【正文】 我們可以通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目的工藝品質(zhì)，加大項(xiàng)目的推廣力度，以實(shí)現(xiàn)更高的銷(xiāo)售價(jià)格。小結(jié)：在既定的價(jià)格定位前提下，%，%，具有較好的市場(chǎng)前景和收益預(yù)期。具體銷(xiāo)售時(shí)間進(jìn)度見(jiàn)“工程與銷(xiāo)售進(jìn)度表”小結(jié)：，其中2009年和2010年將回款8億多元，為項(xiàng)目的主要貢獻(xiàn)期。現(xiàn)金收入計(jì)劃銷(xiāo)售回款計(jì)劃項(xiàng)目進(jìn)度　2008年2009年2010年　總額（萬(wàn)元）　　　銷(xiāo)售回款96692 13124 35120 48448 住宅28747 13124 15623 　寫(xiě)字樓34991 　19497 15494 商業(yè)29381 　　29381 車(chē)庫(kù)3573 　　3573 營(yíng)業(yè)稅金及附加5560 755 2019 2786 扣除營(yíng)業(yè)稅之后回款91132 12370 33101 45662 注：銷(xiāo)售周期的確定方法，公寓設(shè)定銷(xiāo)售周期9個(gè)月，開(kāi)盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售總建筑面積的30%，以后按2500方/月計(jì)，則公寓從2008年9月1號(hào)開(kāi)始銷(xiāo)售，至2009年5月完銷(xiāo)。銷(xiāo)售費(fèi)用按年度銷(xiāo)售額*%計(jì)。這項(xiàng)費(fèi)用按照月份均攤；配套安裝費(fèi)用也按照月份均攤。銷(xiāo)售進(jìn)度安排銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃2008年7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月　　住宅銷(xiāo)售周期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　寫(xiě)字樓銷(xiāo)售周期　　　　　　　　　　　　　商業(yè)銷(xiāo)售周期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售周期小結(jié)：假定項(xiàng)目所有可售物業(yè)均對(duì)外出售（對(duì)車(chē)庫(kù)這種常見(jiàn)的持有物業(yè)的持有或銷(xiāo)售模式待具體安排）。土建工程費(fèi)　1500 　16444 1884 　　總土建工程費(fèi)1500109627 16444 1884 　其中：主體工程800109627 8770 　　　　其它土建類(lèi)700109627 7674 　　　　已有建筑面積土建成本80050106 4008 　　　配套、設(shè)備、裝修費(fèi)　935 109627 10254 1175 　　供電70109627 767 　　給排水50109627 548 　　燃?xì)?0109627 329 　　智能化30109627 329 　　消防50109627 548 　　立面及公共裝修350109627 3837 　　電梯安裝100109627 1096 　　公寓精裝修80034991 2799 255 環(huán)境工程費(fèi)　20109627 219 25 　　　公建配套　20109627 219 25 　　　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　101 　1106 127 1至6項(xiàng)目總合的2%直接成本合計(jì)（1至7項(xiàng)）5147 　56428 6464 　　　銷(xiāo)售費(fèi)用　%　2417 　%財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　4800　假定銀行貸款3億，貸款周期兩年，貸款利率按8%計(jì)管理費(fèi)用　2%56428 1129 129 按照直接成本的2%1營(yíng)業(yè)稅及附加　%　5560 　%間接成本合計(jì)（8至11項(xiàng)）　1268 　13906 1593 　　　總成本（含營(yíng)業(yè)稅）　6416 　70333 8057 直接成本+間接成本小結(jié)：按照目前對(duì)方公司出價(jià)及我公司談判態(tài)勢(shì)分析，項(xiàng)目總建筑面積樓面地價(jià)約在2371元/平方米，總成本（不含企業(yè)所得稅）約為7億元，總建筑面積單方成本為6416元。