【正文】 自身環(huán)境的改善，吸引了眾多的客商來投資。同時也帶動了金融保險業(yè)的發(fā)展。目前，沙區(qū)已形成了以國有商業(yè)銀行為主體，其他商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)相結(jié)合的金融組織體系。金融網(wǎng)絡(luò)遍及城鄉(xiāng)。工、農(nóng)、中、交、建五家專業(yè)銀行機構(gòu)并肩發(fā)展；光大、招商、上海浦東發(fā)展等銀行設(shè)置分支機構(gòu)參與競爭；華夏證券公司、東北證券公司等分別在沙區(qū)設(shè)立經(jīng)營部、開展證券交易業(yè)務(wù)；中國人民保險公司、中國人壽保險公司、太平洋保險公司、平安保險公司分別在沙區(qū)設(shè)立支公司和辦事處，積極拓展保險業(yè)務(wù)，增加險種，規(guī)范運作。2000年末，全區(qū)金融機構(gòu)網(wǎng)點200個，；保險業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，2000年保險承保額突破百億元大關(guān)。 九五”期間，沙坪壩區(qū)著眼于“發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞好大流通”。 在已有重慶大酒店、沙坪壩百貨總公司、南開步行街等金融商貿(mào)業(yè)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建中心商貿(mào)區(qū)，先后建成綠色藝術(shù)廣場、商業(yè)文化廣場和歷史文化名人廣場，引進重百沙坪商場、明日百貨、恒鑫觀景餐廳、芬斯特大酒樓等商貿(mào)企業(yè)，帶動了周邊商業(yè)零售、餐飲、酒店的發(fā)展，形成了重慶市最有特色的商業(yè)文化街區(qū)。 2000年，結(jié)合“結(jié)構(gòu)調(diào)整年”，大力進行商貿(mào)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引進了肯德基快餐、國美家電城等新型商貿(mào)企業(yè)，繼金誠服裝廣場，新世紀超市和融信商店街開業(yè)，馬家?guī)r裝飾建材市場等五大專業(yè)市場也漸成規(guī)模。3月，商業(yè)文化廣場被國家六部委評為“百城萬店無假貨”示范街，重百沙坪商場、明日百貨、銀貿(mào)商廈被評為市級示范店。年底，商業(yè)文化廣場又被國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局評為“全國首批購物放心一條街”。全區(qū)社會消費品零售總額五年累計突破120億元，比“八五” 。 （二） 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀自重慶直轄以來，一方面由于國家政策的傾斜，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實行擴大內(nèi)需刺激消費的政策，西部開發(fā)戰(zhàn)略亦進入實施階段。另一方面由于市政府出臺了相關(guān)的優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以重慶市房地產(chǎn)近幾年持續(xù)升溫，呈現(xiàn)購銷兩旺的良好勢頭，并且經(jīng)過了近幾年的摸索和發(fā)展，重慶市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步走向成熟和規(guī)范，并慢慢地形成了自己的特色，營造出一個良好的房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的氛圍。在這個階段實施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時、地利、人氣旺的三大優(yōu)越條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市做房地產(chǎn)開發(fā)不可具有的優(yōu)越條件。