【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部，為縣城商業(yè)黃金地段——長(zhǎng)征大道、金竹路和過(guò)境路 323 國(guó)道，三條道路圍合形成的三角地。因其獨(dú)特的區(qū)位和交通條件，具有巨大商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，也使其成為城市的重要門(mén)戶節(jié)點(diǎn)。為了更好地展示城市的門(mén)戶形象，完善城市功能，帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展更新，提高居民生活水平和生活質(zhì)量，體現(xiàn)社會(huì)主義共同富裕的優(yōu)越性，項(xiàng)目的建設(shè)不僅能帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，增加社會(huì)就業(yè)，更能推動(dòng)于都縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，提升于都縣城市的整體形福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14象。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)概況 建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地址為于都縣城老城區(qū)西部。本項(xiàng)目用地位于于都縣城市總體規(guī)劃的核心位置，為居住用地，是老城區(qū)與貢江南岸片區(qū)聯(lián)系的重要交通節(jié)點(diǎn)；是長(zhǎng)征西路與長(zhǎng)征大道商業(yè)服務(wù)設(shè)施帶的中心節(jié)點(diǎn)位置；是進(jìn)入老城區(qū)的門(mén)戶節(jié)點(diǎn)位置，也位于老城區(qū)商業(yè)軸線上。通過(guò)以上分析，該項(xiàng)目用地適合建設(shè)大型商業(yè)、具有城市標(biāo)志性建筑的大型公建（如酒店、公寓、辦公等） 、普通住宅等多功能于一體的城市綜合體。 自然環(huán)境資源概況（1）地理位置于都縣位于江西省南部，東經(jīng) 115176。1139。~115176。4939。、北緯 25176。3539。8〞~26176。2039。53〞。東鄰瑞金市，南連會(huì)昌縣和安遠(yuǎn)縣，西接贛縣，北毗興國(guó)縣和寧都縣；縣城距贛州 65 千米，南昌 422 千米。全縣南北長(zhǎng) 千米，東西寬 千米，總面積 2893 平方千米，其中城區(qū)面積 12 平方千米。（2）氣象與氣候項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榈湫偷膩啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤(rùn)氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 ℃。一月和七月平均氣溫分別是℃和 ℃，極端氣溫為 ℃和－8℃，年均降水量 1507 毫米，福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1645 月降雨量約占全年的 47%，年日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年均無(wú)霜期 305 天。 地址建設(shè)條件（1）地質(zhì)條件于都境內(nèi)地貌復(fù)雜，有盆地、丘陵地、丘陵和綿延的山地，羅田巖為典型的丹霞地貌區(qū)，也有寬廣的山間河谷堆積平原及崗地，整個(gè)地勢(shì)由一系列平行山嶺與許多大小不等、成因多樣的盆地組成?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)，四周群山環(huán)抱，東、南、北三面地勢(shì)較高些，逐漸向中、西部?jī)A斜。位于靖石、盤(pán)古山、利村之間，主峰海拔 1312 米的屏坑山為境內(nèi)最高峰；峽山與贛縣交界處的貢水河床為縣域最低處。根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2022 年 8 月 1 日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》 （GB18306—2022） ，江西省于都縣地震動(dòng)峰值加速度為 （相當(dāng)于原地震烈度小于 VI 度） ，工程建筑考慮抗震按 VI 度設(shè)防，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，一般無(wú)地震、崩塌、泥石流等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象。（2）電力分析于都縣共有 110kV 變電站 2 座，35kV 變電站 7 座。35kV 主變壓器 12 臺(tái)，變電容量 39300kVA，35KV 線路 8 條，共；10kV 配電線路 41 條，共 ； 及以下線路全長(zhǎng)；10kV 線路開(kāi)關(guān) 70 臺(tái)（包括真空斷路器、油開(kāi)關(guān)及負(fù)荷開(kāi)關(guān)） ；無(wú)功自動(dòng)補(bǔ)償裝置 3 臺(tái)；配電變壓器 1081 臺(tái)福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1779231kVA。全縣電力充足，完全能滿足項(xiàng)目用電需求。（3）水資源分析于都縣境內(nèi)河流屬贛江水系，總長(zhǎng)度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，其中貢水在境內(nèi)的長(zhǎng)度為 66 公里。