【正文】 的前提下，利潤(rùn) 高而吸引大批開(kāi)發(fā)商；另一方面也更加符合別墅這一高檔物業(yè)的基本特征，遠(yuǎn)離城市的喧嘩，較大規(guī)模的開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)配備完善的生活配套，低密度、低容積率等 等， 要實(shí)現(xiàn)這些相對(duì)市內(nèi)就容易得多。在強(qiáng)勢(shì)群體對(duì)高品質(zhì)生活的追求驅(qū)使下，郊縣別墅的潛能會(huì)逐漸釋放，特別是加入WTO 后，吸引更多的外來(lái)資金注入成都本地，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì) 持續(xù)增長(zhǎng)，從而使郊縣別墅市場(chǎng)更加活躍。在新一輪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有真正有利消費(fèi)者的樓盤(pán)才會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎。 （二）本項(xiàng)目在成都高檔物業(yè)市場(chǎng)的有力競(jìng)爭(zhēng) 從技術(shù)指標(biāo)看本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)代都市高節(jié)奏的生活帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，都市人有了成熟的購(gòu)房觀，開(kāi)始用指標(biāo)衡量高檔物業(yè)的檔次。 ⑶ 綠化率：成都別墅物業(yè)綠化率一般在 34%80%之間，本項(xiàng)目依山環(huán)水，規(guī)劃設(shè)計(jì)綠化率 70%，這將是未來(lái)業(yè)主享有的一份難得的資產(chǎn)。本項(xiàng)目定位高檔樓盤(pán)， 規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)合理、設(shè)施完備，業(yè)主將充分享受貴族式的生活。 郊縣別墅，是他們的選擇。 建成后的社區(qū)，有美麗的白鷺低旋飛翔，水中魚(yú)兒自由游暢。畢竟南面是成都傳統(tǒng)高檔物業(yè)的聚 集地，但現(xiàn)在南面可供開(kāi)發(fā)的土地減少，高檔物業(yè)用于作環(huán)境的土地就更少，業(yè)主們都非常清楚這一點(diǎn)，于是紛紛 把目光投 向了城東、外東。 進(jìn)入 2020年，特別是 2020 年，縱觀成都別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 置信更不惜余力打造川西特色民居 “ 芙蓉古城 ” 等等。以綠水康城為例： ⑴ 、物業(yè)本身 ① 地處華陽(yáng)，擁有良好的郊縣口岸； ② 銷(xiāo)售目標(biāo)定位主要是在市 內(nèi)買(mǎi)得起高檔電梯公寓的白領(lǐng)階層； ③ 面積在 147252 戶(hù) /平方米，戶(hù)型面積合理，適合市場(chǎng)的需求； ④ 銷(xiāo)售總價(jià)范圍在 32萬(wàn) — 66 萬(wàn)之間，符合項(xiàng)目定位的目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)； ⑤ 價(jià)格范圍 2180 元 /平方米 —— 2650元 /平方米，主推戶(hù)型為單價(jià)2500 元 /平方米左右，面積大小為 200平方米 /戶(hù)左右，總價(jià)在 50萬(wàn)元 /戶(hù)左右，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)，銷(xiāo)售狀況證明，價(jià)格 合理。本項(xiàng)目搭 上市場(chǎng)的快車(chē)，銷(xiāo)售前景一片看好。本項(xiàng)目的業(yè)主將遠(yuǎn)離 城市的喧囂、擁擠和緊張，走進(jìn)綠草茵茵。勞累疲憊的身心會(huì)得到全面的放松和療養(yǎng)，尤其是老年人更是如此。價(jià)格主要在 1700—— 3000元 /平方米之間，低于城西、城南的平均價(jià)格水平。近期開(kāi)發(fā)餓樓盤(pán)項(xiàng)目，出現(xiàn)大量框架結(jié)構(gòu)的多層和中高層住宅小區(qū)的部分別墅，且多帶 有適量地下或地上停車(chē)庫(kù)。 城東部分樓盤(pán)售價(jià) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建筑面積（㎡） 項(xiàng)目均 價(jià)（元 /平方米） 新鴻家園 2020 3084 富臨大廈 48266 4143 景泰電梯公寓 16551 3449 景碧園 29468 2597 錦泰公寓 34092 2558 華西苑 11421 1953 桃蹊苑（ 3） 15331 2082 泰怡花園 22983 1910 萬(wàn)科城市花園（ 1） 112087 3062 蜀都花園（ 1） 157980 2492 東景麗苑（ 1） 19912 2415 香木林花園（ 1） 38130 2167 新龍?jiān)? 41986 2578 蜀都花園 157980 2492 東南苑 10402 2403 天然居公寓（ 2） 8865 1731 華房苑 28371 1729 東泰苑 19486 2226 田園 35419 2281 藍(lán)色港灣 27021 3815 新城俊園 42775 2993 城東商品住宅價(jià)格趨勢(shì) （單位：元 /平方米） ④ 土地升值潛力大 隨著城東、外東控制性規(guī)劃出臺(tái)，城東的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸升溫，土地也隨之升值，特別是成都市內(nèi)的土地被征的所剩無(wú)幾時(shí)，外東中和鎮(zhèn)的土地升值就更快了。