【導(dǎo)讀】目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。成都市規(guī)劃管理規(guī)定；國家建設(shè)部及成都市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；成都市成都市房地產(chǎn)信息中心相關(guān)數(shù)據(jù)；成都市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會開發(fā)信息；現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。地、政府公寓等樓盤。毗鄰政府公寓，順路前行約500米即到華陽老區(qū)。樓盤，有助于本項(xiàng)目完成商業(yè)配套設(shè)施和娛樂休閑配套設(shè)施。華陽原為雙流縣的一個鎮(zhèn)，距成都約20公里，居民約3萬人，通公共汽車，但據(jù)了解嘎納印象將開通至市內(nèi)的公共汽車線路，餐飲娛樂網(wǎng)點(diǎn)；華陽老城區(qū)目前尚無集中的餐飲娛樂網(wǎng)點(diǎn)，本項(xiàng)目已屬于歷史征用地，已完成拆遷的賠付工作；本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)已完成拆遷。郵政所；該地塊現(xiàn)狀電信線路由東南側(cè)的華陽電信局引來。到目前為止，已經(jīng)取得了一定的成果。發(fā)以來的平均水平。格指數(shù)為，高于2020年。

　　

【正文】 很重要。 、客戶類型聚類分析 對已售房屋的消費(fèi)者進(jìn)行聚類分析和購房行為的分析 表一 類型 行為 環(huán)境 價格 設(shè)施 安靜 方便 戶型 管理 品牌 好動 是 是 是 小 老成 是 是 中 是 是 新婚 是 是 工作 是 是 是 外來 是 是 中小 是 首購 是 是 是 中小 是 多購 是 是 是 中大 是 是 投資 是 是 是 是 小 娛樂 是 是 是 中小 是 家庭 是 是 是 是 中大 是 是 表二 年齡 居住人口 收入要求 所占比例 20—30 2— 3 3500—4500 12% 30—40 3— 5 4500—5500 40% 40—50 3— 5 4800—5800 21% 50—60 3— 6 4500—5800 14% 60 以 2— 5 4000— 13% 上 5500 由以上條件進(jìn)行分析可知，華陽新區(qū)的主要客戶構(gòu)成如下： ? 30— 50歲的多次購房者，家庭人數(shù)為 3— 5 人，家庭月收入在3500 元以上的消費(fèi)者，購房目的為自用。 ? 家庭購房者，家庭人數(shù)為 2— 5人，家庭月收入在 3500元以上的消費(fèi)者，購房目的為自用； ? 30— 40 歲因工作原因須常住的購房者，家庭月收入在 5000 元以上的消費(fèi)者。 ? 30— 50歲的首購房者，家庭人數(shù)為 3— 5 人，家庭月收入在 4000元以上的消費(fèi)者，購 房目的為自用。 ? 30— 40 歲的度假購房者，家庭月收入很高。 客戶類別 來此華陽置業(yè)的客戶主要選擇華陽新區(qū)，集團(tuán)購買比重較大。已購房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 華陽新區(qū) 華陽老城區(qū) 天府大道其它地區(qū) 比例 90% 7% 3% 已購房客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個體私營企業(yè) 55% 25% 20% 由于華陽新區(qū)屬于新區(qū)開發(fā)，擁有良好的政策，目前區(qū)域樓盤客戶主要來源比較廣泛，客源挖掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮閲?家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī) 的住宅消費(fèi)類型。 購買力 來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強(qiáng)，已購放客戶的家庭月收入均在 4000元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 2035 萬元左右，貸款年限為 1520年，月還款額在14002500 元之間．貸款買房已成為消費(fèi)主流。 購買動機(jī) 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機(jī)主要為改善居住環(huán)境．購買動機(jī)如下： 換房 結(jié)婚用 投資 53% 11% 36% 從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其 次是距離遠(yuǎn)近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠(yuǎn)近），戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發(fā)展前景 。 市場細(xì)分 消費(fèi)群歸納： 通過以上分析，綜合歸納客戶主要有以下幾類： A 類客戶： 30— 50歲的多次購房者，家庭人數(shù)為 3— 5人，家庭月收入在 3500元以上的消費(fèi)者，購房目的為自用， B 類客戶：家庭購房者，家庭人數(shù)為 2— 5 人，家庭月收入在 3500元以上的消費(fèi)者，購房目的為自用； C 類客戶： 30— 40 歲因工作原因須常住的購房者，家庭月收入在 5000 元以上的消費(fèi)者。 D 類客戶： 30— 50歲的首購房者，家庭人數(shù)為 3— 5人，家庭月收入在 4000 元以上的消費(fèi)者，購房目的為自用。 E 類客戶： 30— 40 歲的度假購房者，家庭月收入很高。 隨華陽新區(qū)開發(fā)的成熟，還可能出現(xiàn)以下幾類客戶， F 類客戶： 20— 30 歲，在華陽工作，有較穩(wěn)定的收入； G 類客戶： 30— 50 歲，在華陽工作的私營企業(yè)主； H類客戶： 25— 40 歲，是在華陽附近的外企工作，有較高的穩(wěn)定收入； I類客戶： 30— 40 歲，在政府部門工作，有較高的穩(wěn)定收入。 綜合分析對客戶購買房屋類型如下： 目標(biāo)客戶群提取 綜合前面 的分析，我們應(yīng)該爭取的客戶是 A、 B、 D、 G、 H、 I類客戶，占華陽新區(qū)總客戶的 60%— 80%。 由于本案位置相對繁華方便，本案爭取的客戶相對偏好為相對時尚化的人群。 本項(xiàng)目定位： 本項(xiàng)目住宅 定位 根據(jù)以上的分析，本項(xiàng)目可 定位于中高檔住宅，銷售價格26003500 元 /平方米， 均價 3000元 /平方米， 銷售面積 90200平方米 /套，總價 。 本項(xiàng)目商業(yè)部分定位 本項(xiàng)目的商業(yè)用房定位于休閑商業(yè)，銷售價格 60008000 元 /平方米 ， 均價 7000元 /平方米， 銷售面積 4080平方米 /套，總價2456 萬元 。 