【正文】 液位，交配電、照明、電梯等設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)控和故障報(bào)警。 綜合布線系統(tǒng)（PPS）采用光纜和無(wú)屏蔽雙鉸線組合以及星型拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)布線，以支持CA、BA、OA等系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)模塊化的開(kāi)放性系統(tǒng)，增加實(shí)用性，提高擴(kuò)充性。 公共安全防范系統(tǒng)可視對(duì)講、防盜報(bào)警、保安巡邏集成系統(tǒng)，并配以電視監(jiān)控。主動(dòng)紅外線周界防范及聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)營(yíng)造安全、舒適的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人性化的社區(qū)管理。 節(jié)能開(kāi)關(guān)設(shè)備的應(yīng)用樓梯間及公用通道部分，采用聲控開(kāi)關(guān)或延時(shí)開(kāi)關(guān)，節(jié)約電能，方便使用。第六章 環(huán)境影響和安全防護(hù)第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)一、 概述本項(xiàng)目位于臨淄區(qū)人民路西首，南面為人民路，北面為齊興路，西面為博臨路。環(huán)境狀況良好，水質(zhì)、土壤和植被有較強(qiáng)凈化能力，可以滿足環(huán)保要求。二、 參照標(biāo)準(zhǔn)（一）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（二）（86）國(guó)環(huán)字第002號(hào)關(guān)于頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》的通知（三）（86）國(guó)環(huán)字第003號(hào)關(guān)于頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》的通知（四）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3098—82；（五）《生活飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》—89；（六）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB54—73）；三、 污染源分析及治理措施本項(xiàng)目屬于住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。四?主要保護(hù)及治理措施（一） 廢水各住戶產(chǎn)生的生活污水及糞便污水進(jìn)化糞池后，可排入市政下水管網(wǎng)。（二） 廢氣各住戶的廚房采用通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部要設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過(guò)濾器的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。（三） 廢物本項(xiàng)目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中。由城市環(huán)保部門運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)。（四） 綠化良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，一切可綠化的綠地均應(yīng)綠化，充分發(fā)揮綠地的保護(hù)活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)可考慮垂直綠化，以擴(kuò)大綠化覆蓋面，而起到防塵、防噪音，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。第二節(jié) 安全防護(hù)本項(xiàng)目建成后，居住區(qū)內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)安全防護(hù)工作，小區(qū)居民應(yīng)遵循“安全第一，預(yù)防為主”的原則，積極配合物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)做好防火防盜工作，使居民放心、安心和舒心，確保居民安全的居住環(huán)境和生活環(huán)境。并采取部分防護(hù)措施： 各種公用電氣設(shè)備必須由專業(yè)人員按規(guī)定進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)。 制定安全操作規(guī)程，嚴(yán)格按規(guī)程操作。 用各種形勢(shì)宣傳，學(xué)習(xí)并掌握火災(zāi)隱患的防范措施。 設(shè)專業(yè)治安員，加強(qiáng)警衛(wèi)、巡邏等。 保證消防通道暢通，定期檢查消防設(shè)施、設(shè)備、工具。 消防用水管網(wǎng)要保證壓力、水量。第七章 節(jié) 能本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案，并采用“四新”（新技術(shù)、新工藝、新材料和新產(chǎn)品）技術(shù)，以縮短工期，降低造價(jià)，同時(shí)采取以下節(jié)能措施。一、 外墻盡可能采用煤矸石砌塊和多孔模數(shù)磚，屋面保溫防水采用新材料，在保溫隔音上要有新突破，達(dá)到節(jié)能50%的節(jié)能型住宅標(biāo)準(zhǔn)。二、 所有設(shè)備必須采用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的新型高效節(jié)能設(shè)備，室內(nèi)采暖設(shè)備嚴(yán)格按設(shè)計(jì)安裝。