【正文】 參與的互動理念三老模式政府經(jīng)營環(huán)境企業(yè)經(jīng)營市場百姓經(jīng)營文化項目經(jīng)營者：多元經(jīng)營理念經(jīng)營土地；通過做高土地價值，而不是提高容積率獲得更多面積來提高土地收益；經(jīng)營期望：使開發(fā)商具有充分的投資信心和期望，經(jīng)營文化：發(fā)掘提升特有的文化和氛圍，充分引導(dǎo)消費(fèi)，為商家營造良好的經(jīng)營環(huán)境；兩個開發(fā)方向n 充分挖掘文殊院和愛道堂的文化資源，提升片區(qū)的形象和文化價值；n 尋求傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代都市文化的對接；一個重要經(jīng)營角色——城市運(yùn)營商n 某集團(tuán)某房地產(chǎn)開發(fā)總公司作為項目的操作者，其角色不僅僅是政府職能部門，而是一個城市運(yùn)營商；n 所謂城市經(jīng)營商，就是從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)的單位或企業(yè)，也可以說是城市經(jīng)營戰(zhàn)略的執(zhí)行者城市運(yùn)營商出現(xiàn)的背景n 政府面對城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開發(fā)時，其戰(zhàn)略目標(biāo)為改善城市功能、提升產(chǎn)業(yè)水平和樹立城市形象；n 政府職能機(jī)構(gòu)是從政策、法規(guī)、行業(yè)、規(guī)劃等角度參與舊城改造和新區(qū)開發(fā)，在經(jīng)營手段和市場化行為方面的職能有限n 房地產(chǎn)開發(fā)商等經(jīng)營機(jī)構(gòu)不能完全秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，而且沒有能力完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)；n 面對城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開發(fā)項目，需要一級半土地開發(fā)商，在政府與市場之間起承上啟下的作用——城市運(yùn)營商浮出水面。n 啟下：引導(dǎo)市場，以經(jīng)營手段啟動各種投資、經(jīng)營機(jī)構(gòu)，廣泛整合資源，并對新區(qū)開發(fā)中的企業(yè)行為進(jìn)行有效的控制。本項目設(shè)總投資為X億元（此總投資不包含CCC7的投資）。（二）投資估算說明土地費(fèi)用本項目的土地費(fèi)用為劃撥土地的土地征用拆遷費(fèi)，包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)、臨時搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。根據(jù)委托方提供的資料以及某市舊城拆遷改造工作的實際情況。其中地上建筑部分（BB4B4BBC6）土地拆遷成本為：*= 。土地費(fèi)用為：前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。建筑安裝工程費(fèi)：依據(jù)《2000》定額及近年來類似項目統(tǒng)計資料確定該項目各類建筑物的建安工程：詳見表1。管理費(fèi)用為：X2%==財務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要為利息和利息外的各種費(fèi)用（本項目按利息的1%記?。?。拍賣費(fèi)用本項目按拍賣成交價的1%計取。營銷推廣費(fèi)用：銷售收入3%=銷售代理費(fèi)用：銷售收入3%=C3\C5\C7拍賣費(fèi)用：7001%=總費(fèi)用為：++=按某市相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)主要包括報建稅費(fèi)，本次測算按某市建設(shè)項目行政事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費(fèi)項目）考慮：詳見表2前期報建費(fèi)用表2序號收費(fèi)項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一建設(shè)項目報建費(fèi)特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)120元/平方米中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi)文物勘探發(fā)掘費(fèi)工程定額測定費(fèi)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)二異地綠化建設(shè)費(fèi)3元/平方米三城區(qū)人防工程異地建設(shè)費(fèi)10元/平方米四新建房屋白蟻防治費(fèi)1元/平方米五新型建筑材料專項基金5元/平方米六散裝水泥專項資金1元/平方米小計（元/平方米）140總建筑面積（平方米）合計（萬元）其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等，%計取。7萬元不可預(yù)見費(fèi)用=則總投資為：X=（三）項目總投資估算一覽表表3：投資估算表文殊院項目一期投資估算表（總投資為X）　　　面積元/平方米合計計費(fèi)一、土地取得費(fèi)用　　　　二、前期工程費(fèi)用　　　　建安費(fèi)*2%　　　X*%　　　、地質(zhì)勘探　　104.“三通一平”費(fèi)　　50三、房屋開發(fā)費(fèi)　　　　　　　　　　33000150049500000　　5968300017904000　　1600　　20007001400000　　　　、雨水、污水設(shè)施費(fèi)　　　50256761供電、電信設(shè)施費(fèi)　　　6綠化、室外照明費(fèi)　　實際面積320002508000000、干道、干管接口費(fèi)　　　30四、管理費(fèi)X*2%　　　五、財務(wù)費(fèi)　　　　97566000700000000　　96600000利息*1%　　　966000六、營銷費(fèi)用　　　　62643576　銷售收入*3%　　　　銷售收入*3%　　　拍賣傭金*1%　　　七、開發(fā)期稅費(fèi)　　140八、其它費(fèi)用X*%　　　九、不可預(yù)見費(fèi)用上述各項*3%　　　十、總投資（不含CCC7）　　　　811350687十一、總投資（一期全部）　　　　　1011777785（四）資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。