【正文】 中 公共汽車 仍占主要地位，但私家車的比例在逐漸提高 。這就對 商業(yè)項目周邊的公交系統(tǒng)提出要求，盡可能?？扛嗟能嚧?。 第 9 頁 共 56 頁 ? 消費產(chǎn)品 中 餐飲 位列三甲，體現(xiàn)出消費層次的高端性。 居民的休 閑娛樂 與 餐飲方面的消費 占到日常 總消費的 60％ 左右（其中餐飲更是占到了 40%左右） 。 而 高收入階層在休閑娛樂方面的支出占比更高，月收入6001 至 8000 元收入階層休閑娛樂消費比重最高為 %。所以在高收入居民聚集的地方，休閑娛樂餐飲業(yè)一般有著更好的發(fā)展前景。 總之， 龐大的人口規(guī)模與高端的購買力水平為其奠定了良好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。同時，消費習(xí)慣中私家車與餐飲娛樂的重要性也越來越明顯。 影響商業(yè)發(fā)展的供給因素分析 供應(yīng)方面，購物中心 、 大型超市 、大型專業(yè)店 在 2021 年上半年的供應(yīng)都有所上升。開業(yè)的購物中心，主要分布在木樨園、亞運村、中關(guān)村等新興的商業(yè)中心。大型超市 和大型專業(yè)店 方面，外資品牌擴張的勢頭不減，如家樂福中關(guān)村店和雙井店、易初蓮花朝陽店、百安居九龍店和來廣營店在新興住宅區(qū)相繼開業(yè)。為增強在市場的競爭力而重新包裝定位的舊項目，也開始投入市場，比如恒基中心和西單文化廣場。 跨國零售企業(yè)對大型超市、主力店店址的需求仍然強烈，如美國沃爾瑪、英國百安居、法國的歐尚和家樂福，都競相在 選址開店。此外，很多國外品牌，也相繼進入大陸市場和計劃擴張其業(yè)務(wù)。隨著政策的逐步放開和 消費水平的提高，一些國外知名品牌也加快了進入 市場的步伐，如杰尼亞、克里斯汀 〃 迪奧分別落戶東方新天地和國貿(mào)商城 ，世界頂級品牌的入駐標志著當?shù)氐南M水平的提高，并對其他品牌起帶動作用 。 餐飲和服裝方面的品牌店、大賣場式的主力店仍是主要力量。另外， 商業(yè)市場也吸引著外地大型零售商的青睞，對商鋪需求構(gòu)成一支重要力量，如上第 10 頁 共 56 頁 半年山西華宇集團的華宇時尚購物中心、云南盛興集團的盛興購物廣場 都 已正式開業(yè)。 各商業(yè)業(yè)態(tài) 的競爭性分析 零售業(yè)市場分析 ? 各大 連鎖企業(yè) 集團紛紛把 在 選址開發(fā)列為重中之重，開店熱潮正在 各地展開，并且開店位臵已經(jīng)逐漸從城內(nèi)向四環(huán)、五環(huán)和郊縣擴散。從發(fā)展趨勢來看，各大零售集團近幾年內(nèi)仍然會把 作為 在 中國發(fā)展的重 點區(qū)域 ，因此可以預(yù)計這股開店熱潮仍將持續(xù)相當長的時間，估計在 5 年之內(nèi)還會不斷有新店出現(xiàn)。 ? 便利店的發(fā)展啟動 ， 預(yù)計到 2021 年 人均 GDP 達到 6000 美元 ， 標準化、連鎖化便利店將成為發(fā)展較快的業(yè)態(tài)。目前國際大品牌企業(yè)已經(jīng)紛紛在醞釀進 發(fā)展便利店 。 ? 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)中百貨地位受到挑 戰(zhàn)，處于轉(zhuǎn)型期， 百貨企業(yè)發(fā)展一部分繼續(xù)鞏固百貨市場 ， 另一部分 則 利用資本集聚的優(yōu)勢向大型綜合超市或購物中心轉(zhuǎn)型 。 ? 產(chǎn)品定位和市場定位細分 趨勢明顯，專賣店、專業(yè)店得到很大發(fā)展，并且將在未來占據(jù)重要地位。 重視品牌經(jīng)營 ， 以及采用先進的質(zhì)量管理系統(tǒng)和配送系統(tǒng)是 專業(yè)店、專賣店 成功的要點。在未來 零售格局中 ， 專業(yè)店、專賣店應(yīng)占有相當?shù)谋戎?。目? 在圖書、醫(yī)藥、汽車及配件、家用電器、鐘表、眼鏡等領(lǐng)域都有很快的發(fā)展。 餐飲娛樂市場分析 娛樂業(yè)的經(jīng)營對于餐飲業(yè)和零售業(yè)具有相當?shù)囊栏叫?，其發(fā)展特點和餐飲有一定的 類似性，本節(jié)重點對餐飲市場進行分析。 第 11 頁 共 56 頁 ? 餐飲品種的齊全性和 地域 性特征明顯 。 餐館林立，名店星羅棋布 ， 魯、京、川、粵、蘇、湘、西式等風(fēng)味佳肴充分滿足顧客的不同口味。 ? 注重文化品位 。 連鎖企業(yè)不僅在產(chǎn)品上體現(xiàn)當?shù)氐娜宋奶厣?，同時還提煉并渲染自己的飲食文化。九頭鳥、楚天情、紅番茄靠的就是楚菜楚文化；渝鄉(xiāng)人家、沸騰魚鄉(xiāng)不僅川菜做得精，同時十分注重蜀國情調(diào)品位的營造 。 ? 連鎖經(jīng)營形成強勢 ， 市近幾年發(fā)展起來的餐飲店鋪不少是采取連鎖策略。酒樓式店鋪連鎖規(guī)?；旧显?15 家以下 。 以連鎖經(jīng)營模式發(fā)展的店鋪，多數(shù)選擇重點占領(lǐng) 市某一特定的區(qū)域，圍繞這一商圈做足做滿。 ? 舊有餐飲中心削弱，新興中心發(fā)展機遇到來 。 餐飲業(yè) 向 城市 外 圍 擴展 ， 近幾年興起的店鋪 紛紛 向大型新社區(qū)或三環(huán)及三環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展 。 ? 餐廳聚集旺市。 的多處美食街，基本上是一條街嘗遍 流行的吃食 ，這些地方營業(yè)時間長，晝夜營業(yè)很普遍，而且整體質(zhì)量高，非常紅火。 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié) ? 零售業(yè)發(fā)展迅速：連鎖超市開店勢頭迅猛，國際國內(nèi)零售巨頭紛紛把 作為近幾年開店的重點區(qū)域，使近 2 年 連鎖企業(yè)如雨后春筍般四處扎根；專賣店、專業(yè)市場得到大力發(fā)展，客層區(qū)分更加明顯，店鋪面 積增加，商品品類越發(fā)齊全。 ? 餐飲業(yè) 勢頭迅猛 。近年 餐飲市場發(fā)展迅猛 ， 據(jù)不完全統(tǒng)計 ， 市餐飲業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點為 萬個 ， 餐飲市場規(guī)模巨大。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和旅游業(yè)的發(fā)展 ， 人們外餐的比例大大提高 ， 的餐飲業(yè)蘊藏著巨大的市場商機。 ? 娛樂業(yè)異軍突起。 隨居民生活水平的提高，娛樂業(yè)得到長足發(fā)展，出現(xiàn)一批第 12 頁 共 56 頁 連鎖娛樂企業(yè)，并且其經(jīng)營情況良好，正在向高端發(fā)展。 商業(yè)發(fā)展預(yù)測 ? 基于對 商業(yè)現(xiàn)狀的認識和趨勢分析研究，經(jīng)專家反復(fù)論證，我們認為 商業(yè)發(fā)展正在逐步形成 大企業(yè)主導(dǎo)型流通格局 的戰(zhàn)略發(fā)展模式，這一戰(zhàn)略模 式的確定，對預(yù)測 商業(yè)今后幾年的發(fā)展方向具有重要意義。 ? 從零售業(yè)發(fā)展來看，根據(jù)業(yè)態(tài)的不同將走向不同的方向，經(jīng)營日常用品的超市、便利店等業(yè)態(tài)其連鎖經(jīng)營的趨勢已經(jīng)非常明顯，統(tǒng)一采購，統(tǒng)一管理，同一定價，統(tǒng)一經(jīng)營的方向已經(jīng)勢不可擋，追求共性是這些業(yè)態(tài)的共同特征；而專賣店、專業(yè)市場、百貨店等提供選擇性商品則更多向個性化方向發(fā)展，將現(xiàn)有客層進行進一步細分，充分滿足自己面向客層的需求。 ? 餐飲娛樂業(yè)是講求個性化消費的行業(yè)，隨居民收入水平的提高和消費習(xí)慣的變化，伴隨著 近幾年進入城市建設(shè)高峰期，這些行業(yè)都將得到更快速發(fā)展。 市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況 據(jù) 市統(tǒng)計局資料顯示， 2021 年底 市人均商業(yè)面積 約 為 平方米，而國外發(fā)達國家的平均水平卻早已達到 ~ 平方米，上海、大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過了 1 平方米。 作為高度國際化的大都市， 近幾年 商業(yè)地產(chǎn) 的發(fā)展勢頭十分迅猛，開發(fā)商也非常熱衷于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn) 。