【文章內容簡介】 部，為縣城商業(yè)黃金地段——長征大道、金竹路和過境路 323 國道，三條道路圍合形成的三角地。因其獨特的區(qū)位和交通條件，具有巨大商業(yè)價值的同時，也使其成為城市的重要門戶節(jié)點。為了更好地展示城市的門戶形象，完善城市功能，帶動片區(qū)的發(fā)展更新，提高居民生活水平和生活質量，體現(xiàn)社會主義共同富裕的優(yōu)越性，項目的建設不僅能帶動社會投資，促進居民消費，增加社會就業(yè)，更能推動于都縣的經濟建設，提升于都縣城市的整體形福田大廈建設項目可行性研究報告 14象。福田大廈建設項目可行性研究報告 15第四章 項目建設條件 項目區(qū)概況 建設地址本項目建設地址為于都縣城老城區(qū)西部。本項目用地位于于都縣城市總體規(guī)劃的核心位置，為居住用地，是老城區(qū)與貢江南岸片區(qū)聯(lián)系的重要交通節(jié)點；是長征西路與長征大道商業(yè)服務設施帶的中心節(jié)點位置；是進入老城區(qū)的門戶節(jié)點位置，也位于老城區(qū)商業(yè)軸線上。通過以上分析，該項目用地適合建設大型商業(yè)、具有城市標志性建筑的大型公建（如酒店、公寓、辦公等） 、普通住宅等多功能于一體的城市綜合體。 自然環(huán)境資源概況（1）地理位置于都縣位于江西省南部，東經 115176。1139。~115176。4939。、北緯 25176。3539。8〞~26176。2039。53〞。東鄰瑞金市，南連會昌縣和安遠縣，西接贛縣，北毗興國縣和寧都縣；縣城距贛州 65 千米，南昌 422 千米。全縣南北長 千米，東西寬 千米，總面積 2893 平方千米，其中城區(qū)面積 12 平方千米。（2）氣象與氣候項目所在區(qū)域為典型的亞熱帶季風濕潤氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 ℃。一月和七月平均氣溫分別是℃和 ℃，極端氣溫為 ℃和－8℃，年均降水量 1507 毫米，福田大廈建設項目可行性研究報告 1645 月降雨量約占全年的 47%，年日照時數(shù) 小時，年均無霜期 305 天。 地址建設條件（1）地質條件于都境內地貌復雜，有盆地、丘陵地、丘陵和綿延的山地，羅田巖為典型的丹霞地貌區(qū)，也有寬廣的山間河谷堆積平原及崗地，整個地勢由一系列平行山嶺與許多大小不等、成因多樣的盆地組成?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)，四周群山環(huán)抱，東、南、北三面地勢較高些，逐漸向中、西部傾斜。位于靖石、盤古山、利村之間，主峰海拔 1312 米的屏坑山為境內最高峰；峽山與贛縣交界處的貢水河床為縣域最低處。根據(jù)國家質量技術監(jiān)督局發(fā)布，2022 年 8 月 1 日實施的國家標準《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》 （GB18306—2022） ，江西省于都縣地震動峰值加速度為 （相當于原地震烈度小于 VI 度） ，工程建筑考慮抗震按 VI 度設防，地質結構穩(wěn)定，一般無地震、崩塌、泥石流等不良工程地質現(xiàn)象。（2）電力分析于都縣共有 110kV 變電站 2 座，35kV 變電站 7 座。35kV 主變壓器 12 臺，變電容量 39300kVA，35KV 線路 8 條，共；10kV 配電線路 41 條，共 ； 及以下線路全長；10kV 線路開關 70 臺（包括真空斷路器、油開關及負荷開關） ；無功自動補償裝置 3 臺；配電變壓器 1081 臺福田大廈建設項目可行性研究報告 1779231kVA。全縣電力充足，完全能滿足項目用電需求。（3）水資源分析于都縣境內河流屬贛江水系，總長度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，其中貢水在境內的長度為 66 公里。貢水、梅江、濂江等在境內縱橫交錯，建有漁翁埠水電站、下欄水庫工程。全縣水資源豐富，完全能滿足項目用水需求。（4）區(qū)位和交通條件于都地處贛州東部，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是通往寧都、興國、瑞金等河東六縣的必經之路，素有“六縣之母”的美譽，交通便利，323國道、319 國道、贛龍鐵路及昆廈高速公路穿境而過，構建了公路、鐵路、高速路“三位一體”的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡。福田大廈建設項目可行性研究報告18第五章 項目建設方案 建設方案和建設規(guī)模項目建成后，可建設成為于都縣的休閑消費中心和標志性建筑；項目擬建設地下停車場、大型商業(yè)中心、辦公樓、酒店、高檔住宅區(qū)等主體工程，配套建設供配電工程、供水與排污工程、環(huán)保與安全工程和其它等輔助工程。 主要技術方案 項目基本情況福田大廈建設項目總占地面積 平方米。 