【正文】 2% 1680 合計 85690 項目預(yù)計總投入成本為 85690萬元，本項目單位成本為 3902元 /㎡。 資金籌措與融資方式 本項目主要總投資為 85690萬元，主要資金來源有： ? 自有資金 項目土地成本、前期費用和樁基工程費用必須由開發(fā) 商自有資金投入使用，總計 24966萬元。 ? 銀行貸款 主體工程費用和配套工程費可通過由承建商進行墊資或者銀行貸款獲得，總計 40846萬元。貸款期限為 2021年 06 月至 2021年 05月，時長 2年。 17 ? 銷售收入 期間費用可通過項目實現(xiàn)銷售來進行回籠支付，總計 18198萬元。 項目具體資金投入及使用計劃如下 ： 項目 20212021年 2021年 2021年 2021年 2021年 資金籌集 自籌資金 24966萬元 借款 40846萬元 銷售收入 21744萬元 16308萬元 27180萬元 35976萬元 小計 65812萬元 21744萬元 16308萬元 27180萬元 35976萬元 資金使用 土地費用 22331萬元 建設(shè)費用 4297萬元 6115萬元 12602萬元 13114萬元 6255萬元 稅金及管理 1621萬元 2553萬元 1937萬元 2924萬元 3293萬元 小計 27023萬元 9073萬元 14539萬元 16038萬元 9548萬元 六、項目財務(wù)分析 項目財務(wù)評價主要是對項目的財務(wù)盈利能力、項目的 清償能力兩個方面進行分析，最終確定項目在財務(wù)上是否可行。 （一）靜態(tài)盈利能力分析 現(xiàn)金流入 項目 20212021年（萬元） 2021年（萬元） 2021年（萬元） 2021年（萬元） 2021年（萬元） 自有資金 24966 借款 40846 40846 銷售收入 21744 16308 27180 35976 小計 65812 21744 16308 27180 35976 現(xiàn)金流出 土地取得 22331 建設(shè)費用 4297 6115 12602 13114 6255 不可預(yù)見費 336 336 336 336 336 財務(wù)、稅金及管理費用 1621 2553 1937 2924 3293 小計 27023 9004 14875 16374 9884 18 凈現(xiàn)金流量 38789 12740 42279 10806 26092 累計年凈現(xiàn)金流量 38789 51529 9520 20325 46417 （二）動態(tài)盈利能力分析 本項目利潤總額總投資為 85690萬元，項目總收入為 101210萬元，項目凈利潤為 15520萬元。 項目 行次 本年累計數(shù)（萬元） 一、主營業(yè)務(wù)收入 1 101210 減：銷售折扣與折讓 2 主營業(yè)務(wù)收入凈額 3 減：主營業(yè)務(wù)成本 4 65812 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 5 10772 二、主營業(yè)務(wù)利潤 6 24626 加、其它業(yè)務(wù)利潤 7 減：營業(yè)費用 8 3036 管理費用 9 1974 三、營業(yè)利潤 11 19616 加：投資收益 12 補貼收入 13 營業(yè)外收入 14 減：營業(yè)外支出 15 4096 四、凈利潤 16 15520 ? 項目成本利潤率為主營 業(yè)務(wù)利潤 24626萬元 /主營業(yè)務(wù)成本 65812萬元 =% ? 項目銷售利潤率為主營業(yè)務(wù)利潤 24626萬元 /主營業(yè)務(wù)收入 101210萬元 =% ? 項目凈利潤率為項目凈利潤 15520萬元 /投資總額 85690萬元 =% ? 項目投資投資利稅率為（項目凈利潤 15520萬元 +稅金 10772萬元） /投資總額 85690萬元 =% ? 