【導(dǎo)讀】發(fā)類別為高檔住宅，開發(fā)商是****房地產(chǎn)開發(fā)公司。****的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行一定的描述。本項(xiàng)目的定位為中檔住宅小。區(qū)，主要通過廣告進(jìn)行宣傳，采取多種促銷手段進(jìn)行營(yíng)銷。行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目用地面積為22127. 自有資金為3500萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，項(xiàng)目財(cái)。務(wù)內(nèi)部收益率28%。在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，分別進(jìn)行了盈虧平衡分析和。敏感性分析，在敏感性分析中分別對(duì)銷售收入和總投資進(jìn)行了分析。經(jīng)過研究分析可以看出本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。的市場(chǎng)需求及發(fā)展................10

　　

【正文】 項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 計(jì)量單位 工程量 單價(jià)或費(fèi)率 造價(jià)或費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 樓面造價(jià)(元/M2) 1 樁工程 平方米 0 4 2 土建工程 平方米 0 2643.75 3 室內(nèi)供水供電、線路安裝工程 平方米 0 4 35 4 電梯安裝工程 項(xiàng) 0 0 合計(jì) 建筑安裝工程費(fèi) 3406.52 3 由表可知，建筑安裝工程費(fèi)為 。 （ 5）開發(fā)間接費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí)，所發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)入開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。結(jié)合本項(xiàng)目具 體情況，此費(fèi)用可直接計(jì) 40 入開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。 （ 6）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。以上述 14 項(xiàng)之和為基數(shù)，費(fèi)率為 % 管理費(fèi)用為： 。 （ 7）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借款利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)。 財(cái)務(wù)費(fèi)用為 20 萬(wàn)元。詳見貸款還本付息表（附錄 1）、投資計(jì)劃與資金籌措表（附錄 2）。 （ 8）開發(fā)期稅費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定、國(guó)家或擬投資項(xiàng)目所在地才 上的規(guī)定應(yīng)交納的稅金以及代收代付費(fèi)用。開發(fā)期稅費(fèi)見表 64。 表 64 開發(fā)期稅費(fèi)估算表 序號(hào) 收費(fèi)項(xiàng)目 計(jì)量單位 工程量 單價(jià)或費(fèi)率 費(fèi)用（萬(wàn)元） 樓面造價(jià)（元 /㎡ ） 1 建筑面積測(cè)量費(fèi) 平方米 2 房屋竣工總登 元、‰ 97835950 41 記費(fèi) .00 3 教育附加費(fèi) 元、 % 26437455.00 合計(jì) 稅費(fèi) （ 9）銷售成本費(fèi)用及租賃成本費(fèi)用 銷售成本費(fèi)用及租賃成本 費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售和租賃房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用等。銷售成本費(fèi)用見表 65，租賃成本費(fèi)見表 66。 42 表 65 銷售成本費(fèi)用計(jì)算表 編碼 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 計(jì)量單位 工程量 單價(jià)或費(fèi)率 造價(jià)或費(fèi)用(萬(wàn)元 ) 樓面造價(jià) (元/M2) 百分比(%) 1 廣告費(fèi) 元、 % 97835950.00 % 2 銷售策劃代理費(fèi) 元、 % 97835950.00 1% 3 營(yíng)業(yè)稅及其它 元、 % 97835950.00 % 合計(jì) 7 3% 表 66 租賃成本費(fèi)用計(jì)算表 編碼 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 計(jì)量單位 工程量 單價(jià)或費(fèi)率 造價(jià)或費(fèi)用(萬(wàn)元 ) 樓面造價(jià) (元/M2) 百分比(%) 1 租賃管理費(fèi) 元、 % 1388500.00 % 2 房屋維修維護(hù)費(fèi) 元、 % 1388500.00 % 合計(jì) 43 % （ 10）不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中有可能發(fā)生的，但又沒有包含在前 9項(xiàng)中的費(fèi)用。本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)以 14項(xiàng)之和的 5%記取。 不可預(yù)見費(fèi)為： 。 （ 11）經(jīng)營(yíng)資金 經(jīng)營(yíng)資金是開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金，也就是在建設(shè)期末為經(jīng)營(yíng)期準(zhǔn)備的鋪底的流動(dòng)資金。 項(xiàng)目投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）及用款計(jì)劃見附錄 3 44 第 7章 項(xiàng)目收入估算 銷售單價(jià)的估算 根據(jù)新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，通過與類似項(xiàng)目銷售價(jià)格的分析與比較，確定住宅銷售的均價(jià)、商鋪銷售均價(jià)及有償出售的車位， 詳見表 7表 72。 表 71 銷售收入表 序號(hào) 樓層、單元或樓房名稱 計(jì)量單位 單價(jià) 建筑面積 (M2) 可售面積 (M2) 項(xiàng)目套數(shù) 可售套數(shù) 銷售收入 (萬(wàn)元 ) 銷售模式 1 住宅 元 /㎡ 2314 38397 38397 280 280 按建筑面積 2 商鋪 元 /㎡ 5000 8474 8000 按可售面積 3 車位 元 /㎡ 50000 120 按項(xiàng)目套數(shù) 4 公共建筑 元 /㎡ 1200 按可售套 45 數(shù) 合計(jì) 表 72 租賃收入表 序號(hào) 樓層、單元或樓房名稱 計(jì)量單位 單價(jià) 建筑面積(M2) 可租面積(M2) 項(xiàng)目套數(shù) 可租套數(shù) 租賃收入 (萬(wàn)元 ) 租賃模式 1 一期商鋪 元 /㎡ 90 2021 按建筑面積租金 2 二期商鋪 元 /㎡ 120 1000 按可租面積租金 3 一期停車場(chǎng) 元 /套 20 50 按項(xiàng)目套數(shù)租金 4 二期停車場(chǎng) 元 /套 30 50 按可租項(xiàng)目套數(shù)租金 合計(jì) 46 銷售收入及經(jīng)營(yíng)稅金估算 根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的 %計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算。 銷售收入與 經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表見附錄 租賃收入與 經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表見附錄 5。 