【正文】 其中對(duì)應(yīng)的全部投資利潤率、全部投資利稅率及資本金凈利潤率的指標(biāo)均 高于行業(yè)平均水平，該項(xiàng)目完全可能實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)方案的利潤指標(biāo)。 第十二章 結(jié)論 本住宅項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)提升榆林市的整體形象、推進(jìn)榆林市住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程、提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 38 濟(jì)實(shí)力具有重大意義。 六、利潤及利潤分配估算 該項(xiàng) 目的利潤總額為銷售收入扣除開發(fā)投資、銷售稅金角度附加以及銷售費(fèi)用后的余額，所得稅 25%，稅后利潤為利潤總額扣除所得稅后的差額。出于以上諸多因素的考慮，多層住宅銷售價(jià)格每建筑平方米均價(jià)初步定為 2500 元。 二、資金籌措 該項(xiàng)目建設(shè)投資總額 5150 萬元，所需資金擬由以下二個(gè)渠道籌集：①銀行借款 2021 萬元，由企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)借款解決；②自籌資金 3150 萬元（包括部分承包商墊資）。 （ 4）預(yù)備費(fèi) 該項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)以開發(fā)建設(shè)投資和其他費(fèi)用之和作為取費(fèi)基礎(chǔ)，共計(jì) 190 萬元。 合理選擇和配置設(shè)備，最大限度降低水、電的消耗； 科學(xué)合理組織生產(chǎn)、發(fā)揮設(shè)備的功效，提高管理人員的管理水平和操作人員的技術(shù)水平，在生產(chǎn)經(jīng)營中達(dá)到降低能耗、節(jié)約能源的目的。 供熱采暖節(jié)能 ①熱網(wǎng)管道采用“氰聚塑”保溫直理管，降低網(wǎng)路熱損。 ④合理利用空間，提高有效使用面積，力戒浪費(fèi)。 四、節(jié)能 1．設(shè)計(jì) 依據(jù)國家有關(guān)節(jié)能降耗法律法規(guī)。 （二）排廢氣 住宅內(nèi)的廚房設(shè)抽油煙機(jī)，衛(wèi)生間設(shè)有通風(fēng)口 （三）防噪音 小區(qū)實(shí)行“人車分流”，減少噪音、尾氣排放及夜間燈光的污染。 （二）消防用水系統(tǒng) 在小區(qū)地下設(shè) 320 立方米消防水池，作為作區(qū)消防用水水源。 保安電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng) 在小區(qū)主要出入口設(shè)置監(jiān)控?cái)z像機(jī)，在住宅各單元樓下設(shè)置對(duì)講門系統(tǒng)控制主機(jī)。 各樓層配電箱對(duì)本層的負(fù)荷供電。由兩個(gè)不同的供電地點(diǎn)引入雙回路 10KV電源，用地下電纜起接入小區(qū)變電所，形成小區(qū)室外環(huán)狀供電管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時(shí)，另一條電路仍能保證不間斷供電。 小區(qū)生活污水排入各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池 中處理；地下室污水應(yīng)集中到地下室污水池中，通過排污泵將污水排入化糞池中。 （三）裝修 外裝修：外墻涂料，鋁合金窗 內(nèi)裝修：每套住宅天棚、墻面刮大白，地面水泥沙漿壓光。 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，傾力打造舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、健康文明的現(xiàn)代化居住小區(qū)。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 26 第五章 工程進(jìn)度安排 該項(xiàng)目的一期工程將于 2021年 10月至 2021年 5月為前期準(zhǔn)備工作 ，完成項(xiàng)目規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)及相關(guān)手續(xù)審批， 2021年 6 月動(dòng)工興建， 2021 年 12 月底前竣工交付使用。 地震烈度 本區(qū)構(gòu)造簡單，新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)微弱，按陜西省抗震辦頌布的 1/200 萬“陜西省工程抗震設(shè)防烈度圖”查知，榆林市地震設(shè)防烈度小于 6 度，無斷裂帶。所見構(gòu)造形跡，除中生代地層構(gòu)成向北西微傾的平緩單斜外（傾角 13176。 (c)中更新統(tǒng)（ Q 2）：為淺黃、灰黃色砂質(zhì)黃土與粉土質(zhì)砂互層，夾 45 層棕紅色古土壤，含少量零星鈣質(zhì)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)硬致密厚 1721米。常年風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)和東南風(fēng)，夏季多為東南風(fēng)，冬季多為西北風(fēng)，平均風(fēng)速 米 /秒 ,極端最高氣溫在 7 月達(dá) ℃極端最低氣溫在 1 月達(dá) ℃ ,最大日溫達(dá) 27℃ ,年平均降水量 ,年沙塵暴日約 10 天 ,年雷暴日數(shù) 29 天。同時(shí)，由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，也可以輔以代理機(jī)構(gòu)銷售，提高項(xiàng)目的銷售進(jìn)度與效率，但應(yīng)當(dāng)均衡考慮成本與收益的比較情況來確定自銷與代理銷售的比重。 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì) 二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室三廳二衛(wèi)三種，面XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 21 積在 90— 120m2之間，均采用四明設(shè)計(jì)。 三是時(shí)間，網(wǎng)上銀行、證券、購物、 E 時(shí)代時(shí)尚生活方式，可以在小區(qū)內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)。 ②戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新 產(chǎn)品的戶型做到四明設(shè)計(jì)，居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 20 均有直接采光通風(fēng)窗，淺進(jìn)深、大開間、高使用率。 （二）項(xiàng)目市場定位 本住宅項(xiàng)目是 XX縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的住宅項(xiàng)目，綜合考慮目標(biāo)客戶的家庭可支配收入狀況，以人性化設(shè)計(jì)為理念，推陳出新，最大程度地發(fā)揮當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)，最大限度地方便居民的生活。作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在 XX 已經(jīng)步入高速發(fā)展的快車道。目前， XX 縣的住XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 18 宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下 特點(diǎn)： ①建筑風(fēng)格和建筑規(guī)劃陳舊落后 XX 縣正大開發(fā)的樓盤中，基本完全承襲了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無生機(jī)和現(xiàn)代感。近幾年來，能源的開發(fā)， XX 出現(xiàn)了無數(shù)“暴富 階層”，這些客戶群里面的人不僅的有私營企業(yè)主、政府機(jī)關(guān)官員、國有大中型企業(yè)管理者，而且有更多因煤氣油開發(fā)而帶動(dòng)起來的廣大普通老百姓，他們逐漸演變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場主流。 （ 3）房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，未來前景看好 從供給來看，建材成本及地價(jià)的上漲將帶動(dòng)房價(jià)上漲；XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 17 從需求來看，有效 需求的逐漸擴(kuò)大將推動(dòng)房價(jià)上漲。 ③生活水平提高，主動(dòng)型住 房需求大。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)進(jìn)行持續(xù)穩(wěn)步增長時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)與國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 16 2021 年 XX 縣財(cái)政收入穩(wěn)步增長。 （ 2）房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大 ①消費(fèi)升級(jí)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)住房改善型需求增長。在加強(qiáng)城市硬環(huán)境建設(shè)的同時(shí)，榆林市政府注重軟環(huán)境建設(shè)，XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 15 積極轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對(duì)吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進(jìn)作用。全面建設(shè)小康 社會(huì)奮斗目標(biāo)的提高、國家能源重化工基地建設(shè)及“全面加快西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、特色文化大市、綠色生態(tài)名市”建設(shè)的提出，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強(qiáng)有力的政策 保障。房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速增長，特別是商品住宅資高速增長，促進(jìn)了城市建設(shè)的發(fā)展，人們的居住條件得到極大改善，人民生活水平進(jìn)一步提高。 （ 2） 房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)投資需求和消費(fèi)需求的重要?jiǎng)恿Α?2021 年，商品房實(shí)際銷售平均價(jià)格為每平方米 1100 元， 2021 年上漲到了 3500 元，年均增長 70%。 （ 2） 購置土地大幅增長，土地價(jià)格不斷攀升 ，帶動(dòng)土地購置費(fèi)上漲較快 。 XX縣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 2021 年，受金融危機(jī)影響， XX 房地產(chǎn)受到前所未有的沖擊。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展健康與否對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。隨著住房制度改革的深入，公積金 制度和個(gè)人住房抵押貸款制度的完善及有關(guān)住房市場的啟動(dòng)，榆林市個(gè)人購房的比例會(huì)進(jìn)一步提高，住宅市場將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化。 二、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn) XX 縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn) XX縣住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有重要意義 榆林市作為國家重要的能源化工基地，近年來隨著不斷開發(fā)，經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增速每年以 17%甚至 更高的速率遞增， 已連續(xù)六年為全省第一，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全省前列。伴隨 著資源的開發(fā)，榆林市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，同時(shí)居民收入大幅度提高。 在此基礎(chǔ)下，考察項(xiàng)目建設(shè)的必須性、可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、投資者進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)