南寧某大廈可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-05-11 03:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 博覽會永久落戶南寧，9＋2泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈的形成，隨著城市建設(shè)的加強(qiáng)，投資置業(yè)政策的完善，南寧良好的區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，無疑使其成為具有巨大潛力的城市。本項目及時建設(shè)不僅有良好的投資環(huán)境保障，而且其經(jīng)濟(jì)前景也是非常樂觀的。四、市場研究（一）市場供求現(xiàn)狀研究市場需求狀況南寧市“十五規(guī)劃”提出2005年人均居住使用面積16㎡的目標(biāo)，比1999年的目標(biāo)（人均居住使用面積9㎡）多出7㎡。南寧統(tǒng)計局公布2000年人口普查結(jié)果；，常住流動人口40萬人，南寧撤銷郊區(qū)又使城區(qū)人口增加40萬人，“七縣歸一的大南寧”以及南寧市不斷改善投資環(huán)境，“中國—東盟博覽會”每年在南寧的舉行，吸引著大批的國內(nèi)外客商前來投資置業(yè)，南寧進(jìn)行的“136”工程和住房制度的改革，這些都使南寧的房子有著巨大的需求，不管是住宅還是商業(yè)營業(yè)用房，因此，南寧的房地產(chǎn)開發(fā)有著廣闊的市場前景和無限的想象空間。市場供給現(xiàn)狀2002年和2003年南寧市商品房銷售（含預(yù)售）㎡㎡，㎡。隨著建設(shè)投資、竣工面積逐年增長，多渠道的房子供應(yīng)體系已基本形成。2004年一季度，㎡，㎡，㎡，銷售成交數(shù)量與竣工交付面積基本同步。從整個南寧市來看，南寧的房子還基本能滿足現(xiàn)在的市場需求，但是今年起在南寧舉辦的“中國—東盟博覽會”將會拉大房子的需求，而且，民族大道作為南寧最繁華的街道之一，商住樓的需求空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足，由于該地段人口密集，商賈云集，流動人員多，商住樓供應(yīng)緊張已初露端倪。（二）銷售價格分析據(jù)我們對最近南寧幾十個樓盤的調(diào)查，南寧市房價（住宅）起價基本如下：單位:元/㎡最高起價最低起價平均起價瑯東新區(qū)4500元/㎡2700元/㎡3490元/㎡江南區(qū)3200元/㎡1458元/㎡2293元/㎡城北區(qū)2800元/㎡1966元/㎡2320元/㎡新城區(qū)3500元/㎡2500元/㎡3183元/㎡興寧區(qū)3700元/㎡1887元/㎡3017元/㎡本項目的類比樓盤基本情況表名稱樓盤名稱地理位置樓盤性質(zhì)主要配套起步價最高價均價開盤日期工程狀況銷售情況陽光100民族大道住宅地上停車場308865003500竣工90%商鋪35000兩河流域民族大道商住樓地下停車場299835803200竣工80%新朝陽廣場朝陽路商住樓地下停車場2880080%從以上的數(shù)據(jù)可以看出，南寧市的房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，各個樓盤的銷售狀況都良好，幾乎是開發(fā)一個成功一個，所以，本項目的開發(fā)具有良好的市場前景。（三）綜合分析及預(yù)測2004年，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)格、檔次越來越高，品種也越來越豐富。隨著開發(fā)商的觀念更新和購房者的日趨理性，“以人為本”的設(shè)計開發(fā)理念開始成為南寧房地產(chǎn)業(yè)界的共識，樓盤的熱銷帶動了南寧市房地產(chǎn)的快速發(fā)展。《某某大廈》商住綜合樓位于民族大道旁，交通便利，且其市場前景廣闊，商機(jī)無限，周邊城市配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美景色怡人，是商賈投資興業(yè)的寶地。綜上所述，基于《某某大廈》商住綜合樓其獨特的經(jīng)濟(jì)地理位置，本項目把中高檔商住樓作為目標(biāo)市場，主要面向南寧市及來南寧市投資置業(yè)的各地商賈，針對消費者市場，力求建成一座匯人文氣息、無限商機(jī)、安家立業(yè)于一體的綜合性大廈。五、建設(shè)安排（一）建設(shè)周期本項目建設(shè)周期，根據(jù)相關(guān)規(guī)模工程量?？尚行匝芯繄蟾鎸徟?，應(yīng)立即開展全面工作。安排好工作計劃，縮短建設(shè)周期提前受益。（二）項目建設(shè)進(jìn)度建議2005年4月—2005年10月完成項目土地的報批手續(xù)，落實土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。2005年11月前完成基礎(chǔ)設(shè)計、畫紅線、建設(shè)規(guī)劃等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)手續(xù)。2005年12月“某某大廈”奠基開發(fā)建設(shè) 2007年4月前封頂2007年4—8月成立經(jīng)營商場機(jī)構(gòu)2007年10月前全部交付使用，商廈全部投入經(jīng)營，住宅開始入住附項目實施進(jìn)度表:六、項目投資估算 表一：項目投資估算表序號項目計算依據(jù)數(shù)量單位備注A開發(fā)成本一+二+三+四+五+六+七萬元 一土地成本 萬元 1土地面積 畝 2土地單價 萬元/畝 3其它土地費用 二前期工程費用 萬元 1可行性研究費 2規(guī)劃設(shè)計費建安工程費*3% 3審查費 5場地平整、臨時設(shè)施費 三建安工程費 萬元 四基礎(chǔ)設(shè)施費 萬元 1供電工程 2供水工程 3排水工程 4設(shè)備費 5綠化、道路工程9245㎡ 6煤氣工程 7智能化工程 五公共設(shè)施配建費 萬元 六開發(fā)期間費稅 萬元 1城規(guī)綜合服務(wù)費 2城建配套設(shè)施費建安工程費*3% 3教育費附加建安工程費*1% 4人防建設(shè)費10元/㎡ 5白蟻防治費2元/㎡ 6工程質(zhì)監(jiān)費建安工程費*‰ 7工程招標(biāo)費建安工程費*1‰ 8監(jiān)理費建安工程費*% 9工程保險費建安工程費*2% 七預(yù)備費 萬元 1基本預(yù)備費(一+二+三+四+五+六)*2% 2漲價預(yù)備費 B開發(fā)費用八+九+十萬元 八管理費用A*3%萬元 九銷售費用銷售額*%萬元 十財務(wù)費用P=5500萬元 i=% 2年 萬元 C總投資A+B萬元 表二：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建安工程、項目利潤估算表序號項目計算依據(jù)數(shù)量單位備注D經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 一總用地面積 ㎡二建筑密度 26% 三容積率 四綠地率 30% 五地上總建筑面積 ㎡1住宅
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