【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)租金最高，體現(xiàn)其最高的市場(chǎng)價(jià)值，這從其高端的入住客戶群體和高端的設(shè)施與服務(wù)也可以得到反映，代表城市頂尖的服務(wù)功能與總部功能；其次是國(guó)際貿(mào)易中心，其入住客戶群體的檔次是除大都會(huì)之外最高的。而世界貿(mào)易中心，紐約紐約及國(guó)際商務(wù)中心，由地段、建筑形態(tài)及設(shè)施、管理的差異而表現(xiàn)各自特有的價(jià)值。l 從出租率情況看，大都會(huì)以100%的出租率反映了頂端的市場(chǎng)價(jià)值；世界貿(mào)易中心由于其體量較大，故和同時(shí)期的國(guó)際貿(mào)易中心相比，入駐情況較差；其余各寫(xiě)字樓出租情況較好，都在80%以上，并有不斷增加的趨勢(shì)。（2）銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售情況項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)平方米）建筑面積價(jià)格銷(xiāo)售率重慶世界貿(mào)易中心10 1100090%重慶國(guó)際商務(wù)中心 10000100%重慶國(guó)際貿(mào)易中心 11000100% 10000100%大都會(huì) 開(kāi)發(fā)商持有開(kāi)發(fā)商持有注：建筑面積價(jià)格是指目前市場(chǎng)價(jià)格，即投資者持有產(chǎn)權(quán)的二手價(jià)格。小結(jié)：l 除大都會(huì)持有之外，其余各項(xiàng)目均以出售方式運(yùn)營(yíng)；l 目前投資者持有產(chǎn)權(quán)的出售價(jià)格均在10000元/平方米（建筑面積）之上，與其購(gòu)買(mǎi)時(shí)8000元的價(jià)格相比，均有不同程度的增值；l 按目前市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，甲級(jí)寫(xiě)字樓投資者的靜態(tài)投資收益率在9%左右。按購(gòu)買(mǎi)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，投資者的收益率在11%左右。反映出解放碑寫(xiě)字樓較好的投資價(jià)值，及不斷增長(zhǎng)的持有價(jià)值。（3）解放碑甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征小結(jié)l 解放碑的甲級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)具有較好的銷(xiāo)售率，無(wú)論是企業(yè)整層購(gòu)買(mǎi)還是投資者購(gòu)買(mǎi)，都反映出市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)解放碑甲級(jí)寫(xiě)字樓保值增值前景樂(lè)觀。l 目前解放碑的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目經(jīng)過(guò)數(shù)年的運(yùn)作，均有較為理想的出租率，且出租率呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。l 解放碑甲級(jí)寫(xiě)字樓的投資收益率較高，相比投資住宅，雖然投資總額加大，但投資收益率較之住宅增加很多。（4）典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查表　帝都廣場(chǎng)半島國(guó)際大都會(huì)地址渝中區(qū)民族路169號(hào)渝中區(qū)解放碑五一路8號(hào)渝中區(qū)解放碑渝中區(qū)解放碑業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓商務(wù)公寓及寫(xiě)字間專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓總建筑面積36380平方米30448平方米總建面為4萬(wàn)方、其中寫(xiě)字樓為2萬(wàn)方總建面約為13萬(wàn)平方米；樓層39層（15層裙樓為餐飲及影樓，639層為寫(xiě)字樓）A塔樓為寫(xiě)字樓，共25層，B塔樓為商務(wù)公寓，共42層。21層19F為混合用途的裙樓；1038F為辦公用塔樓。樓層面積建筑面積1070平方米建筑面積1323平方米左右1200平方米約1600平方米配套設(shè)施餐飲，休閑中心，咖啡吧。大型商場(chǎng)、超市、餐飲、高級(jí)會(huì)所、游泳池、會(huì)議中心、避難間、健身房、水吧。毗鄰大都會(huì)廣場(chǎng)、電子信息中心、集中的保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)，商場(chǎng)、酒店、公園、醫(yī)院等商場(chǎng)、酒店配套等大堂面積：100平方米、層高5米面積：120平方米、層高6米面積：80平方米、層高5米面積：180平方米、層高7米電梯間面積：8平方米、層高4米面積：15平方米、層高4米面積：10平方米、面積：25平方米、外裝修黃金花崗石基座，SRC鋼骨結(jié)構(gòu)，主體單位玻窗為8MM強(qiáng)化鋼玻,瑞士原裝斯米克墻磚中空玻璃落地窗，采用鋁板作裝飾線條中空玻璃、外墻天然花崗石。中空玻璃、高級(jí)墻磚通訊寬帶接入系統(tǒng)（ADSL+FTTB+LAN），進(jìn)口VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)端口入戶，可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)。