【正文】 權(quán)，為中央蘇維埃的政權(quán)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)、軍隊(duì)建設(shè)進(jìn)行了先行先試的探索和實(shí)踐，作出了重大貢獻(xiàn)；是中央紅軍長征的集結(jié)出發(fā)地，當(dāng)年于都人民積極支紅擴(kuò)紅，作出了巨大的貢獻(xiàn)和犧牲，僅有名有姓的革命烈士就有 萬人；還是主力紅軍長征后中央蘇區(qū)堅(jiān)守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭(zhēng)就是從于都開始的。加快縣城區(qū)建設(shè)是實(shí)現(xiàn)于都縣農(nóng)村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，分流城市就業(yè)壓力，增加農(nóng)民收入，帶動(dòng)農(nóng)村投資，啟動(dòng)農(nóng)村市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略。隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長，使得新的城市功能和傳統(tǒng)的城市功能在發(fā)展空福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8間上不斷“疊置”，城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)及土地利用現(xiàn)狀逐漸成為了發(fā)展的約束。必須置身于城鎮(zhèn)群中尋求發(fā)展空間。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9綜上所述，福田大廈建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn)實(shí)施，對(duì)于加快于都縣房地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)主義社會(huì)、提升地方政府形象，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)、推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動(dòng)作用和典范意義。于都，這座有著“六縣之母”之稱的縣級(jí)城市，在其經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)市場(chǎng)也被日漸看好。一季度，全縣二手房交易 191 宗，成交面積 萬 m2，與去年同期相比分別增長 208%和 138%。近年來，隨著江西省以及贛州市對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度的加大，于都縣城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。因此，項(xiàng)目具有較大的市場(chǎng)潛力。③于都縣人口分布以縣城區(qū)最為稠密，且購買力較強(qiáng)；縣城區(qū)外次之，購買力亦相對(duì)不如；限于于都縣交通狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具有特色產(chǎn)品的項(xiàng)目更易銷售。（3）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析比較地域和規(guī)模，福田大廈是于都縣城區(qū)規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較小。為了更好地展示城市的門戶形象，完善城市功能，帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展更新，提高居民生活水平和生活質(zhì)量，體現(xiàn)社會(huì)主義共同富裕的優(yōu)越性，項(xiàng)目的建設(shè)不僅能帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，增加社會(huì)就業(yè)，更能推動(dòng)于都縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，提升于都縣城市的整體形福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14象。 自然環(huán)境資源概況（1）地理位置于都縣位于江西省南部，東經(jīng) 115176。、北緯 25176。53〞。一月和七月平均氣溫分別是℃和 ℃，極端氣溫為 ℃和－8℃，年均降水量 1507 毫米，福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1645 月降雨量約占全年的 47%，年日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年均無霜期 305 天。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2022 年 8 月 1 日實(shí)施的國家標(biāo)準(zhǔn)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》 （GB18306—2022） ，江西省于都縣地震動(dòng)峰值加速度為 （相當(dāng)于原地震烈度小于 VI 度） ，工程建筑考慮抗震按 VI 度設(shè)防，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，一般無地震、崩塌、泥石流等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象。（3）水資源分析于都縣境內(nèi)河流屬贛江水系，總長度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，其中貢水在境內(nèi)的長度為 66 公里。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告18第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)方案和建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建成后，可建設(shè)成為于都縣的休閑消費(fèi)中心和標(biāo)志性建筑；項(xiàng)目擬建設(shè)地下停車場(chǎng)、大型商業(yè)中心、辦公樓、酒店、高檔住宅區(qū)等主體工程，配套建設(shè)供配電工程、供水與排污工程、環(huán)保與安全工程和其它等輔助工程。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）在設(shè)計(jì)過程中必須堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。（5）居住區(qū)綠化包括公共綠地、宅旁綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點(diǎn)、線、面、空間的多維視覺效果。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案現(xiàn)在的辦公建筑空間已不單純?yōu)楣慕粨Q的場(chǎng)所，而成為更注重體現(xiàn)人與人的思想感情交流的媒介環(huán)境與生產(chǎn)信息、加工信息的“信息工廠” ，以至“高技術(shù)、高情感”逐漸成為辦公建筑空間質(zhì)量的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則及體現(xiàn)設(shè)計(jì)作為信息媒介，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的交際功能的觀念內(nèi)容，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將隨之不斷增強(qiáng)。