【正文】 結(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與日月灣風景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補日月灣旅游度假配套市政設(shè)施的空缺，服務(wù)于日月灣風景區(qū)行政及商務(wù)辦公、住宅、酒店、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、公建配套等。”國際知名度不高的直接反映就是入境游客總量占全省游客總數(shù)和全國入境游客總量的比重都很小。海陸空全方位的立體交通、通訊網(wǎng)絡(luò)形成，可進入性極大提高。海南旅游資源突出特點表現(xiàn)為得天獨厚的氣候條件，全年無冬，年均溫度22℃～26℃；濱海風景區(qū)面積大，所轄海域200萬km2，海洋旅游潛力巨大；中西部有保存完好的大片熱帶原始林區(qū)，動植物資源豐富。從旅游總收入及接待人數(shù)比較，海南是旅游經(jīng)濟小省，2010年，海南接待人數(shù)2587萬人次，%。 8ScrI)y| （2）地產(chǎn)價格短期將會有所波動，長期趨向平穩(wěn)土地儲備制度以及土地招標拍賣掛牌出讓制度的實施，對房地產(chǎn)價格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。（2）近年,海南掀起了新一輪旅游地產(chǎn)投資熱潮，09年，海南國際旅游島建設(shè)意見發(fā)布，是海南旅游地產(chǎn)投資進入高潮階段。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平(不到4%)，零售業(yè)和零售價格指標都保持相對穩(wěn)定。項目所在經(jīng)過一級開發(fā)后接通市政電纜，滿足后續(xù)項目供電需求。 X市抗震設(shè)防烈度為6度。市內(nèi)還有面積49平方公里的港北小海和面積為26平方公里的“老爺?！薄＝Y(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游風景配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與日月灣景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補日月灣景區(qū)旅游配套市政設(shè)施的空缺，服務(wù)于日月灣景區(qū)的開發(fā)等。X市城市總體規(guī)劃（2005—2020）摘抄：X地塊于石梅灣旅游度假區(qū)、日月灣旅游區(qū)旅游黃金海岸帶的中間位置。一個地方的旅游區(qū)開發(fā)，將增加當?shù)鼐用袷杖牒途蜆I(yè)幾率。目前，海南旅游主要客源地人口超過3億，國內(nèi)中高端消費階層已形成相當規(guī)模，其消費結(jié)構(gòu)已發(fā)生明顯變化，住房、汽車、旅游度假以及代表生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的旅游新業(yè)態(tài)等消費熱點繼續(xù)升溫，消費需求更趨向多元化、個性化、品質(zhì)化，使得旅游目的地及其旅游企業(yè)靠單一產(chǎn)品、同質(zhì)化產(chǎn)品已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實的市場需求。旅游資源存在條件良好從旅游資源存在條件，包括旅游區(qū)規(guī)模、容量、種類要素、組合條件和資源聚集度方面來說，X旅游資源條件良好。 旅游資源類型齊全，開發(fā)價值較高X市山青水秀，景色宜人，既有奇山、異洞、怪石、海灘、島嶼、溫泉、熱帶珍稀動植物、濱海風光等自然景觀，又有文物古跡、革命遺址等人文景觀。投資者在我市創(chuàng)辦項目，所用電量都將得到滿足且價格便宜。日前X憑借在綠色經(jīng)濟、生態(tài)建設(shè)、環(huán)境整治、循環(huán)經(jīng)濟等方面的突出成績。在土地面積中，山地約占一半，丘陵和平原各占四分之一。位于海南省東北部，距省會?？谑屑s160公里，距三亞市約100公里，距興隆約14公里。建議使用商品水泥混凝土，盡量不在現(xiàn)場設(shè)拌合站，減少對城區(qū)環(huán)境的影響。項目的建設(shè)將推進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，是促進旅游、服務(wù)業(yè)發(fā)展從而帶動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的需要，也是加強生態(tài)環(huán)境保護的需要，可以實現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟、社會雙重效益。主要作為度假居住用地，公共服務(wù)用地，酒店會所用地，村莊建設(shè)用地， 房車露營地，公共綠地，防護綠地，道路用地，林地，農(nóng)田，水域，沙灘。， 公頃， 。承辦單位要組建一支精干、高效、專業(yè)、配套齊全的管理隊伍，加強工程管理，統(tǒng)一調(diào)度指揮。海灣沿岸靠山面海，地形呈北高南低之勢，多為丘陵山地，植被茂密，臨海平原上分布著世界稀有的青皮林。南距三亞市112公里，北離?？谑?39公里，處于東線高速公路中部。社會經(jīng)濟環(huán)境X市具有區(qū)位優(yōu)勢、自然資源豐富和水陸交通便利條件，未來五年將努力把X建設(shè)成為海南新興工業(yè)市、旅游度假新熱點和海南熱帶高效農(nóng)業(yè)基地，為構(gòu)建人與自然和諧的社會邁出新的步伐。天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。