【正文】 面出發(fā)，尊重居民生活習(xí)慣，突出本地區(qū)特色，營造出更加人性化、生態(tài)化、藝術(shù)化的居住空間環(huán)境。 從規(guī)劃入手，總體考慮，力求布局合理、空間緊湊、環(huán)境宜人、合理組織，讓城市煥發(fā)出新的活力。 二 、設(shè)計(jì)依據(jù) 42 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 《城鄉(xiāng)規(guī)劃編制辦法》和《實(shí)施細(xì)則》 《大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 《建筑設(shè)計(jì)放火規(guī)范》 《鄭州市城市總體規(guī)劃》 《鄭州市建設(shè)工程規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 三、用地區(qū)位分析及現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊位于鄭州市 XX 新區(qū)龍湖中環(huán)南路以北，九如路以東，龍翔二街以西， 鑫睿路以南。開發(fā)建設(shè)用地 平方米，建筑高度 24 米，容積率 ，建筑密度 50%。市政配套未覆蓋到本項(xiàng)目地塊。 四、規(guī)劃目標(biāo) 功能完善的宜居城區(qū)： 充分發(fā)揮土地效益和區(qū)位優(yōu)勢，利用便利的交通條件，最大限度的滿足居民生活需求，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，營造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境。 構(gòu)造和諧城區(qū)： 堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，按照構(gòu)建開放鄭州、和諧鄭州、效益鄭州的要求，以全面提升城市綜合功能、提高土地使用效益為核心，不斷改善城市運(yùn)行機(jī)制，為鄭州市建設(shè)現(xiàn)代化城市，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展作 出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 合理利用開發(fā)土地資源 本次規(guī)劃將以滿足城市長遠(yuǎn)和整體利益為前提，以合理利用城市土地資源、優(yōu)化鄭州市東區(qū)的城市空間形態(tài)、落實(shí)城市總體規(guī)劃為重心，將其所在街坊建設(shè)成為土地空間資源配置合理，配套設(shè)施完善，景觀優(yōu)美、環(huán)境宜人的城市街區(qū)。 五、設(shè)計(jì)理念 “以人為本”的設(shè)計(jì)理念 以人為本的設(shè)計(jì)理念貫穿于本次規(guī)劃設(shè)計(jì)的全部層面。在區(qū)位分析、用地布局、景觀設(shè)計(jì)、設(shè)施配套及其它配套技術(shù)性工程等各個方面，均力足于方便、快捷、高層次感受等各方面的要求，使其能夠引導(dǎo)消費(fèi)，成為片區(qū)的商業(yè)中心。 “一流品牌 ，突出特色”的設(shè)計(jì)理念 43 創(chuàng)造優(yōu)秀的外部環(huán)境，引進(jìn)一流的消費(fèi)品牌，為周邊人群提供方便快捷的消費(fèi)服務(wù)。超額停車位設(shè)計(jì)，不僅方便本地塊使用功能，還能為社會解決一部分停車壓力，為營造和諧社會做出一份貢獻(xiàn)。 六、規(guī)劃設(shè)計(jì) 5+3+5 的單體建筑設(shè)計(jì)，在城市沿街立面上提供高低起伏的空間層次感。寫字樓 +商場 +寫字樓的功能設(shè)置，既滿足了周邊對于辦公建筑的需求，又能為周邊人群提供方便的購物消費(fèi)場所。 立面采用高檔石材外加金屬板裝飾材料，相應(yīng)東區(qū)高品質(zhì)、高檔次的設(shè)計(jì)要求。 本項(xiàng)目地下三層，其中地下一層為部分商業(yè) ，其余兩層均為車庫，總設(shè)計(jì)停車位 1715 個，其中地下 1450 個，超額完成地塊要求配比車位數(shù)量。 