【正文】 ............................................................................. 18 項目定位 ........................................................................................................ 18 功能定位 ........................................................................................................ 18 產(chǎn)品定位 ........................................................................................................ 18 客戶定位 ........................................................................................................ 18 第四章 概念設(shè)計分析 ....................................................19 一、總體規(guī)劃平面圖 ................................................................................................... 19 二、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ............................................................................................... 21 第五章 項目開發(fā)及銷售計劃 ..............................................22 一、項目開發(fā)計劃 ...................................................................................................... 22 二、項目銷售計劃 ...................................................................................................... 22 項目銷售計劃 ................................................................................................. 22 第六章 投資收益分析 ....................................................23 一、建安成本估算 ...................................................................................................... 23 二、經(jīng)濟效益分析 ...................................................................................................... 23 第七章 結(jié)論及建議 .....................................................26 佳兆業(yè)集團成都公司 投資發(fā)展部 3 第一章 項目概況 一、項目名稱 成都市雙流華陽東寺社區(qū) “ 中奧華天府大道 項目 ” 。成都公司 投資發(fā)展部 5 五 、 地塊現(xiàn)狀 目前 該 地塊仍未完全拆遷完畢 及 場平 。 五、地價支付 情況 本項目地塊掛牌出讓 總價為 萬元，競買 保證金為 億元，成交后已自動轉(zhuǎn)為地價款 。 20202020年，成都商品房施工面積一直保持快速上漲趨勢，年均復(fù)合增長率為 %； 20202020年成都商品房竣工面積也保持了較快的增長，年均復(fù)合增長率為 %； 2020年，成都商品房竣工面積為 2,446萬平米，增長近一倍。悅城 項目概況 占地面積 : 190, ㎡ （ 約 285畝） 總建筑面積 : 730,000㎡ 總戶數(shù) :4000戶 容積率： 產(chǎn)品形態(tài)： 2632高層 住宅 車位 配比 ： 1: 規(guī)劃方式： 園區(qū)小景依托極地海洋公園，呈半圍合式規(guī)劃布局 主力戶型區(qū)間： 130240㎡ 銷售情況 開盤時間： 2020年 4月 成交 情況 : 月份 成交面積 (㎡ ) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價 (元 /㎡ ) 成交金額 (元 ) 2020年 02月 2,198 12 7,231 15,890,080 2020年 01月 4,546 28 7,496 34,075,890 2020年 12月 33,044 216 6,359 210,137,100 2020年 11月 9,689 65 5,850 56,682,650 2020年 10月 8,668 61 5,380 46,628,600 2020年 09月 7,732 51 5,738 44,370,050 2020年 08月 4,642 29 6,073 28,191,800 2020年 07月 7,016 45 5,563 39,029,020 佳兆業(yè)集團成都公司 投資發(fā)展部 19 ? 年齡特征： 3045 歲 ? 國籍特點：成都本地人占比 60%，外地人 40%，主要是換房需求 ? 收入特點：年收入 10萬元以上 ? 職業(yè)特點：主要是 在 城南工作 的中高端商務(wù)人士、企業(yè)雇員 及 公務(wù)員 第四章 概念設(shè)計分析 （假設(shè)住宅用地 面積 ：商業(yè)用地 面積 =65％ ： 35％） 一、 總體規(guī)劃 平面圖 佳兆業(yè)集團成都公司 投資發(fā)展部 26 第七章 結(jié)論及 建議 綜上，結(jié)合 投資收益分析 ， ? 地價 345萬元 /畝， 外加 3000 萬元土地出讓金返還成本， 項目取得總成本 元，即 樓面地價 908元 /㎡ ； 項目開發(fā)建設(shè)總投資 ，凈利潤 ， 銷售 凈 利潤率 為 %， 內(nèi)含報酬率 為 %； 測算指標(biāo)表明項目基本可行； ? 上述指標(biāo)是假設(shè)住宅用地面積：商業(yè)用地面積＝ 65％： 35％的比例進行分析測算得出的結(jié)果 ； ? 經(jīng)成都公司與雙流國土、規(guī)劃等部門的多次溝通，該地塊欲調(diào)整商住占地比例存在一定 困難，必須經(jīng)過公示、上土規(guī)會、經(jīng)過國土、規(guī)劃審批核準(zhǔn)，相關(guān)部門表示此地塊業(yè)主方已多次提出調(diào)整方案，但相關(guān)部門并未予批準(zhǔn)， 故取得該地塊存在規(guī)劃無法進行調(diào)整的風(fēng)險。 由于目前所獲得的該地塊資料非常有限，故所有的分析測算結(jié)果均為預(yù)估值，僅供集團與對方進行進一步商談的參考；若集團決定取得該地塊，則需要在深入了解項目背景、條件，獲取地塊全面資料的前提下進行深入可研。成都公司 投資發(fā)展部 21 二、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目規(guī)劃指標(biāo) (容積率： ) 項目名稱 序號 內(nèi)容 單位 規(guī)劃指標(biāo) 1 總用地面積 ㎡ 183, 其中：建設(shè)用地面積 ㎡ 183, 綠地面積 ㎡ 道路用地面積 ㎡ 廣場等用地面積 ㎡ 其他 ㎡ 2 容積率 住宅 ,商業(yè) 3 總建筑面積 ㎡ 1,080, 住宅（高層公寓） ㎡ 586, 商業(yè) ㎡ 247, SOHO ㎡ 110, 街鋪 ㎡ 19, 寫字樓（出售） ㎡ 67, 商場（持有） ㎡ 36, 酒店（持有） ㎡ 15, 幼兒園 ㎡ 2, 會所 ㎡ 3, 小計（計容積率） ㎡ 838, 地下車庫 ㎡ 232, 其中：人防部分 ㎡ 26, 架空層 ㎡ 9, 4 建筑覆蓋率 住宅 18%，商業(yè) 41% 5 綠地率 ≥ 6 建筑高度或?qū)訑?shù) ≥ 臨街天府大道主體大于 100米 7 退紅線要求 ?? 8 車位數(shù) 6,641 ? ?? 佳兆業(yè)集團成都公司 投資發(fā)展部 14 2020年 10月 3