貢水、梅江、濂江等在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)，建有漁翁埠水電站、下欄水庫(kù)工程。全縣水資源豐富，完全能滿足項(xiàng)目用水需求。（4）區(qū)位和交通條件于都地處贛州東部，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是通往寧都、興國(guó)、瑞金等河?xùn)|六縣的必經(jīng)之路，素有“六縣之母”的美譽(yù)，交通便利，323國(guó)道、319 國(guó)道、贛龍鐵路及昆廈高速公路穿境而過(guò)，構(gòu)建了公路、鐵路、高速路“三位一體”的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告18第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)方案和建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建成后，可建設(shè)成為于都縣的休閑消費(fèi)中心和標(biāo)志性建筑；項(xiàng)目擬建設(shè)地下停車場(chǎng)、大型商業(yè)中心、辦公樓、酒店、高檔住宅區(qū)等主體工程，配套建設(shè)供配電工程、供水與排污工程、環(huán)保與安全工程和其它等輔助工程。 主要技術(shù)方案 項(xiàng)目基本情況福田大廈建設(shè)項(xiàng)目總占地面積 平方米。 項(xiàng)目規(guī)劃指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及于都縣總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。要求通過(guò)建設(shè)標(biāo)志性建筑提升城市品味，改善居民工作、居住環(huán)境，提高城市形象，以人為本，和諧開(kāi)發(fā)，效益其次。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）在設(shè)計(jì)過(guò)程中必須堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重和樹(shù)立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營(yíng)造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。（2）本著以人為本、從實(shí)際情況出發(fā)、兼具一定超前意識(shí)的原則，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、消防、杭震、管線埋設(shè)、避免視福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告19線干擾、管線埋設(shè)、保護(hù)私秘性等各項(xiàng)因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個(gè)方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。（3）居住區(qū)配套公建設(shè)施與住宅同步規(guī)劃、同步施工、先期建成。（4）供水、雨水、污水、電力、電訊及燃?xì)夤芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對(duì)集中、一次建成、便于管理和維修的原則。（5）居住區(qū)綠化包括公共綠地、宅旁綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點(diǎn)、線、面、空間的多維視覺(jué)效果。（6）組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié)合的原則宜設(shè)為地下停車場(chǎng)。（7）項(xiàng)目建設(shè)采用國(guó)家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案現(xiàn)在的辦公建筑空間已不單純?yōu)楣慕粨Q的場(chǎng)所，而成為更注重體現(xiàn)人與人的思想感情交流的媒介環(huán)境與生產(chǎn)信息、加工信息的“信息工廠” ，以至“高技術(shù)、高情感”逐漸成為辦公建筑空間質(zhì)量的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則及體現(xiàn)設(shè)計(jì)作為信息媒介，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的交際功能的觀念內(nèi)容，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將隨之不斷增強(qiáng)。大空間的布局形式適應(yīng)了現(xiàn)代辦公內(nèi)容、方式以及管理體系的不斷變化，為辦公環(huán)境的合理安排提供了最大的靈活性。同時(shí)，人工智能、現(xiàn)福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告20代通訊技術(shù)及辦公自動(dòng)化的發(fā)展，以及為建筑構(gòu)件、設(shè)備、室內(nèi)家具和工作設(shè)施等建立的一整套體系設(shè)計(jì)都為提高辦公效率、增強(qiáng)辦公室的適應(yīng)力提供了雄厚的技術(shù)條件。一個(gè)充滿綠色、陽(yáng)光和空氣的生態(tài)空間，已經(jīng)成了世界寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)的一種流行趨勢(shì)，在最近挪威的一個(gè)高層辦公樓設(shè)計(jì)中，英國(guó)著名建筑大師羅杰斯煞費(fèi)苦心地設(shè)計(jì)出了一個(gè)使各層都能看到室內(nèi)綠化的智能化辦公樓。這種綠色空間的存在，實(shí)際上是目前生態(tài)空間的一種表現(xiàn)形式。