【正文】 際化軟件代工、動漫制作及國際化代工、城市數(shù)字化商業(yè)等 29 雙流國際新城空間結(jié)構(gòu) 城市設(shè)計以城市組團構(gòu)架雙流國際新城城市結(jié)構(gòu)，形成四個城市組團和一個核心區(qū)。它包括行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂中心、城市公園、城市廣場，體育中心等。 ? 城市組團 城市按地域關(guān)系分別定義了四個城市組團，由東至西，由 南至北分別命名為 A、 B、 C 及 D 區(qū)，由新區(qū)主、次干道串接各大城市組團，以及組團以下級鄰里單元。 城市組團 B 位于東升新區(qū)的西北部，是倡導無圍墻醫(yī)療服務(wù)的健康駐 30 齡生態(tài)區(qū)，是康復、保健、宜顏駐齡型產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，是分享國際先進醫(yī)學技術(shù)和醫(yī)學理論的“長壽樂園”。 城市組團 D 近鄰牧馬山旅游新城，是以文化娛樂和數(shù)字動漫為主要功能的城市次中心，將全力引進和發(fā)展國際化軟件代工及數(shù)字化商業(yè)，是數(shù)字化生活的全新體驗區(qū)。除此之外，成都市中期交通規(guī)劃中的輕軌 3號線、6 號線，將延伸至雙流新城，與各條城區(qū)主干道一起形成新城優(yōu)良的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 32 四．項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場概況 東升樓盤分布圖 ? 以本地中小開發(fā)商為主的局面將被打破，區(qū)域市場競爭趨于激烈 在雙流房地產(chǎn)版圖中與華陽相比，東升片區(qū)市場最大的特點就在于其區(qū)域性。從目前在售的樓盤來看，仍然延續(xù)了這種趨勢。 2021 年 8月 30 日，武漢東立置業(yè)以 360 萬 /畝的高價格競得一桿旗北街 241 畝 地塊，雖然 33 該企業(yè)無法與萬科、中海等國內(nèi)一線品牌相提并論，但是該事件無疑標志著這種本地中小開發(fā)商為主的趨勢將被打破，區(qū)域市場競爭趨于激烈。該區(qū)域去年住宅均價約在 3400 元 /平方米左右，今年均價 已經(jīng)接近 4300元 /平方米，上漲幅度達到 ％。 近期隨著消費者對于電梯住宅接受度的逐漸提高，最近新推出的樓盤中電梯類產(chǎn)品開始批量出現(xiàn)，相信隨著土地價格的不斷攀升，可以攤低樓面地價的電梯產(chǎn)品將成為區(qū)域內(nèi)未來發(fā)展的主流。但是根據(jù)新舊城區(qū)發(fā)展規(guī)律來看：老城區(qū)內(nèi)樓盤多以零星地塊開發(fā)為主，單憑樓盤本身難以改變老城區(qū)整體面貌；新城區(qū)則由于政府的著力打造，整個片區(qū)的起點與配套的高起點是傳統(tǒng)老城區(qū)難以匹敵的，加之地塊供應(yīng)充足，有足夠的連片開發(fā)空間，樓盤品質(zhì)整體也將高出老城區(qū)。 土地市場情況 項 目 位置 交易方式 凈用地面積（畝） 起價 （萬 /畝） 成交價 （萬 /畝） 東升鎮(zhèn)白衣村 1 社 掛牌 東升鎮(zhèn)塔橋村 3 社、三里壩村 5 社 拍賣 50 94 東升鎮(zhèn)永安路 掛牌 東升鎮(zhèn)東升村六社 掛牌 東升鎮(zhèn)東升村 掛牌 東升鎮(zhèn) 拍賣 50 94 東升鎮(zhèn)一桿旗北路 拍賣 316 70 170 東升鎮(zhèn)一桿旗北段 掛牌 52 52 東升鎮(zhèn)環(huán)城路 掛牌 雙流縣東升鎮(zhèn)一桿旗北段 拍賣 138 360 近年來東升鎮(zhèn)的土地價格上漲迅速。相比 05年，東升平均地價上漲了大約 4倍。 區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀調(diào)查 住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況 35 根據(jù) 05年至 07年東升片區(qū)土地掛牌與出讓情況， 2021年以來東升土地公開出讓量為 。 住宅產(chǎn)品需求情況 項 目 銷售率 錦繡華都 前三期只剩別墅類高端產(chǎn)品沒賣，沿街商業(yè)賣了 70％－ 80％ 四期 日開盤，總共 400 套，到 日銷售達 45％ 瑞升 .水云花都 100％ 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 90％ 棠湖帝景 一期基本售完，余下兩套頂層躍層； 二期開盤時間未定 大成 .天府景秀 80％ 國棟 .南園五星城 第一批次推出 100 多套，當天銷售不到 40 套，占比僅為 30％；目前據(jù)銷售人員介紹，已售 65％ 東升國瑞 90％ 從在售 項目銷售率看，除國棟南園五星城外，平均銷售率均達到 80％以上，說明區(qū)域住宅需求旺盛，購買力較強。