 第十三章 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，擬將該項(xiàng)目分三期進(jìn)行開發(fā)，各期的工程內(nèi)容及建筑規(guī)模為： 階段 工程內(nèi)容名稱 修建面積（㎡） 說(shuō) 明 一 期 工 程 小區(qū)大門及廣場(chǎng) 765 1 住宅面積 50223 ㎡；商業(yè)物業(yè)面積 2210 ㎡；會(huì)所面積 1600 ㎡；幼兒園 ㎡。3 大門、廣場(chǎng)、中軸線景觀開盤前完成。 H*2（ 27+1F） 25998 B*2（ 11+1F） 6010 C*1（ 11+1F） D*2（ 18+1F） +2210 幼兒園（ 2F） 游泳池 381 會(huì)所及屋面廣場(chǎng) 建筑面積合計(jì) 住宅面積 50223 ㎡ 商業(yè)面積 2210 ㎡ 二 期 H*1（ 27+1F） ① 二期工程 。 ③ E、 F、 G、 H、七個(gè)單元同時(shí)開工。 ② A、 B、 H、 I、 J 五棟同時(shí)開工 B*1（ 11+1F） 3005 H*1（ 27+1F） I*1（ 18+1F） J*1（ 22F） +227 地下車庫(kù) 3836 建筑面積合計(jì) 小區(qū)總住宅面積 萬(wàn)㎡ 為了便于對(duì)工程建設(shè)的進(jìn)度控制，工期計(jì)劃根據(jù)經(jīng)驗(yàn)工期和分期計(jì)劃考慮 3 年內(nèi)完成，每分期 16 個(gè)月，圖 中用甘特橫道圖表示。 第十四章 項(xiàng)目投資安排及籌資方案 本項(xiàng)目建設(shè)直接投資估算 億，預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資總額為 億，綜合開發(fā)成本按可售面積計(jì)算 2200 元 /㎡。各季度投資額估算詳見“大唐濱河工程建設(shè)投資計(jì)劃表”?，F(xiàn)在的設(shè)想是，公司已有資金 2020 萬(wàn)，今年 2 季度再籌資 3000 萬(wàn)用于一期的開發(fā)建設(shè)，然后利用一期的收入進(jìn)行后期的滾動(dòng)開發(fā)。有關(guān)資金的使用與來(lái)源詳見“大唐濱河項(xiàng)目開發(fā)資金動(dòng)態(tài)平衡表”。 ② 貨幣化分房的房改政策和個(gè)人住房抵押貸款政策進(jìn)一步推進(jìn)，居民購(gòu)房欲望增強(qiáng)。 ④ 私人擁有小汽車的數(shù)量由于關(guān)稅的降低而不斷增長(zhǎng)，自帶車庫(kù)的花園生態(tài)住宅小區(qū)將會(huì)得到消費(fèi)者的青睞。 ② 對(duì)于開發(fā) 周期超過 3 年的項(xiàng)目，考慮資金的時(shí)間價(jià)值，進(jìn)行動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，折現(xiàn)率的選擇原則開發(fā)期內(nèi)資金市場(chǎng)實(shí)際成本率、房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率中的較大者。 6. 合法性原則 項(xiàng)目的開發(fā)遵循《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《安徽省城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《安徽省商品房銷售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等法律、法規(guī)。 財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。 7. 開發(fā)小區(qū)規(guī)劃詳圖。 9. 近期商業(yè)銀行流動(dòng)資金貸款利率。 11. 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和指標(biāo)。 （二）銷售進(jìn)度安排 初步考慮 2020 年 11 月住宅內(nèi)部認(rèn)購(gòu)， 2020 年 3 月項(xiàng)目一期開始預(yù)售（此時(shí)主體已施工 4 個(gè)多月）， 3 月開盤時(shí)計(jì)劃銷售合同金額1200 萬(wàn)元； 2 季度每月 800 萬(wàn)，共計(jì) 2400 萬(wàn)； 3 季度每月 1000 萬(wàn)，共計(jì) 3000 萬(wàn)； 4 季度一期全面封頂，實(shí)現(xiàn)銷售額 2020 萬(wàn)元；竣工后的 2020 年 1 季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 1400 萬(wàn)元，在一期工程中有商業(yè)面積2200 平方米，按均價(jià) 5000 元 /㎡計(jì)算，計(jì)劃銷售收入 1200 萬(wàn)元， 2020年內(nèi) 均衡實(shí)現(xiàn)。車庫(kù)銷售從 2020 年 4 季度到 2020 年 3 季度，每季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 600 萬(wàn)元。三期的商業(yè)面積 2273 ㎡，以每平方米 8000 元計(jì)算，從 2020 年 3 季度到 2020 年 2 季度，每 季度 454 萬(wàn)左右。 