【導(dǎo)讀】的“科威特”，有我國陸上探明的最大整裝氣田。西氣東輸、西電東送、西煤東運的重要源頭?？s影，榆林已發(fā)現(xiàn)的八大類40多種礦產(chǎn)資源，XX樣樣都有，近年來，XX縣經(jīng)濟取得了快速發(fā)展，2021年全縣實現(xiàn)地?？芍涫杖?2163元，分別增長%、%。2021年全市住宅建設(shè)完成建筑面積120萬。比，同比增長10%和%。一批初具規(guī)模的住宅小區(qū)陸續(xù)形。住房市場需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)業(yè)進一步成為消費和投。但是，由于我市房地產(chǎn)市場還處于起步階段，除。發(fā)展，有的甚至連基本的綠化都沒有。量、更大空間的居住環(huán)境。因此，開發(fā)中高檔住宅小區(qū)，營。本項目也就是在這樣的背景下被提出和醞釀實施。配套設(shè)施；房地產(chǎn)開發(fā)展及商品房銷售。其中，酒店平方米，1#商住樓平方米，2#商住樓平方米。2#商住樓17層，3#商住樓12層。②陜西省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費用標(biāo)準；⑤榆林市城市總體規(guī)模；風(fēng)險因素及對策；整體形象有積極意義。億元，集煤、油、氣、鹽四大資源于一地，儲量大，

　　

【正文】 ，符合消防規(guī)范要求。 （二）消防用水系統(tǒng) 在小區(qū)地下設(shè) 320 立方米消防水池，作為作區(qū)消防用水水源。 （三）消火栓系統(tǒng) 商品房住宅、商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)設(shè)有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達到建筑物的任何部門，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓。 （四）自動噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng) 網(wǎng)點、會所等公共場所設(shè)自噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng) （五）滅火器設(shè)置 商業(yè)配套及住宅配置 5A型 2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。 二、環(huán)境保護 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 31 （一）排污水 小區(qū)生活污水排放各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理， 再排放市政污水管網(wǎng)，送入污水處理廠。 （二）排廢氣 住宅內(nèi)的廚房設(shè)抽油煙機，衛(wèi)生間設(shè)有通風(fēng)口 （三）防噪音 小區(qū)實行“人車分流”，減少噪音、尾氣排放及夜間燈光的污染。 三、勞動衛(wèi)生 （一）綠化 該項目的周及小區(qū)內(nèi)有道路及大面積綠化，小區(qū)內(nèi)視野廣闊，環(huán)境優(yōu)美，采光、自然通風(fēng)效果良好。 （二）衛(wèi)生條件 小區(qū)內(nèi)實行物業(yè)化管理，衛(wèi)生有專人清掃，垃圾進行分類收集，提高小區(qū)的文明生活方式 。 （三）空氣質(zhì)量 小區(qū)綠化覆蓋率高，小區(qū)內(nèi)及周邊沒有污染源，空氣質(zhì)量良好。 四、節(jié)能 1．設(shè)計 依據(jù)國家有關(guān)節(jié)能降耗法律法規(guī)。 2．建筑節(jié)能 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 32 ①確保主要建筑物采光及通風(fēng)系統(tǒng)良好。 ②在建筑物中積極推廣采用保暖節(jié)能新型材料，如空心磚和苯板等。 ③選用高反射系數(shù)的墻面裝飾材料，減少自然光和人工照明光線的墻體吸收。 ④合理利用空間，提高有效使用面積，力戒浪費。 給排水節(jié)能 ①選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。 ②經(jīng)綜合分析、合理選擇管徑，做好管網(wǎng)設(shè)計，降低管網(wǎng)阻力。 ③選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門，杜絕滴漏。 供熱采暖節(jié)能 ①熱網(wǎng)管道采用“氰聚塑”保溫直理管，降低網(wǎng)路熱損。 ②選用散熱好、易維護的暖氣片。 電氣節(jié)能 ①推廣“綠色照明”工程，照明燈具采用新 光源龜板反射罩、電子鎮(zhèn)流器、電容補償器、節(jié)能燈等。 ②正確選擇外網(wǎng)路徑，降低線損。 合理選擇和配置設(shè)備，最大限度降低水、電的消耗； 科學(xué)合理組織生產(chǎn)、發(fā)揮設(shè)備的功效，提高管理人員的管理水平和操作人員的技術(shù)水平，在生產(chǎn)經(jīng)營中達到降低能耗、節(jié)約能源的目的。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 33 第九章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 建設(shè)投資估算 （ 1）土地征用及拆遷補償費估算 該地塊土地取得成本為 2600 萬元。 （ 2）土建工程費估算 該項目土建工程費工計 1860 萬元。 （ 3）其他費用估算 該項目其他費用共計 240 萬元。 （ 4）預(yù)備費 該項目預(yù)備費以開發(fā)建設(shè)投資和其他費用之和作為取費基礎(chǔ)，共計 190 萬元。 （ 5）建設(shè)期貸款利息 該項目建設(shè)期貸款年利率為 %，貸款算得共計 260萬元。 