【正文】 權，為中央蘇維埃的政權建設、經(jīng)濟建設、軍隊建設進行了先行先試的探索和實踐，作出了重大貢獻；是中央紅軍長征的集結出發(fā)地，當年于都人民積極支紅擴紅，作出了巨大的貢獻和犧牲，僅有名有姓的革命烈士就有 萬人；還是主力紅軍長征后中央蘇區(qū)堅守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭就是從于都開始的。加快縣城區(qū)建設是實現(xiàn)于都縣農(nóng)村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動力，分流城市就業(yè)壓力，增加農(nóng)民收入，帶動農(nóng)村投資，啟動農(nóng)村市場，促進農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略。隨著經(jīng)濟的高速增長，使得新的城市功能和傳統(tǒng)的城市功能在發(fā)展空福田大廈建設項目可行性研究報告 8間上不斷“疊置”，城市內(nèi)部結構及土地利用現(xiàn)狀逐漸成為了發(fā)展的約束。必須置身于城鎮(zhèn)群中尋求發(fā)展空間。福田大廈建設項目可行性研究報告 9綜上所述，福田大廈建設項目的推進實施，對于加快于都縣房地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展，構建和諧社會主義社會、提升地方政府形象，拉動城市經(jīng)濟、推進基礎設施建設、保護生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動作用和典范意義。于都，這座有著“六縣之母”之稱的縣級城市，在其經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎之上，房地產(chǎn)市場也被日漸看好。一季度，全縣二手房交易 191 宗，成交面積 萬 m2，與去年同期相比分別增長 208%和 138%。近年來，隨著江西省以及贛州市對基礎設施建設投入力度的加大，于都縣城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術產(chǎn)業(yè)為主。因此，項目具有較大的市場潛力。③于都縣人口分布以縣城區(qū)最為稠密，且購買力較強；縣城區(qū)外次之，購買力亦相對不如；限于于都縣交通狀況及經(jīng)濟發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具有特色產(chǎn)品的項目更易銷售。（3）市場競爭環(huán)境分析比較地域和規(guī)模，福田大廈是于都縣城區(qū)規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競爭較小。為了更好地展示城市的門戶形象，完善城市功能，帶動片區(qū)的發(fā)展更新，提高居民生活水平和生活質(zhì)量，體現(xiàn)社會主義共同富裕的優(yōu)越性，項目的建設不僅能帶動社會投資，促進居民消費，增加社會就業(yè)，更能推動于都縣的經(jīng)濟建設，提升于都縣城市的整體形福田大廈建設項目可行性研究報告 14象。 自然環(huán)境資源概況（1）地理位置于都縣位于江西省南部，東經(jīng) 115176。、北緯 25176。53〞。一月和七月平均氣溫分別是℃和 ℃，極端氣溫為 ℃和－8℃，年均降水量 1507 毫米，福田大廈建設項目可行性研究報告 1645 月降雨量約占全年的 47%，年日照時數(shù) 小時，年均無霜期 305 天。根據(jù)國家質(zhì)量技術監(jiān)督局發(fā)布，2022 年 8 月 1 日實施的國家標準《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》 （GB18306—2022） ，江西省于都縣地震動峰值加速度為 （相當于原地震烈度小于 VI 度） ，工程建筑考慮抗震按 VI 度設防，地質(zhì)結構穩(wěn)定，一般無地震、崩塌、泥石流等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象。（3）水資源分析于都縣境內(nèi)河流屬贛江水系，總長度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，其中貢水在境內(nèi)的長度為 66 公里。福田大廈建設項目可行性研究報告18第五章 項目建設方案 建設方案和建設規(guī)模項目建成后，可建設成為于都縣的休閑消費中心和標志性建筑；項目擬建設地下停車場、大型商業(yè)中心、辦公樓、酒店、高檔住宅區(qū)等主體工程，配套建設供配電工程、供水與排污工程、環(huán)保與安全工程和其它等輔助工程。 項目規(guī)劃設計原則（1）在設計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。（5）居住區(qū)綠化包括公共綠地、宅旁綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設屋頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。 