【導(dǎo)讀】成都空壓機廠地塊建設(shè)項目可行性研究報告

　　

【正文】 ........................................................................................................................... 47 住宅部分工程成本核算表 ............................................................................................................................ 48 配套項目部分工程成本核算表 ..................................................................................................................... 49 地下 停車場部分工程成本核算表 ................................................................................................................. 50 第 5 頁 共 50 頁 成都空壓機廠地塊建設(shè)項目可行性研究報告 第一部分 項目概況 一、項目名稱 成都空壓機廠地塊建設(shè)項目 二、 項目地址 成都空壓機廠地塊位于 成都市海椒市街 13 號，即 二環(huán)路東四段 以西，得勝上街以南，海椒市街以東， 蓮 桂東路以北，臨二環(huán)路東四段， 地處東大街東延線牛市口黃金位置。 三 、土地產(chǎn)權(quán)狀況 及面積 成都空壓機廠地塊現(xiàn)系成都牛市口商貿(mào)大市場所在地。該市場占地 50 余畝 。其中工業(yè)劃撥用地 23, 平方米（約 畝），商業(yè)租賃用地 10, 平方米（約 畝） ，租賃時間為 2020 年 5 月 6 日 起 至 2020 年 5 月 5 日止。 后因 成都空壓機廠和成都華興房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā) 住宅 ， 占用了 市場 16 畝左右，現(xiàn)余 33 畝左右。 四 、地上建筑物狀況 地上建筑物多為二至三層的牛市口商貿(mào)大市場，少部分為廠區(qū)。 五 、 項目由來 成都空壓機廠 原 系中國汽車工業(yè)總公司所屬企業(yè)。 由于 經(jīng) 國務(wù)院總理辦公會議 決定 ，需 對 中國汽車工業(yè)總公司 的 業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行重組， 中國汽車工業(yè)銷售總公司和中國 汽車工業(yè)物資總公司由上汽集團(tuán)接收 ， 并提出破產(chǎn)申請，在按規(guī)定程序報批后， 按照《研究遼寧部分有色金屬和煤炭企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)有關(guān)問題的會議紀(jì)要》的規(guī)定組織實施破產(chǎn)。 破產(chǎn)費用缺口，經(jīng)財政部核定后，由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決。 中國汽車工業(yè)總公司 所屬破產(chǎn)企業(yè) （含成都空壓機廠） 實施破產(chǎn)所適用的政策和費用也執(zhí)行上述規(guī)定。 同時，國家經(jīng)貿(mào)委根據(jù)國務(wù)院總理辦公會議紀(jì)要精神，將成都汽車配件總廠、成都空壓機廠兩戶企業(yè)自 2020 年 1 月 1日起移交給四川省人民政府管理，中國汽車工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股權(quán) 也 實行無償劃轉(zhuǎn)，兩戶企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔(dān) 。 2020 年 7 月 25 日四川省人民政府決定將成都汽車配件總廠、成 都空壓機廠兩戶企業(yè)下放至成都市人民政府實行屬地管理。 現(xiàn)成都市人民政府決定對成都空壓機廠實施關(guān)閉破產(chǎn)。 但 實施關(guān)閉破產(chǎn) 大約 需要 1,200 萬元啟動資金 。 破產(chǎn)后以土地出讓收入去除 政府收取 的 土地出讓金 剩余部分 作為破產(chǎn)費用 ， 不足 第 6 頁 共 50 頁 成都空壓機廠地塊建設(shè)項目可行性研究報告 部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時返還先期墊付的 1,200 萬元破產(chǎn)啟動費用。 六 、 有關(guān) 破產(chǎn)清理 情況預(yù)計 該地塊 系成都牛市口商貿(mào)大市場所在地。 該市場擁有一樓一底營業(yè)房 485 間，現(xiàn)有小食品、化工等各類商家 200 余戶。另有茶樓 4 個，面積 2,787 平方米，農(nóng)貿(mào)市場 1 個，面積 800 平方米，娛樂 城 1 個，面積 1,500 平方米，旅館 1 個，面積 1,500 平方米，招待所 1個，面積 300 平方米，生資市場 1 個，面積 1200 平方米，餐館 3 個，面積 800 平方米。