第三章 項目背景及必要性浙江中匯控股集團公司與X市人民政府簽訂的框架開發(fā)協(xié)議書，授權(quán)我公司開發(fā)本項目。由此可見，X市人文旅游資源較多，自然旅游資源也不少?！笆晃濉逼陂g，我國已進入全方位寬領(lǐng)域的對外開放階段，隨著“9+2”泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟合作和“雙大互動”計劃的啟動，海南與發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟合作進一步加強，為X市的持續(xù)快速健康發(fā)展提供了難得的歷史性機遇。居民和游客是融合發(fā)展的群體，而不是分開或隔離的關(guān)系。“十二五”發(fā)展規(guī)劃要求 根據(jù)X區(qū)位優(yōu)勢、自然資源豐富和水陸交通便利條件，努力把X建設(shè)成為海南新興工業(yè)市、旅游度假新熱點和海南熱帶高效農(nóng)業(yè)基地，為構(gòu)建人與自然和諧的社會邁出新的步伐?！秶鴦?wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展若干意見》和發(fā)改委審批的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，按照“整體設(shè)計、系統(tǒng)推進、滾動開發(fā)”的空間發(fā)展模式，科學(xué)確定了國際旅游島建設(shè)的6大功能組團。規(guī)劃區(qū)北部坡向主要向用地中部盆地，南部則向南海方向為主。根據(jù)地下水樣分析資料，按強透水土層進行腐蝕性評價：地下水對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。可接用石梅灣或是日月灣市政管網(wǎng)，本項目供水有保證。第五章 市場分析中國經(jīng)濟在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值已達到僅次于美國，居世界第二位。2011年全市生產(chǎn)總值完成887211萬元， %，％；社會消費品零售總額296006萬元， %；全社會固定資產(chǎn)投資745659萬元，%；地方財政一般預(yù)算收入62711萬元，%，%（指調(diào)整預(yù)算數(shù)）；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14830元，%，完成年度計劃的103％；農(nóng)民人均純收入5813元，%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)4500人，比年度預(yù)期目標增加1500人，完成年計劃的150％；下崗失業(yè)人員再就業(yè)752個，比年度預(yù)期目標增加52人，完成年計劃的107％。從需求方面來看，由于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實行招標拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。以上發(fā)展趨勢，對海南和X地區(qū)也不會例外。這也意味著作為最大的省級經(jīng)濟特區(qū)，海南省將通過明確國際旅游島的戰(zhàn)略地位帶動海南生態(tài)文明建設(shè)，旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、人均消費水平和停留時間越來越高，中高端游客的比例在上升，旅游結(jié)構(gòu)在優(yōu)化。到時旅游業(yè)的管理體制、運行機制與國際基本接軌，旅游服務(wù)基本達到國際水準，實現(xiàn)海南旅游在國際上的知名度和美譽度大幅提高，而到2028年，海南將建成世界一流的國際旅游島。海南初步建立了以高速公路為主骨架的公路交通網(wǎng)絡(luò)，海南鐵路也已融入全國鐵路網(wǎng)。知名度不高。國際性旅游氛圍包括語言環(huán)境、國際旅游要素、公民國際素養(yǎng)、國際親和力、運行國際慣例等，海南在這些方面均存在一定差距。擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：作為旅游、商住綜合用地。土方回填的實施包含現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\輸。道路設(shè)計依據(jù)（1）《城市道路設(shè)計規(guī)范》（CJJ3790）；（2）《公路路面基層施工技術(shù)規(guī)范》（JTJ0342000）；（3）《公路路基設(shè)計規(guī)范》（JTG D302004）；（4）《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（JGJ502001）。2）道路平面位置盡量結(jié)合風景區(qū)規(guī)劃道路網(wǎng)綜合考慮；3）道路平面線形與地形、地貌及道路下管網(wǎng)、綠化、環(huán)境等統(tǒng)籌考慮，并符合道路相應(yīng)的技術(shù)指標；4）道路應(yīng)滿足近期使用要求，兼顧遠期發(fā)展。本項目區(qū)域機動車行道采用水泥混凝土路面，人行道鋪砌透水磚。指引殘疾者向前行走的盲道應(yīng)為條形的行進盲道，在行進盲道的起點、終點及拐彎處應(yīng)設(shè)計圓點形的提示盲道。由X市現(xiàn)有的供水設(shè)施供給。給水管在地面高處設(shè)排氣閥，低處設(shè)排泥閥。項目地塊擬考慮自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。