沙坪壩區(qū)作為重慶市的經(jīng)濟和旅游重點區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展甚為迅猛，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)在國家增加投資、擴大內(nèi)需政策的支持下保持增長。，%。其中，億元，%；，%；，%；，%。，%；，%。沙坪壩區(qū)成為重慶市住宅建設(shè)和消費的熱點區(qū)域，在2001年重慶市房地產(chǎn)交易會上交易成績躍升第二位。 下表23給出各個區(qū)位的房地產(chǎn)價格的對比情況，以獲得對重慶沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)在重慶中的地位及其發(fā)展勢頭有一個直觀的了解。從此圖可以看出：雖然沙區(qū)住宅銷售均價有起有落，但從總的趨勢來看是上升的。到2001年年底達到最高水平1895元/平方米。為了獲得沙坪壩區(qū)的行情更為確切、詳實的資料，我們還對沙坪壩區(qū)的樓盤進行了抽樣調(diào)查，抽樣調(diào)查樓盤共 16 個，并制成了下表24。表中所列是沙坪壩區(qū)各個區(qū)位房地產(chǎn)的價格對比，從中可以獲得我們在對擬建樓盤進行定價時一些有用的數(shù)據(jù)，并以此為依據(jù)。表23主城區(qū)2001年上半年房價對比表（單位：元/m2）區(qū) 位今年16月商品房去年16月商品房今年16月商品房住宅去年16月商品房住宅同期房價漲落所有商品房商品住宅均價漲幅%%渝中江北——沙坪壩—大渡口九龍坡——南岸北碚—渝北—（注：表列數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局有關(guān)資料）（三）周邊樓盤個案調(diào)研分析： （l）開發(fā)商：重慶勇智實業(yè)有限開發(fā)公司（2）位 置：沙區(qū)政府舊址（3）道路與交通：沙龍廣場位于沙坪壩小龍坎新街與北站東路交匯處，其對面為四路公交車站，通往牛角沱與石橋鋪、中梁山的中巴車均經(jīng)過于此，交通十分方便。（4）社區(qū)環(huán)境及配套：地處成熟社區(qū)，附近有各種商場、大中小學、醫(yī)院、圖書館、文化館、廣場。表24沙坪壩區(qū)樓盤2001年抽樣調(diào)查表樓盤名物業(yè)地址面 積起 價（元/平方米）華宇龍泉大廈小龍坎143190 m21410華宇都市家園天星橋 m21450鑫源大廈渝碚路50120 m21790芳草地鳳天路 m21980融信商務(wù)公寓雙巷子9號129244 m21999金港大廈沙南街4號104109 m22100知聯(lián)大廈正街37號90150 m22020紫荊花園天陳路31號38231m21800龍泉新苑小龍坎龍泉路62130 m21400興宇花園天馬支路1號40203 m21450千竹景苑上土灣32125 m21500天鑫花園天星橋都市花園D區(qū)53108 m21350隆慶樓小龍坎正街228號大公巷135號30126 m21350霧都大廈小龍坎正街139號94163 m22000三凌大廈教院路26號70250 m21600榕湖國際花園沙坪公園105220 m22200（5）規(guī)模：項目占地10189平方米，建筑面積9236平方米，由九層群樓和三層塔樓組成，停車位多達245個。（6）工程進度：目前已修建到群樓以上9層，交房時間為2003年3月。（7）起價： 2100元/m2均價： 2700元/m2（8）物業(yè)定位中青年人士，成功人士，二次置業(yè)者（9）戶型結(jié)構(gòu)：一房一廳（ m2） 二房二廳（ m2 、 m2）、二房三廳（ m2） 三臥一房三廳（ m2）（10）項目特色：1）地段具有決定性的競爭優(yōu)勢2）對文化進行了重點炒作，較為符合本區(qū)域消費者心態(tài)3）價格優(yōu)勢及所體現(xiàn)的性價比較為明顯（11）項目抗性1）目標客戶群不夠明確2）周邊樓盤眾多，競爭激烈，客戶分流嚴重3）開發(fā)商實力及操作經(jīng)驗有限。（12）項目簡評 沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)有個特別的現(xiàn)象，單體住宅一般都比小區(qū)的銷售業(yè)績要好，而且單體住宅中的小戶型銷售尤其好賣。