【正文】 擇“全屋精裝修”， ％的人選擇“開發(fā)商提供裝修套餐”。富于個(gè)性化的精裝修套餐會(huì)在今年進(jìn)一步受到歡迎。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 D 區(qū)的建設(shè)成本測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡） 數(shù)量（㎡） 金額（萬(wàn)元） 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 13154 別墅土建工程費(fèi) 750 58839 4413 別墅安裝工程費(fèi) 80 58839 471 公寓、興建土建工程費(fèi) 1100 66725 7340 公寓、興建安裝工程費(fèi) 120 66725 801 工程監(jiān)理費(fèi) 建安 1％ 130 2 前期工程費(fèi) 2135 勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 50 125564 628 三通一平 120 125564 1507 3 配套設(shè)施工程費(fèi) 4657 外水、電工程 150 125564 1883 電訊、保安等弱電工程 40 125564 502 煤氣工程 15 125564 188 綠化工程 100 107892 1079 按綠地面積計(jì) 道路、排污、排水工程 80 125564 1005 4 開發(fā)期間應(yīng)繳交稅費(fèi) 603 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 建安 3％ 395 工程質(zhì)量、安全監(jiān)督費(fèi) 建安 ‰ 42 防雷工程 125564 18 噪音檢測(cè)費(fèi) 1 125564 13 建筑工地管理及余泥排放 費(fèi) 建安 2‰ 26 招投標(biāo)活動(dòng)費(fèi) 建安 4‰ 52 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 白蟻 防治費(fèi) 5 125564 63 5 其他費(fèi)用 2425 管理費(fèi) （ 1＋… 4） 5％ 1028 不可預(yù)見費(fèi) （ 1＋… 4） 5％ 1028 利息 （ 1＋… 4） 30％ 6％ 1 370 合計(jì) 22975 1830 元 /㎡ 甲方已投入 D區(qū)的各種工程費(fèi)用 4500萬(wàn)元，按有效價(jià)值 80％計(jì)算， D 區(qū)還需投入開發(fā)資金 19375萬(wàn)元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度及投資資金安排計(jì)劃 由于項(xiàng)目規(guī)模較大，公司目前資金較為緊張，為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我司計(jì)劃將 D區(qū)分為兩期、 E 區(qū)為一期共三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。所謂類似是指 在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象相同或相似的。 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析資料及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 , 制定項(xiàng)目的分期銷售計(jì)劃，見附。 獨(dú)立別墅價(jià)格測(cè)算表 項(xiàng) 目 價(jià)格 地段 交通 配套 戶型 規(guī)劃及環(huán)境 知名度 項(xiàng)目相對(duì)基價(jià) （元 / m2） 金碧御水山莊 3900 100 100 100 98 99 102 3941 雅寶新城 4000 101 101 102 99 97 101 3964 注：估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =交易對(duì)象價(jià)格 *100/（） *100/（） *…… 運(yùn)用市場(chǎng)比較法和加權(quán)平均法 測(cè)定項(xiàng)目獨(dú)立別墅的市場(chǎng)平均銷售基價(jià)為 3953 元 /m2,建議 初步定價(jià)為 3900元 /m2。 根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目在 D 區(qū)第一期工程 銷售前需投入開發(fā)建設(shè)資金為 7900 萬(wàn)元，結(jié)合開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，我司編排了項(xiàng)目銷售前的資金投放計(jì)劃，詳見附表二（銷售前資金投放表）、附表三（建設(shè)期資金流出表）。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，對(duì)工程建筑的成本控制尤為重要。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如 果開發(fā)公司能夠提供出有所不同的個(gè)性裝修特色，既是市場(chǎng)發(fā)展的需要，又可創(chuàng)造一個(gè)閃亮的賣點(diǎn)。這反映出由于目前購(gòu)房者以工作時(shí)間緊張的企業(yè)人員為主，而裝修市場(chǎng)又不夠規(guī)范，購(gòu)房者既缺乏時(shí)間也沒(méi)足夠精力自行裝修而希望直接購(gòu)買到已裝修住房的現(xiàn)實(shí)狀況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從目前至長(zhǎng)遠(yuǎn)看，提倡和推行一次成型裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機(jī)結(jié)合已勢(shì)在必行。 價(jià)格的構(gòu)成，除了建筑與環(huán)境，裝修標(biāo)準(zhǔn)也是其中一個(gè)關(guān)鍵。 