【正文】 代商場(chǎng) 、 藍(lán)光大廈、友誼廣場(chǎng)等商業(yè)樓盤(pán)。 商業(yè)氣氛正從鹽市口市中心向東門(mén)大橋延伸， 并逐漸 從東門(mén)大橋向一環(huán)路牛王廟及二環(huán)路牛市口遞延。 項(xiàng)目位置交通極為方便。 從項(xiàng)目所在地到鹽市口城市商業(yè)中心，只需 6 分鐘左右的車程 ，而且東大街 、 二環(huán)路 和海椒市街 是成都的主要 公交干道，沿線分布了 68 路、 85 路、 97 路、 112 路 、 38 路、 47 路 、 65 路、 51 路、 75 路、 91 路、 12 路、 114 路、 303A 路、106 路等公交線路。 項(xiàng)目 地塊 是成都東面，乃至成都二環(huán)路內(nèi)不可多得的地塊。由于歷年的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成都二環(huán)路以內(nèi)已幾乎沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)的土 地。 該地塊的開(kāi)發(fā)不但切合了成都 市民 二環(huán)路內(nèi)的置業(yè)習(xí)慣，而且無(wú)疑會(huì) 給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。 根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，東大街將 繼續(xù)向 東跨過(guò)二環(huán)路東延至老成渝公路，直接連接成都城東副中心。 二環(huán)路東四段以內(nèi)已形成了良好的居家氛圍 ，市政公建配套較為完善 。 由于地塊業(yè)主屬于申請(qǐng)破產(chǎn)企業(yè)，且有關(guān)破產(chǎn)費(fèi)用均由 上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決 ，因此項(xiàng)目不存在拆遷安置費(fèi)用，大大降低了成本 ，土地增值的空間很大。 項(xiàng)目二環(huán)路以外即為沙河 、塔子山公園 ， 項(xiàng)目南面 即為望江公園、東 湖 市政公園 ，環(huán)境優(yōu)美 。 二、項(xiàng)目劣勢(shì) 目前 項(xiàng)目東面二環(huán)路外 是成都鋼鐵有限責(zé)任公司 （即原 成都無(wú)縫鋼管廠 ） 。 雖然 成都無(wú)縫鋼管廠是東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)企業(yè)之一 ，但 該廠整體搬遷 尚需時(shí)日 ， 因此在一定程度上制約了項(xiàng)目向東 的 輻射力。 東大街東延線東門(mén)大橋至二環(huán)路牛市口段商業(yè) 氛圍 的提升還需 較長(zhǎng)的時(shí)間 。 牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)雜亂無(wú)章， 管理混亂， 將直接影響商業(yè)投資者 對(duì)該地塊商業(yè)鋪面的 投資行為。 第 四 部分 項(xiàng)目運(yùn)作方案 一、項(xiàng)目運(yùn)作主體 為了更好地 進(jìn)行投融資，運(yùn)作項(xiàng)目， 建議以 北亞集團(tuán)的 名義 控股成立新的房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 公司，在成 都錦江區(qū)注冊(cè) ，注冊(cè)資金為 3,000 萬(wàn)元 。 在組織架構(gòu)及人員的安排上，可以先跟成都東方新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)行兩套班子，一套人馬 ，交叉作業(yè)，待 以后 投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多，業(yè)務(wù)量增大時(shí)， 再 進(jìn)行 業(yè)務(wù)分割 。 二、項(xiàng)目 運(yùn)作 方案 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)， 可以采取土地開(kāi)發(fā)方案或者房產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案。兩種方案各有優(yōu)缺點(diǎn)， 具體為： （一）土地開(kāi)發(fā)模式 該項(xiàng)目若只進(jìn)行土地開(kāi)發(fā) 整理，前期只需分批次投入 1,200 萬(wàn)的成都 ***破產(chǎn)的啟動(dòng)費(fèi)用及較少的其他費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，便可 啟動(dòng)項(xiàng)目 ，至土地轉(zhuǎn)讓交納土地費(fèi)用 （含土地出讓金補(bǔ)差）后，便可掛牌或 拍賣，取得收益。 這種開(kāi)發(fā)模式比較簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小，能較快的回收成本。 但這種 模式 遠(yuǎn)遠(yuǎn) 沒(méi)有 取 得 本 地塊 的最大利用價(jià)值 ，而且土地拍賣，政府將收取 劃撥土地成交價(jià)款 30%的 土地出讓金 ，這將大大降低項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益 。 （二） 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 根據(jù)成都目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀， 若 該項(xiàng)目不 只 進(jìn)行前期的 破產(chǎn)清理 ，改變土地性質(zhì)和進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，還 進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 將給 北亞集團(tuán) 帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 而且 ，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)將使北亞集團(tuán)在成都的 投資步入良性循環(huán) 和 可持續(xù)發(fā)展的道路。 第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃方案 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 由 于地塊目前尚無(wú)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，為了便于測(cè)算，設(shè)定其規(guī)劃條件如下： 凈用地面積： 33 畝。 容積率：不大于 。 建筑密度：不大于 30%。 建筑高度：不大于 40 米。 綠地率：不小于 30%。 戶型： 80 平方米、 100 平方米、 120 平方米、 150 平方米，各 25%。 商業(yè)占地上建筑面積比例為 20%。 其他按有關(guān)規(guī)定。 二、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （一）項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 用地面積 (平方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 建筑密度 容積率 備注 1 小區(qū)總用地面積 22,000 2 地上建筑面積 61,600 30% 其中 :商業(yè) 6,160 12,320 住宅 4,928 49,280 共計(jì) 461 戶 3 地下建筑面積 10,426 4 配套 其中 :社區(qū)服務(wù)站 200 200 門(mén)衛(wèi)室、垃圾站 小區(qū)綠化及小品 6,600 全民健身場(chǎng)地 150 自行車棚 440 （二）住宅戶數(shù)及車位 數(shù)量 序號(hào) 項(xiàng)目 戶數(shù) /面積 機(jī)動(dòng)車數(shù)量 非機(jī)動(dòng)車數(shù)量 備注 1 住宅 80 平米 154 77 231 機(jī)動(dòng)車每戶 輛，非機(jī)動(dòng)車每戶 輛。 100 平米 123 86 123 機(jī)動(dòng)車每戶 輛，非機(jī)動(dòng)車每戶 1輛。 120 平米 102 71 102 機(jī)動(dòng)車每戶 輛，非機(jī)動(dòng)車每戶 1輛。 150 平米 82 57 82 機(jī)動(dòng)車每戶 輛，非機(jī)動(dòng)車每戶 1輛。 小計(jì) 461 291 538 2 商業(yè) 12,320 37 924 機(jī)動(dòng)車、非機(jī) 動(dòng)車每 100 平米 、 輛。 合計(jì) 328 1,462 其中 :地上部分 66 293 地上機(jī)動(dòng)車 地下部分 262 1,169 備注：可售機(jī)動(dòng)車數(shù)量為 262 個(gè)。 第 六 部分 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 方案 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案 （一）對(duì)土地開(kāi)發(fā)模式 只需對(duì)地塊上的建筑物拆除，達(dá)到拍賣要求即可。 （ 二 ）對(duì) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 開(kāi)發(fā)方案設(shè)想 為了更大程度地提高土地的利用價(jià)值，擬將小區(qū) 開(kāi)發(fā)為小高層組團(tuán)。其中臨二環(huán)路東四段與東大街東延線一側(cè)開(kāi)發(fā)為一 至二 幢 首 2 層或 3 層為商業(yè)業(yè)態(tài)的小高層?？紤]到本項(xiàng)目市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)建設(shè)的實(shí)際需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)大部分基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施和南面組團(tuán)。這樣可以使首期買家享受到已成熟的配套設(shè)施。本期推出的樓盤(pán)價(jià)位不宜太高，以吸引買家，樹(shù)立形象，為二期提高售價(jià)作好準(zhǔn)備。