【正文】 較高的文化水平和審美能力，對(duì)未來(lái)美好生活充滿信心和渴望的人群。這 對(duì)于城市中高收入階層以上的白領(lǐng)具有很大的誘惑力。象墅 4200 元 /平方米的房?jī)r(jià)，富爾沃財(cái)富廣場(chǎng)更是極具競(jìng)爭(zhēng)力。 此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級(jí)住宅區(qū)，臨近海上海酒店、龍灣公園。該處房產(chǎn)極具升值潛力。 （ 2）簽訂合同及付款： 2020 年 4 月 前完成。 規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段 （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審批、修改： 2020 年 5 月初完成。 （ 3）初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)： 2020 年 4 月～ 2020 年 7 月末完成。 施工階段 （ 1）施工準(zhǔn)備： 2020 年 7 月初～ 2020 年 7 月末。 （ 3）土方工程： 2020 年 8 月末～ 2020 年 9 月末。 （ 5）主體工程： 2020 年 11 月初～ 2020 年 4 月初。 （ 7）室外總體： 2020 年 5 月初～ 2020 年 6 月末。 銷售： 2020 年 6 月～ 2020 年 7 月。 2020 年 6 月，完成土地三通一平并投 入施工使用。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限為 335 天： 2020 年 7 月 30 日 ——2020 年 6 月 30 日。項(xiàng)目所需的大體時(shí)間及進(jìn)度見下表： 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表（表 ） 時(shí)間 項(xiàng)目 年份 2020 年 2020 年 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 項(xiàng)目論證及準(zhǔn)備工作 拆遷及土地三通一平 前期工程 建 安 工 程 土建工程 基礎(chǔ)工程 基坑圍護(hù)及土方工程 地下結(jié)構(gòu) 地上結(jié)構(gòu) 外立面裝飾工程 室內(nèi)裝飾工程 室外附屬工程 市政配套 說明： 項(xiàng)目前期工作包括項(xiàng)目開發(fā)融資、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目實(shí)施前各種批文的報(bào)批工作。 配套工程建設(shè)包括管線鋪設(shè)、公共建筑建設(shè)、小區(qū)內(nèi)外綠化以及道路的建設(shè) 。 固定資產(chǎn)費(fèi)用包括：工程費(fèi)用，工程建設(shè)其它費(fèi)用 工程費(fèi)用包括：建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 表一： 建筑工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 建、構(gòu)筑物名稱 單位 工程量 單價(jià)（萬(wàn)元） 費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元） 1 ①號(hào)樓型 棟 4 2 ②號(hào)樓型 棟 4 3 ③號(hào)樓型 棟 15 4 ④號(hào)樓型 棟 22 5 入口商店門面 ㎡ 400 按 720 元 /㎡計(jì) 6 集貿(mào)市場(chǎng) ㎡ 1000 按 450 元 /㎡計(jì) 45 7 總計(jì) 表二：國(guó)內(nèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 設(shè)備名稱 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 出廠價(jià) 運(yùn)雜費(fèi) 總價(jià) 1 人工天然氣 2 供電供熱系統(tǒng) 3 智能系統(tǒng) 4 合計(jì) 表三：安裝工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 安裝工程名稱 指標(biāo)（費(fèi)率） 安裝費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 人工天然氣 2 供電供熱系統(tǒng) 3 智 能系統(tǒng) 4 合計(jì) 表四：項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額 占項(xiàng)目投入總資金的比例 估算說明 合計(jì) 其中：外匯 1 建設(shè)投資 0 建設(shè)投資靜態(tài)部分 0 建筑工程費(fèi) 0 設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) 0 安裝工程費(fèi) 0 工程建設(shè)其他費(fèi)用 0 基本預(yù)備費(fèi) 0 建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分 0 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 0 建設(shè)期利息 0 2 流動(dòng)資金 0 3 項(xiàng) 目 投 入 總 資 金（ 1+2） 0 1 表 五 ：分年資金投入計(jì)劃表 序號(hào) 名稱 人民幣 2020 2020 2020 2020 小計(jì) 分年計(jì)劃（ %） 35 35 30 100 1 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 0 2 建設(shè)期利息 8 4 3 流動(dòng)資金 4 項(xiàng)目投入總資金（ 1+2+3） 5 1 表 六 ：流動(dòng)資金估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 最低周轉(zhuǎn)天數(shù) 周轉(zhuǎn)次數(shù) 計(jì)算期 2020 2020 2020 2020 1 流動(dòng)資產(chǎn) 8 2 8 7 應(yīng)收賬款 0 9 6 存貨 6 1 7 原材料 5 在產(chǎn)品 6 6 1 7 產(chǎn)成品 3 現(xiàn) 金 2 6 3 2 流動(dòng)負(fù)債 6 應(yīng)付賬款 6 3 流動(dòng)資金（ 12） 5 3 2 8 項(xiàng)目資金籌措與資金平衡 項(xiàng)目銷售情況預(yù)測(cè)： 在第一年度末，可獲得 10% 銷售款；第二年度末，可獲得 15%銷售款；交房后 獲得75% 銷售款。詳見下表： 表 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期 2020 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售（營(yíng)業(yè)）收入 0 回收固定資產(chǎn) 余值 回收流動(dòng)資金 其 他 現(xiàn)金 流 入（長(zhǎng)期借款） 2 現(xiàn)金流出 6 4 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 銷售稅金及附加 0 其 他 現(xiàn)金 流 出（利息） 3 凈現(xiàn)金流量（ 12） 14 4 累積凈現(xiàn)金流量 6 3 本項(xiàng)目貸款按季度給付利息，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束一次性償還本金。 