這種綠色空間的存在，實(shí)際上是目前生態(tài)空間的一種表現(xiàn)形式?；谏鲜鲈颍岢霰卷?xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想方案：（1）市場(chǎng)定位在對(duì)類似項(xiàng)目及市場(chǎng)需求進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，縣城區(qū)附近由于市場(chǎng)集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動(dòng)人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場(chǎng)容量，消費(fèi)需求越來越突出。（2）形象定位福田大廈從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位，通過對(duì)于都縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出，本項(xiàng)目形象定位為：于都縣城內(nèi)商務(wù)區(qū)標(biāo)志性建筑。綜上所述，在本項(xiàng)目的目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下幾方面：①地理位置優(yōu)越②交通動(dòng)線充足福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22③縣政與小區(qū)配套皆較為齊全④社區(qū)規(guī)劃合理⑤有強(qiáng)大的升值潛力⑥戶型實(shí)用、舒適（4）發(fā)展定位基于本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置，開發(fā)定位為集合四星級(jí)酒店、大型商業(yè)、美食城、寫字樓、高尚住宅區(qū)等多種功能的綜合物業(yè)，成為整個(gè)于都地區(qū)的休閑消費(fèi)中心和標(biāo)志性建筑群體之一。（5）經(jīng)營定位根據(jù)上述市場(chǎng)定位可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)處于龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。步行街的存在，恰好把商業(yè)及酒店、辦公的功能間接劃分清晰，通過設(shè)置空中連廊能巧妙地把各個(gè)空間連接，從而達(dá)到共享人流目的。在用地范圍內(nèi)全面綜合考慮了布置建筑、道路、廣場(chǎng)、公園、綠地、水體、景點(diǎn)等內(nèi)容?？偨ㄖ娣e為 167830 平方米；建筑類別：一類，二級(jí)耐久年限（50 年） ；建筑耐火等級(jí)：二級(jí)；抗震設(shè)防烈度：六度。單體建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，簡(jiǎn)介，明快，線條流暢，風(fēng)格清新，形成具有韻律感的藝術(shù)效果，形成沿街主干道景觀。 景觀及空間設(shè)計(jì)（1）本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)著重強(qiáng)調(diào)生活味，旨在為住宅居民提供一個(gè)可休憩和交流的環(huán)境優(yōu)美的場(chǎng)所，而不一味追求氣勢(shì)。合理利用高差，將高差化整為零，分別形成立體景觀。（4）強(qiáng)調(diào)商業(yè)用房的合理設(shè)置，使其形成對(duì)建筑的美化。小區(qū)下的商業(yè)空間沿城市道路展開，規(guī)劃 3 個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，其中兩個(gè)供商家舉行活動(dòng)使用；另外一個(gè)利用原有的古樹，作為一個(gè)休息廣場(chǎng)，供行人休息的空間，利于人們形成不同的空間體驗(yàn)。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告28本項(xiàng)目的住宅區(qū)主要有五種戶型，分別為 2 房 2 廳、小 3 房 2廳、大 3 房 2 廳、4 房 2 廳和 5 房 2 廳。（2）設(shè)計(jì)內(nèi)容本工程建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29為 50 年。地下室采用結(jié)構(gòu)自防水和外防水二道，結(jié)構(gòu)自防水抗?jié)B等級(jí)S外防水等級(jí)Ⅱ級(jí)，外墻硅摻水泥用量 7%的混凝土高效膨脹ZY。地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為丙級(jí)，根據(jù)地堪報(bào)告，擬分別采用鋼筋砼獨(dú)立基礎(chǔ)、磚砌剛性條形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)。（2）供電設(shè)施供配電房接收輸出兩回路 10KV 高壓變電，24 小時(shí)供電，另設(shè)人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)。④小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。（5）照明設(shè)計(jì)①根據(jù)建方要求，需精裝修部位照明配電線路僅預(yù)留配電箱，精裝修時(shí)不得超過配電箱的回路及各回路容量，設(shè)備用房、車庫、庫房及不需精裝修房間設(shè)置一般照明。⑤一般照明配電線路采用導(dǎo)線 BV450/750V，應(yīng)急照明配電線路采用耐火導(dǎo)線 NHBV450/750V。 給排水設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)①《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500152022） ；②《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GBJ1386 ） ；③《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GBJ1487 ） ；④《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687 ；福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告33⑥《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500961999） ；⑦《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》 ；⑧建筑專業(yè)所提供的條件圖；⑨建設(shè)方提供的有關(guān)資料。沖洗道路、場(chǎng)地用水按 10L/ 計(jì)。未預(yù)見用水量按總用水量的 15%計(jì)。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告34（4）排水系統(tǒng)室內(nèi)生活污水排水：地上一層以上生活污水，采用伸頂通氣管的單立管排水方式，排出室外，生活污水須經(jīng)化糞池處理后排入市政排水系統(tǒng)。