【導(dǎo)讀】佳兆業(yè)集團·成都公司投資發(fā)展部。成都市華陽街道東寺社區(qū)。中奧華地塊項目可行性研究報告（初步）

　　

【正文】 工驗收 入伙 一期 2020618 2020818 20201018 20201022 202036 202072 2020103 2020128 二期 2020618 202096 2020116 202026 2020620 2020106 2020118 2020422 三期 2020618 2020124 202023 202056 2020918 202014 2020418 2020620 四期 2020618 2020827 20201027 2020127 2020611 2020927 202019 2020412 五期 2020618 2020826 20201026 2020126 2020610 2020926 2020112 201717 六期 2020618 2020826 20201026 2020126 2020610 2020926 2020112 201717 二、 項目 分期 計劃 產(chǎn)品類型 1 期 （㎡） 2 期 （㎡） 3 期 （㎡） 4 期 （㎡） 5 期 （㎡） 6 期 （㎡） 合計 （㎡） 住宅 高層 187, 小計（㎡） 586, 商業(yè) 街鋪 2750 2823 1850 2400 4600 4600 SOHO 110000 寫字樓 商場（租賃） 酒店（經(jīng)營） 小計（㎡） 137, 公共配套 幼兒園 2, 2, 會所 3, 3, 小計（㎡） 5, 地下室及其他 地下車位 人防 5, 3, 架空層 小計（㎡） 241, 總計（㎡） 1,080, 佳兆業(yè)集團成都公司 投資發(fā)展部 23 第六章 投資收益分析 一、 建安成本估算 序號 成本科目 總建面積 （㎡） 建面指標(biāo) （元 /㎡） 銷售面積 （㎡） 銷面指標(biāo) （元 /㎡） 總成本 (元 ) 1 前期費用 1,080, 833, 307,944, 勘查設(shè)計費 1,080, 833, 162,075, 報批報建 費 1,080, 833, 129,660, 前期工程 費 1,080, 833, 16,207, 2 主體建安工程費用 1,080, 833, 1,869,313, 土建工程費 1,080, 833, 1,043,175, 安裝工程費 1,080, 833, 475,346, 主體裝修費用 1,080, 833, 350,791, 3 室外及環(huán)境工程費用 1,080, 833, 132,576, 室外管網(wǎng)工程費用 1,080, 833, 86,440, 園建綠化環(huán)境工程 1,080, 833, 46,136, 4 公共配套工程費用 1,080, 833, 413,095, 社區(qū)配套及服務(wù)用房 1,080, 833, 22,105, 地下室工程 1,080, 833, 390,990, 5 開發(fā)間接費 1,080, 833, 241,581, 合 計 1,080, 833, 2,964,510, 二、 經(jīng)濟效益分析 按照地價 345萬元 /畝進行測算 ，外加 3000萬元的土地出讓金返還成本 測算結(jié)果詳見下表： 佳兆業(yè)集團成都公司 投資發(fā)展部 24 利潤測算表 合計金 額 (元 ) 總建筑面積 （㎡） 建面指標(biāo) （元 /㎡） 總銷售面積 （元 /㎡） 銷面指標(biāo) （元 /㎡） 序號 1 銷售收入、租賃收入、經(jīng)營收入 8,133,124, 1,080, 7, 833, 9, 4,566,555, 586, 7, 586, 7, 972,749, 110, 8, 110, 8, 鋪（出售） 359,957, 19, 18, 19, 18, （出售） 789,910, 67, 11, 67, 11, 場（租賃） 597,631, 店（持有） 369,535, 地下室與車位 476,784, 232, (71,794元 /個 ) 205, 2, 2 開發(fā)建設(shè)總投資 4,402,958, 1,080, 4, 833, 5, 項目開發(fā)成本 3,945,710, 1,080, 3, 833, 4, 項目取得費 用 981,199, 1,080, 833, 1, 轉(zhuǎn)讓包干價 981,199, 1,080, 833, 1, 交易稅費 1,080, 833, 前期費用 307,944, 1,080, 833, 建造成本 2,656,566, 1,080, 2, 833, 3, 主體建安工程費用 1,869,313, 1,080, 1, 833, 2, 室外及環(huán)境工程費用 132,576, 1,080, 833, 公共配套工程費用 413,095, 1,080, 833, 開發(fā)間接費 241,581, 1,080, 833, 佳兆業(yè)集團成都公司 投資發(fā)展部 25 項目開發(fā)費用 457,248, 1,080, 833, 管理費用 203,328, 1,080, 833, 銷售費用 243,993, 1,080, 833, 財務(wù)費用 9,926, 1,080, 833, 3 銷售稅費 867,077, 1,080, 833, 1, 營業(yè)稅及附加 526,986, 1,080, 833, 預(yù)征土地增值稅費 51,329, 1,080, 833, 清算補繳土地增值稅 288,761, 1,080, 833, 4 稅前利潤 2,863,088, 1,080, 2, 833, 3, 5 企業(yè)所得稅 715,772, 1,080, 833, 6 凈利潤 2,147,316, 1,080, 1, 833, 2, 7 公司投資收益指標(biāo) 1,080, 833, 銷售毛利率 % 銷售凈利潤率 % 內(nèi)含報酬 率 % 佳兆業(yè)集團成都公司 投資發(fā)展部 26 第七章 結(jié)論及 建議 綜上，結(jié)合 投資收益分析 ， ? 地價 345萬元 /畝， 外加 3000 萬元土地出讓金返還成本， 項目取得總成本 元，即 樓面地價 908元 /㎡ ； 項目開發(fā)建設(shè)總投資 ，凈利潤 ， 銷售 凈 利潤率 為 %， 內(nèi)含報酬率 為 %； 測算指標(biāo)表明項目基本可行； ? 上述指標(biāo)是假設(shè)住宅用地面積：商業(yè)用地面積＝ 65％： 35％的比例進行分析測算得出的結(jié)果 ； ? 經(jīng)成都公司與雙流國土、規(guī)劃等部門的多次溝通，該地塊欲調(diào)整商住占地比例存在一定 困難，必須經(jīng)過公示、上土規(guī)會、經(jīng)過國土、規(guī)劃審批核準，相關(guān)部門表示此地塊業(yè)主方已多次提出調(diào)整方案，但相關(guān)部門并未予批準， 故取得該地塊存在規(guī)劃無法進行調(diào)整的風(fēng)險。 ? 目前該區(qū)域地價二類住 宅 用地拍賣價格 一般 在 500 萬元 /畝以上，商業(yè)用地（兼容住宅不超過 50％）掛牌價格 一般 在 400 萬元 /畝以上。 由于目前所獲得的該地塊資料非常有限，故所有的分析測算結(jié)果均為預(yù)估值，僅供集團與對方進行進一步商談的參考；若集團決定取得該地塊，則需要在深入了解項目背景、條件，獲取地塊全面資料的前提下進行深入可研。 建議集團在對方明確 該地塊可進行規(guī)劃調(diào)整（出示相關(guān)部門的批示、核準文件）的情況下與對方就交易價格、方式及付款條件 等 進行進一步商談 。