【正文】 東南方向與京沈高速連接，既可從二環(huán)附近帶動(dòng)充足客流，連接高速公路有能為項(xiàng)目的物流運(yùn)輸提供方便。第一，東西向的擁堵會(huì) 減少項(xiàng)目的來(lái)客數(shù)；但是從另外一個(gè)角度看，由于到達(dá)本項(xiàng)目不是必須經(jīng)過(guò)國(guó)貿(mào)橋， 從而 降低堵車的概率，因此對(duì)于有車階層更具有吸引力。 ? 952 支 (東湖 十八里店北橋 ): 橋 ? 952(東湖 岳各莊北橋 ): 橋 ? 853(豆各莊鄉(xiāng)政府 馬連店 ): 橋 ? 740 外 (好美家建材超市 好美家建材超市 ): 橋 ? 753(豆各莊鄉(xiāng)政府 馬連店 ): 橋 附近商業(yè)及生活配套 對(duì)項(xiàng)目周邊 300 米范圍內(nèi)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前項(xiàng)目周邊商業(yè)以原始的臨街門面為主，提供基本生活用品和服務(wù)，缺乏良好的購(gòu)物環(huán)境。由于這些商業(yè)和未來(lái)項(xiàng)目周邊居民的消費(fèi)層次并不協(xié)調(diào)，并且與本項(xiàng)目主要目標(biāo)客層的交集較小，基本不 形成直接競(jìng)爭(zhēng) 。 在項(xiàng)目南方約 200 米左右就是著名的 “ 燕莎 OUELETS” ，是燕莎集團(tuán)在項(xiàng)目附近開設(shè)的大型專賣商業(yè)，面積在 20210 平方米左右，以經(jīng)營(yíng)品牌服裝為主，主要面向客層是收入比較高的有私家車階層，平日銷售額在 80 萬(wàn)左右，周末在300 萬(wàn)左右，輻射范圍可以達(dá)到全 市。 第二，由于它吸引的客層主要是中高收入階層的消費(fèi)者，并且已經(jīng)有了一部分相對(duì)忠誠(chéng)的客戶群，也就是說(shuō)，本項(xiàng)目尚未開業(yè)，在項(xiàng)目門前已經(jīng)有了相當(dāng)數(shù)量的客流 。 第三，由于 OUTLETS 提供的服裝服飾品牌對(duì)于其他商家有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì) 。 這樣可以和 OUTLETS 形成一個(gè)共同體，達(dá)到擴(kuò)大商圈的目的。 項(xiàng)目附近的住宅小區(qū) “ 世紀(jì)東方城 ” 和 “ 世紀(jì)華僑城 ” 均規(guī)劃了商業(yè)，但世紀(jì)東方城的商業(yè)規(guī)劃 定位 明顯是社區(qū)商業(yè) 性質(zhì) ，主要以面向本社區(qū)的零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲為主，因此對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成直接威脅。 市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)處于剛剛起步階段，因此周邊基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，但是項(xiàng)目的路網(wǎng)情況較好，作為商業(yè)最重視的條件，交通條件適宜決定了商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展前景比較好。但項(xiàng)目 基本商圈薄弱，需要在業(yè)態(tài)組合上進(jìn)行有針對(duì)性的安排，增 加選擇性強(qiáng)的商品和服務(wù)，以吸引第二、第三商圈客流為業(yè)態(tài)規(guī)劃的主要目標(biāo)。 第 32 頁(yè) 共 56 頁(yè) 本項(xiàng)目周邊區(qū)域指東三環(huán)以東，兩廣大街沿線以南的已建或在建項(xiàng)目的商業(yè)部分，這一區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目的商圈有相當(dāng)大部分重合，因此可以作為同一區(qū)域的項(xiàng)目進(jìn)行類比分析。柏林 不賣 6000 多平米 底商 10 富頓中心 不詳 7000 平方米 底商 11 華騰園 無(wú) 底商 12 樂瀾寶邸 不詳 1800 平米 100% 底商 第 33 頁(yè) 共 56 頁(yè) 13 珠江帝景 23000/平米 60000 平米 80% 底商 14 松云居 無(wú) 底商 15 龍輝大廈 7000 平方米 裙房 16 紫東苑 無(wú) 底商 17 建業(yè)苑 無(wú) 18 美景東方 不詳 不詳 不詳 底商 19 東景苑 無(wú) 20 山水文園 19000/平米 元 /天 /平米 不詳 10% 底商 21 世紀(jì)東方城 880012021 元 /平米 20210 平米 80% 底商 22 世紀(jì)華僑城 50000 平米 不詳 獨(dú)體 23 紫南家園 無(wú) 供給類型 通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，與項(xiàng)目處于同一區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)以住宅底商或裙房為主，其占面積比達(dá)到 %，由于這種底商 /裙房中的商業(yè)類型主要是 滿足 周邊居民基本需求 的 社區(qū)商業(yè) 。 