44 第七部分 投資分析 一、 項(xiàng)目成本分析 45 序號 項(xiàng)目名稱 面積（ m2） 單價(jià)（元 /m2） 投入成本 備注 1 勘察設(shè)計(jì) 地質(zhì)勘探 140215 1 ~ 2 文物勘探 140215 0 目前收費(fèi)取消 3 主體設(shè)計(jì)費(fèi) 140215 20 寫字樓、商場 4 其它設(shè)計(jì) 140215 5 5 前期費(fèi)用 三通一 平及臨時設(shè)施 140215 5 6 報(bào)批報(bào)建 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 140215 170 7 施工圖審查 140215 多層 高層 8 日照分析 140215 9 招投標(biāo)代理費(fèi) 140215 1 10 施工放線驗(yàn)線 140215 1 11 環(huán)境影響及安評 140215 12 檢測費(fèi) 140215 10 13 監(jiān)理費(fèi) 140215 7 ~7 14 其它報(bào)批報(bào)建 140215 5 46 接上表 序號 項(xiàng)目名稱 面積（ m2） 單價(jià)（元/m2） 投入成本 備注 15 建安工程 土建及粗裝修工程 64099 1100 70508900.00 16 強(qiáng)電工程 64099 65 17 弱電工程 64099 15 18 給排水工程 64099 20 19 主樓下地下室 22099 2021 20 普通及人防地 下車庫 60131 2021 21 正陽稅金及報(bào) 價(jià)費(fèi)用 64099 按 %計(jì)入 22 甲供材 140215 50 23 消防及通風(fēng)工 程 140215 30 24 中央空調(diào)系統(tǒng) 工程 140215 50 25 外墻幕墻工程 64099 600 按 1:1 比例 26 單元門入戶門 140215 15 27 樁基及樁基檢 測 140215 15 28 電梯工程 140215 30 29 社區(qū)管網(wǎng) 室外給水 140215 20 30 室外電氣 140215 65 31 室外采暖 140215 0 32 天然氣 140215 0 33 智能化及信息 系統(tǒng) 140215 15 47 接上表 序號 項(xiàng)目名稱 面積（ m2） 單價(jià)（元/m2） 投入成本 備注 34 景觀工程 景觀工程 64099 35 土地成本 土地出讓金 64099 27705000 按起始價(jià)計(jì)入整 36 契稅 64099 37 土地使用 稅 38 開發(fā)成本 合計(jì) 64099 1 三項(xiàng)費(fèi)用及稅金 營銷費(fèi)用 41900 320 銷售收入*2% 38126 400 15250400.00 2269 2400 2 管理費(fèi)用 41900 320 銷售收入*2% 38126 400 15250400.00 2269 2400 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 41900 160 銷售收入*1% 38126 200 7625200.00 2269 1200 4 稅金 41900 1920 約銷售收入*12% 38126 2400 91502400.00 2269 14400 稅金及期間費(fèi)用合計(jì) 82295 48 總成本合計(jì) 140215 二、銷售價(jià)格分析 首期定價(jià)系數(shù)表 項(xiàng)目指標(biāo)及權(quán)重 分值 綠地之窗 綠地 原盛國際 行署 國際廣場 該宗地 分值 分值 分值 分值 地理位置 15 13 11 交通 8 6 自然環(huán)境 10 市政配套 10 7 7 6 項(xiàng)目規(guī)模 10 配套設(shè)施 10 7 物業(yè)類型 8 7 開發(fā)商品牌影響力 10 合計(jì) 100 銷售價(jià)格 19000 （一期售罄） 19600 （售罄） 16000 （售罄） 比較系數(shù) 可調(diào)均價(jià) 16150 17640 15680 項(xiàng)目評估均價(jià) 16490 