而 07年 10月以后所開的樓盤如 棠湖泊林鎮(zhèn) 均價已經(jīng)達到 4500元 /平方米的水平，處于領(lǐng)頭羊位置的御苑楓景項目均價更是達到了 4850元 /平方米的水平，價格上漲 迅速。 客群分析 目前該區(qū)域客戶群體具體分類如下： 客群分類 客群特征 購房目的 需求戶型 占比 雙流本地客戶 政府公務(wù)員； 有一定經(jīng)濟承受能力的首次置業(yè)的年輕工作人員； 本地中年以上改善換房者 自住為主 套三以上的大戶型； 套二的中小戶型 65％左右 成都市及雙流周邊縣市客戶 看好本 區(qū)域的發(fā)展 自?。顿Y 大中小戶型 20％左右 甘阿涼客戶 中年以上 ,以養(yǎng)老為目的的換房者 自住 以套三為主 12％左右 省外客戶 以北京上海等地為主 ,一般原籍為四川人 中長線投資 大、中、小戶型 3％左右 項目規(guī)模 37 項目名稱 占地面積（畝） 錦繡華都 320 瑞升 .水云花都 135 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 230 棠湖帝景 60 大成 .天府景秀 366 國棟 .南園五星城 東升國瑞 35 佳禾永福 26 怡景苑 4 和順天地 可見，整個東升地區(qū)樓盤規(guī)模 多在 60 畝以上。 戶型區(qū)間 根據(jù)世家調(diào)查，成都雙流東升地區(qū)樓盤戶型如下： 項目名稱 戶型區(qū)間 (平方米 ) 錦繡華都 80－ 260（其中：洋房為 80－ 140；別墅為 140－ 260） 瑞升 .水云花都 70－ 180 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 72134 棠湖帝景 139－ 273 大成 .天府景秀 90160 國棟 .南園五星城 80－ 180 東升國瑞 60－ 132 佳禾永福 70－ 123 怡景苑 80－ 123 和順天地 56－ 120 該區(qū)域非別墅類產(chǎn)品戶型區(qū)間基本在 60－ 140 平方米，別墅類產(chǎn)品戶型區(qū)間集中在 140— 270 之間，值得注意的是區(qū)域內(nèi)以前一直以追求舒適的中、大戶型為主的趨勢開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變， 目前不少新開樓盤推出經(jīng)濟實用的中、小戶型產(chǎn)品，市場整體正在向小、中、大戶型兼存的局面過渡，以滿足不同經(jīng)濟實力的消費群體，購房者可選擇的范圍變大。 容積率 39 項目名稱 容積率 錦繡華都 瑞升 .水云花都 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 棠湖帝景 大成 .天府景秀 國棟 .南園五星城 4 東升國瑞 佳禾永福 和順天地 可見，東升區(qū)域目前的在售樓盤的容積率大小差別較大，早期通過協(xié)議、掛牌或其它方式取得的地塊，由于取得的地價較低，且小高層、高層電梯產(chǎn)品還不被東升市場接受，只有開發(fā)多層或花園洋房等產(chǎn)品。 典型樓盤戶型配比分析 區(qū)域戶型三房仍居主流，套二比例逐漸增加 從區(qū)域典型樓盤的戶型區(qū)間來看， 該區(qū)域的主力戶型集中在 100— 140這個區(qū)間，主力區(qū)間總價在 4060 萬這個區(qū)間內(nèi)，以舒適型的套三為主。從主力戶型可 以看出，該區(qū)域樓盤適合首次購房或者改變居住環(huán)境的居家用途，另外不斷推出的一系列中小戶型也可兼顧投資需求。天府景秀 套一 60 10％ 套二 88 10％ 套三 100－ 124 40％ 套四 124－ 250 40％ 棠湖帝景 套三 120－ 150 40％ 套四 150－ 270 60％ （其中 150－ 180 占 40％，180－ 270 占 20％） 東升國瑞 套一 60 5％ 套二 80 左右 45％ 套三 1 130 50％ 佳禾永福 套二 70－ 93 30％ 套三 93－ 123 70％ 和順天地 套一 76 以下 5％ 套二 76－ 89 50％ 套三 89－ 120 45％（其中 89 占 30％， 113和 123的合計 15％左右） 典型樓盤分析 ? 錦繡華都 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)三強北路二段 88 號 41 占地規(guī)模 320 畝 開盤時間 20210429， 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 多層住宅、 類 別墅 、四期為電梯公寓 面積戶型 80－ 260 平米 其中多層洋房： 80－ 140；疊加別墅：140－ 260 銷售均價 四期均價 4400 元 /平方米 主要賣點 前三期認可度高，為四期聚攏人氣，整個社區(qū)內(nèi)配套好，檔次高 機動車位 不詳 開發(fā) / 銷售進度 前三期只剩別墅類高端產(chǎn)品沒賣，沿街商業(yè) 賣了 70％－ 80％。 