由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，但新出現(xiàn)的項目仍然越來越多 。 預(yù)計在未來幾年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)熱潮將會回落。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 第 13 頁 共 56 頁 但是 商 鋪所顯示的空臵率和供應(yīng)規(guī)模還是遠遠小于住宅類、辦公類等其他物業(yè)的開發(fā)量。根據(jù) 市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計在 2021 年人均商業(yè)面積將達到 0． 9 平方米 （這一目標已經(jīng)在 2021 年提前實現(xiàn)） ，到 2021 年人均商業(yè)面積達到 平方米。在最近新批的房地產(chǎn)項目中，有 500 萬平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項目，未來的 商業(yè)地產(chǎn)市場仍然火熱。蓬勃發(fā)展的零售業(yè)將令 商鋪市場持續(xù)活躍 ，并將進入一個大浪淘沙的過程，在這個過程中，將有相當數(shù)量的企業(yè)和項目被市場淘汰或更新。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時要格外慎重。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量概況 新增供給分析： 2021 年 6 月 商業(yè)營業(yè)用房新增供給項目： 項目名稱 項目位臵 總建筑面積 建筑形式 燕莎盛世 海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋 2800 平米 底 商 中安盛業(yè)大廈 朝陽區(qū)北苑路 3000 平米 底 商 莫奈花園 順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng) 5000 平米 單體（會所） ZAMA?咱們 朝陽區(qū) 東風(fēng)橋東 2021 平米 單體（會所） 瑞都國際 通州區(qū)九棵樹 48 號 不清楚 底 商 太陽花社區(qū) 豐臺區(qū)五里店 2021 住宅可做底 商 大紅門亮驛服裝城 豐臺區(qū)南頂路 51 號 20210 平米 單體 季景沁園 朝陽區(qū)望京西路 不清楚 底 商 天創(chuàng)科技大廈 海淀區(qū)海淀北大街 14000 平米 底 商 柏陽景園 朝陽區(qū)東五環(huán)五方橋東北 5000 平米 底 商 第 14 頁 共 56 頁 那爾水晶城 大興區(qū)興豐大街 3000 平米 底 商 嘉多麗巢 朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋西南 10000 平米 底 商 西 BD 海淀區(qū)紫竹橋東南 4000 底 商 愛家國際收藏品交易市場 海淀區(qū) 30000 平米 單體 愛家國際商業(yè)中心 海淀區(qū) 168000 平方米 單體 家樂福雙井店 朝陽 12021 平米 單體 新增分布分析 數(shù)量與分布個數(shù)比較01234567朝陽區(qū) 大興區(qū) 豐臺區(qū) 海淀區(qū) 順義區(qū)050000100000150000202100250000 ? 新增項目分布呈現(xiàn)這種布局 —— 東、北部地區(qū)供應(yīng)較大，而南部地區(qū)等老城區(qū)供應(yīng)較少。 ? 海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大，遠遠超過其他幾個區(qū)域的供應(yīng)量。新增的幾大 獨體商業(yè) 物業(yè)都集中于該區(qū)域，短時間的放量供給給市場消化帶來不小壓力。 ? 朝陽區(qū)新增商業(yè)物業(yè)項目多而總體面積較小，多為社區(qū)底商，商鋪市場零散、活躍。 ? 其他幾個南部區(qū)域的分布數(shù)量普遍較少。 第 15 頁 共 56 頁 ? 