項目規(guī)劃指導思想根據(jù)建設部有關城市建設的法規(guī)及于都縣總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設、充分利用土地”的原則，綜合提高經濟效益和社會效益。要求通過建設標志性建筑提升城市品味，改善居民工作、居住環(huán)境，提高城市形象，以人為本，和諧開發(fā)，效益其次。 項目規(guī)劃設計原則（1）在設計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。（2）本著以人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則，綜合考慮日照、采光、通風、消防、杭震、管線埋設、避免視福田大廈建設項目可行性研究報告19線干擾、管線埋設、保護私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。（3）居住區(qū)配套公建設施與住宅同步規(guī)劃、同步施工、先期建成。（4）供水、雨水、污水、電力、電訊及燃氣管線地下敷設，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。（5）居住區(qū)綠化包括公共綠地、宅旁綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設屋頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。（6）組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。部分人防設施本著平戰(zhàn)結合的原則宜設為地下停車場。（7）項目建設采用國家推廣的新技術、新材料和新產品，認真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導思想。 項目規(guī)劃設計方案現(xiàn)在的辦公建筑空間已不單純?yōu)楣慕粨Q的場所，而成為更注重體現(xiàn)人與人的思想感情交流的媒介環(huán)境與生產信息、加工信息的“信息工廠” ，以至“高技術、高情感”逐漸成為辦公建筑空間質量的評價準則及體現(xiàn)設計作為信息媒介，強調設計的交際功能的觀念內容，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將隨之不斷增強。大空間的布局形式適應了現(xiàn)代辦公內容、方式以及管理體系的不斷變化，為辦公環(huán)境的合理安排提供了最大的靈活性。同時，人工智能、現(xiàn)福田大廈建設項目可行性研究報告20代通訊技術及辦公自動化的發(fā)展，以及為建筑構件、設備、室內家具和工作設施等建立的一整套體系設計都為提高辦公效率、增強辦公室的適應力提供了雄厚的技術條件。一個充滿綠色、陽光和空氣的生態(tài)空間，已經成了世界寫字樓設計的一種流行趨勢，在最近挪威的一個高層辦公樓設計中，英國著名建筑大師羅杰斯煞費苦心地設計出了一個使各層都能看到室內綠化的智能化辦公樓。這種綠色空間的存在，實際上是目前生態(tài)空間的一種表現(xiàn)形式。之所以這么做，其更深層的原因是為了借此來改善寫字樓本身的環(huán)境，來達到提高寫字樓內工作效率的目的。還包括樓層內的休閑會所，這種帶有交往性質的公司休閑空間，不但能使員工放松神經，還能夠讓他們在相互的交流中，相互激發(fā)靈感，產生更多有利于工作的創(chuàng)意。從中不難看出，這些新型配套設施的出現(xiàn)，都是寫字樓人性化的一種趨勢，它表明了現(xiàn)在的寫字樓開發(fā)者，更為注重從人的角度出發(fā)，來營造一個信息時代的效率空間?；谏鲜鲈?，提出本項目的規(guī)劃設計思想方案：（1）市場定位在對類似項目及市場需求進行分析后發(fā)現(xiàn)，縣城區(qū)附近由于市場集群內大量商戶、年輕白領、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)大廈。這一定位內涵是：福田大廈建設項目可行性研究報告21福田大廈為高尚辦公、高檔住宅綜合型樓盤，提供高品質的硬件設施和軟件服務為發(fā)展商的基本理念。福田大廈為企業(yè)及白領階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。（2）形象定位福田大廈從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項目重新包裝定位，通過對于都縣房地產市場的調查及對該項目詳細分析得出，本項目形象定位為：于都縣城內商務區(qū)標志性建筑。該項目位于于都縣城老城區(qū)西部，縣城老城區(qū)西部為于都縣最繁華的商業(yè)地段，以此強調人們的商業(yè)思維定勢，同時強化位于于都縣政治中心區(qū)，這是其成為標志性建筑物業(yè)地段上的獨特性。（3）業(yè)態(tài)定位本項目位于于都縣的縣城繁華地段，生活設施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢。因此建議將本案定位于：領袖風范、商貴首選。