【正文】 液位，交配電、照明、電梯等設備的運行監(jiān)控和故障報警。 綜合布線系統(tǒng)（PPS）采用光纜和無屏蔽雙鉸線組合以及星型拓撲結構布線，以支持CA、BA、OA等系統(tǒng)。實現(xiàn)模塊化的開放性系統(tǒng)，增加實用性，提高擴充性。 公共安全防范系統(tǒng)可視對講、防盜報警、保安巡邏集成系統(tǒng)，并配以電視監(jiān)控。主動紅外線周界防范及聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)營造安全、舒適的居住環(huán)境，實現(xiàn)人性化的社區(qū)管理。 節(jié)能開關設備的應用樓梯間及公用通道部分，采用聲控開關或延時開關，節(jié)約電能，方便使用。第六章 環(huán)境影響和安全防護第一節(jié) 環(huán)境保護一、 概述本項目位于臨淄區(qū)人民路西首，南面為人民路，北面為齊興路，西面為博臨路。環(huán)境狀況良好，水質、土壤和植被有較強凈化能力，可以滿足環(huán)保要求。二、 參照標準（一）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（二）（86）國環(huán)字第002號關于頒發(fā)《建設項目環(huán)境保護管理辦法》的通知（三）（86）國環(huán)字第003號關于頒發(fā)《建設項目環(huán)境保護管理辦法》的通知（四）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3098—82；（五）《生活飲用水水質標準》—89；（六）建筑設計防火規(guī)范（GB54—73）；三、 污染源分析及治理措施本項目屬于住宅小區(qū)建設，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必須采取適當?shù)闹卫泶胧Ｋ摹?主要保護及治理措施（一） 廢水各住戶產(chǎn)生的生活污水及糞便污水進化糞池后，可排入市政下水管網(wǎng)。（二） 廢氣各住戶的廚房采用通風排氣措施，在爐灶上部要設有帶機械排風和油煙過濾器的吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。（三） 廢物本項目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉站，組織專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中。由城市環(huán)保部門運往城市垃圾處理場。（四） 綠化良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染保護環(huán)境方面也有特殊的作用，一切可綠化的綠地均應綠化，充分發(fā)揮綠地的保護活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時可考慮垂直綠化，以擴大綠化覆蓋面，而起到防塵、防噪音，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。第二節(jié) 安全防護本項目建成后，居住區(qū)內應加強安全防護工作，小區(qū)居民應遵循“安全第一，預防為主”的原則，積極配合物業(yè)管理機構，重點做好防火防盜工作，使居民放心、安心和舒心，確保居民安全的居住環(huán)境和生活環(huán)境。并采取部分防護措施： 各種公用電氣設備必須由專業(yè)人員按規(guī)定進行定期維護保養(yǎng)。 制定安全操作規(guī)程，嚴格按規(guī)程操作。 用各種形勢宣傳，學習并掌握火災隱患的防范措施。 設專業(yè)治安員，加強警衛(wèi)、巡邏等。 保證消防通道暢通，定期檢查消防設施、設備、工具。 消防用水管網(wǎng)要保證壓力、水量。第七章 節(jié) 能本項目在建設過程中，應推選優(yōu)秀設計方案，并采用“四新”（新技術、新工藝、新材料和新產(chǎn)品）技術，以縮短工期，降低造價，同時采取以下節(jié)能措施。一、 外墻盡可能采用煤矸石砌塊和多孔模數(shù)磚，屋面保溫防水采用新材料，在保溫隔音上要有新突破，達到節(jié)能50%的節(jié)能型住宅標準。二、 所有設備必須采用符合國家有關規(guī)定的新型高效節(jié)能設備，室內采暖設備嚴格按設計安裝。三、 供水器具采用節(jié)水型，特別住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水措施，一要選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，二要盡量使用凈化后的污水。四、 選用爐具和燈具以節(jié)能為主，主要照明燈具要使用節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源。五、 樓板鋼筋采用冷拔螺紋鋼或冷拔帶筋鋼等?？傊?，除以上措施外，小區(qū)管理機構應加強管理，完善各種規(guī)章制度，定期對各類設備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費。