【正文】 運作 1．量化管理（1）實行目標管理責任制，對管理處的經(jīng)營和管理目標進行細化和量化，作出具體要求。（2）每年根據(jù)ISO9002質(zhì)量方針，確保年度質(zhì)量目標，對消防機電設(shè)備設(shè)施完好率、維修質(zhì)量合格率、投訴處理率、綠化、保潔達標率、用戶滿意率等作出量化要求。（3）實施全員量化考核，實行工資與績效考核成績掛鉤。（4）對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓合格率、持證上崗率等。2．標準化運作為體現(xiàn)員工管理的科學性，管理處各項業(yè)務工作將嚴格按ISO9002質(zhì)量體系運作管理，各作業(yè)崗位人員嚴格按作業(yè)指導書要求量化操作。 第三項工作計劃與物資裝備 一、工作計劃花園城市管理處采用逐級負責制，“互動式物業(yè)管理”模式，以全方位收集信息反饋，全面執(zhí)行ISO9002質(zhì)量體系和相關(guān)崗位的“三定五按”操作方式，以確保物業(yè)管理質(zhì)量目標的落實和提升，并利用反饋信息進行決策修改，循環(huán)往復，千錘百煉。（一） 前期介入階段1．與招商地產(chǎn)簽訂《花園城市物業(yè)管理委托合同》時間：中標后一個月內(nèi)2．組建花園城市管理處時間：第1項完成后十天內(nèi)人員：管理處前期介入需要的人員約4人（管理處主任、副主任、土建工程師、智能化系統(tǒng)維護主管各一名）在管理處成立后的一周內(nèi)到位。3．管理處內(nèi)部人員培訓時間：人員到位后三天內(nèi)培訓內(nèi)容：見培訓計劃4．研究花園城市規(guī)劃，設(shè)計方案，并向招商地產(chǎn)有關(guān)人員學習，交流時間：管理處成立前后內(nèi)容：全面熟悉掌握花園城市規(guī)劃設(shè)計思路和方案，以達到前期能有效介入。 5．配合招商地產(chǎn)“春交會”上對花園城市的展銷工作，派員參加“春交會”展示花園城市物業(yè)管理服務形象。6．參加現(xiàn)場施工管理時間：由管理處成立至工程竣工內(nèi)容：全面了解施工過程，工程內(nèi)容，特別是隱蔽工程的情況7．參與智能化系統(tǒng)，機電設(shè)備的安裝、調(diào)試時間：按工程進度要求內(nèi)容：作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場培訓，借此項工作充分了解花園城市 的智能化系統(tǒng)、機電設(shè)備系統(tǒng)8．參與小區(qū)的竣工驗收時間：招商地產(chǎn)安排內(nèi)容：建立記錄檔案，督促施工單位修整，并進行復驗。9．會同招商地產(chǎn)進行接管驗收并移交時間：竣工驗收之后，與招商地產(chǎn)商議內(nèi)容：按建設(shè)部《房屋接管驗收標準》進行10．建立花園城市檔案資料時間：接管驗收后即開始內(nèi)容：有關(guān)花園城市的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料 11．建立花園城市業(yè)主資料檔案 時間：接管驗收后即正式開始 內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料 （二）入住階段1． 辦理入伙手續(xù)，并組織策劃一大型活動儀式時間：由招商地產(chǎn)安排內(nèi)容：辦理業(yè)主入伙事宜，并與招商地產(chǎn)及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動， 營造喜慶氣氛，達到宣傳效果。2． 舉辦“業(yè)主入住培訓班”（1）物業(yè)管理法規(guī)培訓；（2）垃圾分類知識培訓；（3）智能化系統(tǒng)使用培訓；（4）裝修管理培訓。時間：用戶裝修前不定期舉辦內(nèi)容：幫助業(yè)主了解花園城市情況，了解物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)內(nèi)容及 管理處有關(guān)規(guī)定。 （三）日常管理階段由花園城市正式入伙開始至委托管理期間，花園城市管理處將嚴格按照標書中的各項承諾，精心管理，創(chuàng)造環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益。二、物資裝備(一)管理用房按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應提供管理用房：計算依據(jù)：人均管理用房規(guī)劃指標住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù)=[659+（1135+1049）/100]注：按深住紀199812號文件第五條第一條款為據(jù)（二）物資裝備計劃為確保花園城市的物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化、智能化，我們本著高起點、高水平與先進、高效、合理、實用的原則，擬定以下物資裝備計劃：1．管理設(shè)備：序號項 目數(shù)量金額（元）用 途1內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端7部49000主任、副主任、財務、工程、中心、小區(qū)事務部、安保各一部2小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1套300003區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng)1套100004標識導示系統(tǒng)1套1000005小計1890002．維修工具： 序號項 目數(shù)量金額（元）用 途1馬可管道疏通機1臺150002室內(nèi)疏通機1臺20003電焊機1臺10004沖擊鉆1臺15005電工工具6套30006水工工具1套5007鋁合金梯2架20008常用材料備件1批50009小計300003．