電話線，寬帶接入系統(tǒng)。電信電話接入、寬帶接入光纖接入至大廈主配線架、鋪設(shè)光纖骨干系統(tǒng)，每12平方米1個(gè)語(yǔ)音點(diǎn)、1個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)設(shè)計(jì)。停車(chē)位180個(gè)300多個(gè)320個(gè)，租金為人民幣300元/月/位400個(gè)，租金為人民幣450800元/月/位不等電梯7部歐美進(jìn)口高檔電梯。5部原裝進(jìn)口三菱高速電梯及迅達(dá)扶梯24部。3部三菱高速電梯、2部貨梯原裝進(jìn)口日立電梯，高層4部、中層3部、底層4部、貨梯2部入住時(shí)間2004年9月2005年10月1999年1998年開(kāi)發(fā)商英利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司渝亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重慶弘基物業(yè)發(fā)展有限公司（公司名稱(chēng)變更）和記實(shí)業(yè)（重慶）有限公司　世貿(mào)中心重慶國(guó)際貿(mào)易中心重慶國(guó)際商務(wù)中心地址渝中區(qū)鄒容路渝中區(qū)民生路渝中區(qū)中華路業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓總建筑面積10萬(wàn)平方米33303平方米。樓層62層（含地下五層、各設(shè)備層功能層。裙樓部份110層是迪康百貨，1114層是配套設(shè)施層，寫(xiě)字樓自1562層)。 A塔29層，B塔30層，地下4層，裙樓9層。A塔寫(xiě)字樓，B塔五星級(jí)酒店。34層（含負(fù)一至負(fù)三地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備房，12層商場(chǎng)，36層開(kāi)發(fā)商總部，79層配套房，1030層寫(xiě)字樓，31層設(shè)備房）。樓層面積建筑面積1400余平方米，配套設(shè)施大型車(chē)庫(kù)、大型超市、大型百貨、中餐廳、健身中心、會(huì)議中心、會(huì)員俱樂(lè)部、鋼琴吧、西餐廳、商務(wù)茶樓、觀景臺(tái)、停機(jī)坪。豪生大酒店、康體休閑中心、餐飲娛樂(lè)、銅鑼灣購(gòu)物廣場(chǎng)。健身房、室內(nèi)恒溫游泳池、咖啡廳、商務(wù)中心、多功能廳、階梯會(huì)議廳。大堂面積：180方米、層高6米面積：100方米、層高8米面積：130平方米、層高6米電梯間面積：15平方米、面積：20平方米、面積：12平方米、外裝修高級(jí)鋁板加藍(lán)灰色玻璃幕墻，頂層觀景臺(tái)為透明點(diǎn)式玻璃墻玻璃幕墻、高級(jí)石材玻璃幕墻和高級(jí)石材浮雕漆通訊多信息點(diǎn)接口寬帶網(wǎng)絡(luò)及國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)接口入戶。每戶預(yù)設(shè)電話線2部，電話線入戶。光纖接入至大廈主配線架、鋪設(shè)光纖骨干系統(tǒng)到樓層，大容量寬帶，電話接入，每12平方米1個(gè)語(yǔ)音點(diǎn)、1個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)設(shè)計(jì)。ADSL或光纜寬帶接入、電話線到戶，新視通系統(tǒng)，天翼通系統(tǒng)(無(wú)線上網(wǎng))，小靈通、聯(lián)通、移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)覆蓋。停車(chē)位360個(gè)450個(gè)200個(gè)電梯10部超高速電梯，4部電梯低區(qū)運(yùn)行、6部直達(dá)頂層，4部觀光電梯；9部國(guó)際一線品牌電梯，分高中低區(qū)。高區(qū)3臺(tái)、中區(qū)3臺(tái)、低區(qū)2臺(tái)、消防梯/貨梯各1臺(tái)5部原裝“三菱”進(jìn)口電梯。電梯速度：。入住時(shí)間2005年6月2005年6月　2005年8月開(kāi)發(fā)商重慶鑫隆達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重慶聚富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重慶中發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司酒店物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查（1）解放碑酒店業(yè)現(xiàn)狀簡(jiǎn)析2005年末，重慶市共有星級(jí)賓館飯店189家，比上年增加21家。其中：五星級(jí)5家，四星級(jí)25家，預(yù)備四星級(jí)1家，三星級(jí)72家，二星級(jí)79家，一星級(jí)7家。星級(jí)賓館飯店擁有客房20789間，床位37270張，員工35134人。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，%，%。解放碑CBD是重慶酒店分布最為集中的區(qū)域，更是集中了全市檔次最高的五星級(jí)酒店如海逸酒店、萬(wàn)豪酒店和洲際酒店。作為全市行政、商貿(mào)、金融中心，每年各方面的公務(wù)、商務(wù)往來(lái)較為頻繁，往來(lái)的人員構(gòu)成了主城區(qū)發(fā)展商務(wù)旅游的基本客源市場(chǎng)，而商務(wù)客便成為五星級(jí)酒店的主力，約占總量的70%。