【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 概念：田園式休閑生活倡導(dǎo)者 核心要素：天然景觀、建筑特色、園林特點(diǎn)、社區(qū)氛圍 聯(lián)想物：自然健康、溫馨舒適 田園式休閑生活的發(fā)展指導(dǎo)思想是：先在大環(huán)境的建構(gòu)中與本項(xiàng)目周邊可利用資源相契合，并樹立起宏觀的秩序?yàn)闊o數(shù)塑造良好環(huán)境的小計(jì)劃提供契機(jī)，并在小環(huán)境的 建構(gòu)中使人具體感受到大環(huán)境的可塑性和包容性，令人感到“區(qū)內(nèi)區(qū)外”渾然一體，一切都顯得自然優(yōu)美，充分洋溢別墅的高貴和優(yōu)雅的氛圍。 目標(biāo)客戶定位 根據(jù)花都房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群定位為： 核心人群界定：向往自然悠閑生活的成功人士， 以男性為主導(dǎo)，年齡 3550歲，家庭財(cái)產(chǎn)超百萬元，多數(shù)已成家且婚姻狀況穩(wěn)定，有小孩， 事業(yè)已有正常軌道，有時(shí)間從事各種度假性休閑生活， 已有一次以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，甚至已有一處以上別墅。 廣州地區(qū)：以度假、休閑享受家庭樂趣，朋友共度閑暇、確立自己的社會(huì)地位。 花都地區(qū) ：為家人創(chuàng)造良好居住條件，享受家庭樂趣，對(duì)子女有益，利于確定自己的社會(huì)地位。 香港地區(qū)：以度假、休閑為主，享受清新健康的生活。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 共同心理需求：環(huán)境好、個(gè)性化、配套全、規(guī)模大、規(guī)劃好、文化氣息濃、高尚會(huì)所具備。 5．規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目規(guī)劃布局 總體規(guī)劃構(gòu)思：本項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體規(guī)劃主要體現(xiàn)現(xiàn)代化的手法特點(diǎn)，融合花都特定的地理環(huán)境與人文特色，創(chuàng)出一個(gè)具有時(shí)代氣息和華南特色的建筑環(huán)境。注重生態(tài)、園林、自然環(huán)境的宣示及塑造。 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則： ? 突出的文化特征 ? 重視整體效益 ? 提供豐富的交往空間 ? 注重與當(dāng)?shù)丨h(huán)境形態(tài)的協(xié)調(diào) ，歷史傳統(tǒng)符號(hào)的保存，改造和創(chuàng)新 環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思 本項(xiàng)目追求全新的休閑居住環(huán)境。創(chuàng)造一個(gè)既能滿足現(xiàn)代人居住心理需要，具有濃郁時(shí)代氣息；又能體現(xiàn)深厚文化底蘊(yùn)嶺南特色的居住環(huán)境。 可考慮引進(jìn)廣東四大名園的精髓對(duì) D、 E 區(qū)內(nèi)部景觀進(jìn)行營造和對(duì) A、 B、 C 區(qū)綠化園林作出調(diào)整。 建筑單體設(shè)想 按照別墅市場(chǎng)的現(xiàn)況和今后的發(fā)展趨勢(shì)，并依據(jù)高品位的開發(fā)思 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 路，本項(xiàng)目的建筑單體以獨(dú)立別墅為主。為了拓寬消費(fèi)的層面，獨(dú)立別墅以占地 300450平方米、建筑面積 200350平方米為主，而聯(lián)體別墅以占地 200 平方米，建筑面積 150200 平方米。別墅的外型設(shè)計(jì)以中式建筑為主。 裝修設(shè)計(jì)建議 裝修在去年開始呈現(xiàn)再別墅的銷售中，裝修好的別墅在視覺上能給予人美觀的感受，可以促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。 價(jià)格的構(gòu)成，除了建筑與環(huán)境，裝修標(biāo)準(zhǔn)也是其中一個(gè)關(guān)鍵。家庭裝飾是一個(gè)個(gè)性化、私密性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，其設(shè)計(jì)本質(zhì)除具有舒適溫馨的怡人氛圍，更需具有寬敞明亮的空間和方便合理的機(jī)能設(shè)計(jì)。 成功的裝修設(shè)計(jì)，結(jié)合合理價(jià)格系統(tǒng)，將會(huì)是項(xiàng)目銷售的最大推力。 最近，國家建設(shè)部有關(guān)人士提出，住宅開發(fā)建設(shè)單位及住宅設(shè)計(jì)單位、施工單位，要在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，掌握居 民普遍的住房室內(nèi)裝修需求，盡可能地根據(jù)住房所需的裝修“菜單”，為居民提供交鑰匙即可入住的商品住宅。從目前至長遠(yuǎn)看，提倡和推行一次成型裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機(jī)結(jié)合已勢(shì)在必行。 從實(shí)際情況來看，住戶自行裝修帶來的許多負(fù)面影響是非常嚴(yán)重的，它一方面遮掩了開發(fā)商與建筑商們的許多無知與不足，另一方面在于，有的住戶自行裝修，拆承重墻，增大負(fù)荷，造成材料浪費(fèi)同時(shí)破壞了結(jié)構(gòu)安全。