同時(shí)，這種建筑形式對(duì)于業(yè)種要求有種種的限制，有相當(dāng)多的業(yè)種受政策規(guī)章和經(jīng)營(yíng) 限制不能在這些物業(yè)開店 。這些項(xiàng)目累積下來(lái)，就會(huì)出現(xiàn)相當(dāng)數(shù)量居民對(duì)于餐飲和娛樂的需求在社區(qū)附近很難得到滿足的情況，如果在一個(gè)交通方便的地方提供一個(gè)充分滿足餐飲和娛樂的需求的中心，無(wú)疑具有很大的 市場(chǎng) 吸引力。這一供給量對(duì)應(yīng)項(xiàng)目周邊 5 公里居民數(shù)量約 50 萬(wàn)人來(lái)說(shuō)， 已經(jīng)基本飽和， 因此本項(xiàng)目必須努力擴(kuò)大自身商圈吸引更多顧客前來(lái)消費(fèi)。 因此，在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)要避免拘泥 于 基本商圈內(nèi)的商業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，要把眼光放得更遠(yuǎn)一些，充分利用周邊其他商業(yè)帶來(lái)的客流，實(shí)現(xiàn)客流共享，并努力擴(kuò)大商圈，滿足經(jīng)營(yíng)需 求。 CBD 內(nèi)及周邊區(qū)域人群消費(fèi)特點(diǎn)分析 ： ? CBD 商界精英與高尚公寓居民 ? 人群描述： CBD 內(nèi)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍在 2021 美金 /平方米以上 ,居第 35 頁(yè) 共 56 頁(yè) 住在 CBD 高級(jí)公寓內(nèi)的富裕階層，多數(shù)收入豐厚、生活舒適，是事業(yè)有成的成功人士家庭。 ? 消費(fèi)特點(diǎn)：消費(fèi)能力極強(qiáng)，其消費(fèi)價(jià)值觀和行為模式具有比較濃厚的富裕 階層 特征，甚至是貴族化傾向。 ? 規(guī)模： CBD 高尚公寓居民約 萬(wàn)人、商界精英人士約 9000 人。商務(wù)精英人士按 700 家大公司，每公司董事、區(qū)域經(jīng)理 、重要部門總監(jiān)平均 7－ 15 人計(jì)算，取均值估算。 ? 消費(fèi)特點(diǎn)：具有很高的消費(fèi)能力。消費(fèi)具有兩重性：一方面傾向于原所在國(guó)相似的商品、服務(wù)或環(huán)境，另一方面也關(guān)注具有濃郁東方色彩和中國(guó)文化特色的商品。 ? 注：據(jù)市場(chǎng)報(bào)報(bào)道，目前在 常住的外國(guó)人達(dá) 萬(wàn)多人，大多第 36 頁(yè) 共 56 頁(yè) 來(lái)自發(fā)達(dá)或較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)， 85%都是中高級(jí)管理人員或?qū)?業(yè)技術(shù)人員，這些人士 80％居住在 CBD 周邊地區(qū)，到 2021 年，這一數(shù)字可望翻番。相當(dāng)部分來(lái)自國(guó)外，流動(dòng)性強(qiáng)。購(gòu)物消費(fèi)地點(diǎn)接近住所，一般為忙里偷閑的觀光休閑型消費(fèi)，偏愛特色酒吧、餐館等。 ? 注：以四星級(jí)的國(guó)貿(mào)飯店為例，總建筑面積 萬(wàn)平方米，共有客房 552 間，以年平均入住率 80％、客房平均人數(shù) 計(jì) ,日均662 人入住。 2021 年 CBD 酒店面積按 100萬(wàn)平方米計(jì)，則日均商務(wù)旅行人數(shù)為 17000 人。 ? 消費(fèi)特點(diǎn)：購(gòu)買力不等，以文化消費(fèi)為主，附帶一些餐飲、折扣名品的消費(fèi)。 ? 規(guī)模：人群數(shù)量彈性極大，取決于 CBD 文化設(shè)施的規(guī)模和文化活動(dòng)的吸引力 ,日均 10000－ 20210 人。同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，這些居民對(duì)于餐飲娛樂的需求十分旺盛，并且追求更多特色，更多情調(diào)而相對(duì)不注重價(jià)格因素，同時(shí)，項(xiàng)目良好的交通條件為開設(shè)餐飲娛樂設(shè)施奠定了良好的硬件基礎(chǔ)，而周邊這一類型的設(shè)施相對(duì)缺乏，這種情況為項(xiàng)目定位提供了一種方向。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們運(yùn)用以下幾種計(jì)算方法估算項(xiàng)目的面積范圍為 7 萬(wàn) 平方米 左右 商業(yè)平效法 根據(jù)上述的年平均消費(fèi)支出和居民人口數(shù)量，計(jì)算消費(fèi)總量，再根據(jù) 市商場(chǎng)的平均商業(yè)平效，推算理想商業(yè)面積，減去與本項(xiàng)目商圈重合的現(xiàn)有和潛在商業(yè)面積，即成為本項(xiàng)目的商業(yè)面積最大值。 