【正文】 大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 研究工作的主要依據(jù)與范圍 項(xiàng)目研究與咨詢(xún)過(guò)程承擔(dān)報(bào)告編制單位依據(jù)國(guó)家可行性研究報(bào)告的編制要求，參考其中論述要點(diǎn)和分析思路，到委托方現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)查研究項(xiàng)目概況，主要從宏觀角度、外部性角度進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、節(jié)能等幾方面綜合分析，并尊重委托方的意愿，客觀地編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 研究工作的主要依據(jù)（1）國(guó)家主席令第 29 號(hào)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和第 91 號(hào)《中華人民共和國(guó)建筑法》；（2）《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》；（3）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（4）中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ37 —87）；（5）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180 —93）；（6）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096—199）；（7）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50054 —95）；（8）《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3綱要》；（9）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2022 年本）》；（10）《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)》；（11）《江西省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》；（12） 《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見(jiàn)》；（13）《于都縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（14）《于都縣建設(shè)項(xiàng)目承建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則； （15）《于都縣城市總體規(guī)劃》。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 11。表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 備注1 規(guī)劃總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 1678303 計(jì)算容積率總建筑面積 平方米 1217734 不計(jì)容積率總建筑面積 平方米 460575 容積率 6 總建筑占地面積 平方米 157097 總建筑密度 % 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 48 總綠地面積 平方米 40039 綠地率 % 10 總綠化面積 平方米 1190311 綠化率 % 12 建筑最高層數(shù) 層 3113 建筑主體高度 米 10014 總停車(chē)位 輛 113515 住宅總戶數(shù) 戶 38416 住宅總?cè)藬?shù) 人 1288福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見(jiàn)》 （國(guó)發(fā)〔2022〕21 號(hào)）第六部分“培育壯大特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，走出振興發(fā)展新路子”中明確提出“推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素向城市集聚，提升城市服務(wù)功能和承載能力?？茖W(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力。推進(jìn)數(shù)字化城市建設(shè)” 。新中國(guó)成立 60 多年來(lái)，于都人民繼承優(yōu)良革命傳統(tǒng)，大力弘揚(yáng)長(zhǎng)征精神，自力更生，艱苦創(chuàng)業(yè)，奮力拼搏，始終咬定發(fā)展不放松，特別是換屆以來(lái)，于都縣級(jí)班子更是跳出于都看于都，不斷深化對(duì)縣情的認(rèn)識(shí)，更加堅(jiān)定以加快發(fā)展為己任，以改善人民生活為宗旨的執(zhí)政追求，牢固樹(shù)立發(fā)展為先、生態(tài)為重、創(chuàng)新為魂、民生為本的理念，科學(xué)描繪了建設(shè)幸福于都的宏偉藍(lán)圖。隨著改革開(kāi)放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，于都縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展已經(jīng)成為于都縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來(lái)受?chē)?guó)家房改政策影響，個(gè)人購(gòu)房需求大幅度增長(zhǎng)，于都縣住宅商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)一步看好，成為啟動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)因素。另外，隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織、舉辦奧林匹克運(yùn)動(dòng)、世博會(huì)以及國(guó)內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動(dòng)的進(jìn)一步擴(kuò)展，中國(guó)各地區(qū)之間與世界各國(guó)的各種交往活動(dòng)日趨增多，這使高檔辦公樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6高檔商住用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來(lái)越多的資金加入。為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn)于都縣城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，于都縣計(jì)劃在縣城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)包括高檔酒店辦公樓、高級(jí)住宅樓、商業(yè)中心以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。 項(xiàng)目建設(shè)必要性（1）贛南蘇區(qū)振興發(fā)展的需要贛南等原中央蘇區(qū)在中國(guó)革命史上具有特殊重要的地位，為中國(guó)革命作出過(guò)重大貢獻(xiàn)和巨大犧牲。振興發(fā)展贛南等原中央蘇區(qū)，既是重大的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，更是重大的政治任務(wù)，對(duì)全國(guó)革命老區(qū)加快發(fā)展具有標(biāo)志性意義和示范性作用。于都是一塊紅色的熱土，創(chuàng)建了贛南地區(qū)第一塊紅色根據(jù)地，建立了第一支工農(nóng)武裝，為中央革命根據(jù)地的創(chuàng)建奠定了重要基礎(chǔ)；誕生了贛南第一個(gè)縣級(jí)蘇維埃政權(quán)，為中央蘇維埃的政權(quán)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)、軍隊(duì)建設(shè)進(jìn)行了先行先試的探索和實(shí)踐，作出了重大貢獻(xiàn)；是中央紅軍長(zhǎng)征的集結(jié)出發(fā)地，當(dāng)年于都人民積極支紅擴(kuò)紅，作出了巨大的貢獻(xiàn)和犧牲，僅有名有姓的革命烈士就有 萬(wàn)人；還是主力紅軍長(zhǎng)征后中央蘇區(qū)堅(jiān)守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國(guó)南方三年游擊戰(zhàn)爭(zhēng)就是從于都開(kāi)始的。