【導(dǎo)讀】發(fā)類別為高檔住宅，開發(fā)商是****房地產(chǎn)開發(fā)公司。****的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，結(jié)合項目的特點和優(yōu)點，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行一定的描述。本項目的定位為中檔住宅小。區(qū)，主要通過廣告進(jìn)行宣傳，采取多種促銷手段進(jìn)行營銷。行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目用地面積為22127. 自有資金為3500萬元。經(jīng)測算項目財務(wù)凈現(xiàn)值，項目財。務(wù)內(nèi)部收益率28%。在進(jìn)行風(fēng)險分析時，分別進(jìn)行了盈虧平衡分析和。敏感性分析，在敏感性分析中分別對銷售收入和總投資進(jìn)行了分析。經(jīng)過研究分析可以看出本項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。的市場需求及發(fā)展................10

　　

【正文】 項目（費用）名稱 計量單位 工程量 單價或費率 造價或費用 (萬元 ) 樓面造價(元/M2) 1 樁工程 平方米 0 4 2 土建工程 平方米 0 2643.75 3 室內(nèi)供水供電、線路安裝工程 平方米 0 4 35 4 電梯安裝工程 項 0 0 合計 建筑安裝工程費 3406.52 3 由表可知，建筑安裝工程費為 。 （ 5）開發(fā)間接費用 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時，所發(fā)生的費用可直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費用。結(jié)合本項目具 體情況，此費用可直接計 40 入開發(fā)企業(yè)的管理費用。 （ 6）管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。以上述 14 項之和為基數(shù)，費率為 % 管理費用為： 。 （ 7）財務(wù)費用 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費。 財務(wù)費用為 20 萬元。詳見貸款還本付息表（附錄 1）、投資計劃與資金籌措表（附錄 2）。 （ 8）開發(fā)期稅費 開發(fā)期稅費是指房地產(chǎn)項目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定、國家或擬投資項目所在地才 上的規(guī)定應(yīng)交納的稅金以及代收代付費用。開發(fā)期稅費見表 64。 表 64 開發(fā)期稅費估算表 序號 收費項目 計量單位 工程量 單價或費率 費用（萬元） 樓面造價（元 /㎡ ） 1 建筑面積測量費 平方米 2 房屋竣工總登 元、‰ 97835950 41 記費 .00 3 教育附加費 元、 % 26437455.00 合計 稅費 （ 9）銷售成本費用及租賃成本費用 銷售成本費用及租賃成本 費用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售和租賃房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用等。銷售成本費用見表 65，租賃成本費見表 66。 42 表 65 銷售成本費用計算表 編碼 工程項目（費用）名稱 計量單位 工程量 單價或費率 造價或費用(萬元 ) 樓面造價 (元/M2) 百分比(%) 1 廣告費 元、 % 97835950.00 % 2 銷售策劃代理費 元、 % 97835950.00 1% 3 營業(yè)稅及其它 元、 % 97835950.00 % 合計 7 3% 表 66 租賃成本費用計算表 編碼 工程項目（費用）名稱 計量單位 工程量 單價或費率 造價或費用(萬元 ) 樓面造價 (元/M2) 百分比(%) 1 租賃管理費 元、 % 1388500.00 % 2 房屋維修維護(hù)費 元、 % 1388500.00 % 合計 43 % （ 10）不可預(yù)見費 不可預(yù)見費是指項目開發(fā)與經(jīng)營過程中有可能發(fā)生的，但又沒有包含在前 9項中的費用。本項目的不可預(yù)見費以 14項之和的 5%記取。 不可預(yù)見費為： 。 （ 11）經(jīng)營資金 經(jīng)營資金是開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，也就是在建設(shè)期末為經(jīng)營期準(zhǔn)備的鋪底的流動資金。 項目投資（不含財務(wù)費用）及用款計劃見附錄 3 44 第 7章 項目收入估算 銷售單價的估算 根據(jù)新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場的調(diào)查與分析，通過與類似項目銷售價格的分析與比較，確定住宅銷售的均價、商鋪銷售均價及有償出售的車位， 詳見表 7表 72。 表 71 銷售收入表 序號 樓層、單元或樓房名稱 計量單位 單價 建筑面積 (M2) 可售面積 (M2) 項目套數(shù) 可售套數(shù) 銷售收入 (萬元 ) 銷售模式 1 住宅 元 /㎡ 2314 38397 38397 280 280 按建筑面積 2 商鋪 元 /㎡ 5000 8474 8000 按可售面積 3 車位 元 /㎡ 50000 120 按項目套數(shù) 4 公共建筑 元 /㎡ 1200 按可售套 45 數(shù) 合計 表 72 租賃收入表 序號 樓層、單元或樓房名稱 計量單位 單價 建筑面積(M2) 可租面積(M2) 項目套數(shù) 可租套數(shù) 租賃收入 (萬元 ) 租賃模式 1 一期商鋪 元 /㎡ 90 2021 按建筑面積租金 2 二期商鋪 元 /㎡ 120 1000 按可租面積租金 3 一期停車場 元 /套 20 50 按項目套數(shù)租金 4 二期停車場 元 /套 30 50 按可租項目套數(shù)租金 合計 46 銷售收入及經(jīng)營稅金估算 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅按銷售收入的 %計算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的 3%計算，教育費附加按營業(yè)稅的 3%計算。 銷售收入與 經(jīng)營稅金及附加估算表見附錄 租賃收入與 經(jīng)營稅金及附加估算表見附錄 5。 第 8章 資金籌措計劃 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌措主要是根據(jù)項目對資金的需求以及投資使用計劃，確定資金的來源與相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌措通常有資本金、預(yù)售收入及借貸資金 3種主要方式。 