三、 供水器具采用節(jié)水型，特別住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水措施，一要選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，二要盡量使用凈化后的污水。四、 選用爐具和燈具以節(jié)能為主，主要照明燈具要使用節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源。五、 樓板鋼筋采用冷拔螺紋鋼或冷拔帶筋鋼等?？傊?，除以上措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費(fèi)。第八章 組織機(jī)構(gòu)與管理第一節(jié) 建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)及管理為了把本小區(qū)商品房開(kāi)發(fā)工程建成低成本、高質(zhì)量的精品工程，并確保工程的順利實(shí)施，在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)建立強(qiáng)有力的項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃、組織、指揮協(xié)調(diào)和控制?；蛭斜O(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的投資、進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。項(xiàng)目管理方式及機(jī)構(gòu)組織如下圖所示。建設(shè)單位（業(yè)主）設(shè)計(jì)單位施工單位監(jiān)理公司物資供應(yīng)公司總監(jiān)理工程師合同控制進(jìn)度控制投資控制質(zhì)量控制為了加快工程建設(shè)，提高工程質(zhì)量，協(xié)調(diào)好工程施工中各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)系，建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu)可按職能設(shè)部門，可設(shè)計(jì)劃合同部、物資供應(yīng)部、財(cái)務(wù)部門、工程部、售房部。第二節(jié) 物業(yè)管理該項(xiàng)目建成后，為保證正常運(yùn)行使用、維修管理、治安保衛(wèi)，應(yīng)建立健全物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。近年來(lái)，隨著社會(huì)的發(fā)展和房改的進(jìn)一步深化，全面推行物業(yè)化管理已勢(shì)在必行，并且符合國(guó)際社會(huì)的發(fā)展潮流。全面優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是居民安居樂(lè)業(yè)的保證，其業(yè)務(wù)范圍包括專業(yè)保安、清潔、綠化和維修等項(xiàng)目，既方便了居民生活，又提高了居民的居住質(zhì)量，同時(shí)通過(guò)對(duì)物業(yè)的維修和保養(yǎng)，也延長(zhǎng)了個(gè)人房產(chǎn)的使用壽命。既解決購(gòu)房者的后顧之憂，又能提高開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)。第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度2004年1～12月進(jìn)行可行性研究報(bào)告審批工作，審批后，立即進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)和開(kāi)工的前期準(zhǔn)備工作，于2004年1月開(kāi)工建設(shè)，2006年12月全部竣工，詳見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表。項(xiàng) 目 實(shí) 施 進(jìn) 度 表序年度階段進(jìn)度2004年2005年2006年2005年2006年號(hào)2468101224681012246810121可行性研究報(bào)告編制與審批2施工圖設(shè)計(jì)3施工階段4竣工驗(yàn)收第十章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、編制說(shuō)明本項(xiàng)目投資是按項(xiàng)目構(gòu)成的內(nèi)容和設(shè)計(jì)專業(yè)提供的條件而編制的。(一)土地費(fèi)用。由征地費(fèi)和出讓金組成，其中：征地費(fèi)按25萬(wàn)元/畝，土地出讓金按16萬(wàn)元計(jì)取。（二）前期工程費(fèi)由規(guī)劃、可研、勘探、設(shè)計(jì)組成。（三）管理費(fèi)。按土地、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和的2%計(jì)取。（四）財(cái)務(wù)費(fèi)用。是經(jīng)營(yíng)期間貸款利息。（五）銷售費(fèi)用是營(yíng)業(yè)收入的1%計(jì)取。（六）其它費(fèi)用是開(kāi)發(fā)期間各種手續(xù)費(fèi)組成，按15元/平方米。（七）。（八）住宅樓的建筑安裝工程費(fèi)為700元/平方米、小高層住宅樓建筑安裝工程費(fèi)為1000元/平方米，公用建筑的建筑安裝工程費(fèi)為1350元/平方米費(fèi)。（九）預(yù)備費(fèi)按前面各項(xiàng)費(fèi)用的2%計(jì)取。（十）經(jīng)營(yíng)資金按企業(yè)正常運(yùn)行資金計(jì)算，本單位為100萬(wàn)元。