第二期開(kāi)發(fā)北面組團(tuán)。 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)從 2020 年 8 月開(kāi)始 啟動(dòng)破產(chǎn)清理程序 ，工期約為 3 年 零 8 個(gè)月 。整個(gè)工程分兩期進(jìn)行。 （ 1）土 地整理及前期開(kāi)發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目地上建筑物清理及改變土地用途與土地轉(zhuǎn)讓時(shí)間預(yù)計(jì)為 2020 年 8 月至 2020 年7 月。同時(shí)開(kāi)展前期市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)建等工作。 （ 2）一期開(kāi)發(fā) 進(jìn)度 一期開(kāi)發(fā)南面組團(tuán)，預(yù)計(jì)時(shí)間為 2020 年 8 月至 2020 年 5 月。 （ 3）二期開(kāi)發(fā) 進(jìn)度 二期開(kāi)發(fā)北面組團(tuán)，預(yù)計(jì)時(shí)間為 2020 年 6 月至 2020 年 3 月。 二 、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案主要針對(duì) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 。根據(jù)目前成都市房地產(chǎn)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方案 初步設(shè)想為： （ 1）租售比例 預(yù)計(jì)項(xiàng)目至竣工投入使用時(shí)， 住宅部分能實(shí)現(xiàn) 100%的銷售，商業(yè)、車位 部分 能銷售30%。 為方便計(jì)算，假設(shè)未銷售的商業(yè)、車位的租賃期 在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第四年開(kāi)始。五年后（即項(xiàng)目開(kāi)始后的第 8 年）全部轉(zhuǎn)售。 （ 2）銷售進(jìn)度與價(jià)格 1）住宅銷售進(jìn)度 序號(hào) 銷售時(shí)間 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 ( 即轉(zhuǎn)售年 ) 1 銷售比例 100% 15% 60% 25% 2 銷售面積 ( 平方米 ) 49,280 7,392 29,568 12,320 2） 商業(yè)銷售進(jìn)度 序號(hào) 銷售時(shí)間 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 ( 即轉(zhuǎn)售年 ) 1 銷售比例 100% 15% 15% 70% 2 銷售面積 ( 平方米 ) 12,320 1848 1848 8624 3）車位銷售進(jìn)度 序號(hào) 銷售時(shí)間 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 (即轉(zhuǎn)售年 ) 1 銷售比例 100% % % % % 2 銷售個(gè)數(shù) (個(gè) ) 262 10 34 34 184 三 、項(xiàng)目 投資方案 見(jiàn)項(xiàng)目第 八 部分《項(xiàng)目資金籌措》。 第 七 部分 項(xiàng)目投資估算 一、 土地開(kāi)發(fā)模式 總投資估算 （一）開(kāi)發(fā)成本測(cè)算 此模式下 開(kāi)發(fā)成本即為 土地成本 2, 萬(wàn)元 。 基準(zhǔn)地價(jià)與出讓金 本地塊屬于工業(yè)用地Ⅱ級(jí)、住宅用地Ⅲ級(jí)、商業(yè)用地Ⅳ級(jí) 。其基準(zhǔn)地價(jià)和 土地 出讓金分別是： 序號(hào) 土地用途及級(jí)別 基準(zhǔn)地價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 出讓金 (萬(wàn)元 /畝 ) 市場(chǎng)最低 出讓地價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 1 工業(yè)用地Ⅱ級(jí) 2 住宅用地Ⅲ級(jí) 3 商業(yè)用地Ⅳ級(jí) 實(shí)際出讓地價(jià)預(yù)估 本地塊為工業(yè)用地，出讓時(shí)需改變土地用途為商住用地。為了便于計(jì)算及 考慮到 可能的規(guī)劃情況， 擬設(shè)定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建筑面積的比例為 20%:80%。 （ 1） 土地 出讓金補(bǔ)差額估算 若將該工業(yè)用地改為商住用地， 每畝土地 出讓金補(bǔ)差額預(yù)計(jì) =（ 萬(wàn)元 /畝 萬(wàn)元 /畝 ） 20%+（ 萬(wàn)元 /畝 萬(wàn)元 /畝 ） 80%= 萬(wàn)元 /畝 ，則土地出讓金補(bǔ)差額總預(yù)計(jì) = 萬(wàn)元 /畝 33 畝 = 萬(wàn)元。 （ 2） 地價(jià)估算 該地塊出讓時(shí)每畝地價(jià)預(yù)計(jì) = 萬(wàn)元 /畝 + 萬(wàn)元 /畝 = 萬(wàn)元 /畝，則出讓時(shí)地價(jià)預(yù)計(jì) = 萬(wàn)元 /畝 33 畝 =2, 萬(wàn)元。 （ 3） 土地增值額估算 該地塊實(shí)際 每畝 市場(chǎng)最低出讓地價(jià) 預(yù)估 = 萬(wàn)元 /畝 20%+ 萬(wàn)元 /畝 80%= 萬(wàn)元 /畝。 則 該地塊實(shí)際市場(chǎng)最低出讓地價(jià)預(yù)估 = 33 畝 =5, 萬(wàn)元。 因此 ，該地塊每畝增值額 = 萬(wàn)元 /畝 萬(wàn)元 /畝 = 萬(wàn)元；整個(gè)地塊增值額 = 萬(wàn)元 33 畝 =2, 萬(wàn)元。 備注：以上是按成都地區(qū)以前工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓及土地用途改變的一般辦法 來(lái) 計(jì)算出讓金補(bǔ)差額的 。 （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用測(cè)算 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用按每月 5 萬(wàn)元計(jì)算， 從 2020 年 8 月至 2020 年底， 共計(jì) 85 萬(wàn)元 。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用 為破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用 1,200 萬(wàn)元 及其他 可能尚需費(fèi)用 100 萬(wàn)元 ，合計(jì)為 1,300 萬(wàn)元 （備注：雖然 1,200 萬(wàn)元是先期墊付，后期 土地拍賣后無(wú)償返還 的啟動(dòng)費(fèi)用 ，但由于考慮到該筆費(fèi)用具有不確定性，因此在實(shí)際測(cè)算時(shí)，將該筆費(fèi)用納入了成本） 。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 假定公司自有資金為 1,360 萬(wàn)元 左右 ，則資金缺口為 2, 萬(wàn)元 +85 萬(wàn)元 +1,300 萬(wàn)元 1,360 萬(wàn)元 =2, 萬(wàn)元 左右 ，需向銀行 申請(qǐng)流動(dòng)資金 貸款 2,900 萬(wàn)元 ，貸款 6 個(gè)月 。利率假定為中國(guó)人民銀行 1 至 6 個(gè)月貸款基準(zhǔn)利率 %，則財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬(wàn)元。 若開(kāi)發(fā)方案為土地開(kāi)發(fā)模式，則總投資為 4, 萬(wàn)元。 具體見(jiàn) 土地開(kāi)發(fā)模式附表 《總投資與成本估 算表》。 二、 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 總投資估算 （一）開(kāi)發(fā)成本測(cè)算 土地成本 土地成本為 2, 萬(wàn)元。 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)預(yù)計(jì)為 1, 萬(wàn)元。 設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元。 工程建安費(fèi) 工程建安費(fèi)預(yù)計(jì)為 8, 萬(wàn)元。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元。 公建配套費(fèi) 公建配套費(fèi)預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元。 運(yùn)作期間費(fèi) 運(yùn)作期間費(fèi)預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元。 以上 8 項(xiàng)合計(jì)為該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 13, 萬(wàn)元。 （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用測(cè)算 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用取開(kāi)發(fā)成本 1 至 6 項(xiàng)的 3%計(jì)算，合計(jì)為 = 12, 3%= 萬(wàn)元。 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用取銷售收入的 3%計(jì)算，合計(jì)為 21, 3%= 萬(wàn)元。 具體見(jiàn) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表 《銷售費(fèi)用估算表》。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要由利息費(fèi)用構(gòu)成， 利息費(fèi)用的計(jì)算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定： 假定貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，