通宇大廈可行性研究報告(編輯修改稿)
2024-08-26 12:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 備注 會議室大（ 1 個） 360 附樓 3 層及主樓 3 層局部 ㎡ /人可同時容納 200 人 中（ 2 個） 200 附樓 4 層 2 ㎡ /人 100 人 宴會廳（中餐廳） 360 附樓 2 層及主樓 2 層局部可同時容納 200 人以上 廚房 160 附樓 4 層 大堂 4001 商務(wù)中心 501 酒吧（咖啡廳、茶秀） 20xx 歌舞廳 20xx 美容美發(fā) 1001 桑那按摩 20xx 健身房 1501 洗衣房 200 院中另建 合計 2176 主體 12 層，裙樓 23 層，不含洗衣房 住宅 方案 1 總面積： 7200 ㎡ 層高： 12 層 戶數(shù)： 48 戶型： 2 梯 4 戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4 種戶型： 120140 ㎡兩種 160180 ㎡兩種 頂層 4 套復(fù)式 依據(jù)：從市場的角度， 140160 ㎡的戶型是最不好銷的。 方案 2 總面積： 10800 ㎡ 層高： 18 層 戶數(shù)： 72 戶型： 1 梯 4 戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4 種戶型： 120140 ㎡兩種 160180 ㎡兩種 頂層 4 套復(fù)式 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須 設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12 層的單位建安成本約為 1300 元， 18 層的為 1500 元左右。 1 梯 4 戶和 2 梯 4 戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個消防通道， 1 部電梯，后者需 2 個消防通道， 2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18 層差別不大。 因此建議：若建 12 層，應(yīng)為 1 梯 4 戶；若建 18 層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。 戶型設(shè)計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3 室 2 廳 2 衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4 室 2廳 2 衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23 衛(wèi)，復(fù)式考慮露 臺和跳空層，盡量避免 “黑屋 ”，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 停車場 ⑴ 需求：住宅戶均 個停車位，需 36 個（按方案 2）；寫字間戶均 個停車位，需 99個；酒店戶均 個， 50%的住房率，需 57 個；共計需 192 個停車位。 ⑵ 地下停車場的設(shè)計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場的立面示意圖 方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標(biāo)額度計算依據(jù) 面積 4320 ㎡停車場為地下 1 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123 個 35 ㎡ /個 造價 693 萬元 1600 元 /㎡ 出租效益 44 萬元 /年租價 300 元 /個 月 回收期 年 693247。44 出售效益 738 萬元 6 萬元 /個 利潤 45 萬元 738693 方案 ② 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標(biāo)額度計算依據(jù) 面積 7630 ㎡停車場為地下 2 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191 個 40 ㎡ /個 造價 1378 萬元 1800 元 /㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租效益 萬元 /年租價 300 元 /個 月 回收期 20 年 出售效益 1146 萬元 6 萬元 /個 利潤 232 萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采 用方案 ① 。 ⊙注：停車位售價的核算： 目前的市場價為 10 萬元 /個，但銷售情況不好。 按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為 8%10%，這里按 8%計算， 300（元 /個 月） 12（個月） 247。8%= 萬元 /個 投資住宅（買房出租）的年回報率一般為 4%6%，這里按 5%計算， 300（元 /個 月） 12（個月） 247。5%= 萬元 /個 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應(yīng)定位在 6 萬元 /個。 ⑶ 本項目能夠提供的停車位：地下停車場為 123 個；綜合樓門前停車場約 15 個停車位； 住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約 30 個。共計 168 個停車位。 ⑷ 供需差額為 24 個。 ⑸ 停車場的使用管理： ① 綜合樓門前 15 個和樓后（裙樓下） 30 個車位供酒店使用；地下停車場 95 個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30 個供寫字樓用戶使用。 ② 建議使用 IC 卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時 IC 卡）。 20xx81216:18:00 鮮花 (1)雞蛋 (0) 327 等級：地產(chǎn)新秀 文章： 25 積分： 158 門派：鐵血王朝 注冊： 20xx89 第 2 樓 以下內(nèi)容只有回復(fù)后才可以瀏覽 第五章營銷方案 方案 A 寫字樓中留出 4000 ㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價內(nèi)部銷 售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機動車位留出 11 個外，其余 100 個出租。 方案 B 寫字樓中留出 4000 ㎡自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機動車位留出 11 個外，其余出售。 價格定位： 項目銷售均價（元 /㎡）出租均價（元 /㎡ 月）可租售面積（㎡）備注 寫字間 520xx012096 酒店客房 200/天 7056 配套功能 1001616 不計會議室 停車場 6 萬元 /個 300/個 100 個 住宅內(nèi)部銷售 2730（方案 1） 6000 只計土地成本和建安成本 2330（方案 2） 住宅公開銷售 33001200（方案 1） 4800（方案 2） 第六章開發(fā)進度 本項目在資金充足的情況下，宜采用同步開發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進行（同步完工）。開發(fā)周期估算為 2 年。此開發(fā)進度作為本方案經(jīng)濟核算的依據(jù)之一 附表 1 開發(fā)進度模擬表 第七章財務(wù)分析及評價 項目總投資估算 項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設(shè)配套
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