【正文】 面積： 960 ㎡層高： 4 層 寫字間酒店配套功能面積： 2175 ㎡ 公建面積： 1608 ㎡ (綜合樓地下二層設(shè)備 間及住宅樓地下室 ) 地下停車場面積： 4320 ㎡（地下停車場的設(shè)計依據(jù)在第四章詳述） 總戶數(shù)： 406（方案 1） 430（方案 2） 容積率： （方案 1） （方案 2） 綠地率： 30% 規(guī)劃建筑物：框剪結(jié)構(gòu) 方案 1 序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注 1 綜合樓 2177622 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 720xx2 不含地下部分 3 地下停車場 43201 地下一層 4 綜合樓附樓 9604 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計 36264 方案 2 序 號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注 1 綜合樓 2177622 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 1080018 不含地下部分 3 地下停車場 43201 地下一層 4 綜合樓附樓 9604 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計 39864 第三章項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 本屆主要對本項目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。 項目地塊價值分析 概況 本項目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。作為寫字間、酒店、高層住宅，區(qū)域開發(fā)成熟，住宅與寫字樓 人氣僅次于西南板塊（西高新）。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價值，可以說是利弊參半。 商務(wù)用房價值與競爭狀況 從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要 5 年時間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔 CBD 和西高新 CBD 的規(guī)劃對本項目的長期經(jīng)營效益會有一定影響，短期內(nèi)尚不會 形成壓力。 周邊寫字樓調(diào)查表 項目名稱地址層數(shù)總面積（㎡）售價（元 /㎡）租價（元 /㎡）售租率備注 海聯(lián)大廈振興路北口西 9500055005050%地下車位租金 300 元 /月 精英大廈振興路中段 830005590% 泛美大廈南稍門什字 294000050003595%租價不含各種服務(wù)費 偉業(yè)佳大廈南關(guān)正街 213650055005590%車位租金 100 元 /月 調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己?，需求旺盛；售價普遍在 50005500 元 /㎡，租價（均價）為 5055 元 /㎡ 月。 西安市部分三星級酒店調(diào)查表 酒店名稱標準 間折扣價（元 /㎡ 天）套房數(shù)地址 隴海大酒店 220308 解放路 建苑大廈 260177 五味什字 鐘鼓樓大酒店 268130 社會路 延煉大廈 268192 南二環(huán) 東方大酒店 298286 小寨西路 城市酒店 208138 南大街 鴻業(yè)大酒店 198258 含光北路 民航大廈 230 勞動南路 金海大廈 210 蓮湖路 文商酒店 218 騾馬市 解放飯店 160363 火車站 萬達圣和酒店 150 友誼東路 民生大酒店 258143 南大街 房地大廈 188 東五路 鐘樓飯店 340321 鐘樓 從上表可見，大部分三星級酒店標準間價格在 200300 之間，客房 數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在 40%60%。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營風險較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營成本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風險較大，因此建議本項目酒店客房數(shù)控制在250280 之間，基準價格為 200 元 /㎡ 天。本方案經(jīng)濟核算的住房率基數(shù)為 50%。 本項目的長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營情況較好的三星級酒店，如鐘樓飯店具備獨特的地理位置和老字號品牌效應(yīng)；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營 管理水平較好，以會議接待為主。 另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房 數(shù)量 、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座率對利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標重點。 因此我們建議，本項目經(jīng)營以會議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源，建議引進專業(yè)酒店管理公司進行經(jīng)營管理。 住宅價值與競爭狀況 此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可 比性不強，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個明顯的價格空檔（高檔樓盤價格在 4500 元 /㎡以上，名為住宅，實為商住；低端普通住宅為 25002600 元 /㎡）。這也是本項目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機會。 從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場。 第四章產(chǎn)品設(shè)計建議 綜合樓 寫字間 目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字 樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 綜合樓外觀風格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 樓層： 318 層 面積： 12096 ㎡ 戶數(shù)： 12096247。（ 10020%+15030%+22040%+30010%） =66 戶型配比： 面積（㎡）比例（按戶數(shù) %）備注 10011020%各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 15016030% 20022040% 300320xx% 酒店：按三星級標準設(shè)計 樓層： 1522 層，共 8 層 客房總面積： 8064 ㎡ 戶數(shù)： 270 戶型： 戶型（㎡）功能套數(shù)樓層備注 22262 單人床標準間 241 套 1521 層 均為使用面積； 公攤比按 75%計算。 2425 層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標準間。 雙人床標準間設(shè)在 15 層不透光部分。 20221 雙人床標準間 12 套 15 層 4050 豪華標準間 17 套 22 層 小計 270 套 1522 層 配套功能： 功能面積（㎡）樓層計算依據(jù)