路，本項(xiàng)目的建筑單體以獨(dú)立別墅為主。 建筑單體設(shè)想 按照別墅市場(chǎng)的現(xiàn)況和今后的發(fā)展趨勢(shì)，并依據(jù)高品位的開發(fā)思 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。注重生態(tài)、園林、自然環(huán)境的宣示及塑造。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 花都地區(qū) ：為家人創(chuàng)造良好居住條件，享受家庭樂(lè)趣，對(duì)子女有益，利于確定自己的社會(huì)地位。 發(fā)展定位 結(jié)合本地塊條件和花都區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，可將該地塊定位為集旅游度假、文體保健、居住為一體的別墅綜合項(xiàng)目，以田園式休閑生活作為項(xiàng)目的主題，并以高品位、低價(jià)位、優(yōu)服務(wù)作為項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著高速公路的興建、私家車的增長(zhǎng)以及人們對(duì)環(huán)境意識(shí)的提高，一些二次置業(yè)人士將居住的眼光放到數(shù)十近百公里外的遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)村，從而興起一種遠(yuǎn)郊度假型住宅的置業(yè)居住時(shí)尚。 應(yīng)對(duì)措施：在區(qū)內(nèi)設(shè)置相應(yīng)的生活配套設(shè)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 獅嶺鎮(zhèn)內(nèi)建有廣州寶巾高爾夫球鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，距本項(xiàng)目?jī)H幾公里遠(yuǎn)，作為一項(xiàng)高檔次的娛樂(lè)體育項(xiàng)目，這有利于本項(xiàng)目的別墅開發(fā)。 應(yīng)對(duì)措施：在項(xiàng)目的開發(fā)前和開發(fā)過(guò)程，逐步將項(xiàng)目周邊的用地征用開發(fā)。 對(duì)方提出減少項(xiàng)目項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的要求。 應(yīng)對(duì)措施：投入資金改造 A、 B、 C 區(qū)的環(huán)境，除了有利于項(xiàng)目整體的形象，有益于項(xiàng)目的后期開發(fā)銷售，還使居住在 A、 B、 C區(qū)的南航職工享受到良好的居住環(huán)境，提高他們的生活質(zhì)量，因此可借此向 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 前期 A、 B、 C區(qū)的開發(fā)銷售，積聚了一定的人氣資源，對(duì)后期的開發(fā)銷售起到了一定的促進(jìn)作用，而且前期的住戶絕大部分是南航的職工，這部分人士各方面的素質(zhì)都較高，對(duì)項(xiàng)目今后的銷售和管理都會(huì)帶來(lái)正面效應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 環(huán)境：山莊內(nèi)社有花園，亭閣 特色：環(huán)抱青蔥幽凈的山水，領(lǐng)受秀全水庫(kù)靈氣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 特色：異國(guó)特色濃，民風(fēng)淳樸，花僑鎮(zhèn)被稱為 流溪河畔的小東南亞 ，居民 95％以上都是來(lái)自世界上 13 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的歸僑。 銷售價(jià)格（毛坯）：公寓： 2200元 /平方米 聯(lián)體別墅： 3000 元 /平方米 獨(dú)立別墅： 4000 元 /平方米 銷售對(duì)象：廣州、花都、香港 銷售情況：從 2020 年開始銷售，共 推出三期別墅 500 多套，前兩期別墅已售罄，現(xiàn)主推第三期，銷售率約為 65% 產(chǎn)品：聯(lián)體別墅面積 :210 m2 獨(dú)立別墅面積： 250— 350m2 居區(qū)特色：依山而建，沿河而居，天馬河走過(guò)小區(qū)，河兩畔人造沙灘、垂釣區(qū)、濱河林帶、果園、山頂公園、觀景臺(tái)。我們根據(jù)花都別墅市場(chǎng)的特點(diǎn)，選取了以下幾個(gè)較為典型的樓盤分析： 雅寶新城 宣傳口號(hào)：低密度、高綠化率的自然生態(tài)大盤 位置：鄰 107 國(guó)道 占地： 1260多畝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 社區(qū)化 購(gòu)買別墅的買家通常都會(huì)有滿足身份及財(cái)富心理需要的需求，同時(shí)也希望同區(qū)域居住的左鄰右舍是同一個(gè)檔次的買家。別墅郊區(qū)化是必然趨勢(shì)，常住型別墅的居住半徑一般在１０ — ２５公里，而度假型則控制在２５ — ８０公里的居住半徑最為合適。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。特別是城郊交通配套條件大為改善，不少居住 在原市區(qū)的中高收入買家，干脆出租或轉(zhuǎn)手市中心的公寓，而轉(zhuǎn)移到郊外居住。 目前，在番禺、花都、增城等區(qū)這類經(jīng)濟(jì)型別墅非常暢銷，一套售價(jià)在 60 萬(wàn)元 — 150 萬(wàn)元之間，用購(gòu)買市中心公寓的錢就可住上別墅。其中廣州的平均計(jì)劃花費(fèi)最高，達(dá) 萬(wàn)元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。二沙島豪華別墅針對(duì)的是豪富貴人；南湖板塊近年憑借南湖國(guó)家旅游度假區(qū)及白云山的稀缺性自然資源不斷向高檔別墅市場(chǎng)推進(jìn)，其對(duì)象是 企業(yè)老板、金領(lǐng)及外籍人士；洛溪、華南板塊別墅則瞄準(zhǔn)白領(lǐng)中的“先富一族”；從化、花都板塊別墅則面向所有向往郊外田園生活經(jīng)濟(jì)人士。 