東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通條件的改善、沙河的治理、新規(guī)劃的出臺(tái)，給城東、外東勾畫(huà)出一副美好的藍(lán)圖。 （ 2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、沙河整治工程，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動(dòng)發(fā)展，加快城東、外東建設(shè)進(jìn)程，東郊改造城市建設(shè)用地 107平方公里，居住用地 38平方公里，人口規(guī)模 139萬(wàn)，將城東、外東建設(shè)成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。 2020 年新年伊始，隨著城市綜合性干道人民南路南沿線的通車(chē)，城市 副中心正向外擴(kuò)張，并 已延伸至華陽(yáng)。 隨著華陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽(yáng)的房?jī)r(jià)也逐漸上升。 2020 年建成住宅 552 套，其中豪華級(jí) 8套、高級(jí) 120套、多層 424 套，共計(jì) 82528㎡。 （五）項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目從第 2 年即 2020 年起開(kāi)始銷(xiāo)售，共銷(xiāo)售計(jì)劃如下： 2020 年 銷(xiāo)售 418 套 共計(jì)：63096 ㎡ 2020 年 552套 82528 ㎡ 2020 年 378套 61176 ㎡ 詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目分年出售計(jì)劃表 ” 。 五、結(jié)論 通過(guò)以上分析： 物業(yè)郊區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境成熟，且別墅郊區(qū)化已是大勢(shì)所趨。 優(yōu)越的地理位置和渾然天成的山水風(fēng)光在成都郊區(qū)唯我獨(dú)尊。 。 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)綜合評(píng)比結(jié)果證明本項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 中和鎮(zhèn)逐漸完善的配套為本項(xiàng)目的執(zhí)行提供了舞臺(tái)。 （六）項(xiàng)目盈虧計(jì)劃分析 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資、總收入和銷(xiāo)售費(fèi)用的計(jì)算，按照下列公式計(jì)算出項(xiàng)目的凈收入，即為項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目純收入 =總收入 總投資 銷(xiāo)售 費(fèi) 稅費(fèi) 總收入： 總投資： 22285萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用： 銷(xiāo)售稅費(fèi)： 計(jì)算出項(xiàng)目純收入為： 投資利潤(rùn)率為： 詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目盈虧計(jì)劃表 ” 。 （四）資金來(lái)源及籌措計(jì)劃 公司自籌資金 2020萬(wàn)元，向銀行金融部門(mén)申請(qǐng)貸款 5000萬(wàn)元人民幣，主要用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期各項(xiàng)籌備、策劃以及第一期工程開(kāi)發(fā)的費(fèi)用，即前期開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)資金。 四、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)定 （一） 建設(shè)總投資 項(xiàng)目建設(shè)總投資 22285萬(wàn)元，具體項(xiàng)目投資估算詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目投資估 算表 ” 。華陽(yáng)境內(nèi)長(zhǎng)長(zhǎng)的府河沿線和沿岸的房地產(chǎn)項(xiàng)目使 “ 親水 ” 概 念成為華陽(yáng)房地產(chǎn)的顯著特征。應(yīng)龍灣是傳統(tǒng)的旅游休閑中心，別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，是發(fā)展的結(jié)果。最近出臺(tái)的東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重大舉措，使城市東擴(kuò)有了實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作。在住房制度改革的初期， 一些盲目追求 “ 豪華 ” 戶(hù)型設(shè)計(jì)大而不當(dāng)，新近開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上，設(shè)計(jì)的戶(hù)型更加趨于經(jīng)濟(jì)合理。新開(kāi)樓盤(pán)如萬(wàn)科城市花園，建筑面積較大，形成一定的規(guī)模效應(yīng)。 去年 10 月中旬舉行的 “ 新城東、新 居住 —— 成都房地產(chǎn)高層論壇 ?城東主題會(huì) ” 及東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃方案出臺(tái)，將一個(gè)嶄新的城東展現(xiàn)出來(lái)，提高了城東的社會(huì)形象，展示了美好未