商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-閱讀頁
2025-05-28 08:13本頁面
【正文】 投資潛力是本項(xiàng)目銷售的重要方向之一；小結(jié)：本項(xiàng)目的定位起點(diǎn)更高、功能更齊全、配套更完整、富有鮮明的特色和時(shí)代性，與其它茶市形成明顯的差異化，有利于本項(xiàng)目的品牌塑造和市場(chǎng)推廣。 功能解析① 主營(yíng)批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū)由排列式雙層、三層、四層不等的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪組成，每間80—130 m2不等；估計(jì)可建500—800間店面；吸引各種茶系經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)；其中一部分面積較大，位置較好的店面在招商時(shí)吸引有品牌、有實(shí)力的批發(fā)商進(jìn)駐；② 兼營(yíng)批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū)建筑類型與上類似，排列式三層建筑即可，每間店面約100 m2，建200——300間，此項(xiàng)考慮如果茶類產(chǎn)品容量偏大，則以兼營(yíng)業(yè)態(tài)如糖煙酒、副食調(diào)料等來消化一部分，在規(guī)劃時(shí)可以做出這樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃，實(shí)際操作過程中靈活運(yùn)用；③ 中心建筑——品牌展示區(qū)擬名“茶博園4—5層綜合大樓，建筑風(fēng)格要融合古典與現(xiàn)代元素，展現(xiàn)獨(dú)特的建筑文化魅力；該建筑是整個(gè)項(xiàng)目的“眼睛”，其中包括國(guó)際茶文化展覽廳、茶文化博物館、茶館、茶餐廳、中外品牌茶葉展區(qū)，多功能會(huì)議廳；配套酒店可考慮與之建于一體，也可單獨(dú)設(shè)計(jì)，圍繞建筑要規(guī)劃一大型文化廣場(chǎng)，可舉辦大型露天活動(dòng)，面積以10000 m2左右為宜。⑤ 物流區(qū)規(guī)劃出一部分區(qū)域做為物流區(qū)，可以完善本項(xiàng)目配套，對(duì)凸現(xiàn)本項(xiàng)目茶業(yè)批發(fā)功能有好處。 面積配套80—120 m2為宜，總建筑面積15000—20000 m2⑧ 車位規(guī)劃公共停車位與地下車位 ，規(guī)模待定 說明：以上建議為本人初步設(shè)想，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的深入研究以及專業(yè)團(tuán)隊(duì)配合，未來再加以調(diào)整與深化。分期開發(fā) 建議采用分二或三期滾動(dòng)開發(fā)模式較為穩(wěn)妥；一是資金壓力小，便于利用銷售回款滾動(dòng)開發(fā)；二是操盤靈活，可把握節(jié)點(diǎn)情況適時(shí)調(diào)整策略，周期5—6年，要認(rèn)真考慮財(cái)務(wù)成本，為保證項(xiàng)目安全性，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建議采取分期開發(fā)模式。其它收入如租金、車庫銷售收入等忽略不計(jì)，上述數(shù)字估且為項(xiàng)目總收入；總成本① 建安成本 總建筑面積1755001000元/ m2 = 175，500，000元② 規(guī)費(fèi)（配套費(fèi)及其它水電、前期工程、綠化等） 總建筑面積175500500元/ m2 = 87，750，000元③ 營(yíng)銷及辦公成本 總收入12040000003% = 36，120，000元④ 稅費(fèi) 總收入120400000012% = 144，480，000元⑤ 不可預(yù)見費(fèi) 總收入12040000001% = 12，040，000元以上①②③④⑤相加成本合計(jì)：455，890，000元（注：以上成本暫不計(jì)入財(cái)務(wù)成本）即在沒有土地成本的情況下其它成本合計(jì)455，890，000元。 假設(shè)最終地價(jià)為200萬元/畝，那么總土地款為4個(gè)億。即170—180萬元/畝。全文總結(jié)：以上是我前段時(shí)間在濟(jì)南項(xiàng)目考察后的初步成果，由于各種客觀條件限制，本方案不足之處尚多，需要在日后工作中深化和改進(jìn)。關(guān)鍵是看在其它環(huán)節(jié)上如拿地、拆遷、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和銷售等方面如何有效控制。附錄：從客觀、務(wù)實(shí)角度出發(fā)，真如意大酒店，建委培訓(xùn)中心拆遷費(fèi)用高、難度大，給項(xiàng)目帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，因而建議將其排除在項(xiàng)目用地范圍之外。本項(xiàng)目占地面積：400270（米）=108000 m2總建筑面積約為：108000=140400 m2總收入：以總建筑面積80%銷售，20%持有比例來計(jì)算可銷售面積=14040080%=112320 m2假設(shè)其中80000 m2為店面，32320 m2為倉庫銷售額為：8000010000元/ m2 = 800，000，000元 323206000元/ m2 = 193，920，000元合計(jì)總銷售額為993，920，000元。項(xiàng)目利潤(rùn)：項(xiàng)目利潤(rùn)=總收入成本=993920000369627200=624292800元假設(shè)地價(jià)為200萬/畝則地價(jià)為162畝200萬=324，000，000元利潤(rùn)=624292800324000000=300，292，800元21
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