項目規(guī)劃設計方案現(xiàn)在的辦公建筑空間已不單純?yōu)楣慕粨Q的場所，而成為更注重體現(xiàn)人與人的思想感情交流的媒介環(huán)境與生產(chǎn)信息、加工信息的“信息工廠” ，以至“高技術、高情感”逐漸成為辦公建筑空間質(zhì)量的評價準則及體現(xiàn)設計作為信息媒介，強調(diào)設計的交際功能的觀念內(nèi)容，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將隨之不斷增強。這種綠色空間的存在，實際上是目前生態(tài)空間的一種表現(xiàn)形式?；谏鲜鲈?，提出本項目的規(guī)劃設計思想方案：（1）市場定位在對類似項目及市場需求進行分析后發(fā)現(xiàn)，縣城區(qū)附近由于市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。（2）形象定位福田大廈從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項目重新包裝定位，通過對于都縣房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目詳細分析得出，本項目形象定位為：于都縣城內(nèi)商務區(qū)標志性建筑。綜上所述，在本項目的目標客源中，主要需求點有以下幾方面：①地理位置優(yōu)越②交通動線充足福田大廈建設項目可行性研究報告22③縣政與小區(qū)配套皆較為齊全④社區(qū)規(guī)劃合理⑤有強大的升值潛力⑥戶型實用、舒適（4）發(fā)展定位基于本項目優(yōu)越的地理位置，開發(fā)定位為集合四星級酒店、大型商業(yè)、美食城、寫字樓、高尚住宅區(qū)等多種功能的綜合物業(yè)，成為整個于都地區(qū)的休閑消費中心和標志性建筑群體之一。（5）經(jīng)營定位根據(jù)上述市場定位可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)處于龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。步行街的存在，恰好把商業(yè)及酒店、辦公的功能間接劃分清晰，通過設置空中連廊能巧妙地把各個空間連接，從而達到共享人流目的。在用地范圍內(nèi)全面綜合考慮了布置建筑、道路、廣場、公園、綠地、水體、景點等內(nèi)容?？偨ㄖ娣e為 167830 平方米；建筑類別：一類，二級耐久年限（50 年） ；建筑耐火等級：二級；抗震設防烈度：六度。單體建筑風格采用現(xiàn)代風格，簡介，明快，線條流暢，風格清新，形成具有韻律感的藝術效果，形成沿街主干道景觀。 景觀及空間設計（1）本項目景觀設計著重強調(diào)生活味，旨在為住宅居民提供一個可休憩和交流的環(huán)境優(yōu)美的場所，而不一味追求氣勢。合理利用高差，將高差化整為零，分別形成立體景觀。（4）強調(diào)商業(yè)用房的合理設置，使其形成對建筑的美化。小區(qū)下的商業(yè)空間沿城市道路展開，規(guī)劃 3 個商業(yè)廣場，其中兩個供商家舉行活動使用；另外一個利用原有的古樹，作為一個休息廣場，供行人休息的空間，利于人們形成不同的空間體驗。福田大廈建設項目可行性研究報告28本項目的住宅區(qū)主要有五種戶型，分別為 2 房 2 廳、小 3 房 2廳、大 3 房 2 廳、4 房 2 廳和 5 房 2 廳。（2）設計內(nèi)容本工程建筑結構設計的安全等級為二級，結構的設計使用年限福田大廈建設項目可行性研究報告29為 50 年。地下室采用結構自防水和外防水二道，結構自防水抗?jié)B等級S外防水等級Ⅱ級，外墻硅摻水泥用量 7%的混凝土高效膨脹ZY。地基基礎設計等級為丙級，根據(jù)地堪報告，擬分別采用鋼筋砼獨立基礎、磚砌剛性條形基礎、樁基礎。（2）供電設施供配電房接收輸出兩回路 10KV 高壓變電，24 小時供電，另設人防應急柴油機發(fā)電機組，以供主要設備的緊急啟動。④小區(qū)范圍內(nèi)設 CCTV 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。（5）照明設計①根據(jù)建方要求，需精裝修部位照明配電線路僅預留配電箱，精裝修時不得超過配電箱的回路及各回路容量，設備用房、車庫、庫房及不需精裝修房間設置一般照明。⑤一般照明配電線路采用導線 BV450/750V，應急照明配電線路采用耐火導線 NHBV450/750V。 給排水設計（1）設計依據(jù)①《建筑給排水設計規(guī)范》 （GB500152022） ；②《室外給水設計規(guī)范》 （GBJ1386 ） ；③《室外排水設計規(guī)范》 （GBJ1487 ） ；④《建筑設計防火規(guī)范》GBJ1687 ；福田大廈建設項目可行性研究報告33⑥《住宅設計規(guī)范》 （GB500961999） ；⑦《工程建設標準強制性條文》 ；⑧建筑專業(yè)所提供的條件圖；⑨建設方提供的有關資料。沖洗道路、場地用水按 10L/ 計。未預見用水量按總用水量的 15%計。福田大廈建設項目可行性研究報告34（4）排水系統(tǒng)室內(nèi)生活污水排水：地上一層以上生活污水，采用伸頂通氣管的單立管排水方式，排出室外，生活污水須經(jīng)化糞池處理后排入市政排水系統(tǒng)。室內(nèi)排水管采用 UPVC 管，室外排水管采用混凝土管。按中危險Ⅱ級設計自動噴淋滅火系統(tǒng)。