在全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期和深化改革開(kāi)放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期，作為蘇區(qū)精神主要發(fā)源地之一的于都縣，將大力傳承和弘揚(yáng)蘇區(qū)精神，秉承發(fā)展為先、生態(tài)為重、創(chuàng)新為魂、福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7民生為本的理念，團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)百萬(wàn)老區(qū)人民堅(jiān)持加快發(fā)展，推進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)繁榮、城鄉(xiāng)秀美、生態(tài)宜居、社會(huì)和諧的幸福于都，讓老區(qū)人民過(guò)上更加富裕、更加安康、更加和諧、更加美滿的幸福生活。（2）于都縣城區(qū)城市化進(jìn)程的需要縣城區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還不平衡，主要表現(xiàn)在郊區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，城市化水平低，且明顯滯后于工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)雷同、單一，基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)設(shè)施尚不完善。于都縣在邁向現(xiàn)代化國(guó)際大都市的進(jìn)程中，肩負(fù)著加快郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的歷史重任，縣城區(qū)的建設(shè)和發(fā)展是必不可少的重要環(huán)節(jié)。加快縣城區(qū)建設(shè)是實(shí)現(xiàn)于都縣農(nóng)村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，分流城市就業(yè)壓力，增加農(nóng)民收入，帶動(dòng)農(nóng)村投資，啟動(dòng)農(nóng)村市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目的成功實(shí)施，將大大加快于都縣城區(qū)的建設(shè)步伐，提高城市化水平，同時(shí)也將為項(xiàng)目所在地乃至全縣帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（3）于都縣城區(qū)城市功能完善的需要由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，增長(zhǎng)能量的釋放，城市形象、經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的需求等原因，促使當(dāng)前新城的建設(shè)逐漸成為一股潮流。建設(shè)新城以分流老城、減少環(huán)境壓力、促進(jìn)發(fā)展逐漸成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，使得新的城市功能和傳統(tǒng)的城市功能在發(fā)展空福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8間上不斷“疊置”，城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)及土地利用現(xiàn)狀逐漸成為了發(fā)展的約束。這種結(jié)構(gòu)性門(mén)檻對(duì)于城市整體發(fā)展的負(fù)作用是顯而易見(jiàn)的：一是拆遷補(bǔ)償費(fèi)用占總投資的比重越來(lái)越大；二是城市財(cái)富的大量破壞和浪費(fèi)；三是高漲的地價(jià)使市中心區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加?？h城區(qū)通過(guò)最近十幾年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，增長(zhǎng)能量集聚過(guò)多，結(jié)構(gòu)門(mén)檻日益凸顯，如城區(qū)人口密度過(guò)大，公共綠地匾乏、傳統(tǒng)街區(qū)破壞、交通擁堵、旅游資源萎縮、整體居住環(huán)境質(zhì)量上升壓力大、街道與建筑景觀漸失特色而流于庸俗化等。在區(qū)域一體化趨勢(shì)中，縣城區(qū)為了完善和發(fā)展其城市功能。必須置身于城鎮(zhèn)群中尋求發(fā)展空間。針對(duì)目前于都縣城區(qū)人口較集中、居住房屋密集、道路狹窄、園林綠化稀少、居住條件較差、市政基礎(chǔ)設(shè)施落后等現(xiàn)狀，將建設(shè)福田大廈項(xiàng)目，該項(xiàng)目將極大地增強(qiáng)區(qū)域的居住、交通等綜合功能，緩解交通壓力，完善城市功能、優(yōu)化道路布局結(jié)構(gòu)，創(chuàng)建良好生態(tài)環(huán)境、打造生態(tài)居住小區(qū)，完備各項(xiàng)配套設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施。（4）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑實(shí)施福田大廈建設(shè)，既可以帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)。既可以滿足當(dāng)?shù)鼐用窦彝サ淖》啃枨螅瑪U(kuò)大住房消費(fèi)，還可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房?jī)r(jià)，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9綜上所述，福田大廈建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn)實(shí)施，對(duì)于加快于都縣房地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)主義社會(huì)、提升地方政府形象，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)、推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動(dòng)作用和典范意義。另外，根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)查分析及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有較大的必要性。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10第三章 市場(chǎng)分析 于都縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)家調(diào)控政策的影響其發(fā)展有所放緩。與之相對(duì)的是三線城市及縣級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。于都，這座有著“六縣之母”之稱(chēng)的縣級(jí)城市，在其經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)市場(chǎng)也被日漸看好。（1）于都縣近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析2022 年一季度，于都縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)再度顯現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，主要呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛，新增七個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一季度，全縣完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng)233%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量達(dá) 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) 132%；其中商品房新開(kāi)工面積 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) 146%；二是房屋銷(xiāo)售狀況好于往年。