【正文】 其他群體：投資人群 本地中小投資客及臺灣、上海、浙江等地外來投資者購買出租或炒作已成為本地房產市場重要組成部分80㎡上下的二居室為主力產品100—105㎡的小三居室為輔助產品60㎡上下的一居室為次輔助產品（原則上盡可能不規(guī)劃）四、產品規(guī)劃改造建議：硬體建議：（1）、外墻：建議對外墻進行改造，具現代風格，以淡雅色調為主；（2）、大堂門廳：對大堂進行精裝修，地面采用大理石，墻面采用60*60CM高級貼面磚，頂部作吊頂處理；（3）、樓梯間：地面采用瓷磚鋪面、墻面采用環(huán)保涂料（4）、公共走道：鏡面同質地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂（5）、門窗：采用高級塑鋼窗或彩鋁及雙層中空玻璃（6）、電梯廳堂：鏡面同質地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂樓宇智能化建議：（1）、小區(qū)周界采用紅外線防越報警系統(tǒng)（2）、樓宇可視對講系統(tǒng)（3）、樓宇智能監(jiān)控系統(tǒng)（4）、物業(yè)管理智能化系統(tǒng)（5）、家庭內部防盜報警系統(tǒng)（6）、家庭內部設置煙感報警系統(tǒng)、煤氣泄露報警系統(tǒng)物業(yè)管理建議：（1）、建筑物的維修養(yǎng)護（2）、建筑設備的管理與維修（3）、安全管理A、保安24小時值班巡邏B、大廈內部電梯、走廊、外部樓頂、停車場均安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，保證大廈的各個角落24小時能在保安的控制之中清潔管理服務A、公共場所及設備的清潔維護。第六章、“華亭大廈”項目SWOT分析1．優(yōu)勢點分析l 周邊路網發(fā)達，有多路公交車輛經過，交通便利l 周邊有銀行、學校、醫(yī)院、大型超市等機構，配套設施完備l 該區(qū)域為傳統(tǒng)居住區(qū)，擁有成熟的居住環(huán)境l 本案北側將會有一景觀綠化廣場，可為居民提供休閑場所l 產品現為彈性空間，可以自由分隔大小2．劣勢點分析l 產品本身分割后部分套型的采光、通風可能不足l 緊鄰兩條交通干道，噪聲較大l 外墻立面陳舊，有待改善l 公攤面積大，得房率低l 土地使用權年限較短3．機會點分析l 本案對面蘇州城市規(guī)劃展覽館的建設將有可能帶動周邊商業(yè)發(fā)展l 三香路、勞動路的改造將有利于周邊環(huán)境改善l 如果本案定位于小套型公寓，市場承受力較強l 市區(qū)內工廠將外遷，必然會給區(qū)域內的環(huán)境帶來極大改善4．威脅點分析l 酒店式公寓的大量開發(fā)，將分流部分目標客源l 部分開發(fā)商已經認識到小套型住宅的市場空隙，未來競爭可能會更加激烈第七章 項目定位及產品規(guī)劃建議一、產品定位A、辦公用房子市場：l 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿易、咨詢商務等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀l 從區(qū)域房產上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是著重發(fā)展倉儲和物流，預計將興建倉庫和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大l 蘇州寫字樓市場的供應量過大，就華亭大廈周邊尚有眾多空置的寫字樓，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大 由上述可見：本案定位為寫字樓將面臨較大的市場風險B、住宅用房子市場：l 住宅市場總體運行良好，但產品結構存在較大的不合理性l 大套型市場供應量過大，需求量趨于萎縮，銷售速度明顯減速l 酒店式公寓前期市場火爆，引起眾多開發(fā)商跟風現象嚴重，但隨著購房者的行為越趨理性，現有銷售樓盤的去化能力明顯減弱l 縱觀市場目前針對小白領或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場存在巨大的發(fā)展空間。在這些問題存在的同時，我們也可以看到一些市場機會的存在：1．蘇州房地產市場總體發(fā)展形勢良好蘇州的房地產市場雖然存在一些問題，但是隨著蘇州整體經濟的進一步發(fā)展，蘇州的房地產市場必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產開發(fā)企業(yè)。由于這部分人的炒作，使得房地產市場有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴重影響市場健康有序的發(fā)展。商品房開發(fā)結構不合理蘇州中低檔住宅開發(fā)不足，居民購買力能夠承受的普通住宅相比見缺。但是由于房地產市場缺乏自我調節(jié)功能和市場監(jiān)管部門的有效管理，房地產市場在發(fā)展的過程中也出現了一些問題。自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數達760戶，面積范圍在4070之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于8月推出。作為一個非成熟市場，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來自于投資者，這部分消費者的主要目標是租賃市場，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場還沒有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時必然會更加謹慎。