二、編制依據(jù)（一）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)平價(jià)方法與參數(shù)》；（二）淄博市規(guī)劃局《臨淄世貿(mào)中心詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》；（三）《山東省建筑工程綜合定額》和《山東省安裝工程綜合定額》等有關(guān)費(fèi)用定額；（四）臨淄區(qū)材料預(yù)算價(jià)格和本地類似工程造價(jià)；（五）現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定和政策；（六）參照?qǐng)?zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)政策和規(guī)定。三、估算范圍本項(xiàng)目估算范圍包括住宅、公建、道路、綠化及所有室外管道工程四、投資估算本項(xiàng)目經(jīng)估算，總投資為6億元。其中：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 第二節(jié) 資金籌措與使用計(jì)劃一、 資金籌措本項(xiàng)目總投資為6億元，所需資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位—山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司自籌52000萬(wàn)元，銀行貸款8000萬(wàn)元。二、 資金使用計(jì)劃根據(jù)建設(shè)規(guī)模和資金籌措情況，并便于管理和方便施工，本項(xiàng)目投資使用計(jì)劃為：第一年開(kāi)發(fā)40%，年度投資29000萬(wàn)元，第二年開(kāi)發(fā)40%，年度投資24000萬(wàn)元，第三年開(kāi)發(fā)20%，年度投資7000萬(wàn)元。第十一章 經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析一、 經(jīng)濟(jì)效益分析編制的依據(jù)和范圍（一） 依據(jù) 國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》 國(guó)家、省、市有關(guān)商品房開(kāi)發(fā)的政策。（二） 范圍本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析的范圍包括住宅、商業(yè)用房和公建的銷售收入、有關(guān)成本及費(fèi)用和利潤(rùn)。二、 成本估算及編制依據(jù)（一） 成本估算編制的主要依據(jù) 財(cái)政部《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》。 《山東省建筑工程定額》、《山東省安裝工程定額》等有關(guān)費(fèi)用定額。 淄博市材料價(jià)目表和市場(chǎng)材料價(jià)格。 國(guó)家、省、市有關(guān)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二） 成本估算本項(xiàng)目建設(shè)成本是由征地安置補(bǔ)償費(fèi)、建筑及設(shè)備安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套建設(shè)費(fèi)、前期工程費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其它費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)等構(gòu)成，其中：，，詳見(jiàn)附表4第二節(jié) 銷售收入、稅金及附加和利潤(rùn)估算一、 銷售收入商品房的銷售價(jià)格，按照國(guó)家有關(guān)政策和精神要求，依據(jù)其建設(shè)成本等因素確定本項(xiàng)目住宅樓銷售價(jià)格為：多層1700元/平方米，小高層住宅樓銷售價(jià)格2400元/平方米，公用建筑銷售價(jià)格為2300元/平方米，其銷售收入見(jiàn)下表。項(xiàng)目數(shù)量（萬(wàn)平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬(wàn)元）住宅樓小高層住宅樓公用建筑合計(jì)2921066208二、 稅金估算（一） 銷售稅金及附加銷售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加= 營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)業(yè)收入5% = 城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅7% = 教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅3% =三、 利潤(rùn)利潤(rùn)=銷售收入銷售總成本銷售稅金及附加=四、 盈利能力分析 投資利潤(rùn)率=100%=%投資利稅率=6708/60000100%=%資本金利潤(rùn)率=100%=%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)符合國(guó)家關(guān)于商品房的利潤(rùn)指標(biāo)要求第三節(jié) 社會(huì)效益分析本項(xiàng)目作為商品房開(kāi)發(fā)的建設(shè)工程，具有較好的社會(huì)效益，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 本項(xiàng)目建設(shè)可以進(jìn)一步優(yōu)化和改善臨淄區(qū)城市環(huán)境和居住條件，為本地區(qū)居民提供良好的生活條件和居住環(huán)境。 本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施同時(shí)將有效地解決臨淄區(qū)城鎮(zhèn)無(wú)房戶、住房困難戶和調(diào)房戶的住房問(wèn)題，有效地改善本區(qū)域城鎮(zhèn)居民的居住條件。 本項(xiàng)目結(jié)合我市城鎮(zhèn)住房現(xiàn)有狀況，有利于調(diào)動(dòng)各方面的積極性，加快住房商品化的進(jìn)程。 