在破產(chǎn)清理時， 該市場 主要 情況 如下： 農(nóng)貿(mào)市場 農(nóng)貿(mào)市場系牛市口商貿(mào)大市場與蓮新街道辦事處聯(lián)辦，共有 26 間營業(yè)房及兩條通道，清理時無賠償無糾紛。 舊家電區(qū) 舊家電區(qū)系市場 獨立管轄 ，現(xiàn)有商家 8 戶，清理時 無賠償無糾紛。 化工交易區(qū) 化工交易區(qū)現(xiàn)有商家 40 戶，清理時無賠償無糾紛。 小食品區(qū) 小食品區(qū)系市場獨立管轄，現(xiàn) 有商家 45 戶，清理時無賠償無糾紛。 招待所 招待所系成都空壓機廠下崗職工租賃市場原辦公樓形成，清理時無賠償無糾紛。 聚緣茶房 聚緣茶房原系成都鹽市口購物中心 租賃市場場地建成，并 分別 于 1998 年以 40 萬元轉(zhuǎn)讓給都榮工女士，獲得 18 年左右的使用權(quán) ，及于 2020 年 移交給市場，出現(xiàn)“一女二嫁”情況 。 后經(jīng)市場努力，市場同都榮工女士簽訂了租賃協(xié)議。聚緣茶房清理時可能有一定賠償和糾紛。 大眾茶樓 原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建的營業(yè)房。 1988 年鹽市口購物中心以向黃 小龍借款 30 萬元作為回報，以每月 2,000 元價格將市場一樓一底約 500 平方 第 7 頁 共 50 頁 成都空壓機廠地塊建設(shè)項目可行性研究報告 米的營業(yè)房租給他。 后鹽市口購物中心將茶樓底層歸還給市場，二樓則由法院判給匯通銀行 。 同時，市場與黃小龍重新簽訂了租賃合同。因此，大眾茶樓清理時可能有一定賠償和糾紛。 都市農(nóng)家樂 都市農(nóng)家樂原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建而成。 同樣于2020 年將底樓移交給市場，市場又將其租給 侯錫惠女士。該都市農(nóng)家樂清理時估計沒有賠償和糾紛。 農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所 農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地 自行修建而成，一樓一底，面積 240 平方米 。 成都鹽市口購物中心以從該儲蓄所借款沖抵其 20 年使用權(quán)。 同樣鹽市口購物中心于 2020 年將底樓移交給市場。 2020 年儲蓄所遷走，并將此營業(yè)房租給他人做酒樓使用。 該儲蓄所清理時估計有一定糾紛，但能協(xié)商解決。 市場二樓營業(yè)房 市場二樓營業(yè)房原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建而成，共2400 平方米。 1997 年鹽市口購物中心以該二樓及一樓小食品區(qū)營業(yè)房 20 年使用權(quán)作抵押，在市場擔(dān)保下，從匯通銀行貸款，后因無力償還銀行部分貸款及市場租金，將一樓及二樓營業(yè)房無償償還給市場，但法院將二樓判給了匯通銀行。因此，清理時會有一定的糾紛。 1 化工區(qū) 該化工區(qū)系成都錦江區(qū)工商局與成都空壓機廠聯(lián)建，并分割了 88 間營業(yè)房，將其全部出售給私人。因此，清理時會有一定的糾紛。 1 生資市場 該生資市場系東寶娛樂公司向成都空壓機廠一次性交納 300 萬元后獲得了 25 年的使用權(quán) ，并將其改造成紅日娛樂城，面積 5,750 平方米。因此，清理時會有較大的賠償。 1 銀豐酒樓 該 銀豐酒樓 原系市場以聯(lián)辦食堂名義讓成都鹽市口購物中心承包經(jīng)營，后成都鹽市口購物中心將其 經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給簡陽銀豐鋁門窗廠的黃又成。其后黃又成將其抵押貸款，因無力按期還款，法院將余下的經(jīng)營權(quán)判給了簡陽信用社。因此，清理時有一定的糾紛。 第 8 頁 共 50 頁 成都空壓機廠地塊建設(shè)項目可行性研究報告 1其他 市場其他營業(yè)房跟上面的情況類似。清理時有一定的賠償，但問題不大。 綜上所述，該市場清理時 存在一些賠償糾紛， 估計 并無 太 大的問題。 第 9 頁 共 50 頁 成都空壓機廠地塊建設(shè)項目可行性研究報告 第二部分 成都房地產(chǎn)市場概況 略。 第 三 部分 項目 優(yōu)勢 與 劣勢分析 一、項目優(yōu)勢 項目地處 成都主要商貿(mào)大道東大街東延線盡頭牛市口 與二環(huán)路東四段交會處， 具有較濃的商業(yè)氛圍。 目前東大街已整治一新，從鹽市口到東門大橋，沿線分布了成都 人民商場、北京華聯(lián)、郁金香花園廣場、 東方時代商場、 藍(lán)光大廈、友誼廣場等商業(yè)樓盤。 商業(yè)氣氛正從鹽市口市中心向東門大橋延伸， 并 逐漸 從東門大橋向一環(huán)路牛王廟及二環(huán)路牛市口遞延。 項目位置交通極為方便。 從項目所在地到鹽市口城市商業(yè)中心，只需 6 分鐘左右的車程 ，而且東大街 、 二環(huán)路 和海椒市街 是成都的主要 公交干道，沿線分布了 68 路、 85路、 97 路、 112 路 、 38 路、 47 路 、 65 路、 51 路、 75 路、 91 路、 12 路、 114 路、 303A 路、106 路等 公交線路。 