綜上所述，在本項目的目標客源中，主要需求點有以下幾方面：①地理位置優(yōu)越②交通動線充足福田大廈建設項目可行性研究報告22③縣政與小區(qū)配套皆較為齊全④社區(qū)規(guī)劃合理⑤有強大的升值潛力⑥戶型實用、舒適（4）發(fā)展定位基于本項目優(yōu)越的地理位置，開發(fā)定位為集合四星級酒店、大型商業(yè)、美食城、寫字樓、高尚住宅區(qū)等多種功能的綜合物業(yè)，成為整個于都地區(qū)的休閑消費中心和標志性建筑群體之一。充分體現(xiàn)人性化的建筑思想，具體體現(xiàn)主要包括綠色、健康、陽光三大特點：綠色—創(chuàng)造回歸自然的生態(tài)居住環(huán)境。健康—在區(qū)內充分設計體能測試設備，以及羽毛球場、室外游泳地、室外健身器械、漫步徑等體育運動場所，滿足住房對體育運動的需求。陽光—強調鄰里交往的空間設計，給住房提供相互交流、溝通的休閑的社區(qū)空間，從而引導一種充滿陽光的良好的人際關系。（5）經營定位根據(jù)上述市場定位可以看出，本項目在區(qū)域范圍內處于龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。項目推廣定位：領袖風范、商貴首選。（6）建筑設計定位①辦公酒店區(qū)福田大廈建設項目可行性研究報告23樓層：27 層（含地下二層）功能：地下一、二層為停車場地上 1—25 層為酒店和辦公樓（局部部分層數(shù)可改為公寓）②A 區(qū)（地上 1—3 層為商業(yè)，其中第一層為大賣場，第二、三層為大型超市；3 層以上為住宅）A 區(qū)商業(yè)樓層：3 層1住宅樓層：16 層（含地下二層）2住宅樓層：16 層（含地下二層）3住宅樓層：18 層（含地下二層）功能：地下一為商業(yè)專用停車場、地下二層為住宅專用停車場③B 區(qū)（地上 1—3 層為商業(yè)，其中第一層為大賣場，第二層為大型超市，第三層為電影院；3 層以上為住宅）B 區(qū)商業(yè)樓層：3 層4住宅樓層：31 層（含地下二層）5住宅樓層：31 層（含地下二層）6住宅樓層：22 層（含地下二層）7住宅樓層：22 層（含地下二層）功能：地下一為商業(yè)專用停車場、地下二層為住宅專用停車場 工程設計 設計布局充分利用國道 323 線和長征大道交匯的市政廣場，結合地塊形狀及功能用途，在市政廣場正對的弧邊建設四星級酒店、辦公樓，福田大廈建設項目可行性研究報告24作為本頂目的標志性建筑。為能進一步提升商業(yè)價值，結合地塊三側臨城市主干道的絕對優(yōu)勢，地塊內部規(guī)劃有步行街對接三條城市主干道，實現(xiàn)人流沿續(xù)性及增加臨街商鋪，起到真正帶旺整個商圈。步行街的存在，恰好把商業(yè)及酒店、辦公的功能間接劃分清晰，通過設置空中連廊能巧妙地把各個空間連接，從而達到共享人流目的。商業(yè)部分，步行街把地塊間接劃分為 3 部分，酒店辦公部分、A 區(qū)商業(yè)及 B 區(qū)商業(yè)；2 大商業(yè)區(qū)利用城市人流，沿城市主干道展開。建議國道 323 線和長征大道交匯的市政廣場升級改造，設置下沉式廣場，增加整個市政廣場空間多元化，提供市民的表演場地及日后下穿過街人行道需要，同時商業(yè)部分可從地下穿過酒店、辦公樓以其相通，進一步提高親近的比例尺度、良好的生活氣息及人流疏散通道。住宅建筑以點布局，形成兩個組團，以盡量保證住宅視野開闊和減少對視為布局原則，點式建筑的間距最大化，在讓布局顯得寬松的同時，營造活潑、動感空間，空氣對流順暢，是“均好性”的最大化體現(xiàn)。在用地范圍內全面綜合考慮了布置建筑、道路、廣場、公園、綠地、水體、景點等內容。同時順應本項目特點，做好用地規(guī)劃，安排不同的建筑類型適應不同位置的需求。福田大廈建設項目可行性研究報告25 建筑設計（1）設計依據(jù) 本工程采用的主要標準及有關法規(guī)、資料：①房屋建筑制圖統(tǒng)一標準（GB/T50001—2022） ；②《住宅建筑規(guī)范》 （GB50386—2022） ；③《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 （GB50045—95） ； ④《民用建筑設計通則》 （GB50352—2022） ；⑥《建筑設計防火規(guī)范》 （GB50016—2022） ；⑦建設單位提供的設計要求等相關資料；⑧工程建設標準強制性條文（房屋建筑部分）2022 版。（2）工程概況福田大廈建設項目提出了一個全新設計理念、為于都縣住房保障對象家庭又提供了一個低密度、注重環(huán)境、強調人性化服務的城市生活園區(qū)?？偨ㄖ娣e為 167830 平方米；建筑類別：一類，二級耐久年限（50 年） ；建筑耐火等級：二級；抗震設防烈度：六度。（3）建筑設計構思利用直線的變化和對比，反映出建筑的時代性和簡潔性。建筑體量追求和諧與變化，使其挺拔有力，錯落有致；建筑表面肌理感強，細膩統(tǒng)一，縱橫穿插，不同色的實墻、線條及玻璃充滿對比和福田大廈建設項目可行性研究報告26呼應，形成一種平靜典雅的特質；在整體簡潔的基礎上，注意建筑屋頂?shù)奶幚?，使整個建筑在統(tǒng)一的基礎上，有