15354 元 *50 萬(wàn) /40*360 46 萬(wàn)平方米 = 萬(wàn)平方米 人均面積法 第 38 頁(yè) 共 56 頁(yè) 項(xiàng)目人口數(shù)量乘以人均商業(yè)面積減去現(xiàn)有和潛在商業(yè)面積，即成為本項(xiàng)目的商業(yè)面積最大值。但是根據(jù)我公司調(diào)查顯示， 市人均商業(yè)面積在 2021 年將超過(guò) 平方米 /人這一數(shù)字。 50*=9 萬(wàn)平方米 這兩種方法計(jì)算出來(lái)的結(jié)果有差異，為保險(xiǎn)起見，建議采用低值，即 7 萬(wàn)平方米，而根據(jù)目前的設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目的體量在 6 萬(wàn)平方米，其中還包括停車場(chǎng)，從商圈需求來(lái)看這 一面積偏小。 需求主體 本項(xiàng)目的主要需求者分為以下三種 ? 跨國(guó)連鎖企業(yè)。同時(shí)，國(guó)際知名的娛樂集團(tuán)現(xiàn)在已經(jīng)開始注意國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展，并表示意愿在 開設(shè)新店。 ? 國(guó)內(nèi)大型連鎖企業(yè)。 ? 中小投資者。 租售分析 下面，我們通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域其他商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格的分析和空臵分析第 39 頁(yè) 共 56 頁(yè) 進(jìn)一步明確本項(xiàng)目所處的商業(yè)大環(huán)境，并作為確定項(xiàng)目租售價(jià)格的依據(jù)之一。 因此 ，這一價(jià)格可以作為本項(xiàng)目定價(jià)的參考，進(jìn)行定價(jià)時(shí)應(yīng)比這一價(jià)格略低些。 空臵情況分析 第 41 頁(yè) 共 56 頁(yè) 出售、出租率0%20%40%60%80%100%120%戀日國(guó)際 蘋果社區(qū) 易構(gòu)空間 九龍花園 金港國(guó)際 樂瀾寶邸 珠江帝景 山水文園世紀(jì)東方城出售、出租率 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 /租金 總建筑面積 出售、出租率 建筑 形式 1 戀日國(guó)際 32021/平米 600 多平米 0% 底商 2 蘋果社區(qū) 不祥 80000 多平米 0% 商業(yè)街 3 易構(gòu)空間 16800/平米 3000 平米 75% 底商 4 九龍花園 6 元 /天 /平米 5000 平米 20% 底商 元 /天 /平米 40000 平米 100% 獨(dú)體 5 金港國(guó)際 25000/平米 2021 多平米 95% 底商 6 樂瀾寶邸 不祥 1800 平米 100% 底商 7 珠江帝景 23000/平米 60000 平米 80% 底商 第 42 頁(yè) 共 56 頁(yè) 8 山水文園 19000/平米 元 /天 /平米 不祥 10% 底商 9 世紀(jì)東方城 880012021 元 /平米 10000 平米 80% 底商 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)的顯性空臵率比較低，但隱性空臵率較高。 對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià) 項(xiàng)目位于環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上，擁有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的良好基礎(chǔ)，隨居民收入增加和私家車擁有量的增長(zhǎng)，項(xiàng)目有非常好的發(fā)展前景。從 CBD 的發(fā)展來(lái)看，向東擴(kuò)張的趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯，隨 CBD 的東擴(kuò)，本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)就越 發(fā) 明顯，地段價(jià)值也將隨之提升，周邊將變得更加繁華 。 總之 ，從遠(yuǎn)景來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是有發(fā)展前景并能夠取得良好回報(bào)的。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 項(xiàng)目 雖在 四環(huán)路 邊，但由于周邊建筑和道路問題造成了展示 性 不佳； ? 項(xiàng)目自身及周邊 目前正處于 待 開發(fā)階段 ，商業(yè)成長(zhǎng)需要一定的時(shí)間； ? 