項目 地塊 是成都東面，乃至成都二環(huán)路內(nèi)不可多得的地塊。由于歷年的房產(chǎn)開發(fā)，成都二環(huán)路以內(nèi)已幾乎沒有可供開發(fā)的土地。 該地塊的開發(fā)不但切合了成都 市民 二環(huán)路內(nèi)的置業(yè)習(xí)慣，而且無疑會 給開發(fā)商帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。 根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，東大街將 繼續(xù)向 東跨過二環(huán)路東延至老成渝公路，直接連接成都城東副中心。 二環(huán)路東四段以內(nèi)已形成了良好的居家氛圍 ，市政公建配套較為完善 。 由于地塊業(yè)主屬于申請破產(chǎn)企業(yè)，且有關(guān)破產(chǎn)費用均由 上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決 ，因此項目不存在拆遷安置費用，大大降低了成本 ，土地增值的空間很大。 項目二環(huán)路以外即為沙河 、塔子山公園 ， 項目南面 即為望江公園、東 湖 市政公園 ，環(huán)境優(yōu)美 。 第 10 頁 共 50 頁 成都空壓機廠地塊建設(shè)項目可行性研究報告 二、項目劣勢 目前 項目東面二環(huán)路外是成都鋼鐵有限責(zé)任公司 （即原 成都無縫鋼管廠 ） 。 雖然 成都無縫鋼管廠是東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點企業(yè)之一 ，但 該廠整體搬遷 尚需時日 ， 因此在一定程度上制約了項目向東 的 輻射力。 東大街東延線東門大橋至二環(huán)路牛市口段商業(yè) 氛圍 的提升還需 較長的時間 。 牛市口商貿(mào)大市場雜亂無章， 管理混亂， 將直接影響商業(yè)投資者 對該地塊商業(yè)鋪面的 投資行為。 第 11 頁 共 50 頁 成都空壓機廠地塊建設(shè)項目可行性研究報告 第 四 部分 項目運 作方案 一、項目運作主體 為了更好地 進(jìn)行投融資，運作項目， 建議以 北亞集團(tuán)的 名義 控股成立新的房地產(chǎn)開 發(fā)公司，在成都錦江區(qū)注冊 ，注冊資金為 3,000 萬元 。 在組織架構(gòu)及人員的安排上，可以先跟成都東方新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實行兩套班子，一套人馬 ，交叉作業(yè)，待 以后 投資開發(fā)項目增多，業(yè)務(wù)量增大時， 再 進(jìn)行 業(yè)務(wù)分割 。 二、項目 運作 方案 根據(jù)項目特點， 可以采取土地開發(fā)方案或者房產(chǎn)開發(fā)方案。兩種方案各有優(yōu)缺點， 具體為： （一）土地開發(fā)模式 該項目若只進(jìn)行土地開發(fā) 整理，前期只需分批次投入 1,200 萬的成 都空壓機廠破產(chǎn)的啟動費用及較少的其他費用和財務(wù)費用，便可 啟動項目 ，至土地轉(zhuǎn)讓交納土地費用 （含土地出讓金補差）后，便可掛牌或拍賣，取得收益。 這種開發(fā)模式比較簡單，風(fēng)險系數(shù)小，能較快的回收成本。 但這種 模式 遠(yuǎn)遠(yuǎn) 沒有 取 得 本 地塊 的最大利用價值 ，而且土地拍賣，政府將收取 劃撥土地成交價款 30%的 土地出讓金 ，這將大大降低項目的經(jīng)濟(jì)效益 。 （二） 房產(chǎn)開發(fā)模式 根據(jù)成都目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀， 若 該項目不 只 進(jìn)行前期的 破產(chǎn)清理 ，改變土地性質(zhì)和進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，還 進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)， 將給 北亞集團(tuán) 帶來良好的經(jīng)濟(jì)回報。 而且 ，房產(chǎn)開發(fā)將使北亞集團(tuán)在 成都的 投資步入良性循環(huán) 和 可持續(xù)發(fā)展的道路。 第 12 頁 共 50 頁 成都空壓機廠地塊建設(shè)項目可行性研究報告 第 五 部分 項目規(guī)劃 方案 一、項目規(guī)劃設(shè)計要點 由于地塊目前尚無規(guī)劃設(shè)計條件，為了便于測算，設(shè)定其規(guī)劃條件如下： 凈用地面積： 33 畝。 容積率：不大于 。 建筑密度：不大于 30%。 建筑高度：不大于 40 米。 綠地率：不小于 30%。 戶型： 80 平方米、 100 平方米、 120 平方米、 150 平方米，各 25%。 商業(yè)占 地上 建筑面積比例為 20%。 其他按有關(guān)規(guī)定。 二、項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （一）項目主要技