三、規(guī)劃和設(shè)計 項(xiàng)目總體規(guī)劃 由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，將地塊分成若干個相對獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計。 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 總體上來說， 本項(xiàng)目 的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來 XX 花園業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團(tuán)—— 院落 —— 家庭“ (如上圖所示 )的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交 通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城 市完美和諧的居住環(huán)境。 本項(xiàng)目構(gòu)成 和平面布置 ： ，合 125畝?？偨ㄖ娣e： 161858平方米 容積率 一期用地 4 公頃， 總面積： 建設(shè) 6+1多層公寓，東側(cè)建筑下面兩層為商業(yè)用房，上面為住宅，建筑密度 30%，容積率，綠地率 35%，；商業(yè)用房總建筑面積 11000 平方米，住宅 52020平方米，會所等公建 1000平方米。 二期用地 公頃，全部建設(shè) 11+1的小高層公寓，建筑密度 20%，容積率： ，小高層住宅建筑面積 97858 平方米。 地下車庫共建設(shè) 1250 個機(jī)動車位。 平面布置參見附件 1（平面布置圖 ） 住宅建筑設(shè)計建議 住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù) 10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強(qiáng)力賣點(diǎn)。 “以人為本”的原則，想住戶之所想， 每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重 ,實(shí)現(xiàn)動靜分開 ,潔污 分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計 (左圖為一參考方案 ,附錄還有主要備選方案 )。 ，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 ，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋 面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè) 計的多樣化，物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層 ）等。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。 會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個大型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室 等休 閑活動設(shè)施。 當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實(shí)行 24 小時實(shí)時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多 小區(qū)的一個賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進(jìn)行設(shè)計，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計 方案 （規(guī)劃設(shè)計詳圖見附件 2） 本項(xiàng)目 規(guī)劃方案 本項(xiàng)目共建設(shè) 20 幢建筑，其中 6+1 多層 11幢， 32 個單元，共 384 戶， 11+1小高層 9幢， 18個單元共 792戶 ，商鋪 80間 。 綜合綠化率 35%，地下車位 1250個，會所 1000 平方米 戶型分配 面積（平方米） 90100 100130 130150 150180 180以上 戶型 二房二 廳 三 房 二 廳 三房 /四 房 二 廳 四房二 /三 廳 五房三廳 比例 5% 30% 35% 20% 10% 總戶數(shù) 85 425 386 192 86 一期戶數(shù) 25 135 130（ 10） 68（ 28） 26（ 26） 二期戶數(shù) 60 290 256（ 6） 124（ 4） 60（ 60） 注：括號中為頂躍套數(shù) 第五章 資源供給 一、建筑材料的需要和采購 由開發(fā)商指定，施工單位包工包料供應(yīng)建筑材料； 按現(xiàn)有市場價和地區(qū)調(diào)差以及預(yù)、決算確定價格。 二、施工和銷售 組織 施工組織 本項(xiàng)目開發(fā)期為 32 個月 ，并已經(jīng)編制開發(fā)計劃，按項(xiàng)目開發(fā)計劃組織邀請招標(biāo)確定施工和監(jiān)理單位。 銷售組織 本項(xiàng)目銷售由開發(fā)商 自己組建 銷售 和 宣傳 策劃 團(tuán)隊(duì)。 三、項(xiàng)目施工和銷售期間動力和水的供 應(yīng) 動力 本項(xiàng)目在施工和銷售中申請臨時施工用電，用電規(guī)模為 120千伏安。 水 本項(xiàng)目在施工和銷售中申請臨時施工用水，申請管徑 150毫米水管一根。 第 六 章 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) 一、本項(xiàng)目環(huán)境狀況 本項(xiàng)目 地塊屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 本項(xiàng)目位于府河邊，自然環(huán)境優(yōu)美，適合建設(shè)中高檔樓盤。 二、本項(xiàng)目的主要污染源和污染污染物 由于本項(xiàng)目商業(yè)用房定位于休閑商業(yè)，在本項(xiàng)目建成后，主要的污染源來自商業(yè)用房經(jīng)營時產(chǎn)生的油煙，這會影響部分住宅的 生活環(huán)境質(zhì)量。 三、解決方案 本項(xiàng)目在為商 業(yè)用房設(shè)計了專門的排煙管道，能夠保證客戶在使用時不對住宅構(gòu)成污染。 第七章 開發(fā)建設(shè)和銷售計劃 一、前期開發(fā)計劃 （見下表） 序號 工作內(nèi)容 2020年 5 6 7 8 9 10 1 項(xiàng)目評估 2 購買土地 3 資金籌措 4 公司批準(zhǔn) 5 法律手續(xù) 6 投資估算 7 詳細(xì)規(guī)劃 8 規(guī)劃方案審批 9 一期 勘探設(shè)計 10 設(shè)計方案審批 11 選擇承包商 12 報建 13 平整場地、打圍 二、工程建設(shè)計劃 （見下表） 序號 工作內(nèi)容 2020 2020年 2020年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6