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 如上圖示， 2020 年度部分城市商品住宅需求狀況市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告發(fā)現(xiàn)，在對(duì)“希望所購買的住房具備怎樣的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)”的選擇上， ％ 的人選擇了具備基本簡(jiǎn)單裝修， ％的人選擇“全屋精裝修”， ％的人選擇“開發(fā)商提供裝修套餐”。毛坯房卻只有％的受選率。這反映出由于目前購房者以工作時(shí)間緊張的企業(yè)人員為主，而裝修市場(chǎng)又不夠規(guī)范，購房者既缺乏時(shí)間也沒足夠精力自行裝修而希望直接購買到已裝修住房的現(xiàn)實(shí)狀況。 由此可以看到，房地產(chǎn)建設(shè)和室內(nèi)裝修相結(jié)合可根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展、服務(wù)功能的完善、人們觀念的改變等分步驟進(jìn)行。富于個(gè)性化的精裝修套餐會(huì)在今年進(jìn)一步受到歡迎。 綜觀整個(gè)廣州在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在大多數(shù)都已經(jīng)進(jìn)入了精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)代。如 果開發(fā)公司能夠提供出有所不同的個(gè)性裝修特色，既是市場(chǎng)發(fā)展的需要，又可創(chuàng)造一個(gè)閃亮的賣點(diǎn)。 47%16%15%22%簡(jiǎn)單裝修 精裝修 裝修套餐 毛坯房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6．開發(fā)成本分析 投資構(gòu)成、總投資估算 依據(jù)廣州市造價(jià)定額、市場(chǎng)調(diào)查資料及近期結(jié)算資料分析統(tǒng)計(jì)，對(duì)本項(xiàng)目 D、 E 區(qū)土地成本，建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、市政配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、其他費(fèi)用等進(jìn)行估算。 D 區(qū)的建設(shè)成本測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡） 數(shù)量（㎡） 金額（萬元） 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 13154 別墅土建工程費(fèi) 750 58839 4413 別墅安裝工程費(fèi) 80 58839 471 公寓、興建土建工程費(fèi) 1100 66725 7340 公寓、興建安裝工程費(fèi) 120 66725 801 工程監(jiān)理費(fèi) 建安 1％ 130 2 前期工程費(fèi) 2135 勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 50 125564 628 三通一平 120 125564 1507 3 配套設(shè)施工程費(fèi) 4657 外水、電工程 150 125564 1883 電訊、保安等弱電工程 40 125564 502 煤氣工程 15 125564 188 綠化工程 100 107892 1079 按綠地面積計(jì) 道路、排污、排水工程 80 125564 1005 4 開發(fā)期間應(yīng)繳交稅費(fèi) 603 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 建安 3％ 395 工程質(zhì)量、安全監(jiān)督費(fèi) 建安 ‰ 42 防雷工程 125564 18 噪音檢測(cè)費(fèi) 1 125564 13 建筑工地管理及余泥排放 費(fèi) 建安 2‰ 26 招投標(biāo)活動(dòng)費(fèi) 建安 4‰ 52 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 白蟻 防治費(fèi) 5 125564 63 5 其他費(fèi)用 2425 管理費(fèi) （ 1＋… 4） 5％ 1028 不可預(yù)見費(fèi) （ 1＋… 4） 5％ 1028 利息 （ 1＋… 4） 30％ 6％ 1 370 合計(jì) 22975 1830 元 /㎡ 甲方已投入 D區(qū)的各種工程費(fèi)用 4500萬元，按有效價(jià)值 80％計(jì)算， D 區(qū)還需投入開發(fā)資金 19375萬元。 E 區(qū)的建設(shè)成本測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡） 數(shù)量（㎡） 金額（萬元） 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 6285 別墅土建工 程費(fèi) 750 72037 5403 別墅水電安裝工程費(fèi) 80 72037 576 公寓、興建土建工程費(fèi) 1100 2020 220 公寓、興建安裝工程費(fèi) 120 2020 24 工程監(jiān)理費(fèi) 建安 1％ 62 2 前期工程費(fèi) 1259 勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 50 74037 370 三通一平 120 74037 888 3 配套設(shè)施工程費(fèi) 3106 外水、電工程 150 74037 1111 電訊、保安等弱電 工程 40 74037 296 煤氣工程 15 74037 111 綠化工程 100 99634 996 按綠地面積計(jì) 道路、排污、排水工程 80 74037 592 4 開發(fā)期間應(yīng)繳交稅費(fèi) 337 