【正文】 工程 水箱、水池、水泵機房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強電 ) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線 (端子接單元口 ) 寬帶網(wǎng)、社區(qū)局域網(wǎng)等 7 火災(zāi)報警及安全監(jiān) 公共場所火災(zāi)報警，可視防盜 25 視 門 8 閉路電視 住宅區(qū) 9 室外工程 室外綠化及部分道路場地 26 第 4 章 建設(shè)方案 4． 1 建設(shè)場地環(huán)境 地形 建設(shè)場地為 ****新村現(xiàn)狀較規(guī)則矩形地塊，地形平坦。具體布局見附圖 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度 和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 40米寬規(guī)劃路。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 3．混凝土條形基礎(chǔ) 。建設(shè)區(qū)內(nèi)已設(shè)水泵房。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按 A市地區(qū)暴雨強度公式計算。 (2)照明設(shè)計：有正常 照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。 通風(fēng)空調(diào) （ 1）住宅空調(diào)。 、語音用模塊化插座。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。節(jié)約能源是通過技術(shù)進(jìn)步、合理利用和科學(xué)管理手段，以最小的能源消耗，取得最大經(jīng)濟效益。 （ 2） 供水應(yīng)設(shè)置計量水表，作到節(jié)約用水。 2021年 9月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 2021年 3月：三期正式人住。 （ 5）開發(fā)間接費用 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。 （ 8）開發(fā)期稅費 開發(fā)期稅費是指房地產(chǎn)項目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定、國家或擬投資項目所在地才 上的規(guī)定應(yīng)交納的稅金以及代收代付費用。 項目投資（不含財務(wù)費用）及用款計劃見附錄 3 44 第 7章 項目收入估算 銷售單價的估算 根據(jù)新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場的調(diào)查與分析，通過與類似項目銷售價格的分析與比較，確定住宅銷售的均價、商鋪銷售均價及有償出售的車位， 詳見表 7表 72。對這個一般項目只需要進(jìn)行財務(wù)評價。 根據(jù)附錄 8 的 有 關(guān) 數(shù) 據(jù) ， 通 過 excel ， 可 以 計 算 出FIRR=%MARR=10%,則從全投資財務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項目是可行的。針對全部資金的評價指標(biāo)，分別計算當(dāng)總投資和銷售價格變動時，對 IRR的影響分析如附錄 10 所示。 資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 詳見投資分析報告資產(chǎn)負(fù)債表表 91。 （ 2）全投資財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 ****房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金 3500萬元（占項目總投資的 35%），商業(yè)貸款詳見表 81，還款付息表見附錄 1及資金籌措表見附錄 2。 不可預(yù)見費為： 。 財務(wù)費用為 20 萬元。 （ 4）建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。 2021年 6月：三期工程開工。 2021年 5月～ 2021年 8月：施工圖設(shè)計。因此，保護(hù)水資源，節(jié)約水變得非常重要。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪音較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 消防 (1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。設(shè)備用房換氣次數(shù)為 4～ 6次 /小時（變配電房按 10 次 /小時計算 )。 供氣 采用城市管道煤氣 /天然氣供氣方式。 2．照明及電力設(shè)計。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算。 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 根據(jù)? ****?地質(zhì)勘察報告和本項目 工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 1．樁基礎(chǔ) ：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 平面設(shè)計 (1)住宅。 總平面布局 ? ****?總平面略呈三角形布局，由 4 個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園分布在各組團(tuán)內(nèi)部，利 27 用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南邊兩個出人口。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)? ****? 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求， 根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組 合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。 2021 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展趨勢。 供 電：市政供電。? ****?項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 (7) 物業(yè)管理公司在新鄉(xiāng)市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團(tuán)購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。 （ 1)根據(jù)新鄉(xiāng)市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，和平路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表 21。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段 ；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計引入?智能化?新概念，使住宅小區(qū)按?精品化?的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在 2021 年后將建成 100 萬平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險。個人購房的比例也由?八五?時期的 28％增加到 1997 年的 32％，目前這一比例已超過 90％，并保持逐步上升的勢頭。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使樓盤向規(guī)?；较虬l(fā)展。 所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點 戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量 也不斷更新。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： 1．先富者的市場潛力。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。 再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房 60 平方米 (指建筑面積，下同 )以下的占 38． 96％， 60～ 90 平方米的占 23． 8％， 91～ 110 平方米的占 24． 82％， 110 平方米以上的只占 ％，有近 87． 58％的家庭住房面積在 110 平方米以下。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。 8 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) ? ****?項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表 1— 1。? ****?將是本公司開發(fā)的又一精品住宅小區(qū)。 (2)建設(shè)地點：新鄉(xiāng)市 ****新村。經(jīng)測算項目財務(wù)凈現(xiàn)值 ，項目財務(wù)內(nèi)部收益率 28%。本報告通過對項目地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)新鄉(xiāng)市目前市場狀況和對未來的預(yù)測，對本項目 ——****的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，結(jié)合項目的特點和優(yōu)點，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行一定的描述。 關(guān) 鍵 詞 ****； 市場調(diào)查； 開發(fā)經(jīng)營； 財務(wù)分析； 風(fēng)險分析 2 The feasibility research report of the residence of the ? Sheng Shui Lv Du? Candidate:Xu Hua Supervisor: Zhou Wei Abstract The project (****) at the northwest coren of Labora Road and Nangan Road in Xinxiang City. It will be developed into Classic residence(include multilayer, business storefront), and the developer is **** Real Estate Development Company. Put forward the preliminary suggestion of the feasibility \developing and management of the Sheng Shui Lv Du acorrding to the local market situation and the prediction of the future of Xinxiang. Meanwhile investigat and analysis the mart of development and management environment of the project, and pare the perimeter main similar petition property. And through bining the characteristic and advantage of the project ,then have a depiction of design .This project orientate into firstclass section for residence .It will be publized by exhibition sells and advertisements and will sell by many way which will promote the sales .The follow context of the text is investment analysis , financial analysis and risk analysis to the project which is in hopes of probing into whether the project is feasible. The basis for this programme, the project site area of 22,127 square meters, a total construction area 3 of 49, square meters. The total investment million yuan, of which 35 million yuan for its own funds. Measured by the present value of million yuan project finance, project finance internal rate of return 28 percent. At the time of the risk analysis, analyze breakeven analysis and sensitivity analysis, and further analyze the sensitivity analysis of the sales revenue respectively and total investment. After research and analysis we can see that this project has strong economic viability. Key word Sheng Shui Lv Du； Market investigation； Development management；Financial analysis； Risk analysis 1 目 錄 目錄 ........................................... 1 第 1章 總論 .................................... 6 ................................ 6 .................................... 6 ................... 7 ......................