項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算表序號(hào)　成本指標(biāo)(總建筑面積單位成本）計(jì)算基數(shù)萬(wàn)元計(jì)容積率建筑面積單位成本(元/m2)備注土地成本　2371 　259922978 目前已建主體工程50106㎡，按照單方800元計(jì)算，則目前土建成本為4008萬(wàn)元，以項(xiàng)目收購(gòu)及可能的拆遷費(fèi)用共3億元計(jì)，則土地成本大概在25992萬(wàn)元，樓面地價(jià)為2978元。價(jià)格定位l 商業(yè)部分：初步定位均價(jià)25000元/平方米（建筑面積）l 甲級(jí)寫(xiě)字樓部分：初步定位10000元/平方米（建筑面積）l 高檔公寓部分：初步定位9000元/平方米（建筑面積、精裝修）七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目各項(xiàng)物業(yè)技術(shù)指標(biāo)用地面積（㎡）8000　總建筑面積（㎡）根據(jù)最新資料各層建筑面積相加而得其中：地下建筑面積　地上建筑面積計(jì)容積率商業(yè)建筑面積（㎡）　其中：2層商業(yè)面積底商3層5962層商業(yè)面積餐飲、茶樓、娛樂(lè)等配套商業(yè)4層寫(xiě)字樓建筑面積（㎡）占26層，分別為4—16層和18—30層公寓建筑面積（㎡）占26層，分別為32—44層和46—58層4個(gè)避難層建筑面積（㎡）位于131和45層其它建筑面積（㎡）63—67層，機(jī)房、設(shè)備、觀(guān)光及停機(jī)坪地下車(chē)庫(kù)建筑面積（㎡）假定4層到2層為地下車(chē)庫(kù)，5層為設(shè)備用房地下車(chē)位數(shù)（個(gè)）447 按每30平方米一個(gè)車(chē)位計(jì)商業(yè)可售建筑面積（㎡）還渝中區(qū)教委商業(yè)2700平方米其中：2層商業(yè)可售面積　5962層商業(yè)可售面積　寫(xiě)字樓可售建筑面積（㎡）　公寓可售建筑面積（㎡）㎡，㎡可售建筑面積比例%　注：項(xiàng)目物業(yè)組合按照可研報(bào)告所定位的商業(yè)+寫(xiě)字樓+公寓形式，其中寫(xiě)字樓和公寓各占26層，寫(xiě)字樓位于較低的4——30層，公寓位于較高的32——58層。與上類(lèi)客戶(hù)類(lèi)似，此類(lèi)客戶(hù)對(duì)于資金的承受能力較高，而對(duì)產(chǎn)品及服務(wù)要求較高。l 重慶高端涉外商務(wù)人士。作為重慶解放碑地標(biāo)性的頂端公寓項(xiàng)目，國(guó)際大廈的價(jià)格只是沿海地區(qū)中端甚至是中低端樓盤(pán)的售價(jià)，這對(duì)此類(lèi)投資客具有強(qiáng)大的吸引力。l 高層配套部分，59—62層，作為項(xiàng)目自身的休閑、觀(guān)光配套。l 解放碑商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，且檔次跨度較大，總體上經(jīng)營(yíng)較好，但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，也不乏失敗的商業(yè)項(xiàng)目，如迪康百貨等。l 解放碑片區(qū)推出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目經(jīng)過(guò)數(shù)年市場(chǎng)銷(xiāo)售，大都取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，目前諸多甲級(jí)寫(xiě)字樓已全部售完；寫(xiě)字樓投資者的年投資回報(bào)率較高，在9%—11%左右；其市場(chǎng)價(jià)值仍然有上升的趨勢(shì)。l 解放碑片區(qū)新項(xiàng)目較少，片區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)較低。 預(yù)計(jì)近期公寓項(xiàng)目?jī)H3個(gè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈；252。 商務(wù)公寓的供給將對(duì)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求產(chǎn)生分流；252。具體規(guī)劃方案不詳。項(xiàng)目由于各種原因，在修建了十多層后一直處于停工狀態(tài)，持續(xù)時(shí)間達(dá)一年之久。其中，地上商業(yè)面積為23000平方米，地下商業(yè)面積為40000平方米，地下車(chē)庫(kù)為31000平方米，綠化及環(huán)境工程23000平方米。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，商業(yè)裙樓部分將由新華書(shū)店集團(tuán)打造為較重慶書(shū)城檔次更高的書(shū)店，商業(yè)具體面積不詳。 