160平米以上的房源市場目標客源面窄，去化速度非常慢?！鋈藗兊淖窛q心理加劇了房源的緊張,投資客成為主流,尤以臺灣,上海,浙江等地外來投資者出手大方,園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的,一下子買了50多套?？驮纯蛯臃治瞿壳皹鞘邢M群最主要由以下四種：■首先是日益增多的外地來蘇人員成為住房消費的生力軍，僅引進人才這一群體，今年以來，其中一半是外地生源?！鼋^大部分樓盤的停車場設置都選擇地下停車場，主要是空間利用率高，同時也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置。■同時也可以看出各個樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在130220m2，供應結構明顯脫離市場需求，樓市風險過大?！?，供應比例明顯過大，從所調查的在售樓盤來看，銷售完或者預定的房型面積90%都在160平方米以下，160平米以上的套型剩余供應量非常龐大，市場風險不容忽視。■市場供應量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場空間不錯，但由于總價過高，使得該房型的去化速度較慢。當然高層住宅也存在通風、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。為節(jié)約用地，多層住宅在設計時要考慮面寬，造成小開間、大進深，忽略了人的需要。據調查，在各地的房地產市場中，小高層和高層的整體出售價不僅沒有打折，反而還提高了5%，但我們也要看到，由于目前蘇州小高層和高層的供應結構失調，形成需求強勁、去化速度相對較慢的怪現象。小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣有直接關系，地價翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。（2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿易、咨詢商務等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀。而萬盛大廈和金洲大廈出租率較低。從其相應的配套上講，從簡單裝修到精美裝修，從分散空調到中央空調。經過長時期的發(fā)展過程，使寫字樓有了其特定的涵義及概念。（3）市區(qū)的寫字樓相對比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫字樓也沒有太顯現的行業(yè)特征，相對集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近1公里的范圍內，主要的寫字樓是華孚寫字樓、萬盛大廈、嘉登大廈。入住企業(yè)占第一位的是電子、機械等高科技企業(yè)，因為園區(qū)在定位時就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。（3）周邊有較多空地供人員集散和停車。而對中低檔樓盤而言，這反而是一個發(fā)展的良機。（四）、樓市中投資客過多人們的追漲心理加劇了房源的緊張，投資客成為主流，占購房者總數的1/3左右，尤以臺灣、上海、浙江等地外來投資者出手大方，園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的,一下子買了50多套。樓盤均價基本上都在3500元/m2以上，某些區(qū)域更高，達到4300元/m2左右。五、目前蘇州房地產市場存在問題分析 （一）、供應結構嚴重失調目前，大部分的開發(fā)商受利益的驅使，把銷售目標客源緊緊鎖定在高收入人群身上，開發(fā)項目的套型面積越做越大，設施越來越奢華，越來越遠離工薪階層的總價承受力，從而造成高價房屋層出不窮，而小套型住房的市場供應越來越小。2002年，%，相對于銷售面積的增長幅度（%），可以看出，銷售額增長主要原因就是由價格大幅上升拉動的，而不是由市場需求拉動的。（一）、蘇州市房地產市場住宅銷售狀況分析住宅銷售形勢火爆，個人購買力不斷增強隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解，加上住房消費信貸政策的支持，個人購買力不斷增強，擴大了住宅的有效客源。其中，古城區(qū)寫字樓施工面積68991平方米，%；新開工面積13220平方米，%，竣工面積11960平方米，%。浙江開發(fā)商對蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產市場地位和競爭水平。②.高檔住宅供應量增長明顯2002年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅），%，施工面積為331109平方米，%；新開工面積為185785平方米，%；竣工面積為139245平方米，%；空置面積為18578平方米，%，但我們可看出，相對于施工面積和新開工面積的增長速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應結構的失調，必會給蘇州房地產市場的健康良性發(fā)展帶來一定程度上的影響。施工面積和新開工面積都有非常大的增長，漲幅都在79%以上，竣工面積的漲幅比較小，%，隨著工程進度的進展和投資力度的加強，2003年現房供應量將大大增加，購房難的供求矛盾有望得到進一步的緩解。商品房銷售價格分類指數：1季度，全市商品房實際銷售均價為2412