【正文】 強(qiáng)，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個(gè)明顯的價(jià)格空檔（高檔樓盤價(jià)格在 4500 元 /㎡以上，名為住宅，實(shí)為商??；低端普通住宅為 25002600 元 /㎡）。 西安市部分三星級(jí)酒店調(diào)查表 酒店名稱標(biāo)準(zhǔn) 間折扣價(jià)（元 /㎡ 天）套房數(shù)地址 隴海大酒店 220308 解放路 建苑大廈 260177 五味什字 鐘鼓樓大酒店 268130 社會(huì)路 延煉大廈 268192 南二環(huán) 東方大酒店 298286 小寨西路 城市酒店 208138 南大街 鴻業(yè)大酒店 198258 含光北路 民航大廈 230 勞動(dòng)南路 金海大廈 210 蓮湖路 文商酒店 218 騾馬市 解放飯店 160363 火車站 萬達(dá)圣和酒店 150 友誼東路 民生大酒店 258143 南大街 房地大廈 188 東五路 鐘樓飯店 340321 鐘樓 從上表可見，大部分三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格在 200300 之間，客房 數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在 40%60%。 第二章項(xiàng)目規(guī)劃概況 基本情況 項(xiàng)目名稱：西寶花園 通宇大廈 建設(shè)基址：西安市碑林區(qū)振興路中段 土地性質(zhì)：居住用地。 ⊙房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高。按此計(jì)算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有 8500 萬㎡ 12500萬㎡，平均每年有 450 萬㎡ 650 萬㎡的住房需求，市場潛力巨大。同時(shí)加快推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房補(bǔ)貼資金，更多的將補(bǔ)貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的購買力。 另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的 GDP 增長貢獻(xiàn)了 個(gè)百分點(diǎn)。20xx 年我國人均 GDP 為 830 美元， 20xx 年更是達(dá)到了 870 美元，住宅開發(fā)占 房地產(chǎn)開發(fā)總量的 90%以上。 據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均 GDP 達(dá)到 600800 美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。 目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是 增加住房消費(fèi)的良機(jī)。 據(jù)了解，今年市上計(jì)劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn) 505 萬平方米，完成投資 180 億元，而這 180 億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導(dǎo)商品住房開發(fā)的重點(diǎn)向普通商品房建設(shè)轉(zhuǎn)移，通過經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的組織和管理，將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的市場行為。其中，實(shí)現(xiàn)小康的一個(gè)重要指標(biāo)是，到 2020 年人均住房面積達(dá)到 2025 ㎡。 ⊙概念炒作日益缺乏市場，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。 199020xx 年西安 市房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)比較 指標(biāo) 1990 年 20xx 年 20xx 年 人均居住面積 房地產(chǎn)投資 億元 億元 180 億元 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 數(shù)量 省市兩級(jí)共 200 家市注冊(cè)企業(yè) 600 余家 700 余家 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)性質(zhì)國營占絕對(duì)主導(dǎo)地位 %為國營 70%以上為民營 商品房開發(fā)面積 10 萬 m2 銷售面積 萬 m2 銷售面積 500 萬 m2 個(gè)人購房所占比例不足 10%93%95% 以上是我們對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。 周邊寫字樓調(diào)查表 項(xiàng)目名稱地址層數(shù)總面積（㎡）售價(jià)（元 /㎡）租價(jià)（元 /㎡）售租率備注 海聯(lián)大廈振興路北口西 9500055005050%地下車位租金 300 元 /月 精英大廈振興路中段 830005590% 泛美大廈南稍門什字 294000050003595%租價(jià)不含各種服務(wù)費(fèi) 偉業(yè)佳大廈南關(guān)正街 213650055005590%車位租金 100 元 /月 調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己?，需求旺盛；售價(jià)普遍在 50005500 元 /㎡，租價(jià)（均價(jià)）為 5055 元 /㎡ 月。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源，建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。 樓層： 318 層 面積： 12096 ㎡ 戶數(shù)： 12096247。 1 梯 4 戶和 2 梯 4 戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個(gè)消防通道， 1 部電梯，后者需 2 個(gè)消防通道， 2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。 按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為 8%10%，這里按 8%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12（個(gè)月） 247。 20xx81216:18:00 鮮花 (1)雞蛋 (0) 327 等級(jí)：地產(chǎn)新秀 文章： 25 積分： 158 門派：鐵血王朝 注冊(cè)： 20xx89 第 2 樓 以下內(nèi)容只有回復(fù)后才可以瀏覽 第五章營銷方案 方案 A 寫字樓中留出 4000 ㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價(jià)內(nèi)部銷 售，其余按市場價(jià)對(duì)外銷售；停車場除酒店留用 57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出 11 個(gè)外，其余 100 個(gè)出租。 C、建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建 ”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。 I、建設(shè)期利息 按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額 1 億元，每年貸款 5000 萬元，年貸款利率 5%計(jì)算，利息總額為 500 萬元（每年為 250 萬元）。36264+1300]247。 變化因素變化幅度利潤（萬元）年投資利潤率 (%) 基數(shù) 出租率 +10% +5% 5% 10% 方案 A+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出租 100 個(gè)。 E、投資回報(bào)率 按 50 年經(jīng)營周期（不變價(jià)）， [654（ 5010） +6604]247。 自有資金的核算 建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 20xx 萬元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。 附表 1 開發(fā)進(jìn)度模擬表 時(shí)間項(xiàng)目 20xx 年 20xx 年 23456789101112123456789101112 前期可行性論證 設(shè)計(jì)招標(biāo) 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認(rèn)購 正式銷售 酒店開始營業(yè)