（五）還款計劃根據(jù)初步預(yù)測表明，本項目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，計劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年末還本付息。（詳細(xì)見下表：）八、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定本項目中銷售收入的確定：采用市場收益法、成本法、長期趨勢法等評估方法對本項目的價值做了分析測算，同時考慮到本項目未來價值的提升（道路拓寬、環(huán)境改造、交通路線的調(diào)整等政策因素），對本項目的價格測算作出了客觀的結(jié)論，詳見附件一。本項目中各種計算基數(shù)的選定是根據(jù)某市房地產(chǎn)項目可行性研究的相關(guān)規(guī)定指標(biāo)而選定。本項目的投資資本金的目標(biāo)收益率假設(shè)為20%計算，開發(fā)周期為3年，其中第1年銷售部分為B4B42,CCC用于拍賣（拍賣收入見附件1）；第2年銷售部分為B BBC6。因為I=20%，故NPV==2）求IRR。（二）財務(wù)評價報表的編制損益表項目金額（億元）總開發(fā)價值項目總投資銷售稅金及附加土地出讓金稅前利潤總額所得稅稅后利潤說明總開發(fā)價值=商業(yè)房銷售均價建筑面積+車庫市場價格建筑面積+土地拍賣收入=（三）動態(tài)投資回收期的測算動態(tài)投資回收期（P），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益折抵全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。計算公式：P=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)1]+[（上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值）/（當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）] P=[21]+[（）/]=2，所以項目在財務(wù)上是可以接受的?？傞_發(fā)成本；項目投資利潤率＝開發(fā)利潤247。開發(fā)后的銷售價值成本利潤率：%投資利潤率：%銷售利潤率：%十、風(fēng)險分析盈虧保本點銷售量分析，故平均銷售價格為19000元/平方米。項目銷售價格的保本點分析，即在本次測算基礎(chǔ)（19000元/平方米）上約降低19％左右。但此時必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。在其他條件均不變的前提下，對項目的銷售價格的臨界點進(jìn)行分析，即項目關(guān)于銷售價格的盈虧平衡分析。但此時必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。l 從某市目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的情況下，項目未來預(yù)期的銷售價格能實現(xiàn)的可能性較小，因此項目銷售價格產(chǎn)生的風(fēng)險較大。：項目總投資項目總價值毛利潤稅前利潤稅后利潤凈利潤比例%、財務(wù)凈現(xiàn)值的測算研究項目的可行：求NPV。因為 I1=33%時，NPV1=I2=34%時，NPV2= 所以IRR=33%+1%*1%/（+）=%結(jié)論：因為NPV=＞0，IRR=%＞33%，故該項目從資本金投資角度看是可行的。，即在本次測算基礎(chǔ)（19000元/平方米）上約降低19％左右。但此時必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。：、控制成本本項目風(fēng)險來至于高銷售單價（19000元/平方米），而高售價是因為項目成本過高，所以為了減小項目風(fēng)險，必須加強(qiáng)項目管理、控制成本。 總負(fù)責(zé)人規(guī)劃設(shè)計部 工程部 管理部 財務(wù)部 銷售部在控制成本上，我們由投資估算表中可看出：本項目的成本過高主要在土地費(fèi)用、建安費(fèi)用和貸款利息三個方面?，F(xiàn)在的建安成本單價是：車庫1500元/平方米、全木結(jié)構(gòu)3000元/平方米、框架結(jié)構(gòu)1600元/平方米，如果我們能夠盡量控制建安成本，以每單項控制100元/平方米為計算基數(shù)，我們可從下表中看出：100200300400500單價19000不變，成本利潤率為%%%%%%不變，單價為18780元/平方米18550元/平方米18330元/平方米18110元/平方米17880元/平方米、保證質(zhì)量，加上兩年多的資金利息，是成本過高的主要原因之一。工程提前完工開售，可加快資金回籠，盡快償還貸款利息，減小成本。%下，則銷售單價可下降到18200元/平方米。如果以每提前一個月為計算基數(shù)，由下表我們可看出：12345678利息805161024153220單價19000不變，成本利潤率為%%%%%%%%%不變，單價為18870元/平方米18740元/平方米18610元/平方米18470元/平方米18340元/平方米18210元/平方米18080元/平方米17950元/平方米（1）爭取開發(fā)商本身的政策優(yōu)惠①前期開發(fā)稅費(fèi)（報建費(fèi)）的優(yōu)惠——，如果開發(fā)商能爭取到相關(guān)部門的優(yōu)惠，將稅費(fèi)比例減半，可節(jié)約359萬元。如果能夠得到減免，%，%下，則銷售單價可下降到17350元/平方米。（2）爭取前期招商的政策優(yōu)惠在項目前期招商中如果能爭取到對商家的政策優(yōu)惠，則有利于商家踴躍入駐，對培育市場和提升項目價值有很多益處。：（如銷售稅金、土地出讓金等），在同時幾項組合的情況下，項目的銷售單價將會大浮下降，減小項目的風(fēng)險率；，對前期的市場培育、提升價值會起到關(guān)鍵的作用，有利于項