第八章 組織機構與管理第一節(jié) 建設期組織機構及管理為了把本小區(qū)商品房開發(fā)工程建成低成本、高質量的精品工程，并確保工程的順利實施，在項目建設期應建立強有力的項目組織機構，對項目實施計劃、組織、指揮協(xié)調和控制。或委托監(jiān)理公司對項目實施過程中的投資、進度和質量進行監(jiān)督和檢查。項目管理方式及機構組織如下圖所示。建設單位（業(yè)主）設計單位施工單位監(jiān)理公司物資供應公司總監(jiān)理工程師合同控制進度控制投資控制質量控制為了加快工程建設，提高工程質量，協(xié)調好工程施工中各個環(huán)節(jié)的關系，建設單位組織機構可按職能設部門，可設計劃合同部、物資供應部、財務部門、工程部、售房部。第二節(jié) 物業(yè)管理該項目建成后，為保證正常運行使用、維修管理、治安保衛(wèi)，應建立健全物業(yè)管理機構。近年來，隨著社會的發(fā)展和房改的進一步深化，全面推行物業(yè)化管理已勢在必行，并且符合國際社會的發(fā)展潮流。全面優(yōu)質的物業(yè)管理是居民安居樂業(yè)的保證，其業(yè)務范圍包括專業(yè)保安、清潔、綠化和維修等項目，既方便了居民生活，又提高了居民的居住質量，同時通過對物業(yè)的維修和保養(yǎng)，也延長了個人房產(chǎn)的使用壽命。既解決購房者的后顧之憂，又能提高開發(fā)商的聲譽。第九章 項目實施進度2004年1～12月進行可行性研究報告審批工作，審批后，立即進行施工圖設計和開工的前期準備工作，于2004年1月開工建設，2006年12月全部竣工，詳見項目實施進度表。項 目 實 施 進 度 表序年度階段進度2004年2005年2006年2005年2006年號2468101224681012246810121可行性研究報告編制與審批2施工圖設計3施工階段4竣工驗收第十章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、編制說明本項目投資是按項目構成的內容和設計專業(yè)提供的條件而編制的。(一)土地費用。由征地費和出讓金組成，其中：征地費按25萬元/畝，土地出讓金按16萬元計取。（二）前期工程費由規(guī)劃、可研、勘探、設計組成。（三）管理費。按土地、建安工程費、基礎設施建設費和公共設施建設費之和的2%計取。（四）財務費用。是經(jīng)營期間貸款利息。（五）銷售費用是營業(yè)收入的1%計取。（六）其它費用是開發(fā)期間各種手續(xù)費組成，按15元/平方米。（七）。（八）住宅樓的建筑安裝工程費為700元/平方米、小高層住宅樓建筑安裝工程費為1000元/平方米，公用建筑的建筑安裝工程費為1350元/平方米費。（九）預備費按前面各項費用的2%計取。（十）經(jīng)營資金按企業(yè)正常運行資金計算，本單位為100萬元。二、編制依據(jù)（一）國家計委、建設部《建設項目經(jīng)濟平價方法與參數(shù)》；（二）淄博市規(guī)劃局《臨淄世貿(mào)中心詳細規(guī)劃設計條件》；（三）《山東省建筑工程綜合定額》和《山東省安裝工程綜合定額》等有關費用定額；（四）臨淄區(qū)材料預算價格和本地類似工程造價；（五）現(xiàn)行投資估算的有關規(guī)定和政策；（六）參照執(zhí)行國家、省、市有關政策和規(guī)定。三、估算范圍本項目估算范圍包括住宅、公建、道路、綠化及所有室外管道工程四、投資估算本項目經(jīng)估算，總投資為6億元。其中：開發(fā)建設投資 經(jīng)營資金 第二節(jié) 資金籌措與使用計劃一、 資金籌措本項目總投資為6億元，所需資金由開發(fā)建設單位—山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司自籌52000萬元，銀行貸款8000萬元。二、 資金使用計劃根據(jù)建設規(guī)模和資金籌措情況，并便于管理和方便施工，本項目投資使用計劃為：第一年開發(fā)40%，年度投資29000萬元，第二年開發(fā)40%，年度投資24000萬元，第三年開發(fā)20%，年度投資7000萬元。第十一章 經(jīng)濟效益及社會效益分析第一節(jié) 經(jīng)濟效益分析一、 經(jīng)濟效益分析編制的依據(jù)和范圍（一） 依據(jù) 國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實用手冊》 國家、省、市有關商品房開發(fā)的政策。（二） 范圍本項目經(jīng)濟效益分析的范圍包括住宅、商業(yè)用房和公建的銷售收入、有關成本及費用和利潤。二、 成本估算及編制依據(jù)（一） 成本估算編制的主要依據(jù) 財政部《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》。 《山東省建筑工程定額》、《山東省安裝工程定額》等有關費用定額。 淄博市材料價目表和市場材料價格。 國家、省、市有關項目的收費標準。