商業(yè)部分抵押給銀行，目前已經(jīng)開(kāi)始拍賣(mài)，大量空置（4）新華路沿線(xiàn)商業(yè)租售價(jià)格新華路沿線(xiàn)商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)會(huì)根據(jù)具體位置的不同存在較大差異。同時(shí)，項(xiàng)目的商業(yè)部分已抵押給銀行，由于資金問(wèn)題而進(jìn)行拍賣(mài)，這是商業(yè)空置的根本原因。 業(yè)態(tài)豐富，購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑一站式體驗(yàn)消費(fèi)，為重慶市最早的具有SHOPING MALL業(yè)態(tài)特點(diǎn)的高端消費(fèi)場(chǎng)所。目前已經(jīng)營(yíng)10年之久，成為重慶高檔百貨和高檔消費(fèi)場(chǎng)所的聚集地。從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，小家電市場(chǎng)由于形成時(shí)間長(zhǎng)，檔次低、散戶(hù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)周邊居住人群，特別是下半城居民的吸引力較大，但對(duì)重慶市區(qū)的輻射能力差，經(jīng)營(yíng)狀況較好；裝飾市場(chǎng)由于受到南岸、江北以及馬家?guī)r等裝飾建材市場(chǎng)的沖擊，輻射能力差，經(jīng)營(yíng)狀況一般；IT市場(chǎng)由于規(guī)模較小，與石橋鋪IT市場(chǎng)相比，輻射能力相差較大，但仍能輻射部分渝中區(qū)和南岸區(qū)客戶(hù)，經(jīng)營(yíng)狀況一般；而人才市場(chǎng)作為重慶最早和最大的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，且進(jìn)場(chǎng)招聘企業(yè)較其他區(qū)域人才市場(chǎng)好，吸引的消費(fèi)人群覆蓋面廣，經(jīng)營(yíng)狀況良好。u 餐飲目前已形成了以“好吃街”為代表的小吃一條街、以臨江門(mén)沿線(xiàn)火鍋、中餐為代表餐飲一條街和零散分布的大小餐飲為主的餐飲格局。COM等項(xiàng)目。（2）解放碑商業(yè)格局u 大型百貨以解放碑商業(yè)步行街為中心，已逐步形成了以重慶百貨、新世紀(jì)百貨、王府井百貨等為代表的中高端百貨和以太平洋百貨、美美百貨為代表的高端百貨以及以女人廣場(chǎng)、金鷹女人街為代表的中低端主題商場(chǎng)為主的商業(yè)格局。目前已經(jīng)形成了一條以商業(yè)街業(yè)態(tài)形式為核心，區(qū)域商圈為支撐，歷史文脈為基石的現(xiàn)代化商業(yè)步行街，已成為長(zhǎng)江上游乃至中國(guó)西部最具吸引力、最繁華，集傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游、休閑、文化于一體的區(qū)域商業(yè)中心。反映出解放碑公寓市場(chǎng)具有穩(wěn)定的投資收益。COM7316100％小結(jié)：l 上半城公寓項(xiàng)目普遍售罄，僅有少量項(xiàng)目尚有幾套尾房仍在銷(xiāo)售；l 年代較近的上半城項(xiàng)目?jī)r(jià)格均在7000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）以上；l 帝都廣場(chǎng)由于較高的品質(zhì)、時(shí)代豪苑占據(jù)最佳的地理位置，故價(jià)格最高，達(dá)到10000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）左右；l 合景聚融廣場(chǎng)和美力目前的5家五星級(jí)酒店平均出租率低于三星級(jí)以上酒店主城區(qū)平均出租率。（3）酒店市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)l 數(shù)量結(jié)構(gòu)重慶市星級(jí)酒店以二星、三星、四星居多，而五星級(jí)酒店較少，解放碑五星級(jí)酒店雖然相對(duì)集中，但其總量仍然較少。、酒吧、室內(nèi)游泳池、夜總會(huì)、DDD電話(huà)、商務(wù)中心u 萬(wàn)豪酒店項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)豪酒店項(xiàng)目地址青年路77號(hào)（較場(chǎng)口旁）星級(jí)★★★★★開(kāi)業(yè)時(shí)間1999年房間數(shù)517聯(lián)系電話(huà)63888888標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格600元/天酒店設(shè)施和服務(wù)會(huì)議廳、商務(wù)中心、外幣兌換服務(wù)、DDD電話(huà) 、IDD電話(huà)、洗衣服務(wù)、 理發(fā)美容室、全部房間有寬帶上網(wǎng)、中西餐廳、咖啡廳、酒吧、舞廳、健身中心、游泳池等。