近年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，臨淄區(qū)城鎮(zhèn)居民的居住條件有了較大的改善，但是仍有為數(shù)不少的無(wú)房戶、住房困難戶，嚴(yán)重地影響了他們的工作、學(xué)習(xí)和生活。 隨著項(xiàng)目的實(shí)施，將帶動(dòng)本地區(qū)的建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，間接為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。第十二章 結(jié)論與建議一、 結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家、省、市關(guān)于商品房開(kāi)發(fā)工程建設(shè)的有關(guān)規(guī)定和精神要求。本項(xiàng)目的建設(shè)能有效地緩解本地區(qū)城鎮(zhèn)居民，尤其是無(wú)房戶、困難戶和調(diào)房戶的住房問(wèn)題，推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的步伐，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化的社會(huì)化的進(jìn)程，并有效地改善當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的居住水平；同時(shí)，本項(xiàng)目的建設(shè)，能夠有效地改善城市環(huán)境，為城鄉(xiāng)居民提供良好的居住和生活條件，并能加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的現(xiàn)實(shí)意義和社會(huì)意義。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，并具有比較豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理經(jīng)驗(yàn)。本項(xiàng)目擬建地位置優(yōu)越，符合城市規(guī)劃；開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模適中，并具有良好的市場(chǎng)前景；工程設(shè)計(jì)方案中廣泛采用了“四新”技術(shù)，并貫徹了“舒適、經(jīng)濟(jì)、適用、美觀”的原則；本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金落實(shí)條件較好。，經(jīng)估算，總投資為6億元。經(jīng)財(cái)務(wù)效益分析，%,%，符合國(guó)家商品房開(kāi)發(fā)利潤(rùn)指標(biāo)要求。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要和可行的。二、 建議為保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施，提出如下建議：建議市、區(qū)有關(guān)單位和部門，幫助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位解決協(xié)調(diào)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的問(wèn)題，以保證該項(xiàng)目的順利實(shí)施。本項(xiàng)目建設(shè)要通過(guò)招標(biāo)優(yōu)化設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，實(shí)施工程監(jiān)理制和項(xiàng)目法人責(zé)任制，要特別注意加強(qiáng)工程管理和工程質(zhì)量監(jiān)督，提高工程的綜合效益。本項(xiàng)目采取一次性開(kāi)發(fā)方式，為了在短期內(nèi)收回投資，要加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)售安排工作，及時(shí)籌措到建設(shè)所需資金，以確保工程的如期實(shí)施。小區(qū)建成后，應(yīng)及時(shí)建立健全物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，并注重提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。項(xiàng)目投資估算表附表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱投資額估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資土地費(fèi)用征地費(fèi)土地出讓金建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)供電供水工程采暖工程開(kāi)口費(fèi)排污、路燈、小區(qū)道路管理工程物業(yè)、環(huán)衛(wèi)等小高層住宅樓工程公共建設(shè)工程前期工程費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用其他費(fèi)用城市建設(shè)配套費(fèi)預(yù)備費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目投資多層住宅樓單位成本表 附表 單位：元序號(hào)項(xiàng)目名稱住宅成本1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資土地費(fèi)用征地費(fèi)土地出讓金建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)供電供水工程采暖、煤氣工程排水、路燈、小區(qū)道路智能化管理工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施前