綜合周邊市場狀況，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均價(jià)預(yù)計(jì)為 保守 正常 樂觀 49 寫字樓（均 價(jià)） 14000 元 / ㎡ 16000 元 / ㎡ 19000 元 / ㎡ 商 鋪（兩層均價(jià)） 18000 元 / ㎡ 20210 元 / ㎡ 24000 元 / ㎡ 第八部分：經(jīng)濟(jì)效益分析 一、 最高可承受地價(jià)分析 銷售收入表 數(shù)據(jù) 指標(biāo) 三 層商業(yè) （含地下商場） 寫字樓 地下車庫 銷售均價(jià)（正常） 20210（ 元 / ㎡） 16000（ 元 / ㎡） 120210（ 元 /個） 銷售額（萬元） 76252 67040 24048 最高可承受地價(jià)分析表 其他成本（萬元） （除土地成本外） 基準(zhǔn)稅后利潤率（ %） % % % 不同稅后利潤率下的 總成本（萬元） 最高可承受土地總價(jià) （萬元） 最高可承受土地單價(jià) （萬元 /畝） 最高可承受樓面地價(jià) （元 /平方米） 在正常項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均價(jià)，考慮不同基準(zhǔn)稅后銷售利潤率（ 15%、 20%、 25%）情況下，最高可承受地價(jià)分別為 萬元 /畝、 萬元 /畝、 萬元 /畝。 50 二、敏感性分析 （一）除土地成本外其他成本敏感性分析 15%、最高可承受地價(jià)為 萬元 /畝 ，考慮除土地成本外其他成本變化情況下的收益水平變化： 類別 其他成本 90% 其他成本 其他成本 110% 其他成本 120% 變化水平 土地成本 利潤率 % % % % 基準(zhǔn)稅后收益率為 20%、最高可承受地價(jià)為 萬元 /畝 ，考慮除土地成本外其他成本變化情況下的收益水平變化： 類別 其他成本 90% 其他成本 其他成本 110% 其他成本 120% 變化水平 土地成本 利潤率 % % % % 基準(zhǔn)稅后收益率為 25%、最高可承受地價(jià) 為 萬元 /畝 ，考慮除土地成本外其他成本變化情況下的收益水平變化： 類別 其他成本 90% 其他成本 其他成本 110% 其他成本 120% 變化水平 土地成本 利潤率 % % % % （二）售價(jià)變化敏感性分析 15%、最高可承受地價(jià)為 萬元 /畝 ，考慮不同售價(jià)情況 下的收益水平變化： 類別 保守 正常 樂觀 寫字樓均價(jià)（元 /平方米） 14000 16000 19000 商場均價(jià)（元 /平方米） 18000 20210 24000 地下車庫均價(jià)（元 /個） 120210 120210 120210 寫字樓銷售額（萬元） 58800 67200 79800 商場銷售額（萬元） 76252 51 地下車庫銷售額（萬元） 27228 27228 27228 銷售總額 170680 其他成本 土地成本 利潤總額 利潤率 % % % 2．基準(zhǔn)稅后收益率為 20%、最高可承受地價(jià)為 萬元 /畝 ，考慮不同售價(jià)情況下的收益水平變化： 類別 保守 正常 樂觀 寫字樓均價(jià)（元 /平方米） 14000 16000 19000 商場均價(jià)（元 /平方米） 18000 20210 24000 地下車庫均價(jià) （元 /個） 120210 120210 120210 寫字樓銷售額（萬元） 58800 67200 79800 商場銷售額（萬元） 76252 地下車庫銷售額（萬元） 27228 27228 27228 銷售總額 170680 其他成本 土地成本 利潤總額 利潤率 % % % 25%、最高可承受地價(jià)為 萬 元 /畝 ，考慮不同售價(jià)情況下的收益水平變化： 類別 保守 正常 樂觀 寫字樓均價(jià)（元 /平方米） 14000 16000 19000 商場均價(jià)（元 /平方米） 18000 20210 24000 地下車庫均價(jià)（元 /個） 120210 120210 120210 寫字樓銷售額（萬元） 58800 67200 79800 商場銷售額（萬元） 76252 地下車庫銷售額（萬元） 27228 27228 27228 銷售總額 170680 其他成本 土地成本 利潤總額 利潤率 %