道路燈形式為單臂型，沿道路兩側(cè)帶對稱放置燈具功率為150W，桿高7米；燈桿間距20米；燈桿均采用熱鍍鋅防腐處理；燈具均選用防腐、防震、耐熱、防護等級為IP65的半截光型燈具。為保證道路照明系統(tǒng)安全可靠運行和人身安全，每根燈桿處均設(shè)有接地極，接地極采用熱鍍鋅角鋼，接地電阻小于4歐姆。（2）雨水管道布置在車行道下，給水管道、污水管道布置在綠化帶下，照明線布置在人行道下。力爭做到和道路工程同時設(shè)計、同時施工、同時發(fā)揮效益。因此參與施工的機械除了沒有大型的打樁機外，包括了其他的施工作業(yè)的機械。零星的水泥攪拌場地將產(chǎn)生水泥揚塵。（3）在固定作業(yè)場地，附近有敏感點時（周圍的居民），必要時應(yīng)在靠敏感點一側(cè)設(shè)置臨時隔聲屏障(圍墻)，圍墻高3m，長度視需要而定。（3）避開下風向100m內(nèi)的居民住宅：對于臨時的、零星的水泥攪拌場地，在場地選址時，應(yīng)避開下風向100m內(nèi)的環(huán)境敏感點。生態(tài)環(huán)境對該地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，應(yīng)采用加強保護和合理利用相結(jié)合的方式，使人工環(huán)境與自然環(huán)境和諧相處。（3）選擇低噪聲的設(shè)備，注意設(shè)備的養(yǎng)護與管理，使設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)，還可以選用其它的降噪、減震和設(shè)置聲屏障的措施。在施工中一定要選用節(jié)能型設(shè)備和節(jié)能運輸車輛。所有人員將在工程建設(shè)前期到位。施工單位要加強施工組織設(shè)計，充分考慮季節(jié)等不利因素對工程的影響，減少本工程對周圍環(huán)境的破壞，工程施工應(yīng)參加建筑保險，降低工程的風險。建設(shè)項目的招標文件和標底，應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制。接受行政監(jiān)督原則招標投標活動的核心是競爭，招標投標的過程，實際上是競爭的過程，招標投標雙方當事人都要遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，在招標投標的全過程，要接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。招標項目屬于建設(shè)施工的，投標文件的內(nèi)容應(yīng)當包括擬派出的項目負責人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標項目的機械設(shè)備等。道路、綠化及公共設(shè)施屬于公益性用地，其土地價值主要體現(xiàn)在社會效益上。項目勞動定員20人，福利為工資額的30%，開發(fā)建設(shè)期間的人工費為：1220=。項目的實施將對環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，項目區(qū)的綠化用地將改善整個項目區(qū)的環(huán)境，營造健康的購物、旅游，生活空間。本項目的實施將有助于促進土地儲備制度的落實，有利于X市土地市場的有序發(fā)展。經(jīng)財務(wù)分析，土地市場交易溢價收入為30萬元/畝，并具有一定的抗風險能力，本項目在財務(wù)上是可行的。通過對項目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，可得到項目在財務(wù)上是可行的結(jié)論：成本支出：。土地作為不動產(chǎn)，具有保值增值的特征。本項目的實施可以實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為12%。根據(jù)項目所處位置、周圍環(huán)境條件和住宅區(qū)的發(fā)展情況，項目建設(shè)的道路與配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施完善后，平均每畝售價以30萬元計算。工程建設(shè)其他費用的其他項目，根據(jù)國家有關(guān)部門對相關(guān)費用取費率的規(guī)定及本項目的實際計算確定。邀請相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域人員，共同組成評標委員會，按照《工程建設(shè)項目委托招標試行辦法》和《評標委員會和評標辦法暫行規(guī)定》的有關(guān)要求開展招評標活動。各項招投標應(yīng)遵守以下規(guī)則：公開原則要求工程項目招標投標具有高度的透明度，實行招標信息、招 標程序公開，即發(fā)布招標通告示，公開開標，公開中標結(jié)果，使每一個投標人獲得同等的信息，知悉招標的一切條件和要求。精心設(shè)計，精心施工，精心管理，創(chuàng)造良好的工程形象。為加強本項目的建設(shè)管理，建議建設(shè)單位采用如下管理辦法：組織一支精干高效的管理隊伍管理人員的配備應(yīng)本著精干、高效的原則，采用項目業(yè)主制。在項目實施中，要提高所有參與人員的節(jié)能意識。大氣環(huán)境（1）加工區(qū)內(nèi)運輸車輛優(yōu)先考慮選用電、天然氣等環(huán)保燃料的新車型，控制污染物的排放量。對于挖方中熟土，盡量可作為道路綠化用土，暫時選擇恰當?shù)奈恢枚逊牛逊艜r須加蓋塑料蓬布，避免雨水沖刷帶來的水土流失，同時保持土壤的養(yǎng)分。（5）施工場地的邊界可用化纖布遮擋以減少揚塵及避免景觀影響。要求上述場地必須布設(shè)在周邊200m范圍內(nèi)無居民區(qū)。營運期的主要環(huán)境空氣影響因素是NOCO、THC三