從經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)型酒店和四星級(jí)酒店的入駐率最高，而五星級(jí)酒店次之。星級(jí)賓館飯店擁有客房20789間，床位37270張，員工35134人。高區(qū)3臺(tái)、中區(qū)3臺(tái)、低區(qū)2臺(tái)、消防梯/貨梯各1臺(tái)5部原裝“三菱”進(jìn)口電梯。每戶(hù)預(yù)設(shè)電話(huà)線(xiàn)2部，電話(huà)線(xiàn)入戶(hù)。樓層面積建筑面積1400余平方米，配套設(shè)施大型車(chē)庫(kù)、大型超市、大型百貨、中餐廳、健身中心、會(huì)議中心、會(huì)員俱樂(lè)部、鋼琴吧、西餐廳、商務(wù)茶樓、觀(guān)景臺(tái)、停機(jī)坪。裙樓部份110層是迪康百貨，1114層是配套設(shè)施層，寫(xiě)字樓自1562層)。停車(chē)位180個(gè)300多個(gè)320個(gè)，租金為人民幣300元/月/位400個(gè)，租金為人民幣450800元/月/位不等電梯7部歐美進(jìn)口高檔電梯。毗鄰大都會(huì)廣場(chǎng)、電子信息中心、集中的保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)，商場(chǎng)、酒店、公園、醫(yī)院等商場(chǎng)、酒店配套等大堂面積：100平方米、層高5米面積：120平方米、層高6米面積：80平方米、層高5米面積：180平方米、層高7米電梯間面積：8平方米、層高4米面積：15平方米、層高4米面積：10平方米、面積：25平方米、外裝修黃金花崗石基座，SRC鋼骨結(jié)構(gòu)，主體單位玻窗為8MM強(qiáng)化鋼玻,瑞士原裝斯米克墻磚中空玻璃落地窗，采用鋁板作裝飾線(xiàn)條中空玻璃、外墻天然花崗石。（4）典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查表　帝都廣場(chǎng)半島國(guó)際大都會(huì)地址渝中區(qū)民族路169號(hào)渝中區(qū)解放碑五一路8號(hào)渝中區(qū)解放碑渝中區(qū)解放碑業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓商務(wù)公寓及寫(xiě)字間專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓總建筑面積36380平方米30448平方米總建面為4萬(wàn)方、其中寫(xiě)字樓為2萬(wàn)方總建面約為13萬(wàn)平方米；樓層39層（15層裙樓為餐飲及影樓，639層為寫(xiě)字樓）A塔樓為寫(xiě)字樓，共25層，B塔樓為商務(wù)公寓，共42層。反映出解放碑寫(xiě)字樓較好的投資價(jià)值，及不斷增長(zhǎng)的持有價(jià)值。l 從出租率情況看，大都會(huì)以100%的出租率反映了頂端的市場(chǎng)價(jià)值；世界貿(mào)易中心由于其體量較大，故和同時(shí)期的國(guó)際貿(mào)易中心相比，入駐情況較差；其余各寫(xiě)字樓出租情況較好，都在80%以上，并有不斷增加的趨勢(shì)。商業(yè)零售業(yè)雖然不是CBD主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但作為重要的配套產(chǎn)業(yè)，對(duì)CBD金融、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集發(fā)展，對(duì)CBD核心商務(wù)功能和形成24小時(shí)服務(wù)發(fā)揮著重要的支撐作用。圍繞“五大”功能定位，未來(lái)解放碑CBD的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)主要分為三個(gè)層次：核心層是金融保險(xiǎn)業(yè)、信息傳媒產(chǎn)業(yè)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)；緊密層是旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、會(huì)展業(yè)、物流業(yè)；輔助層是高級(jí)社區(qū)與個(gè)人生活服務(wù)業(yè)及公共設(shè)施服務(wù)業(yè)。四、 解放碑CBD闡析解放碑CBD規(guī)劃重慶解放碑CBD分為核心部分和核緣部分。人民公園項(xiàng)目東向的“下半城”項(xiàng)目東邊規(guī)劃道路目前現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊印象l 標(biāo)志性強(qiáng)地塊所在位