項目總投資 。 ****房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金 3500萬元（占項目總投資的 35%），商業(yè)貸款詳見表 81，還款付息表見附錄 1及資金籌措表見附錄 2。 表 81 借（貸）款明細(xì)表 序號 項目名稱 合計(萬元 ) 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 1 建行長期貸款 1500.00 500.00 1000.00 2 農(nóng)行 2021. 2021. 47 短期貸款 00 00 借（貸）款合計 3500.00 500.00 1000.00 2021.00 1:中長期借（貸）款 3500.00 500.00 1000.00 2021.00 2:短期借（貸）款 3:支付本金 3500.00 2243.90 1256.10 4:支付利息 0 0 0 155.00 155.00 0 48 49 第 9章 經(jīng)濟評價 經(jīng)濟評價分財務(wù)評價和綜合評價。對這個一般項目只需要進(jìn)行財務(wù)評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、投資估算、收入估算與資金籌措等基 本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。 基本財務(wù)報表 項目的基本財務(wù)報表：損益表（附錄 6）、資金來源于運用表（附錄 8）、全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表（附錄 9）、資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表（附錄 10） 財務(wù)盈利能力指標(biāo)的計算與分析 靜態(tài)評價指標(biāo)的計算及其分析 根據(jù)附錄 6的有關(guān)數(shù)據(jù)，本項目的利潤總額 。 2．稅后利潤總額 根據(jù) 附錄 6的有關(guān)數(shù)據(jù)，本項目稅后利潤利潤總額為 。 3．投資利潤率 投 資 利 潤 率 = 年 平 均 利 潤 總 額 / 總 投 資=*4．資本金利潤率 資 本 金 利 潤 率 = 年 平 均 利 潤 總 額 / 資 本 金=*5．資本金凈利潤率 50 資本金凈利潤率 = 年平均稅后利潤總額 / 資本金=* 靜態(tài)評價指標(biāo)的計算及其分析 （ FNPV）及財務(wù)內(nèi)部收益率 根據(jù)附錄 8的有關(guān)數(shù)據(jù)，全投資凈現(xiàn)值函數(shù)為 NVP(i)=+(P/F,i,1)+(P/F,i,2)+1175.58(P/F,i,3)+(P/F,i,4)(P/F,i,5)+(P/F,i,6) （ 1）全投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。 MARR 表示投資者最低可接受的收益率，當(dāng) i=MARR=10%時，F(xiàn)NPV= 0,則從全 投資財務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此項目 是可行的。 （ 2）全投資財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映的是項目動態(tài)的投資收益率，是考查項目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。 根據(jù)附錄 8 的 有 關(guān) 數(shù) 據(jù) ， 通 過 excel ， 可 以 計 算 出FIRR=%MARR=10%,則從全投資財務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項目是可行的。 （ FNPV）及財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)附錄 9的有關(guān)數(shù)據(jù)，資本金凈現(xiàn)值函數(shù)為 51 NVP(i)=+(P/F,i,1)+(P/F,i,2)+10(P/F,i,3)+(P/F,i,4)(P/F,i,5)(P/F,i,6) （ 1）資本金財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。 MARR 表示投資者最低可接受的收益率，當(dāng) i=MARR=10%時，F(xiàn)NPV= 0,則從資本金財務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此項目是可行的。 （ 2）資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映的是項目動態(tài)的投資收益率，是考查項目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。 根 據(jù) 附 錄 9 的 有 關(guān) 數(shù) 據(jù) ， 通 過 excel ， 可 以 計 算 出FIRR=%MARR=10%,則從資本金財務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項目是可行的。 資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 詳見投資分析報告資產(chǎn)負(fù)債表表 91。 表 91 ****小區(qū)投資分析報告資產(chǎn)負(fù)債表 序號 項目名稱 資產(chǎn)負(fù)債 (萬元 ) 1 資產(chǎn) 52 流動資金 應(yīng)收帳款 存貨 現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 流動負(fù)債總額 應(yīng)付賬款 短期借款 借款 經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 盈余公積金 累計未分配利潤 53 1. 資產(chǎn)負(fù)債率 (%) 2. 流動比率 (%) 3. 速動比率 (%) 第 10 章 不 確定性分析 敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益的主要風(fēng)險因素為總投資和銷售價格。針對全部資金的評價指標(biāo)，分別計算當(dāng)總投資和銷售價格變動時，對 IRR的影響分析如附錄 10 所示。 圖 101則根據(jù)附錄 10所得的數(shù)據(jù)繪出，詳見下圖 54 圖 101 敏感性分析圖 從上圖和計算結(jié)果中可知，在同樣的變化幅度下，經(jīng)營收入的變化對項目經(jīng)濟效益影響很大，使項目不能滿足財務(wù)凈現(xiàn)值的評價