【正文】 動(dòng)方式，對(duì)于直接參與滅火的消防泵、噴灑泵、加壓水泵等重要設(shè)備在消防中心設(shè)置直接手動(dòng)控制按鈕。 暖通防火系統(tǒng)送風(fēng)（兼補(bǔ)風(fēng)）系統(tǒng)，排風(fēng)（兼排煙）系統(tǒng)，出機(jī)房總管設(shè)防火閥，風(fēng)道采用鍍鋅鐵皮制作，保溫材料采用超細(xì)玻璃棉板，內(nèi)走道排煙按 60m3/㎡?h 計(jì)算排煙量，地下車庫排煙按 6 次/h 計(jì)算排煙量，按 5 次/h 計(jì)算補(bǔ)風(fēng)量。水流指示器前設(shè)信號(hào)閥。供水系統(tǒng)，系統(tǒng)不分區(qū)，設(shè)溫式報(bào)警閥三組。為滿足足上部幾層消火栓的工作壓力，在頂層水箱間分別設(shè)消火栓增壓泵（一用一備）和增壓罐。四、 供水系統(tǒng)系統(tǒng)分為高低兩個(gè)區(qū)，頂層分別設(shè)有效容積為 18m3 的消防水箱，以儲(chǔ)備消防初期用水。 （本區(qū)內(nèi)高層建筑最大的室外消防用水量為 301/S，故本工程的室外消防用水量按 301/S 考慮） 。防煙分區(qū)；防煙分區(qū)的面積不超過 500㎡，并且不跨越防火分區(qū)。每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上安全出口，并有 1 個(gè)或 1 個(gè)以上能直通室外的安全出口。地下公共停車場(chǎng)屬于 II 類停車場(chǎng)，停車場(chǎng)耐火等級(jí)為一級(jí)。二、 消防車道在總平面布置中，依據(jù)哈爾濱規(guī)劃局控詳文件和現(xiàn)行消防規(guī)范的規(guī)定，在滿足建筑及防火間距的前提下，結(jié)合具體的建筑形式設(shè)計(jì)消防通道，高層建筑的底邊至少有一個(gè)長邊或周邊長度的 1/4 且不小于一個(gè)長邊長度落地，滿足撲救面的要求。四、 外網(wǎng)區(qū)內(nèi)煤氣管線采用直埋敷設(shè)枝狀布置。并視實(shí)采取多表遠(yuǎn)傳計(jì)量和控制技術(shù)。二、 總圖外線建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。六、 負(fù)荷級(jí)別的確定及配電本工程中，用于消防泵、噴灑泵、排煙機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、消防中心設(shè)備及應(yīng)急照明裝置等負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷；電梯、生活水泵及地下室照明等負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷；公寓的照明及高層建筑的普通動(dòng)力設(shè)備和照明裝置等負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。四、 變電所的設(shè)置高層公寓的供電采用地下局自維變電所一座，容量為 5，000KVA。按 4 次/h 換氣計(jì)算風(fēng)量。地下車庫排風(fēng)（排煙）按 6 次/h 計(jì)算風(fēng)量，按 5 次 /h 計(jì)算送風(fēng)（補(bǔ)風(fēng)）量。二、 編制內(nèi)容在地下一層設(shè)供熱換熱站，供本區(qū)及停車場(chǎng)用熱，熱水溫度為 60/50℃。雨水系統(tǒng)：設(shè)計(jì)重視期為 1 年，設(shè)計(jì)降雨歷為 15min。高層公寓：給水分為高、中、低三個(gè)區(qū)，每區(qū)控制壓力不超過 ，超壓部分設(shè)減壓閥。焊條： E43 型 E50 型鋼板及型鋼： A3填充墻：多孔磚。 技術(shù)措施一、 抗震要求為達(dá)到國家抗震規(guī)范的要求， （即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則） ，體現(xiàn)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭(zhēng)達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍筋，對(duì) L0/h4 的柱采用箍筋全長加密，鋼筋接頭采用焊接。附樓地下一層為地下車庫，與主樓地下一層相同，設(shè)三個(gè)獨(dú)立入口，電梯直接可從地下一層直達(dá)頂層。主入口設(shè)在西面和東面，臨航空街；地下停車場(chǎng)入口設(shè)于主樓北端。二、 外立面色系以冷色調(diào)通透感強(qiáng)的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達(dá)到穩(wěn)重、高檔的效果。三、 樓道 /樓梯間公共部分墻面為刷高級(jí)乳膠漆，吸音天花吊頂；標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面；樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料；標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料；車庫地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料） 。道路等級(jí)明確區(qū)分，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。二、 建筑高度共 33 層。整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。同時(shí)對(duì)“松浦大廈”進(jìn)行整體形象塑造、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。主要職能：1） 負(fù)責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)；2） 負(fù)責(zé)駐廈機(jī)構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)；3） 負(fù)責(zé)大中小型會(huì)議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度；4） 負(fù)責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理；5） 負(fù)責(zé)大廈整體形象的展示等。80 萬之間，其中以 1015 萬元居多。D 類──服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機(jī)構(gòu)；E 類──電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司；F 類──證券金融系統(tǒng)、商會(huì)組織、出國留學(xué)組織等；G 類──裝修公司、裝飾公司及其他。五、 風(fēng)險(xiǎn)投資者一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對(duì)項(xiàng)目出路的分析能力很強(qiáng)。規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)便能最終觸動(dòng)其投資決策。 