周邊生活配套有待完善；四期產(chǎn)品類型為電梯公寓， 可能會對社區(qū)整體生活品質(zhì)造成影響；道路暢通，但由于地處環(huán)城路邊緣，造成諸如出行打車難等不便。 ? 瑞升 .水云花都 42 區(qū) 位 雙流藏衛(wèi)路北二段 占地規(guī)模 135 畝 開盤時間 06 年 4 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 多層（地下一層） 面積區(qū)間 70－ 180 平米 物業(yè)品質(zhì) 普通住宅 銷售均價 3500 元 /平方米 主要賣點 大規(guī)模水景園林景觀、多層形態(tài)、生活配套好（紅旗連鎖 超市，電器建材市場，服飾街，雙流中學） 機動車位 438 開發(fā) / 銷售進度 售磬 開 發(fā) 商 成都瑞升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 簡要評述： 水云花都位于川藏公路到東升的入口附近，交通便利；小區(qū)內(nèi)綠化好；緊臨雙流中學。 客群來源： 以雙流本地、成都市區(qū)及周邊縣市客群為主。宣傳力度大，影響面廣。 客群來源： 客群遍布雙流本地、成都市區(qū)及周邊縣市、甘阿涼地區(qū)，總體而言分布較為平均。但戶型設(shè)計不夠合理，面積雖大但各功能間舒適度分布不均。 ? 大成 .天府景秀 45 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 189 號 占地規(guī)模 366 畝 開盤時間 06 年 11 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 花園洋房、多層、疊拼別墅 面積區(qū)間 90160 平方米 銷售均價 4000 主要賣點 全現(xiàn)房銷售；全多層生態(tài)住宅 機動車位 850 開發(fā) / 銷售進度 銷售率達 80％ 開 發(fā) 商 成都大成置業(yè)有限公司 （雙流本土開發(fā)商） 簡要評述 : 社區(qū)配套較齊全，樓盤形象展示口岸好，容易在消費者心目中形成品牌大盤的認知；周邊配套成熟；全現(xiàn)房銷售；全多層生態(tài)住宅，綠化率高達 41％。 客群來源： 雙流、成都、省內(nèi)外地、省外均有，客群分布比較平均。戶型設(shè)計不合理，空間浪費大，公攤高。 因東升乃至整個雙流最初對電梯公寓存在抗性，銷售曾一度受到影響，而且樓盤規(guī)模不大，社區(qū)內(nèi)景觀打造欠缺?？腿悍植急容^平均，東升、正興、航空港、華陽、成都及省內(nèi)其他客群，尤其是阿甘孜自治州的客群在此有種“集群效應(yīng)”，省外主要為北京、上海等地，而且多數(shù)是四川人。所有配套均未呈現(xiàn)，與市區(qū)也有一定距離。 ? 怡景苑 49 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)長冶路四段 占地規(guī)模 4 畝 開盤時間 2021 年 1 月 容積率 不詳 產(chǎn)品形態(tài) 多層 主力戶型 80－ 123 平米 銷售均價 未定 主要賣點 不詳 機動車位 不詳 開發(fā) / 銷售進度 開盤時間未定 開 發(fā) 商 成都市昌興投資開發(fā)有限公司 簡要評述： 地段不錯，交通便利 ，緊鄰東升小學，并在其后規(guī)劃建設(shè)菜市場一個。 客群來源： 目前剛開始接受咨詢，具體客群不詳。另外本項目以中小戶型為主，實用性較強。 客群來源： 一期共 100 余套房源，咨詢客戶達幾百人，主要為 30 歲左右的縣城西門附近人群，以滿足居住需求為主，投資客較少。 ? 東升城市中心標志性商業(yè) —— 締煌城 締煌城位于雙流最重要的商業(yè)中心位置――棠湖西路一段 1 號，對面為雙流著名的棠湖公園。 分樓層商業(yè)情況： 樓層 商業(yè)情況 一層 迅捷通訊、龍翔通訊、華偉通訊、鑫馬珠寶行、德克士、農(nóng)業(yè)銀行 二層 新一佳超市 超市外靠近扶梯一側(cè)有零散商鋪，經(jīng)營業(yè)態(tài)有：珠寶、藥品、包、茶、皮具、服飾、數(shù) 碼小家電等。 ? 業(yè)態(tài) 以零售為主，大型主題性或特色餐飲、休閑、娛樂商業(yè)缺乏 東升現(xiàn)在的商業(yè)業(yè)態(tài)以零售業(yè)態(tài)為主，餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)大多零散分布于各個住宅小區(qū)中，只是在與成都最近的幾條主要交通干道的兩側(cè)，原來的農(nóng)家樂地，初具餐飲集中帶的雛形。 項目所在地商業(yè)情況調(diào)研及分析 ? 項目所在區(qū)域路網(wǎng)交通分析 53 項目所在區(qū)域內(nèi)的交通道路網(wǎng)包括：白河路三段、白河路四段、澗槽北街等幾條較寬的道路，均為雙向六車道；棠中路四段、棠中路 三段等幾條道路，均為雙向四車道；以及項目地旁的規(guī)劃