由于南城房地產(chǎn)項目開發(fā)時間較晚，社區(qū)類商業(yè)項目處于商業(yè)項目開發(fā)力度相對較小，整體發(fā)展不夠成熟，且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍，商業(yè)項目開發(fā)較為滯緩， 不能滿足新建地產(chǎn)項目居住者對社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求。 商業(yè)地產(chǎn)的租售概況 根據(jù)統(tǒng)計，到 2021 年年底 市商業(yè)地產(chǎn)的顯性空臵率為 %，但隱性空臵率在 15%以上，而 隨著大批正在規(guī)劃和在建項目的陸續(xù)竣工， 市場商鋪供應(yīng)將在未來兩三年急劇增加 ， 三四年后， 商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)過剩，而這種變化將在顯性空臵率上有更直接的體現(xiàn) 。 需求群體分析 截至本月， 市商業(yè)物業(yè)市場已經(jīng)形成了齊頭并進的三大需求群體： ? 跨國零售企業(yè)。 隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘 零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè)對大型主力店的需求明 顯增加，美國沃爾瑪、法國家樂福、百安居等競相在京選址開店。 ? 國內(nèi)大型零售企業(yè)。 國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴張形成了 市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，為與即將到來的國際零售 巨 頭對抗，早在 2021 年，國內(nèi)的零售企業(yè)就開始進行積極擴張，而 是這些企業(yè)發(fā)展的重點，因此國內(nèi)大型零售企業(yè)在近幾年基本上都已經(jīng)在京開業(yè)或變相進入 市場。 ? 中小投資者。 許多中小投資者紛紛看好 商業(yè)市場的投資潛力，成為 寫字樓和住宅底商的強有力需求者。 需求區(qū)域分析 第 16 頁 共 56 頁 從近年的需求情況來看，商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大、交 通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標，其次是海淀區(qū)。 從需求方向看， 對商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對小型攤位的需求上。 租金售價分析 銷售價格28900400030000100003000014900050001000015000202102500030000350001 2 3 4 5 6元/平方米 出租價格100246810121 2 3 4 5 6元/平方米/天 2021 年 6 月商業(yè)物業(yè)銷售均價為 19963 元 /平方米，出租平均價格為 元第 17 頁 共 56 頁 /平方米 /天。同比上月租售價格水平略有提升。 租售價格兩極分化：最高售價可達 30000 元 /平米，而最低只有 4000 元 /平米；最高租金可達 元 /平米 /天，而最低只有 元 /平米 /天。 新增出售情況 10%20%80%100%80%100%0%20%40%60%80%100%系列 1 10% 20% 80% 100% 80% 100%中安盛業(yè)大廈莫奈花園大紅門亮驛服裝城那爾水晶城愛家國際收藏品交易家樂福雙井店 新增商業(yè)物業(yè)平均出售率達到了 65%。其中家樂福雙井店和那爾水晶城的商業(yè)全部售出，而愛家國際收藏品交易中心和大紅門亮驛服裝城也有不錯的業(yè)績。反映出地理位臵處于成熟商圈的大型超市和服裝、餐飲類商業(yè)物業(yè)較受市場的追捧。 對 市商業(yè)地產(chǎn)市場的展望 預(yù)計供給 ? 供給繼續(xù)放量。 未來的住宅底商、寫字樓底商和大型單體商業(yè)項目的 供應(yīng)量將進一步增加，尤其是在 CBD、亞運村和中關(guān)村地區(qū)。在目前已知的 CBD 數(shù)百萬平方米的開工量中，在 2021 年之前， CBD 地區(qū)將新增 50 萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng) 。 ? 商業(yè)物業(yè)項目定位愈趨合理。 第 18 頁 共 56 頁 新增的供