福田大廈建設項目可行性研究報告36表 51 本項目建設所需原輔料消耗及能源消耗表序號 名稱 單位 消耗量1 混凝土 噸 151202 砂 噸 480003 石子 噸 3004 熟石灰 噸 42025 玻璃 噸 15006 磚 萬塊 51607 鋼筋 噸 100808 電 萬度 5409 水 萬噸 60 主要設備鑒于市場競爭及面向二十一世紀項目經(jīng)營的需要，本項目建設將在設備選型上遵循最佳性能價格比的原則，盡量采用國內(nèi)外先進的設備和設施，其所需主要設備有：（1）自動電梯（2）消防設備（3）應急發(fā)電設備（4）通訊電話系統(tǒng)（5）電視監(jiān)控保安系統(tǒng)（6）防盜報警系統(tǒng)（7）照明系統(tǒng)（8）空調(diào)系統(tǒng)福田大廈建設項目可行性研究報告37 土建工程本項目建設用地 ，土建工程主要為主體工程和配套工程。表 52 主要建（構）筑物建筑面積一覽表序號建筑名稱基底面積計容積率建筑面積地上總建筑面積地下建筑面積建筑層數(shù)建筑高度 備注1 酒店 3276 42324 42424 13677 27（2） 1002 A 區(qū)商業(yè) 17180 17280 3（2） 3 1住宅 3480 3770 16（2） 4 2住宅 4140 4485 16（2） 5 3住宅59605250 5625 18（2） 6 B 區(qū)商業(yè) 18719 18819 3（2） 7 4住宅 9720 9720 31（2） 8 5住宅 9720 9720 31（2） 9 6住宅 5400 5700 22（2） 10 7住宅64735040 53203129022（2） 11 配套用地 80012 合計 15709 121773 122863 44967福田大廈建設項目可行性研究報告38第六章 環(huán)境保護 采用的環(huán)境保護法規(guī)及標準（1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（）；（2）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（）；（3）《中華人民共和國大氣污染防治法》（）；（4）《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（）；（5）《中華人民共和國水污染防治法》（）；（6）《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（）；（7）《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》（）；（8）《建設項目環(huán)境保護管理條例》（）； （9）《建設項目環(huán)境影響評價分類管理名錄》（）；（10）《國務院關于落實科學發(fā)展觀加強環(huán)境保護的決定》（）；（11）《環(huán)境影響評價公眾參與暫行辦法》（環(huán)發(fā)〔2022〕28號）；（12）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB30951996）；（13）《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB38382022）；（14）《地下水質(zhì)量標準》（GB/T1484893）；（15）《聲環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3096—2022）；（16）《大氣污染物綜合排放標準》（GB162971996）；（17）《危險廢物鑒別標準》（GB5085（2）所有空調(diào)，通風設備均采用隔振降噪措施，以滿足環(huán)保要求。（5）生活垃圾均袋裝收集集中處理，一律不設垃圾道。本項目施工應當嚴格控制施工時間，盡量避免在每日 20：00次日 8：00 時間段內(nèi)施工。施工期建筑垃圾主要為混凝土碎塊、廢棄鋼筋、廢油漆、廢涂料、廢棄瓷磚、廢棄大理石塊、廢棄建筑包裝材料等。施工期生活污水需經(jīng)隔油處理后排放。（5）大氣環(huán)境影響施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過程中產(chǎn)生的施工地面揚塵和施工機械設備排放的尾氣。同時，在餐廳周圍增加綠化作物來改善空氣質(zhì)量。③包裝材料，瓶、罐、盒類等遺棄物。一般固體廢棄物的處理方案：福田大廈建設項目可行性研究報告42對于紙張、塑料、金屬等可回收的垃圾分開放置，給以明確標識，并加大宣傳力度，讓人們自覺養(yǎng)成好的分類放置習慣。因此要做好污水的處理工作。建議本項目在綠化培植上突出居住條件的均好性和共享性，為居民提供戶外休閑、觀賞和改善生態(tài)環(huán)境的綠化空間。（2）施工場地車輛的進出攜帶泥土抖落在道路上，施工現(xiàn)場裸露的土堆，地表，在遇風吹揚和遇雨的情況下，將造成泥塵污染。（3）主要污染物防治措施：生活污水：采用無動力生活污水處理裝置進行處理，工藝為：廢水→厭氧消化→厭氧生物濾池→氧化溝→排放。福田大廈建設項目可行性研究報告45 能源消耗本項目主要能源消耗見表 71。節(jié)能工程建設與技術要點：（1）室外公共照明宜采用綠色照明。（5）住宅間的公共照明應使用聲控開關或延時開關。①項目所處氣候分區(qū)：夏熱冬冷地區(qū)。屋面：采用 40 厚聚苯板或 30 厚擠塑板或聚苯顆粒做保溫隔熱層。（3）采用節(jié)能型電氣產(chǎn)品，加強給水的重復利用及節(jié)水措施。地表材料的顏色和紋理決定其反射性能，顏色越深，外表越粗糙，反射性能越差。（2）照明器具按《建筑照明設計標準》 （GB50034—2022）要求功率密度限制安裝，照明光源采用以高效節(jié)能燈為主。（6）在變電所采