客戶類型分類一、 初創(chuàng)業(yè)者有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)在選擇尋找中，微有急進(jìn)心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。這里，針對(duì)兩種的心理：5） 引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營模式，準(zhǔn)確針對(duì)目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達(dá)成發(fā)展商與買家雙贏的局面。 定位闡述1） 位置、地段和未來升值是商務(wù)大廈宇租、售行為重要因素， “松浦大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，而完美的外觀設(shè)計(jì)，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購買和入主的沖動(dòng)。“松浦大廈”作為公建立項(xiàng)的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時(shí)機(jī)，力爭(zhēng)各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險(xiǎn)。綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表。表 SWOT 綜合分析表競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（strength） 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（weakness）略（參間 ） 略（參間 ）機(jī)會(huì)(opportunity)SO 戰(zhàn)略 WO 戰(zhàn)略略（參間 ）項(xiàng)目應(yīng)盡快動(dòng)工，以趕在 2022 年前全盤推向市場(chǎng)，以合理利用下一個(gè)需求高峰；充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，宣傳以商業(yè)酒店供應(yīng)為主，提高項(xiàng)目的知名度。 項(xiàng)目 SWOT 的綜合分析通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利的因素。四、 提出 “整合型商務(wù)樓”概念隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 機(jī)會(huì)一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿Α八善执髲B”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。 劣勢(shì)一、 沒有形成規(guī)模效應(yīng)項(xiàng)目占地面積不足 2 千平方米，規(guī)模較小。四、 市、區(qū)兩級(jí)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是哈爾濱市東部的新興商貿(mào)圈，是哈爾濱市的又一個(gè)商業(yè)集散地。該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中央大街”的邊緣，是城市中心次熱點(diǎn)的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ乃杀眳^(qū)， “依繁華存在，享都市寧靜” 。圖 SWOT 分析步驟 優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。按照項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)項(xiàng)目“能夠做的” （即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的” （即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）之間的有機(jī)組合。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。這類因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度和影響范圍最小，但對(duì)具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。三、 交通條件交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級(jí)別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費(fèi)水平、人口數(shù)量等。影響商業(yè)酒店需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。六、 國際因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。四、 人口因素人口因素是一個(gè)國家或地區(qū)的人口狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。二、 經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的直接反映。顯然，這類影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。由于商業(yè)酒店市場(chǎng)的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類。 酒店連體項(xiàng)目此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理。實(shí)際上，在實(shí)地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店項(xiàng)目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。相應(yīng)的酒店管理市場(chǎng)水平與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)也有較大差距。隨著對(duì)哈爾濱經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會(huì)有越來越多的外地資本進(jìn)入哈爾濱的商業(yè)酒店市場(chǎng)，越來越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會(huì)進(jìn)入哈爾濱市場(chǎng)，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。當(dāng)然這是與哈爾濱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)的。哈爾濱市建設(shè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是商業(yè)大酒店市場(chǎng)發(fā)展的源動(dòng)力。