表 1借款償還計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 2020 2020 2020 2020 1 借款 年初本息余額 本年借款 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本付息 其中：還本 0 0 0 付息 年末本息余額 0 2 還本資金來(lái)源 當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷 以前年度結(jié)余可用于還本資金 可用于還款的其他資金 10 項(xiàng)目的不確定分析 敏感性分析 銷售總收入與總成本的變動(dòng)對(duì)全部投資及資本金的敏感性分析。 5,177。 5,177。凈現(xiàn)值對(duì)銷售收入的敏感性較大，預(yù)期銷售收入比臨界值高出較多，預(yù)期建設(shè)投資比臨界值低較多，項(xiàng)目盈利能力有較強(qiáng)保證。 根據(jù)公式 P0=C2+t+C1/Qc、 Q0＝ C1/(PC2t)分別求出盈虧平衡時(shí)的銷售價(jià)格、銷售量。本案例中： C1= ， C2=， t= = ,Qc= 250000 ， P=， 盈虧平衡時(shí)的銷售價(jià)格： P0=C2+t+C1/Q =++ =（元） 占預(yù)計(jì)銷售價(jià)格百分比 =盈虧平衡時(shí)的銷售量： Q0＝ C1/(PC2t) =() =(萬(wàn)㎡ ) 占總建筑面積百分比為 =由以上數(shù)據(jù)得到如下結(jié)論：當(dāng)銷售價(jià)格達(dá)到預(yù)計(jì)銷售價(jià)格的 %時(shí)盈虧平衡，當(dāng)銷售面積達(dá)到總面積的 %時(shí)盈虧平衡。 項(xiàng)目社會(huì)參與性 目標(biāo)群體參與性 通過對(duì)于旁“水岸帝景”的調(diào)查顯示： 、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都明顯偏高。 體感受良好，并未達(dá)到最佳居住要求，表明優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品仍有廣闊的市場(chǎng)空間。 由此可以證明，地理位置不是影響購(gòu)買行為的最重要因素，收入高、品位高的居民認(rèn)為優(yōu)美的居住環(huán)境才是決定性因素。 受影響群體參與性 龍灣新區(qū)是政府實(shí)施城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)潛力巨大。隨著周邊龍灣 CBD 等重點(diǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)，會(huì)有越來(lái)越多的葫蘆島市民關(guān)注龍灣新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們的 時(shí)尚商業(yè)步行街財(cái)富街 ，可以面向在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)有一定影響力的企業(yè)，如：家樂福連鎖超市、星巴克咖啡、聯(lián)想集團(tuán)等。 “宏運(yùn)奧園”“翠?；▓@”等項(xiàng)目樓盤的具體位置、項(xiàng)目風(fēng)格、戶型等方面，在葫蘆島市場(chǎng)有明顯優(yōu)勢(shì)，受到葫蘆島市消費(fèi)者的廣泛關(guān)注和歡迎。 ，而且周期長(zhǎng)，受到政府和市場(chǎng)影響大，有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 指公司的決策 和管理人員在經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)失誤導(dǎo)致公司的盈利水平變化從而產(chǎn)生投資者預(yù)期收益下降的趨勢(shì)，或者成本增加。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 由于各種財(cái)務(wù)因素發(fā)生變化給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的各種損失，主要包括融資風(fēng)險(xiǎn)、通脹及利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)費(fèi)用變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。 該項(xiàng)目中該項(xiàng)目融資中集團(tuán)自有資金占總投資 35％，約為 7105． 52 萬(wàn)元；申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款占投資的 65％，約為 萬(wàn)元。 資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ：該項(xiàng)目收入主要源于銷售商品房，商品房是否能按期、按進(jìn)度、按計(jì)劃價(jià)格銷售，是決定該項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （一）做好充分的市場(chǎng)調(diào)查 （二）打造高品質(zhì)、高質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌 （三）售房途徑多樣化。 （二）抓住時(shí)機(jī)、抓緊資金回籠 （三）合理定價(jià)、穩(wěn)步推盤 （四）調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低自有負(fù)債比例 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) （一）融資中的風(fēng)險(xiǎn)防范 拓寬融資渠道，可以多渠道選擇項(xiàng)目開發(fā)資金來(lái)源，減少對(duì)銀行融資的過度依賴，也可以降低融資成本，從而能夠降低企業(yè)在融資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 （三）日常資金運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)防范 1．加快資金流轉(zhuǎn) 2．嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出 13 項(xiàng)目結(jié)論及項(xiàng)目市場(chǎng)前景 項(xiàng)目結(jié)論 通過上述計(jì)算分析得出如下結(jié)論：即本項(xiàng)目可行。在實(shí)際操作過程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。 本項(xiàng)目普通公寓住宅部分市場(chǎng)前瞻 普通公寓住宅越來(lái)越受到廣大中高收入人群的青睞。大城市的公寓式住宅，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，有一部分附設(shè)于旅館酒 店之內(nèi)，這樣的格局理念越來(lái)越被現(xiàn)代人所接受，項(xiàng)目以先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，打造長(zhǎng)春市場(chǎng)高品質(zhì)公寓住宅。所以相信，項(xiàng)目中的公寓住宅必將為項(xiàng)目帶來(lái)可