【正文】 方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計算依據(jù) 面積 4320 ㎡停車場為地下 1 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123 個 35 ㎡ /個 造價 693 萬元 1600 元 /㎡ 出租效益 44 萬元 /年租價 300 元 /個 月 回收期 年 693247。 ⑷ 供需差額為 24 個。 A、土地費用 本項目占地 畝，每畝 450 萬元，土地總價值為 4302 萬元。 F、工程建設(shè)監(jiān)理費 按建安工程總造價的 1%計算，共計為 85 萬元。（假定貸款本金 年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息） E、投資回報率計算 按 50 年經(jīng)營周期（不變價）計算， [1192（ ） +1794]247。50=10% 即出租率達(dá)到 10%即可以保本經(jīng)營。50=% 盈虧平衡分析（略） 敏感性分析（略） 方案 B+1 即住宅 12 層 48 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售 100 個車位。654） = 年 項目總投資的回收期為 年。 （主要是地價因素），加重了后期銷售和經(jīng)營的難度。 ，經(jīng)營風(fēng)險較大，因此我們認(rèn)為本項目的投資風(fēng)險較大。（詳表略） 方案 B+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售 100 個車位。（假定貸款本金 年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息） D、投資回報率計算 按 50 年經(jīng)營周期（不變價）計算， [1193（ ） +3222]247。200=25% 即住房率達(dá)到 25%能夠保本經(jīng)營。 財務(wù)盈利能力動態(tài)分 析 A、營業(yè)收入 營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率； 50 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年按 50%的住房率，平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200 元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出租 36/年 300 元 /㎡ 月 個 合計 1829/年未計住宅樓銷售收入 1794 萬元 B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本） 營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 36/年 100%出租率 合計 1129/年未計住宅樓銷售利潤 1794 萬元 C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元 時間項目 20xx20xx20xx 現(xiàn)金流入量合計 77944635409 自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 17944571829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量合計 77867701707 土地費用 30001302 前期費用 169 建設(shè)配套費 847 建安工程費 30005472 室外工程費 100220 工程監(jiān)理費 4045 管理費 130154 利息 250250250 歸還借款本金 其他費用 250258457 現(xiàn)金凈流量 672386116 D、投資回收期估算： 項目總投資的回收期為（ 154871794） 247。 E、室外工程費 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。開發(fā)周期估算為 2 年。 ⑶ 本項目能夠提供的停車位：地下停車場為 123 個；綜合樓門前停車場約 15 個停車位； 住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約 30 個。 因此建議：若建 12 層，應(yīng)為 1 梯 4 戶；若建 18 層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。 2425 層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標(biāo)準(zhǔn)間。 從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。本方案經(jīng)濟(jì)核算的住房率基數(shù)為 50%。 項目地塊價值分析 概況 本項目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。 ⊙房地產(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有 開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產(chǎn)市場的格局。這一時期，市場需求旺盛，開 發(fā)商利潤豐厚。 在存量房方面，對于去年或以前開發(fā)的 那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價或變相降價的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計不低于 80 萬平方米，專家預(yù)言，至少需要 5 年的消化時間。 由此看來，住宅消費仍有巨大的潛在市場。 從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入 20xx 年達(dá)到 6860 元，比去年增長 %；另外，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已達(dá) 萬億元，比去年增長 %。 據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示， 20xx 年上半年全國商品住宅銷售了 6280 億元，比去年增長 2%，其中銷售給個人為 1445 億元， 比上年增長 %，個人購房所占比重為 %。在準(zhǔn)備買房的居民中，有 34%的人是為了解決基本居住問題， 51%的人是為了擴(kuò)大居住面積和改善居住條件， 5%的人用于保值投資， 10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。 據(jù)悉，截至 20xx 年 9 月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額為 億元，比年初增加 87.70 億元，增長 ％。 西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預(yù)測 黨的 “十六大 ”提出了全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略目標(biāo)。 ⊙宏觀調(diào)控力度將會加強(qiáng)，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范。 ⊙消費者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢所趨。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價值，可以說是利弊參半。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座率對利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 方案 2 總面積： 10800 ㎡ 層高： 18 層 戶數(shù)： 72 戶型： 1 梯 4 戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4 種戶型： 120140 ㎡兩種 160180 ㎡兩種 頂層 4 套復(fù)式 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別：