【正文】 沒(méi)有 本 質(zhì)的差別。 本案的市場(chǎng)切 入點(diǎn) 本 案 可 以 立 足 小 戶 型 進(jìn) 行 市 場(chǎng) 突 破 。 這 一 消費(fèi)群體特征 主要有： ? 在 合資、 外資、 民營(yíng)、 國(guó)有大 型金融機(jī) 構(gòu)如銀 行、證券公 司 、 保險(xiǎn)公司工作； ? 年齡約為 30— 35 歲，主要為單身； ? 年 收 入 約為 15— 20 萬(wàn)元； ? 工 作 在 高級(jí)寫字樓，生 活工作快節(jié)奏； ? 工 作時(shí)為 勢(shì)所迫 危襟正 坐，生 活、休閑 場(chǎng)所追 求放松、自由； ? 喜 歡 和 同一圈層的人交往； ? 喜 歡 擁 有自己的生活空間或享受“ 5+ 2”生活； ? 追 求 時(shí) 尚，高收入高消費(fèi)。 地 下 停 車 場(chǎng)按 比 例 進(jìn)行 隔 斷， 住 戶 和商 鋪 停 車避 免 相互 干擾。 “ 三 片”： 北面以高大圍墻和維坊二村相隔，小區(qū)近圍墻處植 以成年高大 喬 木 和竹林。 3． 5 戶 型面 積配比定位 目前小戶型項(xiàng)目市場(chǎng)主流戶型為 50—— 70 平方米，本案戶型定為 50 平方米一室戶、 70 平方米二室戶和 70 平方米頂層帶閣 樓 的 小復(fù)式三種戶型。 3． 6 商 鋪、 會(huì)所配套和物管定位 方案一： 四幢 建筑中， 3— 7 層 為住宅，南 北朝向建筑 一、二層為商鋪，東西朝向建筑一 、二層出售后定向招商或出租或聯(lián)營(yíng)作為會(huì)所。 會(huì)所： 金融沙龍 —— 酒吧、圖書(shū)閱覽室、金融信息中心三合一 康樂(lè)中心 —— 桌球室、乒乓房、棋牌室、健身房等 服務(wù)中心 —— 租售、洗衣、餐飲、訂票、訂報(bào)、保潔、 AT M自 動(dòng) 存 款機(jī)等。 3． 8 價(jià) 格定 位 住 宅 均價(jià)為 90 00 元 。市場(chǎng)一般認(rèn)為，小戶型價(jià)格約為周邊同等品質(zhì)大、中戶型價(jià)格的 120%左右可以接受。 下篇：財(cái)務(wù)分析 1 投資估算 結(jié) 合實(shí) 際認(rèn) 真貫徹 規(guī)劃建 筑部門批 復(fù)的規(guī) 劃指標(biāo) 和有關(guān)技術(shù)規(guī)定的要求。簡(jiǎn)單估算建筑面積為 10400*＝ 16640。由于地塊所處區(qū)域商品房?jī)r(jià)從 5000 到 17000 不等，而 商鋪也從 20200 到 70000 萬(wàn)不等。資金來(lái)源通過(guò)公司自籌 40%，銀行貸款和預(yù)售房款來(lái)解決。 B. 前 期 工 程費(fèi) 由兩部分組成，一是現(xiàn)場(chǎng)勘探、定界、招投標(biāo)、臨水、臨電、勘 測(cè) 、 環(huán)評(píng)等 費(fèi)用，一是設(shè)計(jì)、估價(jià)和監(jiān)理費(fèi)。其中： ? 土 建 工 程費(fèi)用每平方米指標(biāo)約為 1000 元； ? 安 裝 工 程費(fèi)用每平方米指標(biāo)約為 500 元； ? 裝 修 工 程費(fèi)用每平方米指標(biāo)約為 1000 元。其中： ? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)和配套費(fèi)的 5%計(jì)； ? 開(kāi)發(fā)管理 費(fèi)按前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)和配套費(fèi)的 2%計(jì)； ? 營(yíng) 銷 費(fèi) 按銷售總收入的 3%計(jì)； ? 財(cái)務(wù) 費(fèi)按自有資金 40%計(jì)。建設(shè)投資 萬(wàn)元，自籌 40%為 7000 萬(wàn)，銀行貸款5000 萬(wàn)。預(yù)售自開(kāi)工后第 8 個(gè)月開(kāi)始，第 8 個(gè)月的預(yù)售比例為 10%，第 9至第 12 個(gè)月預(yù)售比例共 為 25%，余下的 65%在第二年內(nèi)以現(xiàn)房銷售 完 畢 。 項(xiàng)目 銷售 率敏感 性分 析 表 32 項(xiàng)目銷售率敏感性分析 銷售率 銷售收入 總成本 銷售利潤(rùn) 年銷售利潤(rùn)率 年成本利潤(rùn)率 100％ 23444 20323 3121 98％ 22975 20265 2710 95％ 22272 20221 2051 90％ 21100 20209 981 85％ 19927 20208 91 。 表 21 銷售收入表 時(shí)間 項(xiàng)目 第一年第二年 合計(jì) 7/8 月 9/10 月 11/12 月 1/2 月 3/4 月 5/6 月 7/8 月 9/10 月 11/12 月 銷（預(yù)）售比例 (%) 10 12 13 16 14 12 10 8 5 100 銷 （ 預(yù) ） 售 住 宅 面 積 (平方米 ) 8320 2080 銷（ 預(yù) ）售 價(jià) 格 (元 /平方米 ) 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 住 宅 銷 （ 預(yù) ） 售 金 額 (萬(wàn)元 ) 2 0 銷 （ 預(yù) ） 售 商 鋪 面 積 (平方米 ) 312 312 156 3120 312 312 156 3120 銷（ 預(yù) ）售 價(jià) 格 (元 /平方米 ) 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 商 鋪 銷（ 預(yù) ）售 金 額（ 萬(wàn) 12312 元） 0 6 0 銷（預(yù)）售車庫(kù)車位 10 12 13 16 14 12 10 8 5 100 車位價(jià)格 15 15 15 15 15 15 15 15 15 車位銷售金額 150 180 195 240 210 180 150 120 75 1500 總計(jì)（萬(wàn)元） 