項目投資收益率為主營業(yè)務(wù)利潤 24626/投資總額 85690萬元 =% （三）清償能力分析 項目總借款 40846 萬元，借款期限為 2021 年 09 月至 2021 年 08 月， 總借款期限為 2年，根據(jù)現(xiàn)金流量分析，本項目的清償 相對 能力較強。 （四）財務(wù)評價結(jié)論 通過對本項目盈利能力和清償能力的分析可以得出結(jié)論：本項目具有 一定 的盈利能力和清償能力，在財務(wù)上是可行的。 19 七、不確定因素分析 （一）盈利平衡分析 各種不確定因素的變化影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些變化達到某一臨界值時，就會導(dǎo)致方案的損益情況發(fā)生質(zhì)變。進行盈虧平衡分析，找到這個臨界值，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力為決策提供依據(jù)。 根據(jù)線性盈虧平衡公式銷售收入方程為： R=P Q；支出方程為： C=[P (V+T)] Q +F。其中 R為實現(xiàn)銷售收入， P為銷售收入， Q為銷售收入實現(xiàn)率， C為總成本費用， V為單位可變成本， F為總成本， T為單位銷售稅金。 令 B=RC=0，可得出 101210 Q + [101210（ %+2%） ] Q =85690，求得 Q=79%。故銷售收入達到 79%時，是該項目銷售實現(xiàn)率的盈虧平衡點。即當銷售收入達到 79%時，該項目可實現(xiàn)保本，低于這個比率時，項目將出現(xiàn)虧損。高于這個比率時，項目才可出現(xiàn)盈利。 由于我們對項目的成本和銷售收入估計是比較保守的，考慮到市場上鋼材等材料價格有所下降的趨 勢以及區(qū)域內(nèi)房價擁有提升的空間，所以本項目在銷售價格還有一定的提升空間，綜合考慮本項目的風險，還是可以接受的。 （二）敏感性分析 本項目主要進行建設(shè)投資、銷售價格對內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值進行單因素敏感性分析。進行單因素敏感性分析時，假設(shè)其他因素均不可變動。 其他因素不變，增加建設(shè)投資對項目利潤的影響： 項目 培養(yǎng)比率 對凈利潤影響程度 增加建設(shè)投資 5% 減少凈利潤 4285萬元 增加建設(shè)投資 10% 減少凈利潤 8570萬元 其他因素不變，銷售價格變動對項目利潤的影響： 項目 增減比率 對凈利潤影響程 度 銷售價格上升 5% 將增加凈利潤 4767萬元 銷售價格下降 5% 將減少凈利潤 4767萬元 八、結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 ? 市場分析結(jié)論 通過對項目 SWOT 分析，項目的優(yōu)勢與機會較多，同時項目建設(shè)可以彌補區(qū)域內(nèi)部市場產(chǎn)品的空缺，并可促進周邊區(qū)域的進一步發(fā)展，因此項目建設(shè)具有 一定 的發(fā)展前景。 ? 技術(shù)分析結(jié)論 20 從市場的角度考慮，只要該項目本著合理規(guī)劃、定位準確、良性營銷的原則，把握好市場的機遇，經(jīng)過初步論證，該項目是可行的。 ? 財務(wù)分析結(jié)論 根據(jù)對項目的財務(wù)分析，該項目的凈利潤率可以達到 %，可以 為企業(yè)創(chuàng)造比較客觀的經(jīng)濟效益，同時也為社會創(chuàng)造稅收，因此該項目是可行的。 ? 風險分析結(jié)論 根據(jù)對項目盈虧平衡的分析，項目的盈虧平衡點為 79%，可以看出項目具有較好的抗風險能力。同時對本項目的敏感性分析，相對建設(shè)投資成本的增加比較敏感，但根據(jù)分析想要突破臨界點，可能性不大。 （二）建議 ? 合理控制開發(fā)進度和銷售進度； ? 做好內(nèi)外部關(guān)系協(xié)作，尤其是市政配套的盡快完善； ? 突出項目特色，加強營銷宣傳； ? 加強施工管理，控制好建設(shè)成本； ? 對不確定因素進行實時跟蹤并制定應(yīng)急措施，規(guī)避風險。