（二） 成本估算本項目建設成本是由征地安置補償費、建筑及設備安裝工程費、基礎設施費、公用配套建設費、前期工程費、企業(yè)管理費、財務費用、銷售費用、其它費用和預備費等構成，其中：，，詳見附表4第二節(jié) 銷售收入、稅金及附加和利潤估算一、 銷售收入商品房的銷售價格，按照國家有關政策和精神要求，依據(jù)其建設成本等因素確定本項目住宅樓銷售價格為：多層1700元/平方米，小高層住宅樓銷售價格2400元/平方米，公用建筑銷售價格為2300元/平方米，其銷售收入見下表。項目數(shù)量（萬平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）住宅樓小高層住宅樓公用建筑合計2921066208二、 稅金估算（一） 銷售稅金及附加銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加= 營業(yè)稅=營業(yè)收入5% = 城市維護建設稅城市維護建設稅=營業(yè)稅7% = 教育費附加教育費附加=營業(yè)稅3% =三、 利潤利潤=銷售收入銷售總成本銷售稅金及附加=四、 盈利能力分析 投資利潤率=100%=%投資利稅率=6708/60000100%=%資本金利潤率=100%=%上述經(jīng)濟指標符合國家關于商品房的利潤指標要求第三節(jié) 社會效益分析本項目作為商品房開發(fā)的建設工程，具有較好的社會效益，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。 本項目建設可以進一步優(yōu)化和改善臨淄區(qū)城市環(huán)境和居住條件，為本地區(qū)居民提供良好的生活條件和居住環(huán)境。 本項目的建設實施同時將有效地解決臨淄區(qū)城鎮(zhèn)無房戶、住房困難戶和調房戶的住房問題，有效地改善本區(qū)域城鎮(zhèn)居民的居住條件。 本項目結合我市城鎮(zhèn)住房現(xiàn)有狀況，有利于調動各方面的積極性，加快住房商品化的進程。 近年來，隨著國民經(jīng)濟和社會發(fā)展，臨淄區(qū)城鎮(zhèn)居民的居住條件有了較大的改善，但是仍有為數(shù)不少的無房戶、住房困難戶，嚴重地影響了他們的工作、學習和生活。 隨著項目的實施，將帶動本地區(qū)的建材業(yè)、交通運輸業(yè)、建筑業(yè)和商業(yè)服務業(yè)的進一步發(fā)展，間接為社會提供更多的就業(yè)機會。第十二章 結論與建議一、 結論本項目的建設符合國家、省、市關于商品房開發(fā)工程建設的有關規(guī)定和精神要求。本項目的建設能有效地緩解本地區(qū)城鎮(zhèn)居民，尤其是無房戶、困難戶和調房戶的住房問題，推進城鎮(zhèn)住房制度改革的步伐，調動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化的社會化的進程，并有效地改善當?shù)爻擎?zhèn)的居住水平；同時，本項目的建設，能夠有效地改善城市環(huán)境，為城鄉(xiāng)居民提供良好的居住和生活條件，并能加快城市基礎設施建設步伐。因此，本項目的實施具有一定的現(xiàn)實意義和社會意義。本項目的開發(fā)建設單位技術經(jīng)濟實力較強，并具有比較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)及管理經(jīng)驗。本項目擬建地位置優(yōu)越，符合城市規(guī)劃；開發(fā)建設規(guī)模適中，并具有良好的市場前景；工程設計方案中廣泛采用了“四新”技術，并貫徹了“舒適、經(jīng)濟、適用、美觀”的原則；本項目開發(fā)建設所需資金落實條件較好。，經(jīng)估算，總投資為6億元。經(jīng)財務效益分析，%,%，符合國家商品房開發(fā)利潤指標要求。綜上所述，本項目的建設是十分必要和可行的。二、 建議為保證本項目的順利實施，提出如下建議：建議市、區(qū)有關單位和部門，幫助開發(fā)建設單位解決協(xié)調項目實施過程中的問題，以保證該項目的順利實施。本項目建設要通過招標優(yōu)化設計和施工隊伍，實施工程監(jiān)理制和項目法人責任制，要特別注意加強工程管理和工程質量監(jiān)督，提高工程的綜合效益。本項目采取一次性開發(fā)方式，為了在短期內收回投資，要加強市場預售安排工作，及時籌措到建設所需資金，以確保工程的如期實施。小區(qū)建成后，應及時建立健全物業(yè)管理機構，并注重提高服務質量和服務水平。項目投資估算表附表 單位：萬元序號項目名稱投資額估算說明1開發(fā)建設投資土地費用征地費土地出讓金建筑安裝工程費基礎設施費供電供水工程采暖工程開口費排污、路燈、小區(qū)道路管理工程物業(yè)、環(huán)衛(wèi)等小高層住宅樓工程公共建設工程前期工程費管理費用財務費用銷售費用其他費用城市建設配套費預備費2經(jīng)營資金3項目投資多層住宅樓單位成本表 附表 單位：元序號項目名稱住宅成本1開發(fā)建設投資土地費用征地費土地出讓金建筑安裝工程費基礎設施費供電供水工程采暖、煤氣工程排水、路燈、小區(qū)道路智能化管理工程環(huán)衛(wèi)設施前