工程地質(zhì)條件該地段地處渾河南岸二級(jí)沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。平均降水量占全年的 60%70%，由于降水集中，間有暴雨，易發(fā)生洪澇災(zāi)害。年平均溫度 ℃。 哈爾濱市北拓的發(fā)展規(guī)劃為項(xiàng)目提供了無限想象空間根據(jù)哈爾濱市的發(fā)展戰(zhàn)略， “北躍”——以建設(shè)北國水城和科技新城為主線，著重開發(fā)松北區(qū)、呼蘭區(qū)、構(gòu)筑“兩縱、四橫、十八湖”的水網(wǎng)體系，建設(shè)北部集科技、文化、生態(tài)于一體的新城區(qū)，帶動(dòng)江北大發(fā)展。要建立大項(xiàng)目庫，制定引進(jìn)和謀劃大項(xiàng)目的激勵(lì)政策，形成大項(xiàng)目的創(chuàng)新機(jī)制。學(xué)校地處具有俄羅斯風(fēng)情的哈爾濱市，位于風(fēng)光秀麗的松花江畔，學(xué)院依江而建，占地 100 余萬平方米， 學(xué)校固定資產(chǎn) 億元，教學(xué)科研儀器設(shè)備值 億元 周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市交通干道的松浦大道和糖廠社區(qū)，哈有哈爾濱第三十一中學(xué)；北為常盛源小區(qū)和香料廠，正東為松花江工業(yè)小區(qū)；北邊是具有美麗風(fēng)光的松花江和哈爾濱永勝路小學(xué)，周邊有以“觀江國際”為首的等高檔生活社區(qū)；還有國家五星級(jí)旅游景點(diǎn)太陽島和冰雪大世界。學(xué)校前身是中國共產(chǎn)黨 1947 年在雞西建立的東北第一所煤礦工人干部學(xué)校。濱洲、濱北、哈齊、哈伊、哈黑、哈大、哈綏高速公路等多條公鐵干線穿境而過，距哈爾濱太平國際機(jī)場(chǎng)僅 20 分鐘車程，是全市、全省重要的交通樞紐。是中國著名的歷史文化名城和旅游城市，素有“共和國長子” 、 “冰城” 、 “天鵝項(xiàng)下的珍珠”、 “東方莫斯科” 、 “東方小巴黎”以及“冰城夏都”等美稱。04′~46176。1） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ，2022，國家計(jì)委以計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)文件，中國電力出版社2） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》 ，2022，中國計(jì)劃出版社3） 《哈爾濱市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》4） 《哈爾濱市城市總體規(guī)劃大綱（2022—2020 年） 》5） 國家、黑龍江省及哈爾濱市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件6） 《松北區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（“十五”及 2022 年） 》7） 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額8） 哈爾濱市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料9） 投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書10） 其他有關(guān)依據(jù)資料11） 項(xiàng)目批復(fù)文件表 松浦大廈大廈項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位一 建筑類1 總建筑面積 50000 ㎡2 占地面積 ㎡二 投資類1 項(xiàng)目投入總資金 萬元 土地取得費(fèi)用 萬元 前期費(fèi)用 萬元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 園區(qū)配套費(fèi) 萬元 管理費(fèi)用 萬元 銷售費(fèi)用 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元2 資金籌措 萬元 項(xiàng)目資本金 萬元 銀行借款 萬元 銷售收入投入 萬元三 財(cái)務(wù)類1 凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%） 萬元2 內(nèi)部收益率（稅后） % %3 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年4 借款償還期 年“松浦大廈”項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)總投資為 萬元，預(yù)計(jì)總銷售收入為 萬元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。松北區(qū)要充分利用這個(gè)有利條件，在推進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)劃的同時(shí)，加快發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)。目 錄1 總 論 ...........................................................................................................3 項(xiàng)目概況 ................................................................................................................3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ................................................................................................3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ....................................................................................4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論 ............................................................................42 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 .................................................................................6 項(xiàng)目所處區(qū)域 ...........................................................................