清潔綠化工具： 序號項 目數(shù)量金額（元）用 途1垃圾箱（分類垃圾箱）838402樓層垃圾桶338169003外圍果皮箱1030004電梯廳不銹鋼煙灰筒166215805小計453204．安全裝備： 序號項 目數(shù)量金額（元）用 途1天線對講系統(tǒng)8136002警示牌1641603車輛減速坡1652804推車式滅火器540005消防專用器材55006防毒面具711907手提式滅火器3428908安管員裝備630009小計346205．辦公用品： 序號項 目數(shù)量金額（元）用 途1辦公桌椅10套80002復印機1臺200003打印機1臺20004空調(diào)機2臺80005傳真機1臺20006檔案柜3個30007保險柜2個10008照相機1臺1000社區(qū)文化活動9電話4部6000主任、管理處、監(jiān)控中心、會所10辦公用品1批500011印刷品1批30000住戶手冊、業(yè)主公約、各類表格12小計860006．不可預測費用： 序號項 目金額（元）1不可預測費用10000物資裝備合計： 3949407．建議納入建造成本的物資裝備序號項 目數(shù) 量金 額（元）用 途1標識導示系統(tǒng)1套1000002垃圾箱（分類垃圾箱）838403樓層垃圾桶338169004外圍果皮箱1030005電梯廳不銹鋼煙灰筒166218806警示牌1641607車輛減速坡1652808空調(diào)機280009小計1627608．，以利物業(yè)管理公司購置必需的物資與印制資料、表格。第四項收費及財務預算分析一、計算依據(jù)（一） 深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及市住宅局、物價局有關(guān)文件規(guī)定；（二） 根據(jù)發(fā)展商所提供的資料和實地考察情況；（三） 按照深圳招商物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的成功經(jīng)驗。二、收支預算（一）說明：1．經(jīng)費收支預算表是按正常管理住宅、商鋪全部入住，252地下與地面車位全部停放車輛，管理費、停車費、商鋪租金及有償服務收費按99%收取率計算。 2．。 3．停車費按照深圳市的物價定額室內(nèi)車位每輛小車300元/月，地面車位每輛小車150元/月標準收取,日停車5元/次,摩托車停放1元/日輛。 4．商業(yè)用房面積按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行，商業(yè)用房租金按60元/M2月收取。 5．住宅的本體維修基金待住戶入住滿一年后。（二） 收支預算表序號項 目月發(fā)生額（元）年發(fā)生額（萬元）備 注一收支盈虧二收入合計明細見測算表三支出合計明細見測算表1管理成本明細見測算表其中:工資及福利明細見測算表辦公費明細見測算表公共設(shè)施維護費明細見測算表機電設(shè)備維護費明細見測算表智能設(shè)備維護費明細見測算表公共部分水電費明細見測算表環(huán)境管理費明細見測算表其它支出明細見測算表2管理傭金10%3稅 % (三)收支測算表序號項目測算式依據(jù)計算式月收入（元）年收入（萬元）收入合計收取率99%收入小計一管理費1+2項(收取率99%)()1小高層住宅收入2商鋪二商業(yè)用房租金 m2 ( m2的2‰)60元/m2 m270%三停車費1+3項1汽車月票252車位（實停238個）地上15個，地下208個，架空層15個150元15個300元223個2汽車散票均日停放20輛/次5元/輛日20輛3摩托車均日停放40輛1元/輛日40輛四有償服務安裝、維修綜合測算 序號項目測算式依據(jù)計算式月支出（元）年支出（萬元）一工資及福利46人1+5項1工資A+NA主任4000元/月人1人B副主任3500元/月人1人C監(jiān)控中心主管2500元/月人1人D調(diào)度員1500元/月人3人E會計2500元/月人1人F出納2000元/月人1人G管理員1500元/月人1人H文員1500元/月人1人I社區(qū)文化主管2500元/月人1人J維修工2000元/月人5人K清潔工800元/月人10人L綠化工1000元/月人2人M安管班長1500元/月人3人N安管員1000元/月人15人2社會保險費%（養(yǎng)老17%,%醫(yī)療9%.失業(yè)1%）%(養(yǎng)老10%,%,醫(yī)療2%,待業(yè)1%)正式工4726元/月6人(主任、副主任、主管2人，會計、)臨時工6486元/月(40人)工資總額47000元3工會經(jīng)費工資總額的2%64000元2%4福利費工資總額的8%64000元8%5教育培訓工資總額的6%64000元6%二辦公費1+9項1通訊費A+D項A主任電話補貼150元/月150元/月2人B傳呼機12部均40元/月部(主任、副主任，主管2人，維修工5人，安管班長3人)40元12部C電話5部，均200元/月部200元5部D對講機費7部年檢費10元/月部10元/月7部2交通費管理費收入的1%1%3書報費綜合測算4服裝費A+E項A管理人員服裝1500元/人年1500元/人5人B清潔、綠化工服裝440元/人年440元/人12人C維修工440元/人年440元/人5人D安管員630元/人年630元18人E一般工作人員服裝800元/人年800元/人6人5辦證費430元/人年,430元/人40人6辦公用品綜合測算7節(jié)日裝飾宣傳及社區(qū)活動費管理費收入的1%1%8宿舍補助30元/人月40人9業(yè)務費與其它支出%%三公共設(shè)施維護費1+9項1公共房屋養(yǎng)護年64591 M22室外道路養(yǎng)護1元/M2年1元6000 M23停車場養(yǎng)護1元/M2年1元7000 M24化糞池清理養(yǎng)護1000元/座年1000元14座5雨水井、污水井清理養(yǎng)護20元/個年20元200個6循環(huán)水池、雕塑小品綜合測算7路燈、庭院燈、草坪燈、吸頂燈均1元/盞月1元/200盞8投光燈、高桿燈120元/盞年120元10盞