主要原因是沙坪壩是全市的文化重地，在沙坪壩區(qū)購房可以獲得當?shù)貞艨?，為孩子就讀重慶的一流學校創(chuàng)造條件；同時，還有眾多的在沙坪壩讀書畢業(yè)后留在重慶工作的學子，這些學子很多都具有一種“母校情結(jié)”，希望在沙坪壩區(qū)域內(nèi)置業(yè)購房。這些現(xiàn)象的存在，造成了沙坪壩的單體住宅銷售情況較好。沙龍廣場是沙坪壩區(qū)眾多單體住宅的代表，也著力打文化牌吸引具有“沙區(qū)情結(jié)”購房者，而且沙龍廣場優(yōu)越的地理位置是吸引這些潛在客戶最有力的武器，加上對文化氛圍著力宣傳和較高的性價比，使沙龍廣場的銷售朝者良好的方向發(fā)展。（1）開發(fā)商：重慶同創(chuàng)置業(yè)有限公司。（2）位 置：沙坪壩學府路 （3）道路與交通：位于沙坪壩區(qū)步行街與千年古鎮(zhèn)磁器口之間，上有學府路，下有319國道，交通方便。（4）社區(qū)環(huán)境及配套：學林雅園位居重慶大學國家大學科技園區(qū)，毗鄰重慶大學、重慶七中，周邊有銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場、商場、酒店娛樂、餐飲。（5）規(guī)模：占地面積70000m2，總建筑面積209799m2，%，容積率3。小區(qū)依山而建，共分三大臺階、四個組團，由34棟9至18層小高層建筑組成。 （6）工程進度及銷售狀況：一期交房時間為2002年8月，二期交房時間2003年3月，三期交房時間為2003年8月。一、二期銷售業(yè)績較佳，現(xiàn)三期也銷售過半，銷售率達到總建筑面積的70%。（7）價格起價：2150元/平方米（8）物業(yè)定位成功人士，二次置業(yè)者，主要針對沙區(qū)大學的教師群體。（9）戶型結(jié)構(gòu)：戶型類型較多，有一般的平層，有躍層，錯層。（10）項目特色：1）全板式結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計新穎。2）聘請品牌的規(guī)劃設(shè)計公司、品牌的景觀設(shè)計公司、品牌的物業(yè)管理顧問公司打造品牌物業(yè)形象。3）濃厚的文化氛圍。4）樣板間和現(xiàn)場包裝較好。（11）項目抗性：1）單價相對偏高，總價偏高，消費群體范圍受到一定限制。2）容積率偏高，房屋較密。（12）項目簡評學林雅園自2001年春交會推出以來，一期、二期迅速取得理想的銷售業(yè)績，現(xiàn)三期也銷售過半，是沙坪壩區(qū)最成功的房地產(chǎn)項目之一，銷售率達到總建筑面積的70%。隨著學林雅園項目的成功，開發(fā)商同創(chuàng)集團迅速成為重慶房地產(chǎn)界的新貴。學林雅園的成功首先是產(chǎn)品定位的成功，主要針對沙坪壩區(qū)眾多學校教師，推出“琴、棋、書、畫”等具有濃厚文化色彩的主題景觀和針對教師所選定的地段，開盤時既迅速吸引重大、建院、西政、川外等有較強購買力的教師購房，形成良好的社會影響。在這些教師的帶動下，學林雅園銷售迅速取得成功。其次，學林雅園在入市時機上也把握較好，在天驕年華還沒有正式開盤銷售之前既迅速推出，搶占市場先機。華宇廣場（1）開發(fā)商：重慶華宇物業(yè)（集團）有限公司（2）位置：小龍坎新街（3）道路與交通華宇廣場東連沙坪壩區(qū)交通咽喉三角碑轉(zhuǎn)盤，南隔32米寬的城市次干道站東路與重慶火車北站為鄰，北面跨48米寬城市主干道渝碚路與雙巷子相對。在時代星空大門西側(cè)是規(guī)劃中的市地鐵沙坪壩站。地理位置優(yōu)越，交通順暢便捷。（4）社區(qū)環(huán)境及配套華宇廣場獨享周邊成熟社區(qū)，寬闊的商業(yè)步行街、名人文化廣場、重百、新世紀超市、明日百貨、郵局、銀行、學校等星羅棋布分布在其周圍，西南醫(yī)院等知名醫(yī)院更可便捷到達。（5）規(guī)模華宇廣場總用地面積46332平方米，總建筑面積40萬平方米，%，%，停車位856個。由11棟高層建筑（時代星空、世紀銀河、逸景樓、爾雅樓、三味樓、詩韻樓、五文樓、巴雨樓等）圍合大型中央廣場而成的超大型建筑群體。（6）工程進度及銷售情況 一期工程交房時間為2002年7月，二期交房時間為2003年6月。