從經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)型酒店和四星級(jí)酒店的入駐率最高，而五星級(jí)酒店次之。（2）典型酒店項(xiàng)目調(diào)查u 海逸酒店項(xiàng)目名稱(chēng)海逸酒店項(xiàng)目地址五一路，大都會(huì)旁星級(jí)★★★★★開(kāi)業(yè)時(shí)間1998年房間數(shù)388聯(lián)系電話63700888標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格575元/天酒店設(shè)施和服務(wù)提供多功能自動(dòng)化辦公室、商務(wù)中心、二十四小時(shí)送餐服務(wù)、醫(yī)務(wù)室、洗熨及干洗服務(wù)、健身中心、商場(chǎng)、本地及國(guó)際報(bào)紙、票務(wù)中心、嬰兒托管服務(wù)、禮品店、酒店轎車(chē)服務(wù)、寬帶上網(wǎng)服務(wù)、室內(nèi)游泳池及外幣兌換等。所處的總體商業(yè)環(huán)境解放碑商業(yè)、商務(wù)、娛樂(lè)休閑的心臟位置。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀良好備注和記黃埔投資開(kāi)發(fā)。u 萬(wàn)豪酒店項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)豪酒店項(xiàng)目地址青年路77號(hào)（較場(chǎng)口旁）星級(jí)★★★★★開(kāi)業(yè)時(shí)間1999年房間數(shù)517聯(lián)系電話63888888標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格600元/天酒店設(shè)施和服務(wù)會(huì)議廳、商務(wù)中心、外幣兌換服務(wù)、DDD電話 、IDD電話、洗衣服務(wù)、 理發(fā)美容室、全部房間有寬帶上網(wǎng)、中西餐廳、咖啡廳、酒吧、舞廳、健身中心、游泳池等。所處的總體商業(yè)環(huán)境距解放碑核心位置僅三分鐘步行路程經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀良好備注重慶較早的五星級(jí)酒店之一。u 洲際酒店項(xiàng)目名稱(chēng)洲際酒店項(xiàng)目地址解放碑建設(shè)銀行大廈旁星級(jí)★★★★★開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年房間數(shù)338聯(lián)系電話89066888標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格550元/天酒店設(shè)施和服務(wù)會(huì)議廳、商務(wù)中心、停車(chē)場(chǎng)、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、DDD電話、IDD電話、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、理發(fā)美容室、全部房間有寬頻上網(wǎng)、SPA、中西餐廳、咖啡廳、酒吧、室內(nèi)游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室等。所處的總體商業(yè)環(huán)境解放碑核心商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀良好備注/u 國(guó)貿(mào)豪生酒店項(xiàng)目名稱(chēng)國(guó)貿(mào)豪生酒店項(xiàng)目地址青年路66號(hào)（國(guó)貿(mào)大廈旁）星級(jí)★★★★★開(kāi)業(yè)時(shí)間2007年12月房間數(shù)443聯(lián)系電話63666666標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格599元/天酒店設(shè)施和服務(wù)會(huì)議廳、商務(wù)中心、停車(chē)場(chǎng)、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、DDD電話、IDD電話、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、夜總會(huì)、郵政服務(wù)、中西餐廳、咖啡廳、酒吧、室內(nèi)游泳池、桑拿浴室所處的總體商業(yè)環(huán)境解放碑核心商圈內(nèi)，旁有國(guó)貿(mào)大廈、世貿(mào)大廈和國(guó)際商務(wù)大廈等寫(xiě)字樓。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀一般備注本酒店剛營(yíng)業(yè)，目前知名度不高。（3）酒店市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)l 數(shù)量結(jié)構(gòu)重慶市星級(jí)酒店以二星、三星、四星居多，而五星級(jí)酒店較少，解放碑五星級(jí)酒店雖然相對(duì)集中，但其總量仍然較少。重慶星級(jí)酒店檔次分布圖一星, 7, 4%五星, 5, 3%四星, 26,14%三星, 72,38%二星, 79,41%五星四星三星二星一星相關(guān)資料關(guān)于重慶市2005年星級(jí)酒店數(shù)量結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)l 入住率從入住情況看，重慶市經(jīng)濟(jì)型酒店入住率最高，而五星級(jí)酒店的入住率最低。