0 8 0 23444.00 平均銷售單價(jià) (元 /平方米 ) 12， 見(jiàn)表 22， 23， 24 中長(zhǎng)期貸款月利率為 ％，則 2 個(gè)月的利率為（ 1+％）21＝ ％ 22 利息計(jì)算與還貸計(jì)劃表 時(shí)間 項(xiàng)目 第一年 第二年 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1/2 月 3/4 月 5/6 月 7/8 月 9/10 月 11/12 月 1/2 月 3/4 月 5/6 月 期初借款 2,6 3,7 5,3 當(dāng)期借款 5,000.00 當(dāng)期利息 2 當(dāng)期償還 5433.92 期末尚欠 2,6 3,7 5,3 評(píng)價(jià) 24 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)表 銷售利潤(rùn) 銷售成本 年 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 年 成本利潤(rùn)率 3121 703 % % 開(kāi) 發(fā) 商 利潤(rùn)： 2344420323=3121 萬(wàn)元 營(yíng) 業(yè) 利 潤(rùn) 率 = （ 銷 售 凈 利 潤(rùn) / 項(xiàng) 目 銷 售 總 收 入 ）*100%=3121/23444=% 年 營(yíng) 業(yè) 利潤(rùn)率 /項(xiàng)目運(yùn)作周期 =%/=% 運(yùn) 營(yíng) 資 本 報(bào) 酬 率 = 銷 售 利 潤(rùn) / 項(xiàng) 目 總 開(kāi) 發(fā) 成 本*100%=3121/20323*100%=% 年 運(yùn) 營(yíng) 資本報(bào)酬率 =%/=% 表 23 利潤(rùn)表 第一年 第二年 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1/2 月 3/4 月 5/6 月 7/8 月 9/10 月 11/12月 1/2 月 3/4 月 5/6 月 7/8 月 9/10 月 11/12月 銷售收入 0 建設(shè)成本 4 營(yíng) 業(yè) 稅 及 附加 資金成本 銷售成本 稅前利潤(rùn) 9 4 0 彌 補(bǔ) 以 前 月虧損 9 3 11114.73 11473.47 11363.36 11080.41 4 6 3 應(yīng) 納 所 的 稅 稅后利潤(rùn) 9 4 0 投 資 利 潤(rùn) 率 %(稅后 ) ％（自有資金投資利潤(rùn)率） 3 敏感性分析 銷售 均價(jià) 敏感性 分析 假設(shè)車庫(kù)、商鋪價(jià)位不變 ，計(jì)算住宅售價(jià)發(fā)生變化時(shí)的影響。見(jiàn) 13 資 金籌措運(yùn)用表。 ? 銷售稅費(fèi) :銷售稅費(fèi)費(fèi)率為 %（含營(yíng)業(yè)稅和附加稅） 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā)總成本為 ： 萬(wàn)元 資金 籌措 本項(xiàng)目建設(shè)期為 1 年，建設(shè)準(zhǔn)備期半年，建設(shè)投資用款比例按前半年 60%，后半年 40%分配。其中： ? 大 市 政 配套費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 320 元； ? 供 水 管 道工程費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 元； ? 燃 起 管 道工程費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 元； ? 電 話 工 程費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 元； ? 供 電 設(shè) 施配套費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 145 元； ? 居 住 區(qū) 綠化建設(shè)費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 12 元； ? 人 防 工 程建設(shè)費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 60 元。 C. 建 筑 安 裝費(fèi) 依 據(jù)項(xiàng)目定 位和上 海市建 筑工程定 額，依 據(jù)本項(xiàng) 目的建筑結(jié)構(gòu) 和設(shè)備情 況，確 定建筑 安裝工程 費(fèi)用。 表 11 銷售收入 序號(hào) 名稱 售價(jià) 面積 銷 售收 入（萬(wàn) 元） 總計(jì) 1 商鋪 6240 12168 23444 一樓商鋪 23000 3120 7176 二樓商鋪 16000 3120 4992 2 住宅 9776 36 層 9000 8320 7488 頂層 11000 2080 2288 3 車庫(kù) 15 100 個(gè) 1500 表 12 投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 （萬(wàn)元） 指標(biāo) 備注 量 單位 指標(biāo) 1 樓板價(jià) 11648.00 16640 平方米 7000.00 2 前期工程費(fèi) 勘探等費(fèi) 18440 平方米 設(shè)計(jì)等費(fèi)用 18440 平方米 3 建筑安裝費(fèi) 0 土建費(fèi)用 184 平方 1000. 0 40 米 00 安裝費(fèi)用 18440 平方米 0 裝修費(fèi)用 0 16640 平方米 1000.00 4 配套費(fèi) 7 大市政配套費(fèi) 18440 平方米 0 供水管道工程費(fèi) 16640 平方米 燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi) 16640 平方