室內(nèi)排水管采用 UPVC 管，室外排水管采用混凝土管。按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告36表 51 本項(xiàng)目建設(shè)所需原輔料消耗及能源消耗表序號(hào) 名稱 單位 消耗量1 混凝土 噸 151202 砂 噸 480003 石子 噸 3004 熟石灰 噸 42025 玻璃 噸 15006 磚 萬塊 51607 鋼筋 噸 100808 電 萬度 5409 水 萬噸 60 主要設(shè)備鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及面向二十一世紀(jì)項(xiàng)目經(jīng)營的需要，本項(xiàng)目建設(shè)將在設(shè)備選型上遵循最佳性能價(jià)格比的原則，盡量采用國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備和設(shè)施，其所需主要設(shè)備有：（1）自動(dòng)電梯（2）消防設(shè)備（3）應(yīng)急發(fā)電設(shè)備（4）通訊電話系統(tǒng)（5）電視監(jiān)控保安系統(tǒng)（6）防盜報(bào)警系統(tǒng)（7）照明系統(tǒng)（8）空調(diào)系統(tǒng)福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37 土建工程本項(xiàng)目建設(shè)用地 ，土建工程主要為主體工程和配套工程。表 52 主要建（構(gòu)）筑物建筑面積一覽表序號(hào)建筑名稱基底面積計(jì)容積率建筑面積地上總建筑面積地下建筑面積建筑層數(shù)建筑高度 備注1 酒店 3276 42324 42424 13677 27（2） 1002 A 區(qū)商業(yè) 17180 17280 3（2） 3 1住宅 3480 3770 16（2） 4 2住宅 4140 4485 16（2） 5 3住宅59605250 5625 18（2） 6 B 區(qū)商業(yè) 18719 18819 3（2） 7 4住宅 9720 9720 31（2） 8 5住宅 9720 9720 31（2） 9 6住宅 5400 5700 22（2） 10 7住宅64735040 53203129022（2） 11 配套用地 80012 合計(jì) 15709 121773 122863 44967福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告38第六章 環(huán)境保護(hù) 采用的環(huán)境保護(hù)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)（1）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（）；（2）《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》（）；（3）《中華人民共和國大氣污染防治法》（）；（4）《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（）；（5）《中華人民共和國水污染防治法》（）；（6）《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（）；（7）《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》（）；（8）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（）； （9）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄》（）；（10）《國務(wù)院關(guān)于落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的決定》（）；（11）《環(huán)境影響評(píng)價(jià)公眾參與暫行辦法》（環(huán)發(fā)〔2022〕28號(hào)）；（12）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）；（13）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB38382022）；（14）《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T1484893）；（15）《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—2022）；（16）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB162971996）；（17）《危險(xiǎn)廢物鑒別標(biāo)準(zhǔn)》（GB5085（2）所有空調(diào)，通風(fēng)設(shè)備均采用隔振降噪措施，以滿足環(huán)保要求。（5）生活垃圾均袋裝收集集中處理，一律不設(shè)垃圾道。本項(xiàng)目施工應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制施工時(shí)間，盡量避免在每日 20：00次日 8：00 時(shí)間段內(nèi)施工。施工期建筑垃圾主要為混凝土碎塊、廢棄鋼筋、廢油漆、廢涂料、廢棄瓷磚、廢棄大理石塊、廢棄建筑包裝材料等。施工期生活污水需經(jīng)隔油處理后排放。（5）大氣環(huán)境影響施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過程中產(chǎn)生的施工地面揚(yáng)塵和施工機(jī)械設(shè)備排放的尾氣。同時(shí)，在餐廳周圍增加綠化作物來改善空氣質(zhì)量。③包裝材料，瓶、罐、盒類等遺棄物。一般固體廢棄物的處理方案：福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告42對(duì)于紙張、塑料、金屬等可回收的垃圾分開放置，給以明確標(biāo)識(shí)，并加大宣傳力度，讓人們自覺養(yǎng)成好的分類放置習(xí)慣。因此要做好污水的處理工作。建議本項(xiàng)目在綠化培植上突出居住條件的均好性和共享性，為居民提供戶外休閑、觀賞和改善生態(tài)環(huán)境的綠化空間。（2）施工場(chǎng)地車輛的進(jìn)出攜帶泥土抖落在道路上，施工現(xiàn)場(chǎng)裸露的土堆，地表，在遇風(fēng)吹揚(yáng)和遇雨的情況下，將造成泥塵污染。（3）主要污染物防治措施：生活污水：采用無動(dòng)力生活污水處理裝置進(jìn)行處理，工藝為：廢水→厭氧消化→厭氧生物濾池→氧化溝→排放。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告45 能源消耗本項(xiàng)目主要能源消耗見表 71。節(jié)能工程建設(shè)與技術(shù)要點(diǎn)：（1）室外公共照明宜采用綠色照明。（5）住宅間的公共照明應(yīng)使用聲控開關(guān)或延時(shí)開關(guān)。①項(xiàng)目所處氣候分區(qū)：夏熱冬冷地區(qū)。屋面：采用 40 厚聚苯板或 30 厚擠塑板或聚苯顆粒做保溫隔熱層。（3）采用節(jié)能型電氣產(chǎn)品，加強(qiáng)給水的重復(fù)利用及節(jié)水措施。地表材料的顏色和紋理決定其反射性能，顏色越深，外表越粗糙，反射性能越差。（2）照明器具按《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （GB50034—2022）要求功率密度限制安裝，照明光源采用以高效節(jié)能燈為主。（6）在變電所采