收入測(cè)算結(jié)果詳見“大唐濱河項(xiàng)目銷售進(jìn)度表”。稅前投資回報(bào)率為 %，啟動(dòng)資金 5000 萬(wàn)，回報(bào)率為 %（按 3 年建設(shè)周期計(jì)算的年啟動(dòng)資金回報(bào)率）。 項(xiàng)目損益表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目 金 額 計(jì)算說(shuō)明 一、銷售收入 33952 減：直接成本 含政府規(guī)費(fèi) 銷售費(fèi)用 900 銷售稅費(fèi) 1940 二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 減：管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 660 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 減：土地增值稅 0 中國(guó) 最大管理資源中心 四、利潤(rùn)總額 減：企業(yè)所得稅 五、凈利潤(rùn) 靜態(tài)投資回收期 從項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表可以計(jì)算出 Pt=11 個(gè)季度，即 年，預(yù)計(jì) 2020 年第四季度產(chǎn)生正現(xiàn)金流量，項(xiàng)目的投資回收期較短。 該項(xiàng)目開發(fā)周期 5 年，從 2020 年至 2020 年，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的凈現(xiàn)值的計(jì)算基期取 2020 年 1 月，按復(fù)利進(jìn)行計(jì)算。 FIRR=（ 1+%） 41=37%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%， 因此項(xiàng)目無(wú)論是從靜態(tài)，還是從動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)來(lái)看都是可行的。 第十六章 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及評(píng)價(jià) 大唐濱河面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)包括宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)主 要有：房地產(chǎn)金融政策（如銀行利率調(diào)整、個(gè)人住房抵押貸款管理辦法、住房公積金管理辦法）、房地產(chǎn)交易法規(guī)（如城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法）、房地產(chǎn)稅費(fèi)管理（如契稅、城市建設(shè)配套費(fèi)）、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理（如城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、城市規(guī)劃法）。 至于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為由于大唐濱河采取了分期開發(fā)，減少資金壓力，一期啟動(dòng)只要 5000 萬(wàn)左右。不過這其中的前提是項(xiàng)目的銷售進(jìn)度順利進(jìn)行，如果項(xiàng)目推廣銷售業(yè)績(jī)欠佳，將會(huì)影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流入量，從而造成短時(shí)間資金緊張。 中國(guó) 最大管理資源中心 保本銷售量經(jīng)計(jì)算為為 萬(wàn)平方米，占總開發(fā)量的 80%，在有少量商品房空置的情況下仍有贏利空間。 三、 項(xiàng)目敏感性分析 在正常情況下，項(xiàng)目的總投資為 23500 萬(wàn)元，銷售均價(jià) 2300 元 /㎡，現(xiàn)對(duì)總投資和銷售均價(jià)這兩個(gè)因素分別進(jìn)行單敏感性分析： 開發(fā)總投資。因此項(xiàng)目總投資在正負(fù) 10%以內(nèi) 無(wú)論如何變化，均能取得一定的利潤(rùn)。當(dāng)其上升 10%（即 P=2323 元 /㎡）時(shí)，稅前利潤(rùn)為 7171 萬(wàn)元，凈現(xiàn)值 NPV=4606 萬(wàn)元，當(dāng)下降 10%（時(shí)即 P=2277 元 /㎡），稅前利潤(rùn)為 4855 萬(wàn)元，凈現(xiàn)值 NPV=104 萬(wàn)元，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上仍能可行。 項(xiàng)目的凈現(xiàn)值 NPV=2365 萬(wàn)元，而且銷售均價(jià)在區(qū)間（ 1890， 3200） 之內(nèi)無(wú)論如何變化，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)均可行，這說(shuō)明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較大的