一期基本已售完，二期銷售也過半。（7）價格：2500元/平方米3430元/平方米。（8）戶型從一室一廳到去七室二廳四衛(wèi)，從37平方米到252平方米以中小型為主，以適應(yīng)多樣化的要求（9）特點：1）地段具有決定性的競爭優(yōu)勢2）戶型多樣，采光、通風俱佳3）規(guī)劃設(shè)計先進，小區(qū)整體環(huán)境處理較好（10）簡評：由于該項目獨一無二的地理優(yōu)勢，戶型多樣，很好的抓住了沙區(qū)的消費群體。加上開發(fā)商雄厚的實力和大力的宣傳。自開盤以來銷售一直呈上升趨勢，銷售業(yè)績較好。4．天驕年華（1）開發(fā)商：重慶協(xié)信城市建設(shè)發(fā)展公司（2）位置：沙坪壩南部新城鳳天路（3）道路與交通：該項目處于鳳天路與天馬路交會處，交通較為方便。（4）社區(qū)環(huán)境及配套：社區(qū)配套設(shè)施較為齊全，沙區(qū)政府、西南醫(yī)院、第三醫(yī)大就在其附近，其周圍也即將建成一座小學和大型農(nóng)貿(mào)市場。（5）規(guī)模：占地面積160畝，總建筑面積27萬平方米，%，先期建設(shè)A區(qū)，占地面積100畝，建筑面積17萬平方米。（6）工程進度：一期梅園、蘭園交房時間為2002年4月到6月，二期松園、竹園交房時間為2003年3月到4月。（7）價格：起價2180元/平方米（8）物業(yè)定位：成功人士、二次置業(yè)者（9）戶型結(jié)構(gòu)：主要戶型為二房二廳、三房二廳（10）項目特色：1）規(guī)劃設(shè)計先進，小區(qū)整體環(huán)境處理較好2）戶型選擇多樣，采光、通風俱佳3）開發(fā)商實力雄厚，給業(yè)主以信心4）品牌物業(yè)，物管較完善（10）項目抗性：1）小區(qū)所在地鳳天路屬新興開發(fā)區(qū)域，還不成熟，居家生活略有不便。2）單價相對偏高，使部分消費者望而止步。3）周邊樓盤眾多，競爭激烈。（11）簡評：從品質(zhì)上講，天驕年華是沙坪壩區(qū)南部新城鳳天路的第一樓盤，而且，天驕年華的戶型配比（二室、三室為主）也符合現(xiàn)在市場上的需求主流。在廣告推廣上，天驕年華借助協(xié)信集團建立的天驕系列品牌迅速建立物業(yè)品牌。但是，為什么天驕年華的銷售業(yè)績遲遲沒有起色呢？主要是由于鳳天路整個大環(huán)境不景氣的原因造成的，當然天驕年華偏高的單價也對銷售造成一定的影響，但不是最主要的決定因素。同時，沙坪壩區(qū)的另一個高品質(zhì)樓盤—學林雅園的競爭也對天驕年華的銷售帶來影響。2002年春節(jié)前，由于上客量得不到保證，天驕年華的銷售推廣速度很慢。A區(qū)自2001年4月1日開盤銷售以來，銷售率為30%40%左右。春節(jié)后，隨著項目工程形象的初步確立和廣大購房者對鳳天路認知度的加深，天驕年華的銷售進度有加快的趨勢。三、項目綜合分析（一） 項目背景分析由于沙坪壩是重慶市的行政、經(jīng)濟、金融商貿(mào)、文化、信息、高科技中心及交通樞紐，再加上自身環(huán)境的改善，目前沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)以成為全市的熱點，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，欲購區(qū)域在北部新城的比例最大，占總量的31%，其次為沙坪壩區(qū)占22%，再次為渝中區(qū)占20%。因此，沙坪壩房地產(chǎn)市場潛力巨大。項目所在地為沙坪壩區(qū)渝碚路街道電臺村，場地位于火車北站以東，緊鄰華宇廣場與沙區(qū)中心三角碑遙相對望，地理位置十分優(yōu)越。是沙坪壩區(qū)重點建設(shè)及改造的黃金口岸地段，具有得天獨厚的優(yōu)勢：，有重百、新世紀超市、明日百貨等知名商場，購物極其方便；、名人文化廣場、綠色藝術(shù)廣場和正在修建的三峽廣場進在咫尺，必將帶來巨大的人氣；，重大、師院、西政、川外、三軍醫(yī)大等知名大學，全市1/，科研工作者逾5萬，具有穩(wěn)定強勁的消費市場 ；，重慶市政府、沙區(qū)政府制定了一系列相關(guān)的財政稅收、工商登記、金融信貸、土地房產(chǎn)等諸多