一季度，全縣商品房銷(xiāo)售總面積 萬(wàn) m2，其中住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn) m2，非住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn) m2，與去年同期相比分別增長(zhǎng) 7%、8%和 81%；房屋銷(xiāo)售額達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) 79%；房地產(chǎn)稅收達(dá) 6694 萬(wàn)元；三是二手房交易成交量明顯好于去年同期。一季度，全縣二手房交易 191 宗，成交面積 萬(wàn) m2，與去年同期相比分別增長(zhǎng) 208%和 138%。2022 年 1～5 月，于都縣共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比下降 %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量達(dá) 萬(wàn) m2；其中商品房新開(kāi)工面積 萬(wàn) m2；商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn) m2（其中住宅銷(xiāo)售面積福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 萬(wàn) m2，非住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn) m2） ；房屋銷(xiāo)售額達(dá) 億元；房地產(chǎn)稅收達(dá) 萬(wàn)元。全縣高層商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 3811 元/m2，小高層商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 2871 元/m 2，多層商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3751 元/m 2 左右；辦理房屋權(quán)屬登記 685 宗，確權(quán)面積 萬(wàn) m2，他項(xiàng)權(quán)利登記 613 宗，二手房交易 278 宗；歸集物業(yè)維修資金 萬(wàn)元，累計(jì) 萬(wàn)元。從上述介紹可知于都縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。近年來(lái)，隨著江西省以及贛州市對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度的加大，于都縣城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。據(jù)此對(duì)于都縣進(jìn)行規(guī)劃布局，提出了“開(kāi)放興縣，工業(yè)強(qiáng)縣，農(nóng)業(yè)穩(wěn)縣”的戰(zhàn)略方針，對(duì)外招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。隨著于都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，縣城人口將不斷增長(zhǎng)，由此帶動(dòng)商品房、寫(xiě)字辦公用房、商業(yè)用房的潛在市場(chǎng)。本項(xiàng)目地處于都縣縣城，是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。因此，項(xiàng)目具有較大的市場(chǎng)潛力。（2）于都縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或間接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)，目前，中國(guó)房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占GDP 的比重近 9%，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過(guò)《宏觀及區(qū)域市場(chǎng)研究》報(bào)告分析，可以看出整體于都縣地產(chǎn)及區(qū)域市場(chǎng)有如下表現(xiàn)：福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12①宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好，于都近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分猛烈，居民生活水平不斷攀升。于都縣經(jīng)濟(jì)以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。②于都縣地產(chǎn)長(zhǎng)期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對(duì)市場(chǎng)有短暫的影響，但目前市場(chǎng)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)已成定局，于都房地產(chǎn)泡沫甚微，整體市場(chǎng)建設(shè)基本遵循“國(guó)六條”。③于都縣人口分布以縣城區(qū)最為稠密，且購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)；縣城區(qū)外次之，購(gòu)買(mǎi)力亦相對(duì)不如；限于于都縣交通狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，購(gòu)房選擇區(qū)域性特征較明顯。區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。兩房供應(yīng)量少，整體市場(chǎng)在國(guó)六條控制下兩房比例會(huì)有所增加，但項(xiàng)目區(qū)域新出項(xiàng)目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)高端大戶型產(chǎn)品將占市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主流。④擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項(xiàng)目多為高端產(chǎn)品，戶型超過(guò) 120 平方的銷(xiāo)售看好；各項(xiàng)品質(zhì)均衡的主流項(xiàng)目中緊湊實(shí)用戶型銷(xiāo)售良好。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具有特色產(chǎn)品的項(xiàng)目更易銷(xiāo)售。 于都縣商業(yè)用房市場(chǎng)分析（1）于都縣商業(yè)用房布局分析根據(jù)于都縣總體規(guī)劃，結(jié)合于都縣商業(yè)用房布局現(xiàn)狀，于都縣未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)是，以長(zhǎng)征大道、金竹路和國(guó)道 323 線三道路的區(qū)域?qū)⒊蔀橛诙伎h的商業(yè)中心。（2）商業(yè)用房的需求分析福田大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13隨著于都縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，于都對(duì)外交流越來(lái)越頻繁，于都縣在大中國(guó)的經(jīng)濟(jì)“棋”局下的戰(zhàn)略地位逐漸被突顯。于都作為中央蘇區(qū)的全紅縣、核心縣，中央和省、市始終高看一眼、厚愛(ài)一分，是重點(diǎn)扶持發(fā)展的縣，必然會(huì)加大對(duì)其商業(yè)用房的投資，這將給于都縣帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，并要求于都縣有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從而拉動(dòng)了商業(yè)用房市場(chǎng)的巨大內(nèi)需。（3）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析比較地域和規(guī)模，福田大廈是于都縣城區(qū)規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較小。 城市建設(shè)要求隨著于都縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，于都縣城區(qū)作為于都縣域政治經(jīng)濟(jì)文化中心，在老城區(qū)開(kāi)發(fā)中建設(shè)檔次較高、功能完善、配套齊全的標(biāo)志性建筑，不僅有利于城市形象的提升，也有利于城市土地的集約使用。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于于都縣城老城區(qū)西