綜上所述，該項目建設(shè)投資如下表所示： 序號 項目 總費用（萬元） 1 開發(fā)建設(shè)投資 4460 土地取得成本 2600 工程費用 1860 . 建筑總投資 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 34 1 .2 公用及輔助工程 2 其他費用 240 建設(shè)單位管理費 28 可行性研究報告編制費 6 設(shè)計費 27 地質(zhì)勘探費 12 施工圖審查費 8 建設(shè)單位臨時設(shè)施費 25 施工圖預(yù)算編制費 30 招標(biāo)代理費 5 合同公證費 6 工程建設(shè)監(jiān)理費 28 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 45 城市消防設(shè)施配套費 20 人防工程易地建設(shè)費 3 預(yù)備費 190 4 建設(shè)期貸款利息 260 5 項目總投資 5150 建設(shè)期利息估算 該項目建設(shè)投資借款 1000 萬元，用于資本金不足時投入項目建設(shè)使用。該項目將于 2021 年 6 月開工建設(shè) ，整個項目建設(shè)期三年，在竣工驗收前，用于建筑安裝工程投資的銀行貸款產(chǎn)生的利息全部記入建設(shè)期利息。 二、資金籌措 該項目建設(shè)投資總額 5150 萬元，所需資金擬由以下二個渠道籌集：①銀行借款 2021 萬元，由企業(yè)向金融機構(gòu)申請借款解決；②自籌資金 3150 萬元（包括部分承包商墊資）。貸XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 35 款本息償還由逐年累積的銷售收入償還。 第十章 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 一、概述 考慮 XX 縣房地產(chǎn)市場行情變化、物價指數(shù)上漲趨勢和該項目地理位置的升值趨勢，本報告通過對財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行估算，以期更好地反映項目在各種市場狀況下的收益情況。初步方案，考慮各種內(nèi)、外部因素所確定比較貼近市場實際情況的價格：住宅部分由于面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等因素的不同，成本也隨之不同。出于以上諸多因素的考慮，多層住宅銷售價格每建筑平方米均價初步定為 2500 元。 二、計算期估算 該項目計算期 5 年，其中建設(shè)期 3 年，銷售期按國家建設(shè)部的要求當(dāng)工程主體結(jié)束后開始預(yù)售直至售完。 三、銷售收入估算 該項目銷售收入根據(jù)目標(biāo)客戶群的家庭可支配收入善具體估算如下：住宅平均售價為 2500 元 /m2，銷售面積、銷售價格和銷售收入如下表所示： XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 36 項目 面積（ m2） 單價（元/m2） 小計（萬元） 住宅 2500 6309 合計 2500 6309 四、銷售稅金及附加估算 該項目銷售稅金及附加的綜合稅率為 %，城市建設(shè)維護稅 7%和教育費附加 3%，具體各種及稅率如下表所示。 銷售稅金及附加明細表 稅種 稅率 小計（萬元） 營業(yè)稅 銷售收入的 5% 315 .45 城市建設(shè)維護稅 營業(yè)稅的 7% 教育費 營業(yè)稅的 3% 五、開發(fā)投資估算 該項目開發(fā)投資包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息，共計 5150萬元。 六、利潤及利潤分配估算 該項 目的利潤總額為銷售收入扣除開發(fā)投資、銷售稅金角度附加以及銷售費用后的余額，所得稅 25%，稅后利潤為利潤總額扣除所得稅后的差額。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 37 第十一章 財務(wù)效益分析 一、靜態(tài)投資收益分析 各項靜態(tài)投資收益指標(biāo)如下表： 靜態(tài)指標(biāo)估算表 指標(biāo) 指標(biāo)值 全部投資利潤率 % 全部投資利稅率 % 利潤總額（萬元） 811 稅后利潤（萬元） 608 從不同方案的靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項目具有較強的盈利能力。 二、借款償還能力分析 該項目銀行借款 2021 萬元，以售樓預(yù)收款償還，貸款利率初步定在 %，預(yù)計 3年還清本息。綜合以上數(shù)據(jù)分析說明該項目有較強的債務(wù)消償能力。 第十二章 結(jié)論 本住宅項目的建設(shè)，對提升榆林市的整體形象、推進榆林市住宅產(chǎn)業(yè)化進程、提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、增強企業(yè)的經(jīng)XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 38 濟實力具有重大意義。 市場分析表明，該項目順應(yīng)了榆林市整體及住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，只要營銷和經(jīng)營管理得當(dāng)，該項目的市場前景比較樂觀。 該項目選址合理，規(guī)劃科學(xué)，功能布置優(yōu)化，可為住房創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。 財務(wù)效益及各項評價指標(biāo)表明，該項目財務(wù)效益較好。其中對應(yīng)的全部投資利潤率、全部投資利稅率及資本金凈利潤率的指標(biāo)均 高于行業(yè)平均水平，該項目完全可能實現(xiàn)預(yù)計方案的利潤指標(biāo)。因此，項目在經(jīng)濟上是可行的。