之所以這么做，其更深層的原因是為了借此來(lái)改善寫(xiě)字樓本身的環(huán)境，來(lái)達(dá)到提高寫(xiě)字樓內(nèi)工作效率的目的。還包括樓層內(nèi)的休閑會(huì)所，這種帶有交往性質(zhì)的公司休閑空間，不但能使員工放松神經(jīng)，還能夠讓他們?cè)谙嗷サ慕涣髦?，相互激發(fā)靈感，產(chǎn)生更多有利于工作的創(chuàng)意。從中不難看出，這些新型配套設(shè)施的出現(xiàn)，都是寫(xiě)字樓人性化的一種趨勢(shì)，它表明了現(xiàn)在的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)者，更為注重從人的角度出發(fā)，來(lái)營(yíng)造一個(gè)信息時(shí)代的效率空間。基于上述原因，提出本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想方案：（1）市場(chǎng)定位在對(duì)類似項(xiàng)目及市場(chǎng)需求進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，縣城區(qū)附近由于市場(chǎng)集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動(dòng)人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場(chǎng)容量，消費(fèi)需求越來(lái)越突出。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況，本項(xiàng)目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)大廈。這一定位內(nèi)涵是：福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21福田大廈為高尚辦公、高檔住宅綜合型樓盤(pán)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。福田大廈為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。（2）形象定位福田大廈從營(yíng)銷的角度看，處于從零開(kāi)始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái)，建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位，通過(guò)對(duì)于都縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出，本項(xiàng)目形象定位為：于都縣城內(nèi)商務(wù)區(qū)標(biāo)志性建筑。該項(xiàng)目位于于都縣城老城區(qū)西部，縣城老城區(qū)西部為于都縣最繁華的商業(yè)地段，以此強(qiáng)調(diào)人們的商業(yè)思維定勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化位于于都縣政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨(dú)特性。（3）業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目位于于都縣的縣城繁華地段，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤(pán)難以比擬的優(yōu)勢(shì)。因此建議將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。綜上所述，在本項(xiàng)目的目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下幾方面：①地理位置優(yōu)越②交通動(dòng)線充足福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22③縣政與小區(qū)配套皆較為齊全④社區(qū)規(guī)劃合理⑤有強(qiáng)大的升值潛力⑥戶型實(shí)用、舒適（4）發(fā)展定位基于本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，開(kāi)發(fā)定位為集合四星級(jí)酒店、大型商業(yè)、美食城、寫(xiě)字樓、高尚住宅區(qū)等多種功能的綜合物業(yè)，成為整個(gè)于都地區(qū)的休閑消費(fèi)中心和標(biāo)志性建筑群體之一。充分體現(xiàn)人性化的建筑思想，具體體現(xiàn)主要包括綠色、健康、陽(yáng)光三大特點(diǎn)：綠色—?jiǎng)?chuàng)造回歸自然的生態(tài)居住環(huán)境。健康—在區(qū)內(nèi)充分設(shè)計(jì)體能測(cè)試設(shè)備，以及羽毛球場(chǎng)、室外游泳地、室外健身器械、漫步徑等體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，滿足住房對(duì)體育運(yùn)動(dòng)的需求。陽(yáng)光—強(qiáng)調(diào)鄰里交往的空間設(shè)計(jì)，給住房提供相互交流、溝通的休閑的社區(qū)空間，從而引導(dǎo)一種充滿陽(yáng)光的良好的人際關(guān)系。（5）經(jīng)營(yíng)定位根據(jù)上述市場(chǎng)定位可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)處于龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。項(xiàng)目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。