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 建安 3％ 187 工程質(zhì)量、安全監(jiān)督費(fèi) 建安 ‰ 20 防雷工程 125564 18 噪音檢測(cè)費(fèi) 1 125564 13 建筑工地管理及余泥排放費(fèi) 建安 2‰ 12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 招投標(biāo)活動(dòng)費(fèi) 建安 4‰ 25 白蟻防治費(fèi) 5 125564 63 5 其他費(fèi)用 1296 管理費(fèi) （ 1＋… 4） 5％ 549 不可預(yù)見費(fèi) （ 1＋… 4） 5％ 549 利息 （ 1＋… 4） 30％ 6％ 1 198 合計(jì) 12284 1654 元 /㎡ 表 16 項(xiàng)目投資費(fèi)用匯總表 （單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 投資額 備注 1 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià) 15618 暫按對(duì)方提價(jià)計(jì)算 2 D區(qū)建設(shè)費(fèi) 19375 3 D區(qū)建設(shè)費(fèi) 12284 合計(jì) 47276 從投資結(jié)構(gòu)中可看出，在項(xiàng)目的建設(shè)成本中，以建筑費(fèi)用所占比重最大，其次是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)和配套設(shè)施工程費(fèi)。因此，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，對(duì)工程建筑的成本控制尤為重要。還有，對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)的談判和支付進(jìn)度的設(shè)計(jì)也至關(guān)重要。 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度及投資資金安排計(jì)劃 由于項(xiàng)目規(guī)模較大，公司目前資金較為緊張，為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我司計(jì)劃將 D區(qū)分為兩期、 E 區(qū)為一期共三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。按目前進(jìn)度推測(cè)，估計(jì)在 2020 年第 3 季度開始 D區(qū)第一期工程施工，到2020 年第 3 季度 E 區(qū) 工程全部竣工，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)周期控制在三 年內(nèi)，各期工程以現(xiàn)樓形式在 2020 年至 2020 年每年的五一期間公開對(duì)外銷售， 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃見附表一（項(xiàng)目開發(fā)進(jìn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 度表）。 根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目在 D 區(qū)第一期工程 銷售前需投入開發(fā)建設(shè)資金為 7900 萬元，結(jié)合開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，我司編排了項(xiàng)目銷售前的資金投放計(jì)劃，詳見附表二（銷售前資金投放表）、附表三（建設(shè)期資金流出表）。 項(xiàng)目銷售收入及投資安排計(jì)劃 運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行項(xiàng)目銷售定價(jià)，市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似對(duì)象進(jìn)行比較對(duì)照，從已發(fā)生交易的類似的價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。所謂類似是指 在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象相同或相似的。 根據(jù)替代原理，本報(bào)告主要選取了在地理位置上和項(xiàng)目檔次上較為接近的樓盤作為本項(xiàng)目定價(jià)的參造物。 獨(dú)立別墅價(jià)格測(cè)算表 項(xiàng) 目 價(jià)格 地段 交通 配套 戶型 規(guī)劃及環(huán)境 知名度 項(xiàng)目相對(duì)基價(jià) （元 / m2） 金碧御水山莊 3900 100 100 100 98 99 102 3941 雅寶新城 4000 101 101 102 99 97 101 3964 注：估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =交易對(duì)象價(jià)格 *100/（） *100/（） *…… 運(yùn)用市場(chǎng)比較法和加權(quán)平均法 測(cè)定項(xiàng)目獨(dú)立別墅的市場(chǎng)平均銷售基價(jià)為 3953 元 /m2,建議 初步定價(jià)為 3900元 /m2。 同理：測(cè)算出項(xiàng)目聯(lián)體別墅與公寓的銷售均價(jià)分別為： 2800 元/m 2020 元 /m2。 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析資料及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 , 制定項(xiàng)目的分期銷售計(jì)劃，