第 8章 資金籌措計(jì)劃 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來源與相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措通常有資本金、預(yù)售收入及借貸資金 3種主要方式。 項(xiàng)目總投資 。 ****房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金 3500萬(wàn)元（占項(xiàng)目總投資的 35%），商業(yè)貸款詳見表 81，還款付息表見附錄 1及資金籌措表見附錄 2。 表 81 借（貸）款明細(xì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)(萬(wàn)元 ) 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 1 建行長(zhǎng)期貸款 1500.00 500.00 1000.00 2 農(nóng)行 2021. 2021. 47 短期貸款 00 00 借（貸）款合計(jì) 3500.00 500.00 1000.00 2021.00 1:中長(zhǎng)期借（貸）款 3500.00 500.00 1000.00 2021.00 2:短期借（貸）款 3:支付本金 3500.00 2243.90 1256.10 4:支付利息 0 0 0 155.00 155.00 0 48 49 第 9章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。對(duì)這個(gè)一般項(xiàng)目只需要進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、投資估算、收入估算與資金籌措等基 本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。 基本財(cái)務(wù)報(bào)表 項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表：損益表（附錄 6）、資金來源于運(yùn)用表（附錄 8）、全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附錄 9）、資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附錄 10） 財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算與分析 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算及其分析 根據(jù)附錄 6的有關(guān)數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目的利潤(rùn)總額 。 2．稅后利潤(rùn)總額 根據(jù) 附錄 6的有關(guān)數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)利潤(rùn)總額為 。 3．投資利潤(rùn)率 投 資 利 潤(rùn) 率 = 年 平 均 利 潤(rùn) 總 額 / 總 投 資=*4．資本金利潤(rùn)率 資 本 金 利 潤(rùn) 率 = 年 平 均 利 潤(rùn) 總 額 / 資 本 金=*5．資本金凈利潤(rùn)率 50 資本金凈利潤(rùn)率 = 年平均稅后利潤(rùn)總額 / 資本金=* 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算及其分析 （ FNPV）及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 根據(jù)附錄 8的有關(guān)數(shù)據(jù)，全投資凈現(xiàn)值函數(shù)為 NVP(i)=+(P/F,i,1)+(P/F,i,2)+1175.58(P/F,i,3)+(P/F,i,4)(P/F,i,5)+(P/F,i,6) （ 1）全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。 MARR 表示投資者最低可接受的收益率，當(dāng) i=MARR=10%時(shí)，F(xiàn)NPV= 0,則從全 投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此項(xiàng)目 是可行的。 （ 2）全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映的是項(xiàng)目動(dòng)態(tài)的投資收益率，是考查項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。 根據(jù)附錄 8 的 有 關(guān) 數(shù) 據(jù) ， 通 過 excel ， 可 以 計(jì) 算 出FIRR=%MARR=10%,則從全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。 （ FNPV）及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)附錄 9的有關(guān)數(shù)據(jù)，資本金凈現(xiàn)值函數(shù)為 51 NVP(i)=+(P/F,i,1)+(P/F,i,2)+10(P/F,i,3)+(P/F,i,4)(P/F,i,5)(P/F,i,6) （ 1）資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。 MARR 表示投資者最低可接受的收益率，當(dāng) i=MARR=10%時(shí)，F(xiàn)NPV= 0,則從資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。 （ 2）資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映的是項(xiàng)目動(dòng)態(tài)的投資收益率，是考查項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。 根 據(jù) 附 錄 9 的 有 關(guān) 數(shù) 據(jù) ， 通 過 excel ， 可 以 計(jì) 算 出FIRR=%MARR=10%,則從資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。 資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 詳見投資分析報(bào)告資產(chǎn)負(fù)債表表 91。 表 91 ****小區(qū)投資分析報(bào)告資產(chǎn)負(fù)債表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 資產(chǎn)負(fù)債 (萬(wàn)元 ) 1 資產(chǎn) 52 流動(dòng)資金 應(yīng)收帳款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付賬款 短期借款 借款 經(jīng)營(yíng)資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計(jì) 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 53 1. 資產(chǎn)負(fù)債率 (%) 2. 流動(dòng)比率 (%) 3. 速動(dòng)比率 (%) 第 10 章 不 確定性分析 敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資和銷售價(jià)格。針對(duì)全部資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算當(dāng)總投資和銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)，對(duì) IRR的影響分析如附錄 10 所示。 圖 101則根據(jù)附錄 10所得的數(shù)據(jù)繪出，詳見下圖 54 圖 101 敏感性分析圖 從上圖和計(jì)算結(jié)果中可知，在同樣的變化幅度下，經(jīng)營(yíng)收入的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，使項(xiàng)目不能滿足財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的評(píng)價(jià)