這說(shuō)明重慶市酒店的供應(yīng)過(guò)剩主要出現(xiàn)在五星級(jí)酒店。由于對(duì)外吸引力遠(yuǎn)不及上海等一線城市，甚至還不及武漢、成都等中西部大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展層次較低，所以重慶的高端商務(wù)客戶不足，加之重慶缺少優(yōu)質(zhì)旅游資源，也不能吸引消費(fèi)力較強(qiáng)的高端旅游者。目前的5家五星級(jí)酒店平均出租率低于三星級(jí)以上酒店主城區(qū)平均出租率。檔次旺季出租率淡季出租率旺淡季出租率差五星級(jí)70％50％20％四星級(jí)80％65％15％三星級(jí)76％52％24％經(jīng)濟(jì)型95％80％15％相關(guān)資料關(guān)于重慶市2005年星級(jí)酒店數(shù)量結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)公寓物業(yè)典型項(xiàng)目（1）公寓項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積（平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）物業(yè)類(lèi)型樓層數(shù)（層）開(kāi)盤(pán)時(shí)間帝都廣場(chǎng)8600高層、超高層25和42中馳半島薈景—翠景閣2379高層34合景聚融廣場(chǎng)3720高層29萬(wàn)吉廣場(chǎng)845713高層30時(shí)代豪苑971315高層32美力COM5000高層36小結(jié)：l 除了下半城項(xiàng)目中馳半島薈景外，解放碑的公寓項(xiàng)目均較為久遠(yuǎn)，近期無(wú)在售公寓和住宅項(xiàng)目推出；l 單棟塔樓項(xiàng)目體量約在4—6萬(wàn)平方米，而兩棟塔樓的項(xiàng)目體量則普遍在10萬(wàn)平方米以上；l 公寓項(xiàng)目主要以高層形態(tài)為主，超高層形態(tài)較少。（2）銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售情況項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)平方米）套內(nèi)面積價(jià)格銷(xiāo)售率帝都廣場(chǎng)9000—1180095％中馳半島薈景—翠景閣5790未開(kāi)盤(pán)合景聚融廣場(chǎng)800098％萬(wàn)吉廣場(chǎng)135900100％時(shí)代豪苑159000—12000100％美力COM7316100％小結(jié)：l 上半城公寓項(xiàng)目普遍售罄，僅有少量項(xiàng)目尚有幾套尾房仍在銷(xiāo)售；l 年代較近的上半城項(xiàng)目?jī)r(jià)格均在7000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）以上；l 帝都廣場(chǎng)由于較高的品質(zhì)、時(shí)代豪苑占據(jù)最佳的地理位置，故價(jià)格最高，達(dá)到10000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）左右；l 合景聚融廣場(chǎng)和美力COM由于位于較場(chǎng)口，地理位置相對(duì)較差，價(jià)格維持在7300—8000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）左右；l 萬(wàn)吉廣場(chǎng)由于年代久遠(yuǎn)、中馳半島薈景由于位于下半城，價(jià)格最低，僅達(dá)到5800—6000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）左右。l 按目前市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格計(jì)算，公寓投資者的靜態(tài)投資收益率約在5%—％左右。若按購(gòu)買(mǎi)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，投資者的收益率在7%以上。反映出解放碑公寓市場(chǎng)具有穩(wěn)定的投資收益。（3）解放碑公寓市場(chǎng)特征小結(jié)l 解放碑公寓普遍銷(xiāo)售情況良好，反映出市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)稀缺地段價(jià)值的看重和對(duì)公寓市場(chǎng)的良好預(yù)期；l 目前解放碑公寓經(jīng)過(guò)幾年的使用，作為投資用途的公寓已大多轉(zhuǎn)變?yōu)樾⌒蜕虅?wù)辦公和經(jīng)濟(jì)型酒店，且入住率高；l 由于公寓投入較小，且投資回報(bào)穩(wěn)定，空置期短，風(fēng)險(xiǎn)較小，因此受到中小投資客的青睞。（4）典型公寓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查表　帝都廣場(chǎng)中馳半島薈景—翠景閣合景聚融廣場(chǎng)地址解放碑五一路8號(hào)解放碑人民公園旁解放碑民生路民權(quán)路交點(diǎn)開(kāi)發(fā)商重慶渝亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造有限公司重慶中馳置業(yè)有限公司重慶合景國(guó)際投資有限公司占地面積8600平方米2379平方米3720平方米總建筑面積137983平方米67207平方米物業(yè)