從以上幾點(diǎn)劃分推斷，目前廣州別墅市場(chǎng)發(fā)育已相當(dāng)成熟，細(xì)分的市場(chǎng)層次分明，擁有“地王”優(yōu)勢(shì)的二沙島別墅是頂級(jí)，其價(jià)位每平方米達(dá)二三萬(wàn)元。 （ 5）市場(chǎng)對(duì)象細(xì)分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。獨(dú)立別墅建筑面積從 385705平方米，花園面積從 361813平方米，均價(jià) 10000元/平方米；四聯(lián)體別墅建筑面積為 156平方米，花園面積有 4896平方米，均價(jià) 5500 元 /平方米， 華南碧桂園別墅 （ 1）一期別墅： A、 F 型獨(dú)立別墅，總面積： 1192 平方米，送800 平方巨型私家庭園，包豪華裝修及園藝； B 型獨(dú)立華南別墅，總面積 平方，包豪華裝修及園藝。 計(jì)上的創(chuàng)新來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的提高并有效降低成本， 2020 年在廣州掀起了熱潮。在廣州，麗江花園、錦繡香江等樓盤首先打出聯(lián)體別墅的概念，其后廣園東碧桂園鳳凰城更引進(jìn)革命版的聯(lián)體別墅，其通過(guò)采用新材料新工藝及設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這種產(chǎn)品屬于一種集合式別墅，形式介于獨(dú)立別墅和公寓洋房之間，具有較高的綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然，綠化率一般在５０％以上。如今別墅戶型層出不窮，如錦繡香江牡丹園 21套別墅有 11種戶型，科莫湖別墅也有十多種，而其近期推出的四孖屋更是一種創(chuàng)新，四座別墅聯(lián)體，背靠背連在一起。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如此這般，別墅消費(fèi)的三級(jí)組合已然相當(dāng)完整豐富 。廣園東龍頭項(xiàng)目匯景新城的別墅單價(jià)也始終站硬在 萬(wàn)／平方米的高水準(zhǔn)上。 第二種別墅區(qū)：是具有得天獨(dú)厚的優(yōu)美自然環(huán)境，如風(fēng)景、旅游區(qū)、森林公園等，再加上一定的配套設(shè)施，如金碧御水山莊、南海穆天子山莊、廣州白云堡豪苑、廣州天鹿湖避暑山莊等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。別墅推出數(shù)量約在 2020 套以上，總面積高達(dá) 40萬(wàn)平方米以上。而別墅去年以來(lái) 15 個(gè)月總銷售額為 ，占 15 個(gè)月住宅銷售額 370億的 %，屬基本正常。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。今年物美價(jià)廉的碧桂園鳳凰城別墅的“橫空出世”，并不僅僅促使廣州別墅市場(chǎng)多年來(lái)的有限需求在被壓抑后反彈釋放，其通過(guò)對(duì)別墅這一高尚產(chǎn)品的重新定位，有效刺激了新的消費(fèi)，營(yíng)造 了新的市場(chǎng)熱點(diǎn)，啟動(dòng)了新的消費(fèi)市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價(jià)高，另一個(gè)重要因素是 居民對(duì)生活的要求不斷提高），正從市中心向外擴(kuò)散，去年番禺銷售、預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，達(dá) 億元，其中大部分是來(lái)自廣州的買家。 花都區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)熱點(diǎn)。隨著新區(qū)建設(shè)的展開，這些本地的二次置業(yè)者和投資者都把目光投向新開發(fā)的新區(qū)，由于新區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)更高，更注重環(huán)境，社區(qū)公區(qū)設(shè)施完備，所以在過(guò)去兩年中，新區(qū)的樓盤都受到追捧，成為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會(huì)帶來(lái)大規(guī)模的城市建設(shè)，反過(guò)來(lái)，由于耕地的減少，促進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對(duì)城市住宅需求上升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在銷售策略上，一般先以低價(jià)入市，帶動(dòng)起人氣，得到社會(huì)認(rèn)同，創(chuàng)造出項(xiàng)目品牌，然后再進(jìn)行后期的開發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)也引起了投資開發(fā)商和代理商的注意。由于市政建設(shè)和環(huán)境都優(yōu)于舊城區(qū)，現(xiàn)時(shí)的開發(fā)主要集中在新城區(qū)一帶。 73 萬(wàn)平方米，成交金額 億元。同年辦理房屋買賣登記 6927 宗，面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。鐵路：南北交通大動(dòng)脈京廣鐵路穿過(guò)花都區(qū)，廣州火車站北站（原花都站）每天可發(fā)送旅客 ，是內(nèi)地進(jìn)入廣州的北門戶，現(xiàn)已納入擴(kuò)建計(jì)劃，以適應(yīng)未來(lái)分流廣州站客流的需要；規(guī)劃中的珠江三角洲輕軌網(wǎng)絡(luò)初期已經(jīng)包括廣州、花都、佛山、番禺等地，一個(gè)更有效的交通網(wǎng)絡(luò) 正在形成，與預(yù)計(jì) 2020 年投入使用的廣州國(guó)際新機(jī)場(chǎng)構(gòu)成了一個(gè)現(xiàn)代化的