項(xiàng)目周邊的 基礎(chǔ)設(shè)施 相對(duì) 不完善 ， 橋的改善需要一定的時(shí)間； ? 項(xiàng)目現(xiàn) 有的商業(yè) 規(guī)劃體量 稍小 ， 難以形成具有震撼力的 規(guī)模 化 優(yōu)勢(shì) 。 ? 未來(lái)區(qū)域內(nèi)居民的餐飲娛樂消費(fèi)支出多，且注重品牌。 . 綜上所述，我們的結(jié)論是： 項(xiàng)目 區(qū)位未來(lái)發(fā)展方向良好，潛力巨 大，本項(xiàng)目將擁有良好的發(fā)展空間。 項(xiàng)目的最終成功有待于發(fā)揮優(yōu)勢(shì)克服劣勢(shì)。然而經(jīng)慎重論證我們認(rèn)為：上述劣勢(shì)基本為當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，新的商業(yè)中心發(fā)育成長(zhǎng)過(guò)程中的共性問題，是有望通過(guò)謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)和動(dòng)態(tài)調(diào)整得到解決的。這樣，本項(xiàng)目完全有 把握 實(shí)現(xiàn)成功經(jīng)營(yíng)。 定位原則 從實(shí)際出發(fā)，定位應(yīng)采取的原則是： ? 充分利用自身?xiàng)l件 充分利用自身?xiàng)l件，是要找到適合本項(xiàng)目地塊屬性和具體特點(diǎn)的定位群，也就是自身?xiàng)l件決定的 “ 能做什么 ” 。找到可行范圍內(nèi)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小的物業(yè)類型組合，能夠保障投資的安全性，拓展項(xiàng) 目運(yùn)作空間，增強(qiáng)靈活性。 定位依據(jù) 根據(jù) 市商業(yè)市場(chǎng)和項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)狀態(tài)，推斷商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)和空間，為項(xiàng)目定位提供可靠參考和依據(jù)， 充分了解目標(biāo)顧客的需求后進(jìn)行的定位和規(guī)劃，其方式有兩種：充分滿足某一部分顧客的多種需求，或者充分滿足多數(shù)顧客某一方面特定的需求。對(duì)目 標(biāo)顧客群進(jìn)行細(xì)分。 基本商圈劃定和為其服務(wù)的商業(yè)體量 商業(yè)項(xiàng)目的基本商圈一般為 公里半徑的范圍，本項(xiàng)目在這一范圍內(nèi)現(xiàn)第 46 頁(yè) 共 56 頁(yè) 階段 居 民 主要由以下幾個(gè)部分組成：當(dāng)?shù)卦∶瘛⒅苓吂S職工，周邊小商業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)者、外來(lái)居民和新建社區(qū)居民 。 這部分居民的消費(fèi)檔次和消費(fèi)能力普遍偏低，對(duì)于購(gòu)物、娛樂等各個(gè)方面都不能形成有效支撐 。因此，在這里我們把未來(lái)入住本區(qū)域 樓盤的居民作為主要的研究對(duì)象。 ? 根據(jù)人均面積法計(jì)算總面積 項(xiàng)目周邊 公里將開發(fā)的住宅社區(qū)為世紀(jì)東方城、世紀(jì)華僑城和紫南家園，面積合計(jì) 216 萬(wàn)平方米，根據(jù)這一數(shù)據(jù)，按照人均 30 平方米的住宅面積計(jì)算，未來(lái)項(xiàng)目周邊 公里將有約 萬(wàn)人入住。根據(jù) 市商委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到 2021 年底， 市人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到 平方米，預(yù)計(jì)到 2021 年將達(dá)到 平方米，本項(xiàng)目按照 平 方米計(jì)算。 *－ 7= 萬(wàn)平方米 ? 根據(jù)商業(yè)平效法計(jì)算為居民提供日常用品的商業(yè)面積 根據(jù)居民人口數(shù)量和年平均消費(fèi)支出，計(jì)算消費(fèi)總量，再根據(jù) 市商場(chǎng)的平均商業(yè)平效，推算理想商業(yè)面積，減去與本項(xiàng)目商圈重合的現(xiàn)有和潛在商業(yè)面積，即成為本項(xiàng)目的商業(yè)面積最大值。 15354 元 * 萬(wàn) /40*360 7 萬(wàn)平方米 = 萬(wàn)平方米 根據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目基本商圈的分析和計(jì)算，可 以確認(rèn)項(xiàng)目基于基本商圈的面第 47 頁(yè) 共 56 頁(yè) 積在 平方米左右。在考慮 超市規(guī)模時(shí)應(yīng)該基于基本商圈消費(fèi)能力計(jì)算，但由于本項(xiàng)目輻射能力很強(qiáng)