（6）建筑設(shè)計(jì)定位①辦公酒店區(qū)福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告23樓層：27 層（含地下二層）功能：地下一、二層為停車場(chǎng)地上 1—25 層為酒店和辦公樓（局部部分層數(shù)可改為公寓）②A 區(qū)（地上 1—3 層為商業(yè)，其中第一層為大賣場(chǎng)，第二、三層為大型超市；3 層以上為住宅）A 區(qū)商業(yè)樓層：3 層1住宅樓層：16 層（含地下二層）2住宅樓層：16 層（含地下二層）3住宅樓層：18 層（含地下二層）功能：地下一為商業(yè)專用停車場(chǎng)、地下二層為住宅專用停車場(chǎng)③B 區(qū)（地上 1—3 層為商業(yè)，其中第一層為大賣場(chǎng)，第二層為大型超市，第三層為電影院；3 層以上為住宅）B 區(qū)商業(yè)樓層：3 層4住宅樓層：31 層（含地下二層）5住宅樓層：31 層（含地下二層）6住宅樓層：22 層（含地下二層）7住宅樓層：22 層（含地下二層）功能：地下一為商業(yè)專用停車場(chǎng)、地下二層為住宅專用停車場(chǎng) 工程設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)布局充分利用國(guó)道 323 線和長(zhǎng)征大道交匯的市政廣場(chǎng)，結(jié)合地塊形狀及功能用途，在市政廣場(chǎng)正對(duì)的弧邊建設(shè)四星級(jí)酒店、辦公樓，福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告24作為本頂目的標(biāo)志性建筑。為能進(jìn)一步提升商業(yè)價(jià)值，結(jié)合地塊三側(cè)臨城市主干道的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，地塊內(nèi)部規(guī)劃有步行街對(duì)接三條城市主干道，實(shí)現(xiàn)人流沿續(xù)性及增加臨街商鋪，起到真正帶旺整個(gè)商圈。步行街的存在，恰好把商業(yè)及酒店、辦公的功能間接劃分清晰，通過(guò)設(shè)置空中連廊能巧妙地把各個(gè)空間連接，從而達(dá)到共享人流目的。商業(yè)部分，步行街把地塊間接劃分為 3 部分，酒店辦公部分、A 區(qū)商業(yè)及 B 區(qū)商業(yè)；2 大商業(yè)區(qū)利用城市人流，沿城市主干道展開(kāi)。建議國(guó)道 323 線和長(zhǎng)征大道交匯的市政廣場(chǎng)升級(jí)改造，設(shè)置下沉式廣場(chǎng)，增加整個(gè)市政廣場(chǎng)空間多元化，提供市民的表演場(chǎng)地及日后下穿過(guò)街人行道需要，同時(shí)商業(yè)部分可從地下穿過(guò)酒店、辦公樓以其相通，進(jìn)一步提高親近的比例尺度、良好的生活氣息及人流疏散通道。住宅建筑以點(diǎn)布局，形成兩個(gè)組團(tuán)，以盡量保證住宅視野開(kāi)闊和減少對(duì)視為布局原則，點(diǎn)式建筑的間距最大化，在讓布局顯得寬松的同時(shí)，營(yíng)造活潑、動(dòng)感空間，空氣對(duì)流順暢，是“均好性”的最大化體現(xiàn)。在用地范圍內(nèi)全面綜合考慮了布置建筑、道路、廣場(chǎng)、公園、綠地、水體、景點(diǎn)等內(nèi)容。同時(shí)順應(yīng)本項(xiàng)目特點(diǎn)，做好用地規(guī)劃，安排不同的建筑類型適應(yīng)不同位置的需求。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25 建筑設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù) 本工程采用的主要標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)法規(guī)、資料：①房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50001—2022） ；②《住宅建筑規(guī)范》 （GB50386—2022） ；③《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （GB50045—95） ； ④《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 （GB50352—2022） ；⑥《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （GB50016—2022） ；⑦建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)要求等相關(guān)資料；⑧工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）2022 版。（2）工程概況福田大廈建設(shè)項(xiàng)目提出了一個(gè)全新設(shè)計(jì)理念、為于都縣住房保障對(duì)象家庭又提供了一個(gè)低密度、注重環(huán)境、強(qiáng)調(diào)人性化服務(wù)的城市生活園區(qū)。總建筑面積為 167830 平方米；建筑類別：一類，二級(jí)耐久年限（50 年） ；建筑耐火等級(jí)：二級(jí)；抗震設(shè)防烈度：六度。（3）建筑設(shè)計(jì)構(gòu)思利用直線的變化和對(duì)比，反映出建筑的時(shí)代性和簡(jiǎn)潔性。建筑體量追求和諧與變化，使其挺拔有力，錯(cuò)落有致；建筑表面肌理感強(qiáng)，細(xì)膩統(tǒng)一，縱橫穿插，不同色的實(shí)墻、線條及玻璃充滿對(duì)比和福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26呼應(yīng)，形成一種平靜典雅的特質(zhì)；在整體簡(jiǎn)潔的基礎(chǔ)上，注意建筑屋頂?shù)奶幚?，使整個(gè)建筑在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有